Prawo budowlane pozwala przenosić pozwolenie na budowę. Czy to się zmieni?
Przeniesienie pozwolenia na budowę to konieczność, kiedy inwestor musi sprzedać inwestycję, której nie zdążył zacząć lub ukończyć. Prawo budowlane daje możliwość przeniesienia pozwolenia na budowę, a czy daje ją także przygotowywany przez rząd projekt Kodeksu urbanistyczno-budowlanego?
Prezes spółki Saveinvest Robert Tomaszewski przyznaje, że nabycie nieukończonej inwestycji może być intratnym przedsięwzięciem. Trzeba jednak upewnić się, czy w danym przypadku spełnione zostaną warunki Prawa budowlanego, które dotyczą przenoszenia pozwolenia na budowę.
– Po pierwsze, w myśl art. 40 Prawa budowlanego decyzja o przeniesieniu pozwolenia na budowę jest tzw. decyzją związaną – mówi Robert Tomaszewski. I dodaje, że w praktyce oznacza to, że po spełnieniu wszystkich przewidzianych prawnie wymogów, urzędnik rozpatrujący sprawę nie może odmówić wydania stosownej decyzji.
Jakie są wymogi przy przenoszeniu pozwolenia na budowę?
Tomaszewski wyjaśnia, że sprzedający inwestycję musi się zgodzić na przeniesienie pozwolenia na budowę na kupującego. Ten z kolei zobowiązuje się do przejęcia zarówno praw jak i obowiązków związanych z tą decyzją administracyjną. Trzeci warunek, to złożenie oświadczenia o posiadaniu prawa do dysponowania gruntem, na którym zlokalizowana jest nieukończona inwestycja.
– Sformułowanie „prawo do dysponowania gruntem” doprecyzowane zostało w art. 3 Prawa budowlanego i oznacza ono tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązania przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych – podkreśla prezes spółki Saveinvest, która działa na rynku nieruchomości gruntowych.
Nie ma znaczenia przy przenoszeniu pozwolenia na budowę, że inwestycja zlokalizowana jest na obszarze nieobjętym planem zagospodarowania przestrzennego. Oznacza to, że osoba która przenosi pozwolenie nie musi przedstawiać uzyskanej wcześniej w takim przypadku decyzji o warunkach zabudowy.
Kto przenosi pozwolenia na budowę?
Najkrócej mówiąc, ten urząd, kto ją wydał, czyli starosta, prezydenta miasta na prawach powiatu lub wojewoda. Zgodnie z kodeksem postępowania administracyjnego urząd ma miesiąc na przeniesienie pozwolenia na budowę.
– W wielu przypadkach może odbyć się to w krótszym terminie, bo stronami w takim postępowaniu są jedynie podmioty, między którymi ma być dokonane przeniesienie decyzji – mówi Robert Tomaszewski.
Zwraca przy tym uwagę, że nie ma w Prawie budowlanym wyraźnego zakazu przeniesienie pozwolenia, które się nie uprawomocniło (po upływie 14 dni od wydania, jeśli nikt od wydajanej decyzji się nie odwołał, bądź od wydania decyzji przez organ odwoławczy minęło 14 dni). Dodajmy jednak, że rozpoczęcie robót budowlanych jest możliwe tylko na podstawie ostatecznej decyzji, co wynika z art. 28 Prawa budowlanego.
Oczywiście nie przenosi się pozwolenia na budowę, jeśli roboty budowlane dobiegły końca. Co więcej, przeniesienie pozwolenia nie będzie możliwe, jeśli doszło do jego wygaśnięcia. Zgodnie z art. 37 ust. 1 Prawa budowlanego, „decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata”.
Zgoda inwestycyjna zamiast pozwolenia na budowę
Gruntowną modyfikację zarówno Prawa budowlanego, jak i ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zakłada Kodeks urbanistyczno-budowlany. Jego najnowszy projekt (z 27 listopada 2017 r.) dzieli inwestycje na sześć kategorii, zależnie od stopnia ich technicznego skomplikowania i wpływu na przestrzeń. Od kategorii zależeć będzie m. in. tryb uzyskania zgody inwestycyjnej, która zastąpi pozwolenie na budowę, a także wymogi dotyczące prowadzenia robót budowlanych.
W kwestii warunków przenoszenia zgody inwestycyjnej praktycznie nic się nie zmieni. Zgodnie z art. 531 §1, „organ jest obowiązany, za zgodą inwestora, na rzecz którego wydana została decyzja, do jej przeniesienia na rzecz innego inwestora, jeżeli przyjmuje on warunki zawarte w tej decyzji oraz złoży organowi oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele inwestycyjne, jeżeli jest ono wymagane”.
Trzeba się natomiast liczyć z innym ograniczeniem. Autorzy projektu zmodyfikowali bowiem regulację, która mówi, w jakich przypadkach zgoda inwestycyjna wygasa. Zgodnie z art. 427 § 1 „zgoda inwestycyjna w zakresie w jakim uprawnia do realizacji inwestycji wygasa w przypadku, gdy realizacja inwestycji nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat albo zakończona przed upływem 10 lat od dnia, w którym stała się prawomocna”.
