Wypadek na budowie - przykład z komentarzem prawnym. Odpowiedzialność cywilna w razie wypadku lub katastrofy budowlanej

W przypadku budowanych, użytkowanych czy remontowanych obiektów budowlanych mamy niejednokrotnie do czynienia ze zdarzeniami, które nazywamy wypadkiem czy katastrofą. Często towarzyszą im szkody, za które nie bardzo wiadomo, kogo pociągnąć do odpowiedzialności. Pomocnym w rozwikłaniu takiego problemu będzie przytoczony poniżej przykład i komentarz prawny. 

Kontakt: www.b2blegal.plia

Autorem publikacji jest dr Magdalena Rytwińska-Rasz

• Adiunkt w Katedrze Prawa Cywilnego na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Łódzkiego
• Właściciel Kancelarii Radcy Prawnego Międzynarodowe Doradztwo Prawne w Biznesie w Łodzi zajmującej się kompleksową obsługą prawną przedsiębiorców
• Były wieloletni członek Rady Wyrobów Budowlanych przy Głównym Inspektorze Nadzoru Budowlanego
• Ekspert prawny z zakresu budownictwa – 18 lat doświadczenia

Wypadek na budowie - przykład wymagający komentarza prawnego

Podczas wykonywania robót budowlanych związanych z dostrzeżoną przez zarządcę obiektu wadliwością elewacji apartamentowca usytuowanego w centrum miasta i od kilku miesięcy użytkowanego, oderwała się płyta kamienna, będąca elementem wykończeniowym elewacji. Zgłoszona do generalnego wykonawcy robót wadliwość dotyczyła właśnie obruszanych i poluzowanych na mechanicznych mocowaniach większości zewnętrznych, dekoracyjnych płyt kamiennych. Po oględzinach i uznaniu reklamacji generalny wykonawca niezwłocznie przystąpił do prac naprawczych, niestety, jedna z płyt oderwała się zanim pracownicy wykonawcy zdążyli dojść z naprawami do miejsca, w którym była zamocowana ta płyta.
Płyta, która spadła, uszkodziła samochód dostawczy jednego z najemców lokali użytkowych w apartamentowcu, niszcząc przy okazji towar, który był dostarczany do tego lokalu. Ubezpieczyciel najemcy lokalu wypłacił mu odszkodowanie i skierował roszczenia zwrotne wobec wspólnoty mieszkaniowej tegoż apartamentowca. Ta odmówiła zapłaty odszkodowania powołując się na brak swej legitymacji biernej z uwagi na fakt, że zawsze odpowiedzialność za szkody powstałe na terenie budowy ponosi wykonawca. Ten ostatni z kolei stwierdził, że nie odpowiada za tego typu szkody powstałe podczas napraw, ponieważ teren budowy nie został mu przekazany protokolarnie i nie miał możliwości sprawowania nad nim wyłącznej kontroli, a poza tym przyczyną oderwania się płyty były wady projektowe, polegające na uwzględnieniu w projekcie budowlanym elementów mocowania mechanicznego o zbyt małej wytrzymałości w stosunku do obciążeń.

• Czy wspólnota mieszkaniowa i wykonawca mają podstawę, aby zwolnić się od odpowiedzialności odszkodowawczej wobec poszkodowanego najemcy lokalu użytkowego?

• Kto w rezultacie ponosi odpowiedzialność za szkodę poniesioną przez najemcę lokalu i jak kształtują się dalsze roszczenia odszkodowawcze między potencjalnymi odpowiedzialnymi, o ile jest ich więcej?

Definicja katastrofy budowlanej

Zgodnie z art. 73 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, katastrofa budowlana to niezamierzone, gwałtowne zniszczenie obiektu budowlanego lub jego części, a także konstrukcyjnych elementów rusztowań, elementów urządzeń formujących, ścianek szczelnych i obudowy wykopów.
Zakres przedmiotowy tak ujętej katastrofy budowlanej obejmuje zatem:

• wszystkie rodzaje obiektów budowlanych, czyli zarówno budynki, budowle, jak i obiekty małej architektury; wystarczy przy tym, że zdarzenie dotyczy części obiektu;

• elementy konstrukcyjne tymczasowych konstrukcji budowlanych służących do wykonywania robót na wysokości(rusztowania),

• elementy tworzące obudowę wykorzystywaną do odlewania betonowych elementów wbudowywanych w obiekt (urządzenia formujące),

• elementy konstrukcyjne pełniące funkcje oporowe (ścianki szczelinowe) i obudowy wykopów.

Zgodnie z powyższą definicją, aby dane zdarzenie zakwalifikować jako katastrofę budowlaną muszą łącznie zaistnieć trzy przesłanki.

Po pierwsze obiekt budowlany, część obiektu bądź jeden z wymienionych wyżej elementów musi zostać zniszczony, a jednocześnie nie może wystąpić żadna z przesłanek negatywnych wskazanych w art. 73 ust. 2 ustawy Prawo budowlane. Po drugie to zniszczenie nie może być zamierzone. Po trzecie – musi mieć ono charakter gwałtowny.

Zniszczenie obiektu - kiedy jest katastrofą budowlaną, a kiedy nie jest?

Tak wskazane przesłanki powodują, że aby mówić o wystąpieniu katastrofy budowlanej nie wystarczy uszkodzenie obiektu budowlanego, musi on być w sposób nieodwracalny zniszczony. Zniszczenia są zaś nieodwracalne wtedy, gdy nie jest możliwa naprawa obiektu ani też wymiana wbudowanego weń elementu. Art. 73 ust. 2 pkt 1 ustawy Prawo budowlane wprost stanowi, że nie jest katastrofą budowlaną uszkodzenie elementu wbudowanego w obiekt budowlany, jeżeli nadaje się on do wymiany lub naprawy. Nie będzie też katastrofą budowlaną uszkodzenie lub zniszczenie urządzeń budowlanych związanych z budynkami, ani też awaria instalacji.

Niezamierzone zniszczenie obiektu budowlanego - definicja

Z kolei z niezamierzonym zniszczeniem będziemy mieli do czynienia wtedy, gdy nastąpi ono przypadkowo, bez intencji zniszczenia stwierdzonej u kogokolwiek. W takim ujęciu zniszczenie obiektu budowlanego w wyniku zamachu terrorystycznego nie będzie kwalifikowane jako katastrofa budowlana. W doktrynie wyrażany jest jednak pogląd, że ocena, czy zdarzenie było zamierzone, czy też nie, powinna być dokonywana w kategoriach obiektywnych. Takie ujęcie oznacza, że z niezamierzonym zniszczeniem będziemy mieć również do czynienia w sytuacji, gdy wprawdzie sprawca działał w sposób zamierzony, ale zniszczenie obiektu w normalnych okolicznościach w wyniku tego działania by nie zaistniało.

Gwałtowne zniszczenie - wykładnia Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego

Zdarzenie ma zaś charakter gwałtowny, gdy jest procesem przebiegającym niespodziewanie i szybko, z dużym natężeniem. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 17 stycznia 2006 r. stwierdził, że jako gwałtowne należy potraktować takie zdarzenia, które są nieoczekiwane, a za niezamierzone należy uznać takie zdarzenia, których wystąpienia nie przewidywano w czasie, w którym nastąpiły. Wykładnia ta jest powszechnie cytowana w doktrynie.

Wyżej przedstawione definicyjne ujęcie katastrofy budowlanej sformułowane jest w przepisach administracyjnoprawnych zawartych w ustawie Prawo budowlane, które przewidują specjalną procedurę postępowania w takich przypadkach. Ponadto katastrofy budowlane podlegają monitoringowi Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego, który prowadzi ich szczegółowy rejestr. Zagadnienia te, jakkolwiek interesujące, pozostają jednak poza ramami niniejszego artykułu zakreślonymi jego tematem.

Przepisy ustawy Prawo budowlane nie zawierają jednakże żadnych regulacji dotyczących odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w wyniku takiej katastrofy. Aby sformułować zasady odpowiedzialności cywilnej wobec podmiotów poszkodowanych, konieczne jest sięgnięcie do regulacji prawa cywilnego oraz dorobku doktryny i orzecznictwa wypracowanego na gruncie tych regulacji.

Już na wstępie należy zastrzec, że dokonanie kwalifikacji danego zdarzenia jako katastrofy budowlanej w wyżej przedstawionym rozumieniu, nie ma zasadniczego znaczenia dla problematyki odpowiedzialności cywilnej, która będzie kształtowała się bardzo podobnie, nawet jeśli dane zdarzenie – choćby z uwagi na zaistnienie jednej z przesłanek negatywnych z art. 73 ust. 2 ustawy Prawo budowlane – nie będzie mogło zostać uznane za katastrofę budowlaną (na przykład awaria jednej z instalacji czy takie uszkodzenie obiektu, które jest możliwe do naprawy). Mając na względzie powyższe zastrzeżenie, określenie „katastrofa budowlana” w niniejszym opracowaniu, które jest przecież poświęcone odpowiedzialności cywilnej za wyrządzoną szkodę, będzie używane w nieco szerszym kontekście niż przedstawione wyżej ujęcie definicyjne i obejmować będzie również uszkodzenie obiektu budowlanego, jak i awarie istotnych instalacji.

Szkoda w mieniu i szkoda na osobie jako skutek katastrofy budowlanej

Zgodnie z najczęściej cytowaną definicją, szkoda to uszczerbek w dobrach prawnie chronionych doznany wbrew woli uprawnionego. Wyróżnia się szkodę w mieniu i szkodę na osobie, przy czym w ramach tej ostatniej: szkodę o charakterze majątkowym i niemajątkowym. Aby z kolei obliczyć wysokość szkody (szczególnie tej o charakterze majątkowym), zgodnie z teorią różnicową, należy w dużym uproszczeniu porównać stan po wyrządzeniu szkody z hipotetycznym stanem, który by istniał, gdyby zdarzenie szkodzące nie miało miejsca, odejmując – w przypadku szkody na mieniu – od wartości mienia w hipotetycznym stanie, gdyby zdarzenie szkodzące nie zaistniało, wartość mienia po wyrządzeniu szkody. Wyrównaniu przy tym podlega zarówno rzeczywiście poniesiona strata (damnum emergens), jak i utracone korzyści (lucrum cessans).

Tak rozumiana szkoda w mieniu jest praktycznie zawsze koniecznym skutkiem każdej katastrofy budowlanej. Skoro bowiem w jej rezultacie zawsze ulega zniszczeniu mienie, najczęściej nieruchome – obiekt budowlany, oznacza to, że wymierna wartość zostaje utracona. Można sobie jednak wyobrazić taką katastrofę budowlaną, która żadnej szkody majątkowej w mieniu nie wyrządzi. Jeżeli bowiem zawali się budynek i tak przeznaczony do rozbiórki, nie wyrządzając przy tym żadnych szkód w innym mieniu niż sam budynek, ani szkód na osobie, to z punktu widzenia właściciela obiektu i wspomnianej wyżej teorii różnicowej, żadnej szkody on nie poniesie, ponieważ porównywany stan hipotetyczny, gdyby katastrofa nie zaistniała, w związku z obowiązkiem rozbiórki, nie byłby wcale lepszy (więcej wart), niż stan po zawaleniu się tego budynku.

Krąg podmiotów poszkodowanych w wyniku katastrofy budowlanej może być potencjalnie bardzo szeroki.
Po pierwsze – do grona poszkodowanych niewątpliwie należy właściciel lub korzystający z obiektu budowlanego, niezależnie od podstawy prawnej tego korzystania. Jego szkoda majątkowa jest dość oczywista – obiekt budowlany lub jego część uległ zniszczeniu, co przekłada się na wymierną, rzeczywistą stratę, jak i często na utracone w wyniku tego zniszczenia korzyści. Tytułem przykładu w razie zawalenia się prywatnej kamienicy wynajmowanej najemcom, szkodę majątkową poniesie zarówno właściciel kamienicy, jak i ci właśnie najemcy. W przypadku właściciela szkoda ta wyrażała się będzie co najmniej w wartości kamienicy i utraconym na przyszłość czynszu, w przypadku najemców – choćby w wartości utraconego mienia stanowiącego wyposażenie poszczególnych mieszkań czy towarów handlowych zgromadzonych w lokalach użytkowych.

Po drugie – wśród poszkodowanych mogą pojawić się osoby trzecie, w żaden sposób nie związane z właścicielem obiektu budowlanego czy samym obiektem, które w przypadkowy sposób znalazły się w spektrum oddziaływania katastrofy budowlanej i w jej rezultacie doznały szkody. Tytułem przykładu w razie zawalenia się parkingu wielopoziomowego przy centrum handlowym, niewątpliwą szkodę majątkową poniosą właściciele samochodów tam zaparkowanych na czas, który spędzili na zakupach. Szkoda ta odpowiadać będzie co najmniej wartości samochodu zniszczonego w rezultacie katastrofy budowlanej.

Po trzecie – poszkodowanymi być mogą uczestnicy procesu inwestycyjnego i ich pracownicy czy zleceniobiorcy, jeśli katastrofa budowlana następuje jeszcze w czasie trwania budowy obiektu budowlanego. I tu podobnie, jak w poprzednim przykładzie, doznana szkoda majątkowa wyrażać się będzie co najmniej w wartości mienia utraconego lub zniszczonego w wyniku katastrofy budowlanej.
Oprócz szkody w mieniu, w wyniku katastrofy budowlanej może zostać wyrządzona również szkoda na osobie, zarówno w postaci szkody majątkowej (na przykład utracone zarobki, koszty leczenia, itd.), jak i szkody niemajątkowej (krzywda), jeśli tylko katastrofa dotknie samej osoby. Tym poszkodowanym osobiście może być każda osoba fizyczna.

Możliwe przyczyny katastrofy budowlanej

Ustalenie technicznej przyczyny katastrofy budowlanej jest nieodzowne dla wskazania podmiotu czy podmiotów zobowiązanych do naprawienia szkody.

Najczęstsze przyczyny katastrof budowlanych to:
1. wady projektowe
2. wadliwość wykonawstwa
3. wadliwość bądź niewłaściwy dobór zastosowanych materiałów
4. brak utrzymania obiektu w należytym stanie
5. siła wyższa.
Zdarza się często, że nie ma możliwości wyodrębnienia tylko jednej przyczyny katastrofy, ponieważ jest ona wynikiem splotu różnych okoliczności, czego skutkiem jest fakt, że odpowiedzialność za szkody powstałe w jej następstwie ciąży na wielu podmiotach.

Zasady odpowiedzialności samoistnego posiadacza budowli

Poszukując w Kodeksie cywilnym normatywnych podstaw, które pomogłyby wskazać podmiot odpowiedzialny za szkodę wynikającą z katastrofy budowlanej, w sposób oczywisty w pierwszej kolejności uwaga czytelnika zostaje przyciągnięta przez przepis art. 434 Kodeksu cywilnego. Ustawodawca wskazuje w nim, że za szkodę wyrządzoną przez zawalenie się budowli lub oderwanie się jej części odpowiada, co do zasady, posiadacz samoistny budowli. Zwolnić go mogą z odpowiedzialności dwie łącznie występujące okoliczności, a mianowicie: utrzymanie budowli w należytym stanie oraz brak wad w budowie.

Prześledźmy przesłanki i zakres odpowiedzialności posiadacza samoistnego budowli.

Pojęcie budowli na gruncie art. 434 Kodeksu cywilnego

Ani doktryna, ani orzecznictwo nie mają żadnych wątpliwości, że określenie „budowla” na gruncie analizowanego artykułu należy rozumieć znacznie szerzej niż na gruncie ustawy Prawo budowlane. Określenie to w świetle prawa cywilnego należy rozumieć szeroko w tym znaczeniu, że obejmuje ono wszelkie urządzenia, związane z gruntem, nawet niekoniecznie w sposób trwały, znajdujące się tak na powierzchni, jak i pod powierzchnią ziemi, stanowiące dzieło rąk ludzkich. Do urządzeń takich, zgodnie wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 22 czerwca 1981 r., należy nawet siatka druciana z ogrodzeniem na betonowej podmurówce. Budowlą w rozumieniu art. 434 k.c. będą więc wszystkie obiekty budowlane w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane, takie jak na przykład budynki mieszkalne czy użytkowe, garaże, pawilony, lampy uliczne, studzienki kanalizacyjne, wiaty, rusztowania czy altany. Nie ma przy tym żadnego znaczenia dla powstania odpowiedzialności z omawianego tytułu, na jakim etapie swojego trwania jest budowla – odpowiedzialność dotyczy zarówno obiektów dopiero wznoszonych, już istniejących, jak również chylących się ku upadkowi.

Zawalenie się budowli lub oderwanie się jej części

Z kolei mówiąc o zawaleniu się budowli trzeba mieć na myśli załamanie całej konstrukcji, oderwanie się części budowli będzie jedynie naruszeniem spoistości trwałych połączeń z pozostałymi częściami budowli. Przy czym częścią budowli są zarówno elementy trwale związane z budowlą i należące do jej konstrukcji (na przykład: dachy, balkony czy gzymsy), jak i takie, które zostały połączone z budowlą, ale nie należą do jej konstrukcji (na przykład rynny czy anteny). Przykładowo, jako oderwanie części budowli podlegające odpowiedzialności na analizowanej podstawie prawnej, będzie traktowane odpadnięcie fragmentu balustrady balkonu z płyty szklanej, do którego doszło w wyniku potknięcia się osoby znajdującej się na balkonie.
W wyroku z dnia 13 września 1988 r.11 Sąd Najwyższy stwierdził, że rozsadzenie przewodu kominowego spowodowane zapaleniem się nagromadzonej w nim sadzy, a w konsekwencji rozerwanie ściany w pomieszczeniu mieszkalnym, jest również oderwaniem się części budowli w rozumieniu art. 434 k.c.

Pojęcie posiadacza samoistnego

Odpowiedzialność za szkodę wyrządzoną przez zawalenie się budowli lub oderwanie się jej części ponosi samoistny posiadacz tej budowli. Zgodnie z dyspozycją art. 336 k.c. posiadaczem samoistnym danej rzeczy jest ten, kto faktycznie włada rzeczą jak właściciel. Z reguły więc posiadaczem samoistnym rzeczy będzie więc sam właściciel, współwłaściciel, użytkownik wieczysty albo też osoba, która nie będąc wprawdzie właścicielem, jest przekonana, że nim jest. Istotą posiadania samoistnego jest faktyczne władztwo nad rzeczą, wykonywane w takich granicach, w jakich uprawniony jest czynić to jej właściciel, a które to granice wyznacza art. 140 k.c. Na uprawnienia te składają się: używanie rzeczy, czerpanie z niej pożytków (cywilnych i prawnych), a także dysponowanie nią. Konieczną  przesłanką posiadania samoistnego nie jest efektywne w sensie gospodarczym korzystanie z rzeczy, wystarczające jest, aby dany podmiot znajdował się w takiej sytuacji, która potencjalnie pozwala mu na takie korzystanie.

Na omawianej podstawie nie ponoszą odpowiedzialności najemcy, dzierżawcy, zarządcy, ich posiadanie nie jest bowiem posiadaniem samoistnym, ani też dzierżyciele. Nie oznacza to jednak wcale, że odpowiedzialność wymienionych podmiotów nigdy nie powstanie, przeciwnie – tak zdarzyć się może, jednakże podstawa prawna ewentualnej odpowiedzialności będzie zupełnie inna.

Problematyczną kwestią od samego początku powstania tworu prawnego, jakim jest wspólnota mieszkaniowa, był jej status prawny, a w szczególności – niezależnie od innych problemów – odpowiedź na pytanie, czy może ona być traktowana jako posiadacz samoistny budowli, w szczególności zaś posiadacz samoistny części stanowiących część wspólną właścicieli odrębnych lokali. Jak się wydaje, wspólnota mieszkaniowa nie może być traktowana jako posiadacz samoistny ani budowli, ani nawet części będących częścią wspólną stanowiącą współwłasność właścicieli odrębnych lokali. Takim posiadaczem samoistnym nieruchomości wspólnej są zaś właśnie właściciele nieruchomości stanowiących odrębną własność, oni też będą odpowiedzialni za szkodę wynikłą z zawalenia się budowli bądź oderwania się jej części. Konstatacja ta nie oznacza wcale, że wspólnota mieszkaniowa nie będzie ponosiła odpowiedzialności z tego tytułu.

Odpowiedzialność za szkodę powstałą w rezultacie zawalenia się budynku, w którym funkcjonuje wspólnota mieszkaniowa, lub oderwania jego części, powinna być bowiem traktowana jako zobowiązanie dotyczące nieruchomości wspólnej, zatem zgodnie z dyspozycją art. 17 ustawy o własności lokali, odpowiedzialność z tego tytułu spoczywać powinna na wspólnocie mieszkaniowej bez ograniczeń oraz każdym właścicielu lokalu – w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.

Odpowiedzialność wspólnoty mieszkaniowej i poszczególnego właściciela lokalu nie jest jednak – jak się powszechnie przyjmuje – odpowiedzialnością solidarną. Zgodnie bowiem z dyspozycją art. 369 k.c. zobowiązanie jest solidarne, jeżeli to wynika z ustawy lub z czynności prawnej. Zwolennicy wyrażonego wyżej stanowiska uważają, że nie istnieje żaden przepis ustawy, który taką solidarność by wprowadzał. Odpowiedzialność wspólnoty mieszkaniowej i współwłaścicieli nieruchomości wspólnej określana jest zatem powszechnie jako odpowiedzialność in solidum. W praktyce oznacza ona, identycznie jak odpowiedzialność solidarna, że dług może zostać spłacony tylko jeden raz przez któregokolwiek z dłużników, a zapłata długu zwalnia pozostałych do wysokości dokonanej zapłaty. Inaczej jednak niż w przypadku odpowiedzialności solidarnej rozkładają się roszczenia regresowe, przy odpowiedzialności in solidum regres jest jednokierunkowy.

Ze stanowiskiem nie dostrzegającym solidarnej odpowiedzialności wspólnoty mieszkaniowej i współwłaścicieli nieruchomości wspólnej można jednak polemizować. Wyobrazić sobie wszakże można, że właściciele lokali i wspólnota zawrą umowę (czyli dokonają czynności prawnej), na podstawie której wspólnota mieszkaniowa będzie odpowiadać solidarnie ze współwłaścicielami nieruchomości wspólnej. Po drugie w wyroku z 14 października 2009 r. Sąd Apelacyjny w Warszawie stwierdził, że artykuł 17 ustawy o własności lokali nie wyłącza ogólnej zasady deliktowej odpowiedzialności solidarnej z art. 441 § 1 k.c. Poszkodowany może żądać spełnienia świadczenia od każdego dłużnika ponoszącego odpowiedzialność na podstawie art. 434 k.c. z osobna. Z cytowanej tezy wynika więc, że jako podstawę odpowiedzialności solidarnej wspólnoty mieszkaniowej i właścicieli samodzielnych lokali – współwłaścicieli nieruchomości wspólnej Sąd uznał właśnie art. 441 k.c.

Z punktu widzenia ochrony interesów poszkodowanego domagającego się naprawienia doznanej szkody rozstrzygnięcie tego dylematu nie ma większego znaczenia, ponieważ w każdej sytuacji i tak ma on wybór, czy domagać się naprawienia szkody od wspólnoty mieszkaniowej czy od poszczególnych współwłaścicieli. Ewentualne relacje wewnętrzne w ramach późniejszych rozliczeń między tymi podmiotami niewiele go interesują. Z tego też względu dalsza teoretyczna analiza zagadnienia nie będzie prowadzona.

Z uwagi na temat niniejszego opracowania konieczne jest zwrócenie uwagi na istotny fakt, że jeżeli zawalenie się budowli bądź oderwania się jej części nastąpi podczas wykonywania robót budowlanych, po protokolarnym (czyli jak się przyjmuje, pisemnym) powierzeniu placu budowy wykonawcy, wówczas z mocy art. 652 k.c. do chwili oddania obiektu odpowiedzialność na zasadach ogólnych za szkody powstałe na terenie budowy ponosi wykonawca. W takiej zatem sytuacji przesłanki odpowiedzialności pozostają niezmienne, zmianie ulega tylko podmiot odpowiedzialny.

Podstawa prawna odpowiedzialności, zakres ryzyka i okoliczności zwalniające w praktyce

Odpowiedzialność posiadacza samoistnego budowli została skonstruowana jako surowa odpowiedzialność na zasadzie ryzyka, co w praktyce oznacza, że jeśli, w razie stwierdzenia związku przyczynowego między zawaleniem się budowli bądź oderwaniem się jej części, posiadacz samoistny nie wykaże istnienia żadnej z okoliczności egzoneracyjnych, będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody. Zasada ryzyka jako podstawa odpowiedzialności oznacza, że samoistny posiadacz budowli nie może uchylić się od odpowiedzialności poprzez wykazanie, że nie ponosi żadnej winy.

Przepis art. 434 k.c. przewiduje jedynie dwie okoliczności zwalniające z odpowiedzialności:

• utrzymanie budowli w należytym stanie oraz

• brak wad w budowie.

Jednakże dla zwolnienia posiadacza samoistnego z odpowiedzialności, obie te okoliczności muszą wystąpić łącznie. Zatem samoistny posiadacz, dla obalenia domniemania musi wykazać brak wad konstrukcyjnych budowli i obiektywny fakt utrzymania budowli w należytym stanie, obciąża go w tym zakresie ciężar przeprowadzenia niełatwego wcale dowodu. Dla zwolnienia się z odpowiedzialności nie wystarczy na pewno w szczególności dowód braku jego winy w istnieniu wady konstrukcyjnej ani też dowód dochowania należytej staranności w utrzymaniu jej w należytym stanie.

Interpretacja omawianego przepisu prowadzi do wniosku, że samoistny posiadacz budowli nie będzie odpowiadał za powstałą szkodę, jeżeli zawalenie się budowli lub oderwanie się jej części było następstwem innych zdarzeń niż objęte ryzykiem, to jest wady budowli i braku utrzymania jej w należytym stanie. Te inne zdarzenia muszą być przy tym przyczyną wyłączną zdarzenia szkodzącego. W szczególności nie będzie odpowiadał, jeżeli wypadek spowodował: sam poszkodowany, którego zachowanie się było wyłączną, chociaż niekoniecznie zawinioną, przyczyną wypadku, siła wyższa oraz zdarzenie zewnętrzne niekoniecznie mające cechy siły wyższej (np. ruchy górotwórcze), zachowanie się osoby trzeciej, za którą posiadacz nie ponosi odpowiedzialności, jeżeli było wyłączną przyczyną wypadku, chociaż zachowanie nie musi być zawinione.

Oznacza to, że – mimo iż odpowiedzialność samoistnego posiadacza budowli jest odpowiedzialnością na zasadzie ryzyka – to w porównaniu do innych podmiotów odpowiedzialnych na analogicznej podstawie, posiadacz samoistny budowli ma więcej możliwości zwolnienia się z odpowiedzialności, bo też i zakres jego ryzyka jest mniejszy.

Współodpowiedzialność według Kodeksu cywilnego

Nierzadko zdarza się, że posiadacz samoistny nie jest w stanie przeprowadzić dowodów zwalniających go z odpowiedzialności za wyrządzoną szkodę. Prowadzone dowody doprowadzić jednak mogą do wskazania osób współodpowiedzialnych. Przewidziana w art. 434 k.c. odpowiedzialność samoistnego posiadacza budynku nie wyłącza bowiem odpowiedzialności innej osoby za szkodę wyrządzoną przez oderwanie się części budowli, jeżeli między zaniedbaniem tej osoby a oderwaniem się części budowli zachodzi związek przyczynowy.
Tak będzie, jeżeli na przykład zawalenie się budowli nastąpiło w następstwie kumulacji dwóch przyczyn: jednej związanej z utrzymaniem budynku w należytym stanie (brak odśnieżania dachu płaskiego czy dokonywania jego przeglądów) i drugiej mającej charakter zewnętrzny, związany z działaniem osoby trzeciej (wada projektowa budynku czy nieodpowiednie materiały użyte do wybudowania budynku).

W takim przypadku odpowiedzialność tej innej czy tych innych osób będzie z mocy art. 441 k.c. solidarna z posiadaczem samoistnym, w wyniku czego poszkodowany będzie miał wybór, czy poszukiwać zaspokojenia swoich roszczeń odszkodowawczych u posiadacza samoistnego, u którejkolwiek z tych innych osób, czy też wreszcie u wszystkich współodpowiedzialnych osób łącznie. Rozwiązanie to ułatwia poszkodowanym pełne zaspokojenie roszczeń, gdyż mają do wyboru dwa lub więcej źródeł kompensowania szkody powstałej po ich stronie. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 4 lipca 1985 r. stwierdził, że jeżeli w sprawie zachodzi możliwość odpowiedzialności za szkodę dwóch różnych podmiotów odpowiadających na zasadzie ryzyka (z art. 434 i 435 k.c.) i nie ma podstaw do wykazania, że działalność któregoś z tych podmiotów była rzeczywistą przyczyną powstania szkody, oba te podmioty odpowiadają solidarnie (art. 441 k.c.) wobec niemożności wykazania przez żadnego z nich przesłanek wyłączenia odpowiedzialności na wspomnianej zasadzie.

Zakres odpowiedzialności zarządcy nieruchomości

Zdarza się, że posiadacz samoistny budowli powierzył administrowanie nią profesjonaliście zajmującemu się tą działalnością zawodowo, włączając w zakres obowiązków tego podmiotu również utrzymanie budowli w należytym stanie. Okoliczność ta, jakkolwiek świadczy o dochowaniu staranności, to – jak wspomniano wyżej – nie zwolni posiadacza samoistnego od odpowiedzialności wobec osoby poszkodowanej.

Jeżeli jednak możliwe będzie postawienie zarządcy nieruchomości zarzutu braku staranności w zakresie utrzymania budowli w należytym stanie, możliwe będzie, aby poszkodowany również i wobec tego podmiotu bezpośrednio skierował roszczenia, na podstawie art. 415 k.c. Ten brak staranności zarządcy nieruchomości może przybrać choćby postać zaniechania dokonywania okresowych przeglądów technicznych, czy zaniechania odśnieżania dachu. W takiej sytuacji odpowiedzialność obydwu podmiotów: posiadacza samoistnego i zarządcy nieruchomości, będzie solidarna. Jeśli nawet poszkodowany nie skieruje swych roszczeń wobec zarządcy nieruchomości, roszczenia te mogą zostać do niego skierowane po upływie pewnego czasu przez posiadacza samoistnego, który naprawił szkodę w związku ze spełnieniem przesłanek wyrażonych w art. 434 k.c. i brakiem okoliczności zwalniających. Posiadacz samoistny ma – jak się wydaje – wybór, czy swe roszczenia formułować jako roszczenia regresowe wynikające z art. 441 k.c. czy też jako roszczenia oparte o art. 471 k.c. przewidujące możliwość domagania się naprawienia szkody, która wynikła z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązań umownych, w omawianym przypadku podjętych przez zarządcę nieruchomości wobec jej posiadacza samoistnego.

Zakres odpowiedzialności wykonawcy robót budowlanych

Jak wspomniano wyżej, jeżeli szkoda powstała w wyniku zawalenia się budowli bądź oderwania się jej części podczas wykonywania robót budowlanych, a teren budowy został protokolarnie przejęty przez wykonawcę, w związku z dyspozycją art. 652 k.c. odpowiedzialność z tego tytułu wobec poszkodowanych takim zdarzeniem obciąża właśnie wykonawcę, a posiadacz samoistny jest od odpowiedzialności zwolniony. Nie ma przy tym znaczenia, że wykonawca robót budowlanych nie powinien być uważany za posiadacza samoistnego terenu budowy.

Przeciwnie, jeśli szkoda powstała podczas wykonywania robót budowlanych, a nie doszło wcześniej do protokolarnego przekazania wykonawcy placu budowy, odpowiedzialność za szkody wyrządzone w takich okolicznościach spoczywać będzie na posiadaczu samoistnym, zgodnie z regułą wyrażoną w art. 434 k.c.

W wyroku z dnia 29 kwietnia 1981 r. Sąd Najwyższy stwierdził, że nie istnieje zasada współodpowiedzialności inwestora i wykonawcy za szkody wyrządzone czynem niedozwolonym przez wykonawcę osobie trzeciej przy wykonywaniu robót budowlanych zleconych przez tegoż inwestora. Inwestor, który powierzył wykonywanie robót budowlanych wyspecjalizowanemu przedsiębiorstwu budowlanemu, nie odpowiada także za szkodę wyrządzoną przez jego pracowników przy wykonywaniu zleconych robót, a wnioski powyższe wynikają z dyspozycji art. 429 k.c. Teza sformułowana przez Sąd Najwyższy jest aktualna i w sytuacji, gdy szkoda powstanie w wyniku oderwania się części budowli bądź jej zawalenia w toku wykonywania prac budowlanych.

W dalszej kolejności konieczne jest rozważanie sytuacji, gdy zawalenie się budowli lub oderwanie się jej części jest następstwem wad w budowie, ale zaistniało już po wykonaniu robót budowlanych. W takiej sytuacji, objętej ryzykiem posiadacza samoistnego, ten właśnie podmiot będzie zobowiązany do naprawienia szkody doznanej przez poszkodowanego. Jeśli jednak szkodę naprawi, sam poniesie szkodę, zatem będzie mu z kolei przysługiwało roszczenie o naprawienie tej szkody przez wykonawcę na podstawie art. 471 k.c. (w związku z nienależytym wykonaniem umowy przez wykonawcę), z tytułu rękojmi, bądź w ramach udzielonej gwarancji.

Jak się wydaje, możliwe jest również wystąpienie takiej sytuacji, kiedy osoba poszkodowana będzie w stanie wystąpić z roszczeniem bezpośrednim przeciwko wykonawcy. Będzie to możliwe, gdy zachowanie wykonawcy podczas wykonywania robót budowlanych, prowadzące w rezultacie do zawalenia się budowli bądź oderwania się jej części po ich wykonaniu było zawinione, choćby w sposób polegający na wykonywaniu robót w sposób rażąco niedbały, sprzeczny z podstawowymi zasadami sztuki budowlanej i wiedzy technicznej albo też przez świadome zastosowanie wyrobów budowlanych o niewystarczających parametrach. Odpowiedzialność taka konstruowana być może w oparciu o przesłanki odpowiedzialności z art. 415 k.c., czyli przez wykazanie, oprócz szkody i związku przyczynowego między zachowaniem wykonawcy a zaistniałą szkodą, winy wykonawcy w jakiejkolwiek postaci.
Odpowiedzialność wykonawcy wobec poszkodowanego oparta też być może na zasadzie ryzyka, jeśli prowadzi on przedsiębiorstwo wprawiane w ruch za pomocą sił przyrody (art. 435 k.c.).

Zakres odpowiedzialności projektanta

Wada w budowie może powstać nie tylko w wyniku wadliwego wykonawstwa, ale również jako następstwo wad projektowych.
W tym miejscu należy zauważyć, że ustawa Prawo budowlane wskazuje projektanta jako uczestnika procesu budowlanego, a projektowanie jako jedną z czynności, do których wykonywania uprawnione są osoby spełniające kryteria, aby mogły pełnić samodzielne funkcje techniczne w budownictwie. Powołana ustawa przewiduje jednocześnie szereg obowiązków projektanta, których omówienie przekracza ramy niniejszego artykułu, dość powiedzieć, że z art. 20 ust. 1 pkt. 1 ustawy Prawo budowlane statuującej podstawowe obowiązki projektanta wynika obowiązek opracowania projektu budowlanego w sposób zgodny z ustaleniami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, o której mowa w art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (Dz. U. z 2013 r. poz. 1235 i 1238), lub w pozwoleniu, o którym mowa w art. 23 i 23a ustawy z dnia 21 marca 1991 r. o obszarach morskich Rzeczypospolitej Polskiej i administracji morskiej (Dz. U. z 2013 r. poz. 934 i 1014), wymaganiami ustawy, przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej. Dopełnia go obowiązek zapewnienia, w razie potrzeby, udziału w opracowaniu projektu osób posiadających uprawnienia budowlane do projektowania w odpowiedniej specjalności oraz wzajemnego skoordynowania technicznego wykonanych przez te osoby opracowań projektowych, zapewniających uwzględnienie zawartych w przepisach zasad bezpieczeństwa i ochrony zdrowia w procesie budowy, z uwzględnieniem specyfiki projektowanego obiektu budowlanego.

Odpowiedzialność projektanta za wady przygotowanej przez niego dokumentacji projektowej jest bardzo surowa, ponieważ odpowiada on w rezultacie nie tylko za wady tej dokumentacji, ale i za wszelkie wady obiektu budowlanego wybudowanego według tej dokumentacji, jeżeli rzecz jasna te wady powstały w następstwie błędów w dokumentacji projektowej.
Dla porządku należy przy tym zaznaczyć, że odpowiada zarówno za błędy własne i – rzecz jasna – skutki tych błędów, jak i za błędy osób, którymi przy pracach projektowych posługuje się i które mu w tych pracach pomagają.

W tym miejscu pojawia się pytanie, na które odpowiedź ma istotne znaczenie praktyczne: czy projektant może na swoją obronę podnieść argument, że wykonawca realizujący roboty budowlane powinien dostrzec wady projektu i w rezultacie nie dopuścić, aby zbudowany obiekt był obarczony wadami. Inaczej rzecz ujmując należy postawić pytanie, czy do obowiązków wykonawcy robót budowlanych należy sprawdzenie dostarczonej mu dokumentacji projektowej również pod względem jej poprawności, w szczególności zaś zgodności z przepisami techniczno-budowlanymi i zasadami wiedzy technicznej.

Nie ulega wątpliwości, że wykonawca może taki obowiązek na siebie wziąć na mocy umowy zawartej z inwestorem. Jednakże w sytuacji, gdy taki obowiązek nie wynika wprost z umowy zawartej z inwestorem, wydaje się, że nie ciąży on na wykonawcy z mocy samego prawa. Takie też stanowisko wyraża Sąd Najwyższy, stwierdzając, że wykonawca nie ma obowiązku szczegółowego sprawdzania dostarczonego projektu w celu wykrycia jego wad. Wykonawca robót budowlanych nie musi bowiem dysponować specjalistyczną wiedzą z zakresu projektowania; musi jedynie umieć odczytać projekt i realizować inwestycję zgodnie z tym projektem oraz zasadami sztuki budowlanej. Obowiązek nałożony na wykonawcę przez art. 651 k.c. należy rozumieć w ten sposób, że musi on niezwłocznie zawiadomić inwestora o niemożliwości realizacji inwestycji na podstawie otrzymanego projektu lub też o tym, że realizacja dostarczonego projektu spowoduje powstanie obiektu wadliwego. W tym ostatnim przypadku chodzi jednak tylko o sytuacje, w których stwierdzenie nieprawidłowości dostarczonej dokumentacji nie wymaga specjalistycznej wiedzy z zakresu projektowania.

Jeżeli wykonawca stwierdził bądź przy zachowaniu wymaganej od niego staranności powinien stwierdzić, że projekt, który realizuje bądź ma realizować nie jest zgodny z zasadami wiedzy technicznej, powinien jednak zawiadomić o tym fakcie inwestora (art. 651 k.c.).
Podstawą odpowiedzialności odszkodowawczej projektanta wobec osoby trzeciej (nie związanej z nim węzłem obligacyjnym) poszkodowanej w następstwie jego błędów jest z reguły art. 415 k.c. (względnie art. 429 bądź 430 k.c., jeżeli projektant odpowiada za szkody wyrządzone przez osoby trzecie przy wykonywaniu powierzonych mu czynności).
Z kolei podstawą jego odpowiedzialności cywilnej wobec podmiotu, który zlecił mu wykonanie prac projektowych będzie wspomniany wyżej art. 471 k.c. (możliwe, że w związku z art. 474 k.c., rękojmia bądź udzielona gwarancja.

Odpowiedzialność innych osób pełniących samodzielne funkcje techniczne w budownictwie

Wśród osób legitymujących się uprawnieniami budowlanymi pełniących samodzielne funkcje techniczne w budownictwie na plan pierwszy wysuwa się potencjalna odpowiedzialność cywilna kierownika budowy za szkody wyrządzone na tej budowie. Znaczenie praktyczne może też mieć odpowiedzialność inspektora nadzoru inwestorskiego.
W obydwu przypadkach, zarówno na kierowniku budowy, jak i inspektorze nadzoru inwestorskiego z mocy samego prawa spoczywa wiele obowiązków, w szczególności zaś mających znaczenie z uwagi na temat niniejszego opracowania, czyli tych, od których realizacji zależy z jednej strony bezpieczeństwo na budowie, z drugiej – bezpieczeństwo późniejszego użytkowania obiektu.

Zarówno szczegółowe wyliczenie, jak i analiza poszczególnych obowiązków obydwu podmiotów przekracza ramy niniejszego artykułu. Dość powiedzieć, że jakiekolwiek zaniedbanie w zakresie wykonania obowiązków przewidzianych ustawą prowadzić będzie do powstania odpowiedzialności kierownika budowy czy inspektora nadzoru inwestorskiego. Ta odpowiedzialność niewątpliwie może mieć wymiar na płaszczyźnie karnej i dyscyplinarnej, może również przybrać postać odpowiedzialności cywilnej. W tym ostatnim przypadku może to być odpowiedzialność bezpośrednio wobec poszkodowanego, albo też w sytuacji, gdy odpowiedzialność wobec poszkodowanego ponosi
inny podmiot (na przykład na podstawie art. 429 bądź 430 k.c.) – obowiązek wyrównania uszczerbku doznanego przez ten podmiot odpowiedzialny w rezultacie naprawienia przez niego szkody w związku z ciążącym na nim zobowiązaniem ustawowym.

Brak podmiotu odpowiedzialnego w wypadku lub katastrofie budowlanej

Niezmiernie rzadko, ale jednak zdarzyć się może, że analiza okoliczności zdarzenia szkodzącego doprowadzi do wniosku, że nie ma żadnego podmiotu, na którym ciążyłaby odpowiedzialność za szkodę poniesioną przez poszkodowanego. Tak będzie, jeśli posiadacz samoistny budowli zwolni się z odpowiedzialności, udowadniając, że budowla nie posiadała wad w budowie i była utrzymana w należytym stanie, a jednocześnie nie będzie żadnego innego podmiotu, któremu będzie można przypisać odpowiedzialność, a zdarzenie szkodzące będzie wyłącznie następstwem zdarzenia mającego cechy siły wyższej (na przykład katastrofalny w skutkach huragan).
Taki splot zdarzeń jest niewątpliwie rzadki, aczkolwiek oczywiście możliwy.

Kto w tej sytuacji ponosi odpowiedzialność, czyli odpowiedzi na pytania postawione na wstępie

• Czy wspólnota mieszkaniowa i wykonawca mają podstawę, aby zwolnić się od odpowiedzialności odszkodowawczej wobec poszkodowanego najemcy lokalu użytkowego?

• Kto w rezultacie ponosi odpowiedzialność za szkodę poniesioną przez najemcę lokalu i jak kształtują się dalsze roszczenia odszkodowawcze między potencjalnymi odpowiedzialnymi, o ile jest ich więcej?

1. Jeżeli szkoda powstała w wyniku wad w budowie obiektu budowlanego, wspólnota mieszkaniowa nie zwolni się od odpowiedzialności za szkody poniesione przez osobę trzecią w wyniku oderwania się części obiektu, jaką jest kamienna obudowa elewacji. Nie zwolni jej nawet fakt wykonywania prac w zakresie uznanej reklamacji przez wykonawcę, świadczy on co najwyżej o należytej staranności wspólnoty, ponieważ teren budowy nie został, a nawet nie mógł zostać przekazany wykonawcy protokolarnie.

2. Mimo braku protokolarnego przekazania obiektu wykonawcy, jego odpowiedzialność nie jest wyłączona, jeżeli możliwe byłoby postawienie mu zarzutu zawinienia przy aktualnie wykonywanych pracach naprawczych, nawet w postaci braku należytej staranności (przykładowo: rozpoczęcie prac naprawczych od płyt wcale nie wymagających najszybszej interwencji, z uwagi na wygodę i systematykę ich prowadzenia). Jeśli taki zarzut winy przy wykonywaniu prac naprawczych nie byłby uzasadniony, wykazanie istnienia błędów projektowych o nieoczywistym charakterze dla przeciętnego wykonawcy mogłoby zwolnić wykonawcę od odpowiedzialności wobec poszkodowanego. Z kolei jednak, jeśli odpadanie płyt byłoby rezultatem uprzednich błędów wykonawstwa (jako przyczyna wyłączna lub towarzysząca błędom projektowym), wykonawca od odpowiedzialności się nie zwolni, nawet jeśli aktualne prace wykonuje dokładając należytej staranności.

3. Jeśli obruszanie się płyt i w efekcie ich odpadanie jest wynikiem błędów projektowych, odpowiedzialność wobec poszkodowanego będzie ponosił również projektant.

4. W zarysowanym stanie faktycznym zarządca nieruchomości, który dochował staranności i niezwłocznie po wykryciu wady, zażądał jej usunięcia, będzie od odpowiedzialności zwolniony. Ewentualna odpowiedzialność innych podmiotów: kierownika budowy bądź inspektora nadzoru inwestorskiego może się pojawić, jeśli byłaby możliwość postawienia im zarzutu winy na etapie wykonywania robót budowlanych, na przykład w doborze niewłaściwych materiałów budowlanych.

5. Poszkodowany może kierować swoje roszczenia do wszystkich potencjalnie odpowiedzialnych bezpośrednio. Jednakże najłatwiej będzie mu wykazać przesłanki odpowiedzialności podmiotu odpowiadającego na zasadzie ryzyka, czyli wspólnoty mieszkaniowej. Co do pozostałych podmiotów może mieć problem zarówno w ustaleniu personaliów odpowiedzialnego, jak i jego winy.

6. Zakładając, że w przedmiotowym stanie faktycznym szkodę naprawiłaby wspólnota mieszkaniowa (bądź jej ubezpieczyciel), miałaby ona prawo do dochodzenia roszczeń zwrotnych kierowanych potencjalnie wobec wszystkich, którym w danej sytuacji można by postawić zarzut winy za powstałą szkodę.

Literatura i orzecznictwo:

• Z. Kostka, Prawo budowlane. Komentarz, Gdańsk 2007, s. 211; J. Siegień, Prawo budowlane.
  Komentarz, Warszawa 2003, s. 347-348
• A. Despot-Mładanowicz, A. Gliniecki, Z. Kostka, A. Ostrowska, W. Piątek,
  Komentarz do roz. 7 art. 73 ustawy Prawo budowlane, LexPolonica
• T. Wiśniewski w: G. Bieniek, H. Ciepła, S. Dmowski, J. Gudowski, K. Kołakowski, M. Zychowicz,
  T. Wiśniewski, Cz. Żuławska, Komentarz do kodeksu cywilnego, Księga trzecia Zobowiązania,
   t. I, s. 71, s. 379
• M. Safjan w: K. Pietrzykowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. T. 1, Wyd. 5, Warszawa 2008,
  komentarz do art. 429 k.c., Nb 10, Legalis
• K. Osajda, w: Kodeks cywilny. Komentarz, 2012, komentarz do art. 429 k.c., Nb 30, Legalis
• M. Safjan, w: K. Pietrzykowski (red.), Kodeks cywilny , t. 1, 2011, s. 1670; G. Bieniek w:
  G. Bieniek,    H. Ciepła, S. Dmowski, J. Gudowski, K. Kołakowski, M. Zychowicz,
• Sygn. akt II CR 237/81, LexisNexis nr 319684
• G. Bieniek (aktualizacja J. Gudowski), Komentarz do art. 434 k.c. w: Kodeks cywilny. Komentarz.
   Księga trzecia. Zobowiązania, Bieniek G., Ciepła H., Drapała P., Żuławska Cz., Sychowicz M.,
  Trzaskowski R., Wiśniewski T., Bielska-Sobkowicz T., Gudowski J.
• G. Bieniek w: G. Bieniek, H.Ciepła, S. Dmowski, J. Gudowski, K. Kołakowski, M. Zychowicz,
   T. Wiśniewski, Cz. Żuławska, Komentarz do kodeksu cywilnego, Księga trzecia Zobowiązania,
    t. I, s. 380
• Sygn. akt IV CR 231/88, OSNCP 1990, nr 12, poz. 155
• J. Ciszewski, K. Jędrej, G. Karaszewski, J. Knabe, P. Nazaruk, B. Ruszkiewicz, G. Sikorski,
   A. Stępień-Sporek, Komentarz do art. 336 k.c., Lex Polonica
• A. Gola, Ustawa o własności lokali. Komentarz [w:] Nieruchomości, 2001, komentarz do art. 17,
   Lex Polonica;
• J. Ciszewski, K. Jędrej, G. Karaszewski, J. Knabe, P.Nazaruk, B. Ruszkiewicz, G. Sikorski,
   A. Stępień-Sporek, Komentarz do art. 434 k.c., Lex Polonica
• Sygn. akt. I ACa 655/2009, LexPolonica 2104179
• P. Drapała, Komentarz do art. 652 k.c., w: Kodeks cywilny. Komentarz. Księga trzecia. Zobowiązania,
  G. Bieniek, H. Ciepła, P. Drapała, Cz. Żuławska, M. Sychowicz, R.Trzaskowski, T. Wiśniewski,
  T. Bielska-Sobkowicz, J. Gudowski, Lex Polonica

Uchwała składu 7 sędziów SN z dnia 22 listopada 1963 r., III PO 31/63, OSNCP 1964, nr 7-8, poz. 128
Wyrok WSA w Warszawie z dnia 23 stycznia 2006 r., VII SA/Wa 1103/2005, http://orzeczenia.nsa.gov.pl
Wyrok SN z dnia 22 czerwca 1954 r., sygn. akt II C 503/54, OSN 1955, poz. 55
Wyrok SN z dnia 8 stycznia 1964 r., II CR 195/63, LexPolonica nr 315072
Wyrok SN z dnia 18 lutego 1981 r., IV CR 605/80, LexPolonica 348158,
Wyrok SN z dnia 8 stycznia 1964 r., sygn. akt II CR 195/63 publ. OSNCP z 1965r nr. 1, poz. 6
Wyrok SN z dnia 4 lipca 1985 r, sygn. akt IV CR 202/85, LexPolonica nr 319745