Nowe warunki techniczne mają zalety i wady
Nowela rozporządzenia regulującego szczegółowe warunki techniczne budynków i ich położenia wprowadza wiele kluczowych dla branży zmian. Można je oceniać z różnych perspektyw.
Odległość od granicy działki w nowych warunkach technicznych
Dla przykładu, zmiany dotyczące sposobu obliczania odległości planowanych zabudowań od granicy działki powinny zakończyć dotychczasowe wątpliwości i nieporozumienia związane ze sposobem obliczania odsunięcia budynków od granic działek. Od 1 stycznia 2018 r. wymagana odległość będzie obliczana pomiędzy fasadą budynku a granicą działki, na której realizowana będzie inwestycja. Określone w rozporządzeniu odległości wynoszą 4 m od granicy (w przypadku ściany z oknami lub drzwiami) oraz 3 m (w przypadku ściany bez okien i drzwi). Natomiast, jeżeli plan miejscowy będzie na to zezwalał, to – w przypadku ścian bez okien i drzwi – 3-metrową odległość będzie można zmniejszyć lub całkowicie wyłączyć (budować na granicy działki inwestycyjnej). Ponadto nowela zezwala, aby budynek przylegał swoją ścianą do ściany istniejącego budynku na sąsiedniej działce. W praktyce takie rozwiązania powstawały już wcześniej, natomiast dopiero po wejściu w życie nowelizacji znajdą one potwierdzenie w przepisach. Z jednej strony można to uznać za regulację odpowiadającą potrzebom rynku (zabudowie miejskiej) i ocenić pozytywnie. Z drugiej zaś strony, ustawowe przyzwolenie na projektowanie w ten sposób nowych budynków może rodzić pytanie, czy będzie to korzystne dla osób użytkujących przestrzeń miejską (zacieśnienie zabudowy śródmiejskiej) i czy korzystnie wpłynie na jakość powstającej architektury (problem „plomb” architektonicznych).
Zobacz także: warunki techniczne jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Stan prawny na 1 stycznia 2020
Podobnie można podejść do regulacji dotyczącej wymaganej odległości zabudowy od lasów (granica lasu to granica gruntu leśnego – Ls w planach miejscowych). I tak, w przypadku budynków mieszkalnych do trzech kondygnacji, odległość ta będzie musiała wynosić 4 m od granicy lasu (jeżeli las jest na sąsiedniej działce), ale nie wskazuje się minimalnej odległości, jeżeli las jest na tej samej działce co działka inwestycyjna. Z pewnością na pochwałę zasługuje zamiar uregulowania tych kwestii. Natomiast na tym etapie pojawia się pytanie, czy nie jest to zbyt duża liberalizacja, która w efekcie spowoduje zmianę dotychczasowych terenów leśnych na nieleśne.
Miejsca parkingowe i garaże podziemne w nowych warunkach technicznych
W moim odczuciu zmiany dotyczące miejsc parkingowych i garaży podziemnych należy ocenić pozytywnie. Przede wszystkim wiele kwestii, które budziły wątpliwości zostało wyjaśnionych (między innymi sposób obliczania odległości manewrowych dla miejsc postojowych w garażach podziemnych) oraz zliberalizowane zostały przepisy dotyczące miejsc parkingowych w budynkach naziemnych (zmniejszenie wymaganych odległości od fasady budynku czy zwiększenie liczby dopuszczalnych miejsc parkingowych – z pewnością ułatwi to projektowanie i powinno wpłynąć na odciążenie gminy w zapewnieniu brakujących miejsc parkingowych).
Projekt mieszkań w nowych warunkach technicznych
Inaczej natomiast oceniam zmiany dotyczące projektowania mieszkań (art. 92-94 rozporządzenia). To rynek powinien zweryfikować cele, które ustawodawca chciał osiągnąć, na przykład wprowadzenie konieczności usytuowania w mieszkaniu aneksu kuchennego (w miejsce wnęki kuchennej) czy zapewnienie we wszystkich pomieszczeniach lokalu dostępu do światła dziennego (z wyłączeniem mieszkań jednopokojowych, w których aneks kuchenny nie musi być oświetlany światłem dziennym), a także minimalnej powierzchni użytkowej mieszkania (została określona na 25 m²). Zmiany te mogą ograniczać plany deweloperów i możliwości projektowe, wbrew zapotrzebowaniu rynkowemu na małe mieszkania pracownicze. Zakładam, że intencją ustawodawcy było zapewnienie minimalnych warunków mieszkaniowych – co należy pochwalić – natomiast pamiętać należy, że małe mieszkania (z wnęką kuchenną) nie byłyby budowane przez deweloperów z myślą o oferowaniu ich rodzinom do stałego zamieszkania, a raczej jako „sypialnie” pracownicze zlokalizowane przy dużych centrach biurowych. Taką ingerencję ustawodawcy w projektowanie mieszkań uważam za zbyt daleko idącą.
Warunki techniczne w pytaniach na egzamin na uprawnienia budowlane 2018
Osoba, która pełni lub chce pełnić samodzielne funkcje techniczne w budownictwie powinna bezbłędnie znać warunki techniczne jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Sprawdź czy poradzisz sobie z testem na egzaminy na uprawnienia budowlane.
Sprawdź też swoją wiedzę:
