Niesolidny wykonawca. Jak odzyskać pieniądze? Ugoda czy sprawa w sądzie?

budowa domu inwestor wykonawca
Autor: A. Kubacka Co zrobić, gdy umowa z wykonawcą podpisana, zaliczka zapłacona, ale wykonawca przestał się pojawiać na budowie i zostawił po sobie prace o wątpliwej jakości, albo nawet w ogóle nie rozpoczął prac? Sprawa nie jest beznadziejna dla inwestora...

Niesolidny wykonawca, który np. oszuka na materiałach czy robociźnie, zawali terminy, wbrew zapewnieniom jest niekompetentny, to recepta na nieudaną inwestycję i stratę pieniędzy. W interesie inwestora, ale również i wykonawcy, jest dobre zabezpieczenie w umowie wzajemnych relacji, szczególnie w razie konfliktu i roszczeń.

Zatrudniając wykonawcę do realizacji inwestycji budowlanej czy też prac budowlanych, niestety, musimy liczyć się z możliwością zatrudnienia kogoś, kto okaże się nieuczciwy, lub też jakość prac budowlanych okaże się niezadowalająca. Przyjrzymy się możliwościom i sposobom dochodzenia swoich roszczeń, które wynikają z przepisów prawa. Wskażemy też, co można zrobić by zminimalizować ryzyko sporu, a w przypadku jego wystąpienia zwiększyć nasze szanse na jego wygranie.

Niesolidny wykonawca, czyli z umową bezpieczniej

Niezależnie od tego, czy będziemy realizować inwestycję za dziesiątki milionów złotych czy też planujemy jedynie remont łazienki ‒ konieczna jest umowa. Należy jednak pamiętać, że nie każda umowa, gdzie występują prace budowlane, będzie umową o roboty budowlane w myśl art. 647 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. ‒ Kodeks cywilny. Należy ona do tzw. umów nazwanych, uregulowanych odrębnie w art. 647–658 przytoczonego aktu prawa. Dotyczy ona zasadniczo inwestycji budowlanych, które wymagają opracowania projektu i uzyskania pozwolenia na budowę, czy też dokonania stosownych zgłoszeń w myśl Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. ‒ Prawo budowlane. Przepisy te mają również zastosowanie w przypadku remontu budynków lub budowli wpisanych do rejestru zabytków.

Zgodnie art. 647 Kc, w wyniku umowy o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia. Co jest bardzo istotne, to umowa o roboty budowlane musi być zawarta na piśmie. Forma pisemna jest wymagana dlatego, że gdy dojdzie do sporu, nie będzie dopuszczalny dowód w osobach świadków ani dowód z przesłuchania stron jako fakt dokonania czynności prawnej. Po nowelizacji Kc ustawą z 28 lipca 1990 r., stronami umowy mogą być wszyscy, którym we wzajemnych relacjach przysługuje przymiot inwestora i wykonawcy. Pojęcia te nie zostały przez ustawodawcę jednak zdefiniowane, co poważnie zaciera różnice między właściwymi dla kodeksowej umowy o dzieło pojęciami „zamawiający" i „przyjmujący zamówienie". Warto tu pamiętać, że budując dom jednorodzinny, którego realizację powierzymy jednemu podmiotowi w oparciu o umowę o roboty budowlane, obowiązują nas przepisy § 1 art. 6471 Kodeksu cywilnego, które stanowią, że inwestor odpowiada solidarnie z wykonawcą za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy z tytułu wykonanych przez niego robót budowlanych. Ma to kluczowe znaczenia dla bezpieczeństwa finansowego inwestora i ograniczenia ryzyka dwukrotnej zapłaty za raz wykonane roboty. Warunkiem solidarnej odpowiedzialności jest dokonanie zgłoszenia przez generalnego wykonawcę lub samego podwykonawcę, szczegółowego przedmiotu robót powierzonych podwykonawcy. Zgłoszenie musi zostać wykonane przed przystąpieniem do wykonywania tych robót. Jest to wystarczające do zagwarantowania podwykonawcy solidarnej odpowiedzialności. Jeżeli jednak inwestor, w ciągu 30 dni od dnia doręczenia mu zgłoszenia, złożył podwykonawcy i generalnemu wykonawcy sprzeciw wobec wykonywania tych robót przez podwykonawcę, solidarna odpowiedzialność nie nastąpi.

W przypadku drobnych prac budowlanych, jak ułożenie glazury czy terakoty, remontu odrębnych pomieszczeń, poszczególnych elementów budynku, obiektu budowlanego, budowli, wykonania instalacji gazowej i centralnego ogrzewania, będziemy mieli do czynienia z umową o dzieło lub nienazwaną umową o świadczenie usług. Zgodnie z Kodeksem cywilnym, umowa o dzieło może być zawarta w dowolnej formie. W tym przypadku nie ma też mowy o solidarnej odpowiedzialności, gdyby przykładowo nasz wykonawca zatrudnił do wykonana prac podwykonawcę. Może więc to być zarówno forma pisemna jak i ustna. W toku sporu można powoływać się na tę umowę, nawet jeżeli została zawarta ustnie. Jednak w przypadku, gdy zaistniałe problemy doprowadzą do sądu, umowa na piśmie jest lepszym dowodem. Warto zatem przypilnować, by w umowie znalazły się wszystkie dane firmy, czy też osoby, którą zatrudniamy do realizacji inwestycji czy też prac budowlanych. W części poświęconej stronom umowy powinny się znaleźć: nazwa, nr NIP, adres, REGON, a w przypadku spółek określonych w Kodeksie Spółek Handlowych także numer KRS. Dane te będą niezbędne w przypadku formalnej korespondencji, np. do wysłania żądania dokończenia prac.

Niezależnie od tego, czy prace budowlane realizujemy w oparciu o zdefiniowaną w Kodeksie cywilnym umowę o roboty budowlane czy też umowę o dzieło lub nienazwaną umową o świadczenie usług, warto precyzyjnie określić przedmiot umowy.

Dokumentacja projektowa jako element umowy

Podstawą do zawarcia umowy o roboty budowlane jest dokumentacja projektowa. Dla wykonawcy dokumentacja ta ma podstawowe znaczenie, gdyż wynika z niej zakres planowanych robót. Na dokumentację projektową powinny się składać następujące elementy:

  1. projekt budowlany
  2. projekt wykonawczy
  3. specyfikacja

Po nowelizacji Prawa budowlanego, w myśl art. 34, pod pojęciem projektu budowlanego rozumiemy projekt, który zawiera:

1) projekt zagospodarowania działki lub terenu, sporządzony na aktualnej mapie do celów projektowych, obejmujący:

a) określenie granic działki lub terenu,

b) usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, w tym sieci uzbrojenia terenu, oraz urządzeń budowlanych sytuowanych poza obiektem budowlanym,

c) sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków,

d) układ komunikacyjny i układ zieleni, ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich,

e) informację o obszarze oddziaływania obiektu;

2) projekt architektoniczno-budowlany obejmujący:

a) układ przestrzenny oraz formę architektoniczną istniejących i projektowanych obiektów budowlanych,

b) zamierzony sposób użytkowania obiektów budowlanych, w tym liczbę projektowanych do wydzielenia lokali, z wyszczególnieniem lokali mieszkalnych,

c) charakterystyczne parametry techniczne obiektów budowlanych,

d) opinię geotechniczną oraz informację o sposobie posadowienia obiektu budowlanego,

e) projektowane rozwiązania materiałowe i techniczne, mające wpływ na otoczenie, w tym środowisko,

f) charakterystykę ekologiczną,

g) informację o wyposażeniu technicznym budynku, w tym projektowanym źródle lub źródłach ciepła do ogrzewania i przygotowania ciepłej wody użytkowej,

h) opis dostępności dla osób niepełnosprawnych, o których mowa w art. 1 Konwencji o prawach osób niepełnosprawnych, sporządzonej w Nowym Jorku dnia 13 grudnia 2006 r., w tym osób starszych – w przypadku obiektów budowlanych, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 4,

i) informację o minimalnym udziale lokali mieszkalnych, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 4a – w przypadku budynków mieszkalnych wielorodzinnych,

j) postanowienie udzielające zgody na odstępstwo, o którym mowa w art. 9, jeżeli zostało wydane;

3) projekt techniczny obejmujący:

a) projektowane rozwiązania konstrukcyjne obiektu wraz z wynikami obliczeń statyczno-wytrzymałościowych,

b) charakterystykę energetyczną – w przypadku budynków,

c) projektowane niezbędne rozwiązania techniczne oraz materiałowe,

d) w zależności od potrzeb – dokumentację geologiczno-inżynierską lub geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych,

e) inne opracowania projektowe.

W przypadku drobnych robót budowlanych często nie ma potrzeby sporządzania projektu, jednak warto pomyśleć o szczegółowym opisie prac, a nawet prostej specyfikacji technicznej (specyfikacji warunków zamówienia). Warto jest przytoczyć normy budowlane, na podstawie których dokonywać będziemy odbioru robót budowlanych (protokół odbioru robót budowlanych). Zarówno w pierwszym jak i drugim przypadku, do umowy powinien być dołączony kosztorys prac budowlanych z cenami jednostkowymi, które przemnożone przez elementy (powierzchnia, objętość, komplety itd.) i po zsumowaniu dadzą nam wartość umowy. Będzie to bardzo pomocne w rozliczeniu prac, gdy przykładowo pojawią się roboty dodatkowe, lub też zdecydujemy się na rozszerzenie zamówienia. Należy ponadto ustalić, czy nasza umowa jest ryczałtowa czy też kosztorysowa. Określając wynagrodzenie warto jest ustalić terminy oraz zasady jego wypłaty.

Koszty i wydatki wykonawcy pod kontrolą inwestora

W kwestiach rozliczeń ważne jest to, by za każdym razem, gdy dajemy wykonawcy jakąś zaliczkę (np. na kupno materiałów) potwierdzać ten fakt podpisanym potwierdzeniem. Jest to bardzo ważny dowód dla inwestora, a także informacja dla wykonawcy, z którym on współpracuje. Powinno się także każdorazowo wymagać, aby wykonawca przedstawił dowód zakupu (np. fakturę). Dzięki temu można kontrolować, ile towaru zakupiono i jaka była jego cena. 

Niesolidny wykonawca ‒ wezwanie do rozpoczęcia lub dokończenia prac

Umowa podpisana, zaliczka zapłacona, ale wykonawca przestał się pojawiać i zostawił po sobie prace o wątpliwej jakości, albo nawet w ogóle nie rozpoczął prac. Początkowo odbierał telefon wymawiając się różnymi losowymi zdarzeniami (np. choroba, brak materiałów itd.), ale później kontakt się urwał. Jest to, niestety, dość częsty scenariusz. Dlatego tak ważne jest posiadanie podpisanej umowy z danymi adresowymi wykonawcy. Zgodnie bowiem z art. 635 Kc, jeżeli przyjmujący zamówienie opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem dzieła tak dalece, że nie jest prawdopodobne, żeby zdołał je ukończyć w umówionym czasie, zamawiający może, bez wyznaczenia terminu dodatkowego, odstąpić od umowy jeszcze przed upływem terminu do wykonania dzieła. Przepisy Kodeksu cywilnego stanowią, że strona, która odstępuje od umowy wzajemnej, zobowiązana jest zwrócić drugiej stronie wszystko, co otrzymała od niej na mocy umowy (art. 494 Kc). Może żądać nie tylko zwrotu tego, co świadczyła, lecz również naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania.

Te same zasady należy stosować, jeśli termin wykonania umówionego dzieła już minął. W takim przypadku, zwłaszcza gdy uiściliśmy już jakąś zaliczkę, to najwyższy czas, by napisać oficjalny list z wezwaniem do rozpoczęcia/kontynuacji prowadzonych prac. W takim piśmie należy wyraźnie zażądać przystąpienia do prac w konkretnym terminie (ale takim, żeby wezwanie miało szansę najpierw trafić do wykonawcy) lub do zwrotu zaliczek. List powinien być podpisany imieniem i nazwiskiem. Gdy to nie przyniesie rezultatu, należy przygotować pismo z odstąpieniem od umowy, które powinno zawierać oświadczenie o odstąpieniu oraz podanie przyczyny. W piśmie tym należy także wezwać wykonawcę do zwrotu wpłaconej zaliczki, wskazując termin zwrotu i formę (np. nr konta). Do pisma można dołączyć pokwitowanie przez niego odbioru zaliczki (kserokopię, ponieważ oryginał będzie potrzebny w przypadku ewentualnego sporu sądowego). Wszystkie wymienione powyżej pisma należy wysłać do wykonawcy listem poleconym z potwierdzeniem odbioru, a także zachować dla siebie kopię listu.

Kwestie skuteczności doręczeń co do zasady regulują przepisy Ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku Kodeks postępowania administracyjnego. Pisma skierowane do przedsiębiorców, wspólników spółek handlowych, osób prawnych, organizacji wpisanych do rejestru, dostarcza się do ich siedziby wskazane w rejestrze. W przypadku osób fizycznych doręczenie dokonywane jest do rąk własnych lub, jeśli nie posiadają zdolności procesowej, odbioru dokonuje przedstawiciel ustawowy. Omawiając kwestie doręczenia warto również wspomnieć o awizo. Jest to informacja o pozostawionej w placówce pocztowej przesyłce. Adresat ma wtedy 14 dni na jej odebranie, tj. 7 dni od pozostawienia awiza i ponownie 7 dni, gdy adresat nie odebrał przesyłki w pierwszym terminie. Po upływie tego czasu, przesyłkę uznaje się za skutecznie doręczoną. Jeśli adresat odebrał list, potwierdza jego odbiór własnoręcznym podpisem z podaniem właściwej daty. Odmowa odebrania przesyłki przez adresata skutkuje tym, że uznaje się ją za skutecznie doręczoną. Zatem żadne tricki by uniknąć odbioru pisma nie pomogą, ponieważ i tak po upływie 14 dni przesyłka zostanie uznana za skutecznie doręczoną.

Trafił się niesolidny wykonawca a umowy nie ma...

W przypadku, gdy jednak z jakiś względów nie udało się spisać i podpisać umowy na papierze (mowa tutaj o pracach realizowanych w oparciu o umowę o dzieło) i nie znamy danych firmy i nie mamy faktury za wykonaną usługę (bo np.  wykonawca mówił, że zapomniał zabrać, przywiezie na drugi dzień itp.), ze sprawą można zgłosić się na policję – zgłaszając  wyłudzenie pieniędzy, zgodnie z zapisami Art. 286 Kodeksu karnego. Istnieje możliwość, że policja namierzy nieuczciwego fachowca np. po jego numerze telefonu. Należy jednak przede wszystkim pamiętać, że niezależnie od tego czy inwestor ma  umowę z wykonawcą czy też nie, to inwestor został oszukany i ma pełne prawo do tego, by oczekiwać zadośćuczynienia.

Niesolidny wykonawca w sądzie – przygotowanie pozwu

Jeżeli poczynione powyżej kroki nie przyniosły żadnego efektu, należy wystąpić na drogę powództwa sądowego. Właściwym sądem dla naszej sprawy będzie ten, który został wskazany w umowie lub też na mocy art. 27. § 1. Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym powództwo wytacza się przed sąd pierwszej instancji, w którego okręgu pozwany ma miejsce zamieszkania. Alternatywnie, na mocy art. 33 Kpc, powództwo o roszczenie majątkowe przeciwko przedsiębiorcy można wnieść do sądu, w którego okręgu znajduje się zakład główny lub oddział, jeżeli roszczenie pozostaje w związku z działalnością tego zakładu lub oddziału, o ile miejsca te są inne niż miejsce zamieszkania wykonawcy. Właściwy, z uwagi na wartość przedmiotu sporu, jest sąd rejonowy.

W pozwie należy opisać powoda, czyli zamawiającego (imię, nazwisko, adres) oraz pozwanego (wykonawcę wraz z adresem). Należy też podać wartość przedmiotu sporu. Warto również zażądać zwrotu kosztów dochodzenia roszczenia. W dalszej części pozwu należy opisać całą sytuację:

  • zawarcie umowy,
  • zapłatę zaliczki,
  • kontakt z wykonawcą,
  • prośby o realizację,
  • brak kontaktu z wykonawcą w czasie, gdy zbliżał się termin wykonania dzieła.

Trzeba też przedstawić dowody. Jednym z nich może być opinia rzeczoznawcy, biegłego sądowego lub uprawnionego inżyniera budownictwa o jakości wykonanych prac, wraz z ich fotograficzną inwentaryzacją oraz kosztorys rozliczeniowy. W zakresie przedstawianych przez strony prywatnych opinii, stosuje się art. 3 Kodeksu postępowania cywilnego. Nie są one dowodem z opinii biegłego, ale stanowią istotny element materiału procesowego i co do zasady, powinny być również udostępnione stronie przeciwnej. Prywatne opinie opracowane na zlecenie stron przed wszczęciem procesu, czy w jego toku, są wyjaśnieniem, z uwzględnieniem wiadomości specjalnych, ich stanowiska. Prywatna ekspertyza jest często przesłanką przemawiającą za koniecznością dopuszczenia przez sąd dowodu z opinii innego biegłego.

Każda ze stron, w swoim dobrze rozumianym interesie, powinna w toku postępowania wyrażać jakieś opinie na temat materii objętej sporem, komentować stanowisko zawarte przez przeciwnika (art. 230 Kpc) i podpierać prezentowane tezy własnymi dowodami, które sąd, zgodnie art. 232 Kpc, traktuje jak każdy inny dowód pochodzący od strony. Sąd, zgodnie z art. 244 Kpc, jest związany wyłącznie treścią dokumentów urzędowych, natomiast dokument prywatny zgodnie z art. 245 Kpc, stanowi dowód tego, że osoba, która go podpisała, złożyła oświadczenie zawarte w dokumencie, tj. składając jakikolwiek dokument do sprawy strona „mówi czego chce” – a sąd ma za zadanie ocenić jej stanowisko. I taka ocena (podobnie jak każdy dowód) podlega dalszej ocenie procesowej, w tym znaczeniu, że sąd, który „źle myśli” i tak wydaje orzeczenia – może spotkać się z reprymendą w postaci skutecznej apelacji. Warte jest tutaj przytoczenie pełniej treści Orzeczenia Sądu Najwyższego, w którym stwierdzono: "Przedstawianie przez strony prywatnych opinii, do których stosuje się art. 253 Kpc, jest zjawiskiem procesowym coraz częstszym. Niewątpliwie nie będąc dowodem z opinii biegłego stanowią one element materiału procesowego i powinny być udostępnione stronie przeciwnej. Prywatne ekspertyzy opracowane na zlecenie stron przed wszczęciem procesu, czy w jego toku, są wyjaśnieniem, z uwzględnieniem wiadomości specjalnych, ich stanowiska. Prywatna ekspertyza może stanowić przesłankę przemawiającą za koniecznością dopuszczenia wielu dowodów w sprawie, potwierdzonych w opinii czy ekspertyzie przez osobę zaufania publicznego biegłego rzeczoznawcę budowlanego."

Tak przygotowany pozew należy złożyć w sądzie wraz z jego odpisem (czyli podpisaną osobiście kopią) i odpisami załączników dla pozwanego. Pozew podlega opłacie w wysokości 5% wartości przedmiotu sporu, jednak przepisy ustawy o kosztach sadowych w sprawach cywilnych stanowią, że: „Opłatę stosunkową pobiera się w sprawach o prawa majątkowe; wynosi ona 5% wartości przedmiotu sporu lub przedmiotu zaskarżenia, jednak nie mniej niż 30 złotych i nie więcej niż 100 000 złotych”.

O autorze

Rafał Dybicz – jest specjalistą w zakresie zarządzania projektami budowlanymi, tworzenia i zarządzania budżetem i kontroli kosztów, a także nadzoru nad realizacją prac budowlanych. Kontakt z autorem.

Czy artykuł był przydatny?
Przykro nam, że artykuł nie spełnił twoich oczekiwań.
Czytaj więcej