Lokal mieszkalny wg prawa. Jakie warunki należy spełnić projektując lokal mieszkalny

2021-05-06 11:05
lokal mieszkalny mieszkanie klucz deweloper
Autor: Pixabay Wakacje kredytowe maja ulżyć kredytobiorcom

Lokal mieszkalny to potocznie rzadko używane określenie (mieszkanie, lokal, dom), jednak w przepisach prawa występuje w takiej właśnie postaci, dla odróżnienia od innego typu „lokali”. Lokal mieszkalny ma swoją definicję oraz zakres przepisów dotyczących jego projektowania, budowania i użytkowania. Jakim (wybranym) warunkom powinien odpowiadać lokal mieszkalny w myśl obowiązujących przepisów? (stan prawny na kwiecień 2021)

Lokal mieszkalny definicja

Samodzielny lokal mieszkalny – definicja pochodzi z ustawy o własności lokali z 24 czerwca 1994, § 2 ust. 2 – jest to wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb, przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.

Definicję lokalu mieszkalnego można uściślić – lokal mieszkalny służy do zaspokajania tzw. potrzeb bytowych co najmniej jednej osoby, jest wyposażony przeważnie, oprócz pokoi, w kuchnię, łazienkę i ubikację oraz korytarz. Oceniając obiektywnie standard przypisywany lokalowi mieszkalnemu nasuwa się refleksja, szczególnie w odniesieniu do starych zasobów mieszkalnych, że w Polsce jest jeszcze wiele lokali niewypełniających znamion lokalu mieszkalnego. Definicja to jedno, rzeczywistość i wymagania to druga strona medalu. Nowe lokale mieszkalne nie mają z tym problemu.

Warto jeszcze w tym miejscu dodać definicję pomieszczenia przeznaczonego na stały pobyt ludzi – to te, w których przebywanie tych samych osób w ciągu doby trwa dłużej niż 4 godziny (a więc lokal mieszkalny spełnia ten warunek). Pojęcie to występuje w wielu przepisach prawnych, które będą przytaczane później. 

Lokal mieszkalny – akty prawne

Podstawowym dokumentem a także źródłem informacji o wymaganiach jaki musi spełniać lokal mieszkalny jest Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Rozporządzenie to jest aktem prawnym wydanym przez Ministra Infrastruktury w oparciu o Ustawę z 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane. Rozporządzenie systematyzuje sprawy nieuregulowane bezpośrednio w Prawie budowlanym, jest w stosunki do niego dokumentem komplementarnym i uzupełniającym.

Ostatnia nowelizacja Rozporządzenia weszła w życie 25 grudnia 2020 r. na podstawie rozporządzenia Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 21 grudnia 2020 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. 2020 poz. 2351).

Lokal mieszkalny w przepisach

Podstawowe zapisy dotyczące warunków jakie muszą spełniać lokale mieszkalne zawarte są w następujących działach warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie:

Warunki jakie powinien spełniać lokal mieszkalny

Pierwszy nawigujący zapis, który opisuje warunki jakie powinien spełniać lokal mieszkalny w budynku, to § 90 z Rozdziału 7, w którym czytamy, że mieszkanie w budynku wielorodzinnym powinno spełniać wymagania dotyczące pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, a także inne wymagania zawarte w tym rozdziale.

  • Wysokość pomieszczeń

W tym miejscu z lekturą przepisów należy przejść do Rozdziału 5, w którym w czterech paragrafach (§ 72–§ 75) opisano podstawowe wymagania dla pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi. Znajdują się tam regulacje dotyczące wysokości pomieszczeń, poziomu podłogi i ich przystosowania do potrzeb osób niepełnosprawnych oraz w zakresie stawianym stolarce drzwiowej. Analizując zapisy § 72, dotyczące wysokości pomieszczeń, minimalna wysokość pokoju w budynkach mieszkalnych oraz sypialnie 1-4-osobowe w budynkach zamieszkania zbiorowego nie powinny mieć mniej niż 2,5 m. W przypadku stropów pochyłych jest to wysokość średnia liczona między największą a najmniejszą wysokością pomieszczenia. Warto podkreślić, że najmniejsza wysokość, która liczona jest do średniej nie może mieć mniej niż 1,9 m. Przestrzeni o wysokości poniżej 1,9 m nie zalicza się do odpowiadającej przeznaczeniu danego pomieszczenia.

Zgodnie z Polską Normą (PN-ISO 9836:1997), w przypadku części o wysokości 1,4-2,2 m, do obliczeń powierzchni użytkowej wykorzystuje się tylko 50% pomiarów. Jeśli wysokość jest równa lub większa 2,2 m należy zaliczyć 100% pomiarów. Wysokość mniejszą niż 1,4 m należy pominąć całkowicie — nie uwzględnia się jej podczas obliczeń powierzchni użytkowej.

  • Poziom podłogi i drzwi w lokalu mieszkalnym

Analizując dalsze zapisy, to zgodnie z § 73, minimalny poziom podłogi parteru powinien znajdować się powyżej lub być równy poziomowi terenu przy budynku. W § 75 czytamy, że drzwi do pomieszczenia przeznaczonego na stały pobyt ludzi oraz do kuchni powinny mieć co najmniej szerokość 0,8 m i wysokość 2 m w świetle ościeżnicy. Drzwi, o których mowa w ust. 1 i 2, nie powinny mieć progów.

Natomiast drzwi wejściowe do budynku i ogólnodostępnych pomieszczeń użytkowych oraz do mieszkań wg § 62. 1, powinny mieć w świetle ościeżnicy co najmniej szerokość 0,9 m i wysokość 2 m.

  • Wentylacja i przewietrzanie lokalu mieszkalnego

Dalej przepisy prowadzą nas do kwestii sposobu przewietrzania, jest o tym mowa w § 91. Zgodnie z nim mieszkanie, z wyjątkiem jedno- i dwupokojowego, powinno być przewietrzane na przestrzał lub narożnikowo. Wyjątkiem jest mieszkanie w budynku podlegającym przebudowie, a także mieszkanie wyposażone w wentylację mechaniczną o działaniu ciągłym – wywiewną lub nawiewno-wywiewną. W tym miejscu dochodzą jeszcze normy związane z wentylacją, które określają ilość wymian powietrza, jaka powinna nastąpić w ciągu określonego czasu. Regulacje w tym zakresie znajdują się w normie PN-83/B-03430, zgodnie z którą, w ciągu godziny należy wymienić strumień objętości powietrza wentylacyjnego dla mieszkanie, który stanowi sumę strumieni usuwanych z pomieszczeń typu kuchnia, łazienka, oddzielne WC, pomieszczenia bez okna. Strumienie te, niezależnie od rodzaju wentylacji, powinny wynosić co najmniej:

  • dla kuchni z oknem zewnętrznym, wyposażonej w kuchnie gazowa lub węgłową – 70 m3/h,
  • dla kuchni z oknem zewnętrznym, wyposażonej w kuchnie elektryczne, w mieszkaniu do 3 osób – 30 m3/h,
  • w mieszkaniu dla więcej niż 3 osób – 50 m3/h, dla kuchni bez okna zewnętrznego lub dla wnęki kuchennej, wyposażonej w kuchnie elektryczna – 50 m3/h,
  • dla łazienki (z ustępem lub bez) – 50 m3/h,
  • dla oddzielnego ustępu – 30 m3/h,
  • dla pomocniczego pomieszczenia bezokiennego – 15 m3/h,
  • dla pokoju mieszkalnego, który oddzielony jest więcej niż dwojgiem drzwi od kuchni lub łazienki – 30 m3/h,
  • kuchnie bez okna zewnętrznego, wyposażone w kuchnie gazowa powinny mieć mechaniczną wentylację wywiewną, a usuwany strumień powietrza powinien wynosić – 70 m3/h.

Kolejnym zaleceniem w tym zakresie jest, by była możliwość okresowego zwiększania strumienia objętości powietrza usuwanego z kuchni w czasie jej użytkowania, do co najmniej 120 m3/h.

Powyższe, kwestie są bardzo istotne z punktu możliwości gromadzenia się i późniejszej kondensacji pary wodnej na przegrodach budowlanych. Przy niedostatecznej wentylacji i obniżonej temperaturze, na przegrodzie budowlanej występuje zjawisko kondensacji pary wodnej i zawilgocenia przegrody, co z kolei dodatkowo pogarsza jej parametry termiczne i potęguje to zjawisko. Często też powstają sprzyjające warunki do rozwoju szkodliwych dla zdrowia ludzi grzybów i pleśni. Kwestia przewietrzania i wentylacji ma też duże znaczenie z punktu widzenia samopoczucia i zdrowia mieszkańców.

Kolejne regulacje w zakresie wentylacji odnajdujemy w ust. 2 § 93, w którym mowa, że w mieszkaniu jednopokojowym dopuszcza się stosowanie kuchni bez okien lub aneksu kuchennego połączonego z przedpokojem, pod warunkiem zastosowania co najmniej:

  1. wentylacji grawitacyjnej – w przypadku kuchni elektrycznej,
  2. wentylacji mechanicznej wywiewnej – w przypadku kuchni gazowej.

W mieszkaniu jednopokojowym dopuszcza się stosowanie aneksu kuchennego połączonego z pokojem pod warunkiem zastosowania w tym aneksie wentylacji i kuchni elektrycznej.

W przypadku mieszkań wielopokojowych dopuszcza się stosowanie aneksu kuchennego w pokoju przeznaczonym na pobyt dzienny pod warunkiem zastosowania w tym aneksie wentylacji. W przypadku zastosowania okapu kuchennego w kuchni lub w aneksie kuchennym, należy zapewnić podłączenie tego okapu do odrębnego przewodu kominowego.

  • Kuchnia, łazienka, ustęp w lokalu mieszkalnym

W § 92 znajdziemy wymagania, jakie w mieszkaniu powinny spełniać: kuchnia, wnęka kuchenna, łazienka i ustęp. Czytamy, że mieszkanie, oprócz pomieszczeń mieszkalnych, powinno mieć kuchnię lub aneks kuchenny, łazienkę, ustęp wydzielony lub miskę ustępową w łazience. Powinna się również znaleźć przestrzeń składowania oraz miejsce umożliwiające zainstalowanie automatycznej pralki domowej, a także przestrzeń komunikacji wewnętrznej. W łazienkach powinno być możliwe zainstalowanie wanny lub kabiny natryskowej, umywalki, miski ustępowej (jeżeli nie ma ustępu wydzielonego).

  • Oświetlenie i nasłonecznienie lokalu mieszkalnego

Dalej warunki techniczne odnoszą się do kwestii związanych z oświetleniem. Pomieszczenie mieszkalne, kuchnia oraz aneks kuchenny powinny mieć bezpośrednie oświetlenie światłem dziennym (ust. 1 § 93). Regulacje odnośnie odpowiedniego oświetlenia światłem dziennym znajdują się też w § 57, gdzie czytamy, że pomieszczenie przeznaczone na pobyt ludzi powinno mieć zapewnione oświetlenie dzienne, dostosowane do jego przeznaczenia, podany jest też stosunek powierzchni okien, liczonej w świetle ościeżnic, do powierzchni podłogi, który powinien wynosić co najmniej 1:8.

W przypadku lokali mieszkalnych niedopuszczalne jest stosowanie jedynie oświetlenia sztucznego. Kolejne wytyczne w kwestii oświetlenia odnajdujemy w § 60 – pokoje mieszkalne powinny mieć zapewniony czas nasłonecznienia wynoszący co najmniej 3 godziny w dniach równonocy w godzinach 7:00-17:00. W przypadku budynków w zabudowie śródmiejskiej dopuszcza się ograniczenie wymaganego czasu nasłonecznienia, określonego w ust. 1, do 1,5 godziny, a w odniesieniu do mieszkania jednopokojowego w takiej zabudowie nie określa się wymaganego czasu nasłonecznienia.

  • Powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego

Regulacje w zakresie wielkości powierzchni użytkowej mieszkania odnajdujemy w § 94. i czytamy tam, że aby lokal mógł być uznany za mieszkanie powinien mieć powierzchnię użytkową nie mniejszą niż 25 m2. Istotny jest również kształt i wymiary przedpokoju, które powinny umożliwiać przeniesienie chorego na noszach oraz wykonanie manewru wózkiem inwalidzkim w miejscach zmiany kierunku ruchu. Korytarze stanowiące komunikację wewnętrzną w mieszkaniu powinny mieć szerokość w świetle co najmniej 1,2 m, z dopuszczeniem miejscowego zwężenia do 0,9 m na długości korytarza nie większej niż 1,5 m.**

  • Ochrona przed hałasem lokalu mieszkalnego

Wymagania techniczne odnoszą się również do kwestii komfortu i ochrony przed hałasem i drganiami. Regulacje w tym zakresie znajdują się w § 96 oraz szczegółowo w Dziale IX. Ochrona przed hałasem i drganiami (§ 323-§ 327. Normami na których należy się opierać w tym zakresie są:

  • PN-B-02151-2:2018-01, „Akustyka budowlana. Ochrona przed hałasem w budynkach. Część 2: Wymagania dotyczące dopuszczalnego poziomu dźwięku w pomieszczeniach”,
  • PN-B-02151-3:2015-10, „Akustyka budowlana. Ochrona przed hałasem w budynkach. Część 3: Wymagania dotyczące izolacyjności akustycznej przegród w budynkach i elementów budowlanych”,
  • PN-B-02151-5:2017-10, „Akustyka budowlana. Ochrona przed hałasem w budynkach. Część 5: Wymagania dotyczące budynków mieszkalnych o podwyższonym standardzie akustycznym oraz zasady ich klasyfikacji”.

Podstawowa izolacyjność akustyczna ścian pomieszczeń mieszkalnych oddzielających je od korytarzy, klatek schodowych, sąsiednich mieszkań czy budynków, powinna wynosić ponad 50 dB. W sąsiedztwie instalacji technicznych budynku, pomieszczeń komercyjnych czy ogólnodostępnych wskaźnik ten powinien wynosić 55-67 dB, zależnie od sposobu użytkowania hałaśliwych obiektów. W obrębie mieszkania przegrody wewnętrzne – ścianki działowe pokojów, powinny zapewniać tłumienie hałasu określonego wskaźnikiem izolacyjności akustycznej R’A1 nie mniejszym niż 30 dB, a w przypadku przylegania do łazienki tłumienie powinno wynosić co najmniej 35 dB.

  • Kondensacja pary wodnej w lokalach mieszkalnych

Kolejną bardzo istotną kwestią jest temperatura na powierzchni przegrody oraz wspomniana już wcześniej możliwość występowania kondensacji pary wodnej. Regulacje w tym zakresie odnajdujemy w § 321. Na wewnętrznej powierzchni nieprzezroczystej przegrody zewnętrznej, tj. ścianie lub suficie, nie może występować kondensacja pary wodnej umożliwiająca rozwój grzybów pleśniowych. Ponadto, we wnętrzu przegrody nie może występować narastające w kolejnych latach zawilgocenie spowodowane kondensacją pary wodnej. W kwestii zasad określania możliwości wystąpienia kondensacji, warunki techniczne odnoszą się do sprawdzenia tego warunku przy użyciu współczynnika temperaturowego fRsi. W odniesieniu do przegród zewnętrznych budynków mieszkalnych, to powinny one charakteryzować się współczynnikiem temperaturowym fRsi o wartości nie mniejszej niż wymagana wartość krytyczna, obliczona zgodnie z PN-EN ISO 13788, dotyczącą metody obliczania temperatury powierzchni wewnętrznej koniecznej do uniknięcia krytycznej wilgotności powierzchni i kondensacji międzywarstwowej.

Z kwestią zawilgocenia wiąże się bezpośrednio ryzyko wystąpienia zagrzybienia. Unoszące się w powietrzu mitotoksyny dostające się przez drogi oddechowe są odpowiedzialne są za szereg uciążliwych objawów i chorób, które mogą wystąpić u osób zamieszkujących zagrzybione pomieszczenia. Do chorób i objawów najczęściej wywoływanych przez pleśń i grzyb należą:

  • podrażnienie układów oddechowego, nerwowego oraz skóry,
  • wysypki skórne, alergia, astma, katar, kaszel, podrażnienie oczu,
  • zapalenie stawów, zesztywniające zapalenie kręgosłupa, drętwienie i mrowienie kończyn,
  • zapalenie zatok, grzybica oskrzelowo-płucna,

Rozwiązania materiałowo-konstrukcyjne zewnętrznych przegród budynku, warunki cieplno-wilgotnościowe, a także intensywność wymiany powietrza w pomieszczeniach, powinny uniemożliwiać powstanie zagrzybienia (§ 322). Do budowy należy stosować materiały, wyroby i elementy budowlane odporne lub uodpornione na zagrzybienie i inne formy biodegradacji, odpowiednio do stopnia zagrożenia korozją biologiczną.

  • Liczba lokali mieszkalnych w budynku jednorodzinnym

Na zakończenie warto dodać, iż Prawo budowlane określa również liczbę lokali, które można wyodrębnić w budynku mieszkalnym jednorodzinnym (Art.3 2a):

w budynku mieszkalnym jednorodzinnym – należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość – dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku. 

O Autorach

Rafał Dybicz – jest specjalistą w zakresie zarządzania projektami budowlanymi, tworzenia i zarządzania budżetem i kontroli kosztów, a także nadzoru nad realizacją prac budowlanych. Kontakt z autorem.

Mgr inż. arch. Radosław Sadowski – architekt z ponad 20-letnim doświadczeniem zdobytym w Polsce i za granicą. Członek MOIA, wcześniej ETEK (Cypryjskiej Izby Technicznej). Właściciel firmy architektonicznej. Od 2012 r. prowadzi zajęcia dydaktyczne na studiach podyplomowych – projektowanie ogrodu z domem rodzinnym w Katedrze Sztuki Krajobrazu – SGGW w Warszawie.

Czy artykuł był przydatny?
Przykro nam, że artykuł nie spełnił twoich oczekiwań.
Podziel się opinią
Grupa ZPR Media sprzeciwia się głoszeniu opinii noszących znamiona mowy nienawiści przepełnionych pogardą czy agresją. Jeśli widzisz komentarz, który jest hejtem, powiadom nas o tym, klikając zgłoś. Więcej w REGULAMINIE
Czytaj więcej