Lokal mieszkalny wg prawa. Jakie warunki należy spełnić projektując lokal mieszkalny

2021-05-06 11:05 dr inż. Rafał Dybicz mgr. inż. arch. Radosław Sadowski
lokal mieszkalny mieszkanie klucz deweloper
Autor: Pixabay Prawo wymaga aby lokal mieszkalny spełniał określony standard

Lokal mieszkalny to potocznie rzadko używane określenie (mieszkanie, lokal, dom), jednak w przepisach prawa występuje w takiej właśnie postaci, dla odróżnienia od innego typu „lokali”. Lokal mieszkalny ma swoją definicję oraz zakres przepisów dotyczących jego projektowania, budowania i użytkowania. Jakim (wybranym) warunkom powinien odpowiadać lokal mieszkalny w myśl obowiązujących przepisów? (stan prawny na kwiecień 2021)

Lokal mieszkalny definicja

Samodzielny lokal mieszkalny – definicja pochodzi z ustawy o własności lokali z 24 czerwca 1994, § 2 ust. 2 – jest to wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb, przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.

Definicję lokalu mieszkalnego można uściślić – lokal mieszkalny służy do zaspokajania tzw. potrzeb bytowych co najmniej jednej osoby, jest wyposażony przeważnie, oprócz pokoi, w kuchnię, łazienkę i ubikację oraz korytarz. Oceniając obiektywnie standard przypisywany lokalowi mieszkalnemu nasuwa się refleksja, szczególnie w odniesieniu do starych zasobów mieszkalnych, że w Polsce jest jeszcze wiele lokali niewypełniających znamion lokalu mieszkalnego. Definicja to jedno, rzeczywistość i wymagania to druga strona medalu. Nowe lokale mieszkalne nie mają z tym problemu.

Warto jeszcze w tym miejscu dodać definicję pomieszczenia przeznaczonego na stały pobyt ludzi – to te, w których przebywanie tych samych osób w ciągu doby trwa dłużej niż 4 godziny (a więc lokal mieszkalny spełnia ten warunek). Pojęcie to występuje w wielu przepisach prawnych, które będą przytaczane później. 

Lokal mieszkalny – akty prawne

Podstawowym dokumentem a także źródłem informacji o wymaganiach jaki musi spełniać lokal mieszkalny jest Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Rozporządzenie to jest aktem prawnym wydanym przez Ministra Infrastruktury w oparciu o Ustawę z 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane. Rozporządzenie systematyzuje sprawy nieuregulowane bezpośrednio w Prawie budowlanym, jest w stosunki do niego dokumentem komplementarnym i uzupełniającym.

Ostatnia nowelizacja Rozporządzenia weszła w życie 25 grudnia 2020 r. na podstawie rozporządzenia Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 21 grudnia 2020 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. 2020 poz. 2351).

Lokal mieszkalny w przepisach

Podstawowe zapisy dotyczące warunków jakie muszą spełniać lokale mieszkalne zawarte są w następujących działach warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie:

Warunki jakie powinien spełniać lokal mieszkalny

Pierwszy nawigujący zapis, który opisuje warunki jakie powinien spełniać lokal mieszkalny w budynku, to § 90 z Rozdziału 7, w którym czytamy, że mieszkanie w budynku wielorodzinnym powinno spełniać wymagania dotyczące pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, a także inne wymagania zawarte w tym rozdziale.

  • Wysokość pomieszczeń

W tym miejscu z lekturą przepisów należy przejść do Rozdziału 5, w którym w czterech paragrafach (§ 72–§ 75) opisano podstawowe wymagania dla pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi. Znajdują się tam regulacje dotyczące wysokości pomieszczeń, poziomu podłogi i ich przystosowania do potrzeb osób niepełnosprawnych oraz w zakresie stawianym stolarce drzwiowej. Analizując zapisy § 72, dotyczące wysokości pomieszczeń, minimalna wysokość pokoju w budynkach mieszkalnych oraz sypialnie 1-4-osobowe w budynkach zamieszkania zbiorowego nie powinny mieć mniej niż 2,5 m. W przypadku stropów pochyłych jest to wysokość średnia liczona między największą a najmniejszą wysokością pomieszczenia. Warto podkreślić, że najmniejsza wysokość, która liczona jest do średniej nie może mieć mniej niż 1,9 m. Przestrzeni o wysokości poniżej 1,9 m nie zalicza się do odpowiadającej przeznaczeniu danego pomieszczenia.

Zgodnie z Polską Normą (PN-ISO 9836:1997), w przypadku części o wysokości 1,4-2,2 m, do obliczeń powierzchni użytkowej wykorzystuje się tylko 50% pomiarów. Jeśli wysokość jest równa lub większa 2,2 m należy zaliczyć 100% pomiarów. Wysokość mniejszą niż 1,4 m należy pominąć całkowicie — nie uwzględnia się jej podczas obliczeń powierzchni użytkowej.

  • Poziom podłogi i drzwi w lokalu mieszkalnym

Analizując dalsze zapisy, to zgodnie z § 73, minimalny poziom podłogi parteru powinien znajdować się powyżej lub być równy poziomowi terenu przy budynku. W § 75 czytamy, że drzwi do pomieszczenia przeznaczonego na stały pobyt ludzi oraz do kuchni powinny mieć co najmniej szerokość 0,8 m i wysokość 2 m w świetle ościeżnicy. Drzwi, o których mowa w ust. 1 i 2, nie powinny mieć progów.

Natomiast drzwi wejściowe do budynku i ogólnodostępnych pomieszczeń użytkowych oraz do mieszkań wg § 62. 1, powinny mieć w świetle ościeżnicy co najmniej szerokość 0,9 m i wysokość 2 m.

  • Wentylacja i przewietrzanie lokalu mieszkalnego

Dalej przepisy prowadzą nas do kwestii sposobu przewietrzania, jest o tym mowa w § 91. Zgodnie z nim mieszkanie, z wyjątkiem jedno- i dwupokojowego, powinno być przewietrzane na przestrzał lub narożnikowo. Wyjątkiem jest mieszkanie w budynku podlegającym przebudowie, a także mieszkanie wyposażone w wentylację mechaniczną o działaniu ciągłym – wywiewną lub nawiewno-wywiewną. W tym miejscu dochodzą jeszcze normy związane z wentylacją, które określają ilość wymian powietrza, jaka powinna nastąpić w ciągu określonego czasu. Regulacje w tym zakresie znajdują się w normie PN-83/B-03430, zgodnie z którą, w ciągu godziny należy wymienić strumień objętości powietrza wentylacyjnego dla mieszkanie, który stanowi sumę strumieni usuwanych z pomieszczeń typu kuchnia, łazienka, oddzielne WC, pomieszczenia bez okna. Strumienie te, niezależnie od rodzaju wentylacji, powinny wynosić co najmniej:

  • dla kuchni z oknem zewnętrznym, wyposażonej w kuchnie gazowa lub węgłową – 70 m3/h,
  • dla kuchni z oknem zewnętrznym, wyposażonej w kuchnie elektryczne, w mieszkaniu do 3 osób – 30 m3/h,
  • w mieszkaniu dla więcej niż 3 osób – 50 m3/h, dla kuchni bez okna zewnętrznego lub dla wnęki kuchennej, wyposażonej w kuchnie elektryczna – 50 m3/h,
  • dla łazienki (z ustępem lub bez) – 50 m3/h,
  • dla oddzielnego ustępu – 30 m3/h,
  • dla pomocniczego pomieszczenia bezokiennego – 15 m3/h,
  • dla pokoju mieszkalnego, który oddzielony jest więcej niż dwojgiem drzwi od kuchni lub łazienki – 30 m3/h,
  • kuchnie bez okna zewnętrznego, wyposażone w kuchnie gazowa powinny mieć mechaniczną wentylację wywiewną, a usuwany strumień powietrza powinien wynosić – 70 m3/h.

Kolejnym zaleceniem w tym zakresie jest, by była możliwość okresowego zwiększania strumienia objętości powietrza usuwanego z kuchni w czasie jej użytkowania, do co najmniej 120 m3/h.

Powyższe, kwestie są bardzo istotne z punktu możliwości gromadzenia się i późniejszej kondensacji pary wodnej na przegrodach budowlanych. Przy niedostatecznej wentylacji i obniżonej temperaturze, na przegrodzie budowlanej występuje zjawisko kondensacji pary wodnej i zawilgocenia przegrody, co z kolei dodatkowo pogarsza jej parametry termiczne i potęguje to zjawisko. Często też powstają sprzyjające warunki do rozwoju szkodliwych dla zdrowia ludzi grzybów i pleśni. Kwestia przewietrzania i wentylacji ma też duże znaczenie z punktu widzenia samopoczucia i zdrowia mieszkańców.

Kolejne regulacje w zakresie wentylacji odnajdujemy w ust. 2 § 93, w którym mowa, że w mieszkaniu jednopokojowym dopuszcza się stosowanie kuchni bez okien lub aneksu kuchennego połączonego z przedpokojem, pod warunkiem zastosowania co najmniej:

  1. wentylacji grawitacyjnej – w przypadku kuchni elektrycznej,
  2. wentylacji mechanicznej wywiewnej – w przypadku kuchni gazowej.

W mieszkaniu jednopokojowym dopuszcza się stosowanie aneksu kuchennego połączonego z pokojem pod warunkiem zastosowania w tym aneksie wentylacji i kuchni elektrycznej.

W przypadku mieszkań wielopokojowych dopuszcza się stosowanie aneksu kuchennego w pokoju przeznaczonym na pobyt dzienny pod warunkiem zastosowania w tym aneksie wentylacji. W przypadku zastosowania okapu kuchennego w kuchni lub w aneksie kuchennym, należy zapewnić podłączenie tego okapu do odrębnego przewodu kominowego.

  • Kuchnia, łazienka, ustęp w lokalu mieszkalnym

W § 92 znajdziemy wymagania, jakie w mieszkaniu powinny spełniać: kuchnia, wnęka kuchenna, łazienka i ustęp. Czytamy, że mieszkanie, oprócz pomieszczeń mieszkalnych, powinno mieć kuchnię lub aneks kuchenny, łazienkę, ustęp wydzielony lub miskę ustępową w łazience. Powinna się również znaleźć przestrzeń składowania oraz miejsce umożliwiające zainstalowanie automatycznej pralki domowej, a także przestrzeń komunikacji wewnętrznej. W łazienkach powinno być możliwe zainstalowanie wanny lub kabiny natryskowej, umywalki, miski ustępowej (jeżeli nie ma ustępu wydzielonego).

  • Oświetlenie i nasłonecznienie lokalu mieszkalnego

Dalej warunki techniczne odnoszą się do kwestii związanych z oświetleniem. Pomieszczenie mieszkalne, kuchnia oraz aneks kuchenny powinny mieć bezpośrednie oświetlenie światłem dziennym (ust. 1 § 93). Regulacje odnośnie odpowiedniego oświetlenia światłem dziennym znajdują się też w § 57, gdzie czytamy, że pomieszczenie przeznaczone na pobyt ludzi powinno mieć zapewnione oświetlenie dzienne, dostosowane do jego przeznaczenia, podany jest też stosunek powierzchni okien, liczonej w świetle ościeżnic, do powierzchni podłogi, który powinien wynosić co najmniej 1:8.

W przypadku lokali mieszkalnych niedopuszczalne jest stosowanie jedynie oświetlenia sztucznego. Kolejne wytyczne w kwestii oświetlenia odnajdujemy w § 60 – pokoje mieszkalne powinny mieć zapewniony czas nasłonecznienia wynoszący co najmniej 3 godziny w dniach równonocy w godzinach 7:00-17:00. W przypadku budynków w zabudowie śródmiejskiej dopuszcza się ograniczenie wymaganego czasu nasłonecznienia, określonego w ust. 1, do 1,5 godziny, a w odniesieniu do mieszkania jednopokojowego w takiej zabudowie nie określa się wymaganego czasu nasłonecznienia.

  • Powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego

Regulacje w zakresie wielkości powierzchni użytkowej mieszkania odnajdujemy w § 94. i czytamy tam, że aby lokal mógł być uznany za mieszkanie powinien mieć powierzchnię użytkową nie mniejszą niż 25 m2. Istotny jest również kształt i wymiary przedpokoju, które powinny umożliwiać przeniesienie chorego na noszach oraz wykonanie manewru wózkiem inwalidzkim w miejscach zmiany kierunku ruchu. Korytarze stanowiące komunikację wewnętrzną w mieszkaniu powinny mieć szerokość w świetle co najmniej 1,2 m, z dopuszczeniem miejscowego zwężenia do 0,9 m na długości korytarza nie większej niż 1,5 m.**

  • Ochrona przed hałasem lokalu mieszkalnego

Wymagania techniczne odnoszą się również do kwestii komfortu i ochrony przed hałasem i drganiami. Regulacje w tym zakresie znajdują się w § 96 oraz szczegółowo w Dziale IX. Ochrona przed hałasem i drganiami (§ 323-§ 327. Normami na których należy się opierać w tym zakresie są:

  • PN-B-02151-2:2018-01, „Akustyka budowlana. Ochrona przed hałasem w budynkach. Część 2: Wymagania dotyczące dopuszczalnego poziomu dźwięku w pomieszczeniach”,
  • PN-B-02151-3:2015-10, „Akustyka budowlana. Ochrona przed hałasem w budynkach. Część 3: Wymagania dotyczące izolacyjności akustycznej przegród w budynkach i elementów budowlanych”,
  • PN-B-02151-5:2017-10, „Akustyka budowlana. Ochrona przed hałasem w budynkach. Część 5: Wymagania dotyczące budynków mieszkalnych o podwyższonym standardzie akustycznym oraz zasady ich klasyfikacji”.

Podstawowa izolacyjność akustyczna ścian pomieszczeń mieszkalnych oddzielających je od korytarzy, klatek schodowych, sąsiednich mieszkań czy budynków, powinna wynosić ponad 50 dB. W sąsiedztwie instalacji technicznych budynku, pomieszczeń komercyjnych czy ogólnodostępnych wskaźnik ten powinien wynosić 55-67 dB, zależnie od sposobu użytkowania hałaśliwych obiektów. W obrębie mieszkania przegrody wewnętrzne – ścianki działowe pokojów, powinny zapewniać tłumienie hałasu określonego wskaźnikiem izolacyjności akustycznej R’A1 nie mniejszym niż 30 dB, a w przypadku przylegania do łazienki tłumienie powinno wynosić co najmniej 35 dB.

  • Kondensacja pary wodnej w lokalach mieszkalnych

Kolejną bardzo istotną kwestią jest temperatura na powierzchni przegrody oraz wspomniana już wcześniej możliwość występowania kondensacji pary wodnej. Regulacje w tym zakresie odnajdujemy w § 321. Na wewnętrznej powierzchni nieprzezroczystej przegrody zewnętrznej, tj. ścianie lub suficie, nie może występować kondensacja pary wodnej umożliwiająca rozwój grzybów pleśniowych. Ponadto, we wnętrzu przegrody nie może występować narastające w kolejnych latach zawilgocenie spowodowane kondensacją pary wodnej. W kwestii zasad określania możliwości wystąpienia kondensacji, warunki techniczne odnoszą się do sprawdzenia tego warunku przy użyciu współczynnika temperaturowego fRsi. W odniesieniu do przegród zewnętrznych budynków mieszkalnych, to powinny one charakteryzować się współczynnikiem temperaturowym fRsi o wartości nie mniejszej niż wymagana wartość krytyczna, obliczona zgodnie z PN-EN ISO 13788, dotyczącą metody obliczania temperatury powierzchni wewnętrznej koniecznej do uniknięcia krytycznej wilgotności powierzchni i kondensacji międzywarstwowej.

Z kwestią zawilgocenia wiąże się bezpośrednio ryzyko wystąpienia zagrzybienia. Unoszące się w powietrzu mitotoksyny dostające się przez drogi oddechowe są odpowiedzialne są za szereg uciążliwych objawów i chorób, które mogą wystąpić u osób zamieszkujących zagrzybione pomieszczenia. Do chorób i objawów najczęściej wywoływanych przez pleśń i grzyb należą:

  • podrażnienie układów oddechowego, nerwowego oraz skóry,
  • wysypki skórne, alergia, astma, katar, kaszel, podrażnienie oczu,
  • zapalenie stawów, zesztywniające zapalenie kręgosłupa, drętwienie i mrowienie kończyn,
  • zapalenie zatok, grzybica oskrzelowo-płucna,

Rozwiązania materiałowo-konstrukcyjne zewnętrznych przegród budynku, warunki cieplno-wilgotnościowe, a także intensywność wymiany powietrza w pomieszczeniach, powinny uniemożliwiać powstanie zagrzybienia (§ 322). Do budowy należy stosować materiały, wyroby i elementy budowlane odporne lub uodpornione na zagrzybienie i inne formy biodegradacji, odpowiednio do stopnia zagrożenia korozją biologiczną.

  • Liczba lokali mieszkalnych w budynku jednorodzinnym

Na zakończenie warto dodać, iż Prawo budowlane określa również liczbę lokali, które można wyodrębnić w budynku mieszkalnym jednorodzinnym (Art.3 2a):

w budynku mieszkalnym jednorodzinnym – należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość – dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku. 

O Autorach

Rafał Dybicz – jest specjalistą w zakresie zarządzania projektami budowlanymi, tworzenia i zarządzania budżetem i kontroli kosztów, a także nadzoru nad realizacją prac budowlanych. Kontakt z autorem.

Mgr inż. arch. Radosław Sadowski – architekt z ponad 20-letnim doświadczeniem zdobytym w Polsce i za granicą. Członek MOIA, wcześniej ETEK (Cypryjskiej Izby Technicznej). Właściciel firmy architektonicznej. Od 2012 r. prowadzi zajęcia dydaktyczne na studiach podyplomowych – projektowanie ogrodu z domem rodzinnym w Katedrze Sztuki Krajobrazu – SGGW w Warszawie.

Czy artykuł był przydatny?
Przykro nam, że artykuł nie spełnił twoich oczekiwań.
Czytaj więcej