Deweloperski Fundusz Gwarancyjny uchwalony przez rząd. Czym jest DFG i co zmieni? OPINIE

2021-03-03 14:58 opracowanie Marta Balcerowska
miszkania
Autor: gettyimages Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) ma zabezpieczać pieniądze wpłacone na budowane mieszkania

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny oraz ustawa dotycząca ochrony praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego zostały przyjęte przez Radę Ministrów. Autorem projektu ustawy jest UOKiK. Zadaniem Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjny ma być ochrona osób kupujących nowe mieszkanie w razie upadku firmy deweloperskiej. Co DFG zmieni na rynku nieruchomości? Czy ceny mieszkań pójdą w górę?

Po co Deweloperski Fundusz Gwarancyjny?

Prace nad projektem ustawy dotyczącej ochrony praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego trwały już od kilku lat. Głównym założeniem ustawy jest zwiększenie bezpieczeństwa osób kupujących mieszkanie od dewelopera, w przypadku ogłoszenia przez niego upadłości. Dzięki takiemu rozwiązaniu, osoba, która kupiła lokal od upadającego dewelopera, otrzyma pieniądze zgromadzone właśnie przez Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.

Ustawa przewiduje również sytuację, w której nabywca nowego lokalu będzie mógł odmówić dokonania odbioru mieszkania od dewelopera ze względu na istotne w nim wady. Aby było to możliwe, potrzebne jest stworzenie jednej obowiązującej procedury odbiorów mieszkań, która musi być odpowiednio sprecyzowana. Ustawa ma także zawierać określenie konsekwencji, jakie poniesie deweloper w przypadku nieusunięcia zauważonej wady w wyznaczonym przez konsumenta terminie.

Co DFG oznacza dla deweloperów?

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny będzie zasilany składkami odprowadzanymi przez inwestorów od środków wniesionych przez klientów na zakup mieszkania. Składki na DFG określać ma rozporządzenie ministra rozwoju, pracy i technologii. Maksymalne składki będą mogły wynieść 2% wartości wpłat nabywców na powierniczy rachunek mieszkaniowy dla otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych (OMRP) i 0,2 proc. dla zamkniętych mieszkaniowych rachunków powierniczych (ZMRP).

Czy przez DFG ceny mieszkań pójdą w górę?

Składka jest de facto dodatkowym opodatkowaniem deweloperów, co w dalszej perspektywie może wpłynąć na wyższe ceny mieszkań. Łączne wpływy do DFG mogą wynieść nawet 1,5 mld zł rocznie. Realna wysokość składki będzie określana w rozporządzeniu, zatem trzeba liczyć się z tym, że może być ona wyższa.

Robert Stachowiak, Prezes Zarządu spółki deweloperskiej SGI, zauważa, że w ostatnich latach, po wprowadzeniu rachunków powierniczych, nie słyszy się o upadłościach deweloperów. Pozwala to wnioskować, że skala problemu jest minimalna, a pieniądze klientów bezpieczne. Nowy podatek to potencjalny wzrost cen, który nie jest potrzebny i do końca uzasadniony.

Wszelkie nowe działania, które wynikają z wejścia w życie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, a także z utworzenia Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, niosą za sobą również zwiększenie biurokracji. Wszystkie te procesy z pewnością będą wymagały szeregu procedur, odpowiedniego raportowania oraz archiwizowania dokumentacji. To wiąże się z ponoszeniem dodatkowych kosztów, co z kolei może przełożyć się na wzrost cen mieszkań. Czy jest to rzeczywiście niezbędne? Moim zdaniem nie. Można zaryzykować stwierdzenie, że jest to sztuczne tworzenie etatów, dodatkowe obciążenia administracyjne i dokładanie kolejnych godzin pracy przy dokumentach.

Wszelkie inicjatywy, które mają na celu ochronę mieszkańców, są jak najbardziej pożądane. Muszą być one jednak odpowiednio przemyślane, aby nie godzić w interesy innych – w tym przypadku deweloperów, a przede wszystkim odpowiadać na rzeczywiste potrzeby i problemy klientów oraz branży nieruchomości.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny to kolejny podatek
dr Łukasz Bernatowicz
dr Łukasz Bernatowicz, prezes BCC, wiceprzewodniczący RDS, minister infrastruktury w Gospodarczym Gabinecie Cieni BCC

Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzasadnia, że obecny katalog środków ochrony wpłat nabywcy nie zapewnia mu ochrony na odpowiednim poziomie, mimo że nie ma na to żadnych dowodów. Przez 9 lat funkcjonowania ustawy deweloperskiej nie doszło do żadnej upadłości dewelopera, przy której zostaliby poszkodowani nabywcy wpłacający środki na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy (OMRP). Wystąpiły w tym czasie (2012-2021) dwie upadłości:

  • W jednym przypadku deweloper prawdopodobnie podrobił dokumentację budowlaną i doszło do przestępstwa. Mimo tego syndyk i tak przeniósł własność lokali (Czapelska 25).
  • W drugiej sytuacji, deweloper w ogóle nie zastosował ustawy deweloperskiej i przyjmował środki na swoje konto, więc tu ustawa deweloperska w ogóle nie została zastosowana.

UOKiK planuje pobierać na DFG do 2% od każdej wpłaty dokonywanej przez nabywcę na OMRP. Mając na uwadze szacowaną obecnie wartość rynku – tj. ok. 55 mld zł, przy składce 2% na rachunek DFG co roku wpływałaby kwota ponad 1 mld zł. UOKiK z kolei zakłada, że potrzebuje co roku zgromadzić na DFG kwotę rzędu 140 mln zł, by pokryć (co roku!) ewentualną upadłość jednego dużego i dwóch mniejszych deweloperów.

Urząd szacuje więc, że w każdym roku upadnie kilku deweloperów, podczas gdy przez 9 lat funkcjonowania ustawy upadło tylko dwóch, przy czym, jak to zostało wyjaśnione, były to przypadki związane z przestępstwem i obejściem ustawy deweloperskiej.

W rzeczywistości, DFG to dodatkowy podatek dla branży, która jako jedna z nielicznych oparła się w kryzysowi spowodowanemu epidemią. Około 12-14% PKB w sposób pośredni i bezpośredni generuje budownictwo, utrzymując zdolność inwestycyjną (mimo epidemii) i dostarczając miejsca pracy także tym, którzy potracili ją w innych branżach.

Z uzasadnienia Oceny Skutków Regulacji (OSR) wynika ponadto, że sam koszt utrzymania DFG to 10 mln zł, plus 12 mln zł na założenie odpowiedniego systemu informatycznego. Zgodnie z projektem ze składek uiszczanych przez deweloperów na DFG przeznaczać ma się również na zwrot nabywcom kwot odpowiadających ich udziałowi w kwocie zgromadzonej na otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym albo zamkniętym mieszkaniowym rachunku powierniczym w związku z realizacją umowy deweloperskiej w części nieobjętej świadczeniem pieniężnym, o którym mowa w art. 35 ust. 2 ustawy z 10 czerwca 2016 r. o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym – czyli w skrócie DFG ma za zadanie finansować również skutki ewentualnej niewydolności branży bankowej (wypłacalności systemu bankowego). Zgodnie z projektem, DFG będzie miał również roszczenie regresowe do dewelopera o te kwoty, które wypłacił zgodnie z ust. 6 powyżej, jeśli doszło do upadłości banku.

Dodatkowo, zgodnie z OSR, uruchomienie DFG ma zwiększyć liczbę transakcji związanych z wpłatami składek na DFG, czyli poprawić wyniki finansowe banków! Projekt przewiduje również, że środki DFG będą powiększane o kwoty odsetek gromadzonych na wyodrębnionym rachunku bankowym Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego, a więc DFG będzie dodatkowo zarabiał na wpłatach od deweloperów.W ustawie zakłada się także, że DFG może zaciągać pożyczki i kredyty na swoją rzecz, przy czym ustawa nie określa zasad zaciągania takich kredytów lub pożyczek, co powoduje, że potencjalne roszczenia o ich spłatę stwarzają ryzyko dla środków zgromadzonych w funduszu i naruszają zasadę jak najwyższego stopnia bezpieczeństwa.

Czy artykuł był przydatny?
Przykro nam, że artykuł nie spełnił twoich oczekiwań.
Czytaj więcej