Ceny mieszkań w Polsce. Czy koronawirus spowoduje spadek cen mieszkań w 2020 roku? O kredyt coraz trudniej! Najnowsze prognozy

2020-06-10 12:29 Marzena Sarniewicz
Ceny mieszkań w Polsce
Autor: Getty Images Czy koronawirus spowoduje spadek cen mieszkań w Polsce?

Ceny mieszkań w Polsce - prognozy 2020. Od kilku lat ceny mieszkań w Polsce rosną. Czy obecna sytuacja to zmieni? Aktualnie Polska walczy z falą dużego wzrostu zachorowań na koronawirusa. To nowy problem, który z pewnością wpłynie na rynek nieruchomości. Bardzo możliwe, że pandemia koronawirusa spowoduje, że ceny mieszkań w 2020 roku spadną. Dowiedz się gdzie. Poznaj opinie ekspertów.

Fala dużego wzrostu zachorowań na koronawirusa w Europie i podejmowanych koniecznych działań ochronnych przez poszczególne kraje powoduje negatywne skutki gospodarcze, które mogą odbić się również na rynku nieruchomości. Jak sytuacja może wpłynąć na ceny mieszkań w Polsce? Eksperci mają różne hipotezy.

Bardzo prawdopodobne, że spowolnienie rynku nieruchomości spowoduje, że ceny mieszkań przestaną rosnąć i pozostaną na aktualnym poziomie. Nie wykluczone, że spadek liczby transakcji zmusi niektórych deweloperów do obniżenia cen. Według ostatnich opinii ekspertów bardzo możliwe, że ceny mieszkań spadną na rynkach regionalnych, a w Warszawie pozostaną na stabilnym poziomie. Jednak na razie trudno przewidzieć, czy wystąpią spadki cen i jaka będzie ich skala. Historycznie obniżki były bardziej widoczne w regionach. Kluczowe jest jak długo potrwa obecna sytuacja. Być może szybkie działania prewencyjne rządu skrócą skutki epidemii. Poznaj opinie ekspertów.

W obecnej sytuacji trudno przewidywać, czy wystąpią spadki cen i jaka będzie ich skala. W najbliższej perspektywie oczekiwana jest raczej stabilizacja. Oczywiście, jeśli niepewność związana z pandemią utrzyma się dłużej, powodując trwałe zmiany na rynku pracy i w otoczeniu ekonomicznym, obniżki cen będą możliwe. Po kryzysie w 2008 roku przeciętne ceny ofertowe nowych mieszkań charakteryzowały się największą inercją na rynku warszawskim, spadki szybciej zaobserwowano na rynkach regionalnych. Jednak trudno porównywać te dwie sytuacje. Wówczas mieliśmy do czynienia z bańką spekulacyjną i jeszcze przed wystąpieniem recesji akceptacja nabywców dla rosnących cen wyraźnie zmalała. Można jednak spodziewać się, że ta akceptacja również teraz będzie niższa, co może przełożyć się na ceny - podsumowuje Agnieszka Mikulska.

Po pierwsze, być może czeka nas kilkumiesięczne zmniejszenie liczby transakcji, związane z ograniczeniami związanymi z epidemią koronawirusa. Jeśli epidemia się rozprzestrzeni w naszym kraju, to potencjalni kupujący mogą wstrzymać się z decyzją o zakupie. Gdy zagrożenie minie, sytuacja na rynku może wrócić do normy - pisze w swojej analizie Jarosław Sadowski z Expandera.

Pierwszą reakcją na epidemię najprawdopodobniej będzie zmniejszony obrót na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Gdy rynek będzie hamował, ceny nie muszą od razu spadać - ocenia Mateusz Romanowski, założyciel SonarHome.

Drugi scenariusz wydarzeń, jaki przewiduje analityk Expandera to całkowite zatrzymanie się boomu mieszkaniowego. Jeśli konsekwencje gospodarcze epidemii będą poważne i długotrwałe, to potencjalni kupujący zaczną obawiać się zaciągania kredytów na kilkaset tysięcy złotych, a banki jeszcze mocniej ograniczą finansowanie. Ten ciąg zdarzeń analityk uzasadnia ponadto zachowawczym zachowaniem inwestorów.

Coraz trudniej o nowy kredyt mieszkaniowy

Aktualnie, pomimo przeciwności związanych z pandemią koronawirusa, popyt na kredyty utrzymuje się wciąż na wysokim poziomie. Z danych BIK wynika, że przez trzy tygodnie, w których rząd wprowadzał kolejne zamknięcia i ograniczenia (od 16 marca) liczba składanych wniosków kredytowych spadła tylko o około 15% względem stanu z trzech tygodni czy względem stanu z marca 2019 roku. Dane te sugerują, że bardzo niewielka część kupujących zdecydowała się poczekać z zakupem mieszkania oczekując na rozwój sytuacji.

Osoby chcące dziś zadłużyć się w celu zakupu mieszkania muszą się liczyć z tym, że o kredyt jest trudniej. Głównie za sprawą rosnących wymagań odnośnie wkładu własnego. Co prawda w pierwszej połowie kwietnia wciąż spora część banków przyjmowała wnioski kredytowe od osób mający minimalny - dopuszczony regulacjami KNF – wkład własny na poziomie 10%, ale grono to zaczęło topnieć. Na przykład wymagania odnośnie wkładu podniósł już PKO BP. Teraz, aby ubiegać się o kredyt w największym polskim banku trzeba posiadać 20-proc. wkład własny.

Złą informacją jest też to, że rosną marże. Nawet rodzina o dobrych dochodach, z dobrą oceną wiarygodności kredytowej musi zapłacić więcej. Dla badanego przez nas przypadku średnia marża wzrosła z poziomu 2,03% w marcu do 2,15% w kwietniu – wynika z danych zebranych przez HRE Investments.

Ceny mieszkań w Polsce
Autor: HRE Investments Ceny mieszkań w Polsce - zdolność kredytowa kwiecień 2020

Potencjalni klienci przeszli do internetu

Obecna sytuacja znacząco wpływa również na zachowania kupujących. Konsumenci, którzy nie mają potrzeby pilnego zakupu mieszkania czy domu, odłożą decyzję do ustabilizowania się obecnej sytuacji. Wiele firm wprowadziło system pracy zdalnej, jednak wiele osób wykorzysta ten okres i wolny czas na szukanie ofert w sieci i ich analizowanie.

Czas trwania koronawirusa - kluczowy

Prognozuje się, że PKB dla Polski może wynieść od 2,7 do nawet poniżej 2 proc. w scenariuszu negatywnym. Wszystko zależy od tego jak długo potrwa obecna sytuacja i kiedy przywrócony zostanie normalna logistyka. Branża nieruchomości to przecież łańcuch zależności pomiędzy pośrednikami nieruchomości, deweloperami, firmami budowlanymi (generalni wykonawcy), inwestorami oraz nabywcami. Im dłużej potrwa obecna sytuacja, tym bardziej zaburzy relacje gospodarcze, co wpłynie na nastroje konsumenckie.

Ceny mieszkań w Polsce
Autor: Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments Średnia wartość wniosku kredytowego
Ceny mieszkań W Polsce
Autor: Expander Ceny mieszkań W Polsce

Rosnące średnie krajowe wynagrodzenie wpływa na wzrost cen mieszkań

Istnieje wyraźna korelacja pomiędzy poziomem płac, a cenami nieruchomości. W ujęciu długoterminowym nasze pensje są jedną z najważniejszych zmiennych wpływających na przeciętny koszt mieszkania lub domu. Jako przykład weźmy pod lupę województwo pomorskie. Współzależność dochody – ceny nieruchomości jest niezwykle wysoka i historycznie wynosi aż 97%, biorąc pod uwagę dane od 2010 roku. Pozwala to przypuszczać, że ceny mieszkań i domów do 2022 roku będą rosnąć w tempie 6-7% w skali roku, gdyż taki wzrost płac prognozuje Narodowy Bank Polski. Oczywiście, dla powyższego scenariusza istnieje szereg krótkoterminowych zagrożeń, jak ryzyko znacznego pogorszenia koniunktury, nadmierne nasycenie rynku nieruchomości czy zaostrzenie przepisów dotyczących przyznawania kredytów hipotecznych. W tych sytuacjach, deweloperzy będą jednak zmuszeni ograniczać podaż, przez co ceny wzrosną jeszcze bardziej, niż wynikałoby to z tempa wzrostu wynagrodzeń.

Jako przykład weźmy pod lupę województwo pomorskie. Wykres prezentuje zależność wzrostu cen mieszkań w Trójmieście od rosnących dochodów Pomorzan na przestrzeni ostatnich 10 lat.

Ceny mieszkań w Polsce
Autor: Numbeo.com Ceny mieszkań, a zarobki Polaków

Polacy zaczynają kupować mieszkania o niższym standardzie

Prawie 13% - o tyle w ciągu roku zdrożały mieszkania w największych miastach – wynika z najnowszych danych opublikowanych przez NBP za IV kwartał 2019 roku. Chodzi o indeks hedoniczny, który uwzględnia nie tylko kwoty, za które Polacy kupują mieszkania na 7 największych rynkach, ale też jakość sprzedawanych lokali. Okazuje się, że wraz z tym jak szybko rosną ceny mieszkań – Polacy częściej kupują lokale o coraz niższym standardzie.

Ceny mieszkań w Polsce
Autor: HRE Investments

Czy ceny mieszkań w Polsce, na obrzeżach miast będą rosły?

Takie pytanie zadaliśmy przedstawicielom branży deweloperskiej.

Inwestycje realizowane w dalszych dzielnicach lub na obrzeżach miasta to ukłon w stronę klientów o mniej zasobnych portfelach, którzy nie szukają luksusowych apartamentów, czy mieszkań w ścisłym centrum, a większych lokali dla rodziny. Atrakcyjne ceny mieszkań to zdecydowana zaleta lokalizacji w dalszych dzielnicach, podobnie jak większa dostępność zieleni i terenów rekreacyjnych. Minusem może wydawać się konieczność dojazdów. W takich przypadkach przyjmujemy jednak często zasadę tworzenia „miasta w mieście”, by zapewnić mieszkańcom dostęp do potrzebnych usług, handlu, gastronomii i rozrywki w pobliżu domu – mówi Andrzej Gutowski, wiceprezes Ronson Development, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu

Zapotrzebowanie na mieszkania w lokalizacjach nieopodal centrów miast prawdopodobnie nigdy nie będzie słabło. To najbardziej atrakcyjna lokalizacja dla inwestorów, którym zależy na wysokiej stopie zwrotu z inwestycji, ale także dla niemałej grupy osób nabywających mieszkanie na własne potrzeby. To miejsca, które zapewniają szereg oczywistych zalet, takich jak bliskość rozmaitych sklepów, punktów usługowych, czy rozrywek. Wraz z kurczeniem się zasobów działek nieuchronnie rosnąć będą ceny nieruchomości w takich lokalizacjach – mówi Wojciech Duda, wiceprezes Duda Development

Na zakup ilu m² mieszkania stać przeciętnego Polaka?

Ceny mieszkań w Polsce
Autor: ASM

Ceny mieszkań w Polsce - gdzie w Polsce kupisz najtańsze mieszkanie?

Z ostatniego raportu Expandera i Rentier.io wynika, że każdy kto będzie chciał kupić mieszkanie w w ciągu najbliższych miesięcy, czy nawet lat, musi przygotować się na niemały wydatek. Przykładowo ceny mieszkań w Warszawie nieubłaganie dążą do przekroczenia 10 000 zł za m², w Gdańsku 50-metrowe mieszkanie zdrożało aż o 70 000 zł. Podwyżki nie ominęły też Radomia (22%), Torunia (21%) i Katowic (19%). Mimo to na razie nic nie wskazuje na to, że mieszkania miałyby tanieć. W raporcie czytamy, że m² najbardziej podrożał w Gdańsku i Wrocławiu, jedynie w Gdyni w ostatnim kwartale nieco spadł.

Z raportu wynika, że wśród największych miast w Polsce najtańsze mieszkanie kupimy w Radomiu i Częstochowie. Najdrożej zapłacimy za m² w stolicy i Gdańsku.

Sprawdź ceny mieszkań w różnych miastach w Polsce

Ceny mieszkań w Polsce
Autor: Expandera i Rentier.io Ceny mieszkań w Polsce

Ceny mieszkań Polsce wysokie. Jakie są prognozy na 2020 rok?

Aktualnie nieduże są szanse na to, że mieszkania stanieją. Z najnowszych prognoz NBP wynika, że w przyszłym roku wzrost gospodarczy spowolni (z 4,3% w tym roku do 3,6%), a bezrobocie wzrośnie bardzo niewiele - z 3,6% do 3,8%. Wynagrodzenia mają szybko rosnąć (o 7,3%), a stopy procentowe pozostaną niskim poziomie. Nic nie wskazuje na to, że Polaków nie będzie stać na kredyty hipoteczne. Ponadto wzrosnąć ma inflacja, dzięki czemu przy niższym oprocentowaniu lokat bankowych, atrakcyjne będzie inwestowanie w mieszkania na wynajem. To optymistyczna wersja. Ta pesymistyczna to: spowolnienie gospodarcze będzie silniejsze niż się teraz wydaje (np. w wyniku Brexitu), inflacja będzie na tyle wysoka, że zmusi do wprowadzenia podwyżek stóp procentowych. Jedynie taka sytuacja mogłaby zakończyć boom na rynku nieruchomości.

Ceny mieszkań w Polsce - mieszkania oddane do użytkowania w 2019

Ceny mieszkań w Polsce
Autor: ASM Ceny mieszkań w Polsce
Ceny mieszkań w Polsce
Autor: ASM Ceny mieszkań w Polsce
Ceny mieszkań w Polsce
Autor: ASM Ceny mieszkań w Polsce
Ceny mieszkań w Polsce
Autor: ASM Ceny mieszkań w Polsce
Ceny mieszkań w Polsce
Autor: ASM Ceny mieszkań w Polsce
Ceny mieszkań w Polsce
Autor: ASM Ceny mieszkań W Polsce
Czy artykuł był przydatny?
Przykro nam, że artykuł nie spełnił twoich oczekiwań.
Czytaj więcej