Ceny mieszkań w Polsce - prognozy 2021. Wykresy z podziałem na miasta, rynek wtórny i pierwotny

Ceny mieszkań w Polsce
Autor: Getty Images Czy koronawirus spowoduje spadek cen mieszkań w Polsce?

Ceny mieszkań w Polsce od kilku lat wciąż rosną. Aktualnie Polska walczy z falą dużego wzrostu zachorowań na koronawirusa. To problem, który ma duży wpływ na rynek nieruchomości. Czy obecna sytuacja spowoduje, że ceny mieszkań spadną? Nic na to nie wskazuje, gdyż obserwujemy wciąż duży popyt na mieszkania, przy ograniczonej podaży. Dowiedz się jakie są prognozy 2021. Poznaj opinie ekspertów.

Spis treści

  1. Jak pandemia wpłynęła na ceny mieszkań w Polsce?
  2. Ceny mieszkań w poszczególnych miastach w III kwartale 2020
  3. Gdzie najbardziej wzrosły ceny mieszkań w 2020 roku?
  4. Zmiany cen mieszkań w Polsce na rynku mieszkań używanych
  5. Kredyty mieszkaniowe coraz bardziej przystępne
  6. Potencjalni klienci przeszli do internetu
  7. Jak rosnące wynagrodzenie wpływa na wzrost cen mieszkań
  8. Na zakup ilu m² mieszkania stać przeciętnego Polaka?
  9. Gdzie w Polsce kupisz najtańsze mieszkanie?
  10. Jakie są prognozy na 2021 rok?

Jak pandemia wpłynęła na ceny mieszkań w Polsce?

Fala dużego wzrostu zachorowań na koronawirusa w Europie i podejmowanych koniecznych działań ochronnych przez poszczególne kraje powoduje negatywne skutki gospodarcze, które mogą odbić się również na rynku nieruchomości. Jak sytuacja dotychczas wpłynęła na ceny mieszkań w Polsce? Otóż, pandemia wbrew obawom z ubiegłego roku, nie przewróciła rynku mieszkaniowego do góry nogami i nic nie wskazuje, że miałoby się to zmienić. Za mieszkania w największych miastach trzeba płacić o ponad 10% więcej niż przed rokiem – wynika z danych NBP.

W trzecim kwartale 2020 ceny mieszkań wciąż rosły. Na 7 największych rynkach przeciętna cena transakcyjna lokalu od dewelopera była o 9% wyższa niż rok wcześniej. W przypadku mieszkań z drugiej ręki wzrosty cen były podobne. Średnia cena, którą wpisywali Polacy w aktach notarialnych wzrosła o 9,1%. Są to wyniki dla Gdańska, Gdyni, Krakowa, Łodzi, Poznania, Warszawy i Wrocławia.

Jeszcze w pierwszej połowie roku 2020 eksperci przewidywali, że spowolnienie rynku nieruchomości może spowodować, że ceny mieszkań przestaną rosnąć i pozostaną na stałym poziomie. I tak było. Aktualnie ceny mieszkań znów rosną, szczególnie w Warszawie, gdyż utrzymuje się duży popyt na mieszkania, przy wciąż ograniczonej podaży. Pozytywny wpływ na popyt mają niskie stopy procentowe i coraz bardziej przystępne warunki kredytów mieszkaniowych.

Sytuacja wygląda tak, ze deweloperzy budowaliby dużo więcej, ale niestety borykają się z przedłużającymi się procedurami administracyjnym oraz małą dostępnością gruntów. Liczba wolnych działek w Warszawie jest niższa niż jeszcze kilka lat temu. Ale rozwijają się nowe tereny jak np. Ursus, Włochy i inne znajdujące się nieco dalej od centrum, ponieważ poprawia się system komunikacji miejskiej. Ponadto nowy trend pracy z domu, który pozostanie z nami jeszcze na jakiś czas, tworzy nowe potrzeby mieszkaniowe. Klienci poszukują mieszkań w dobrze skomunikowanych z innymi częściami miasta enklawach zieleni i spokoju.

Odbiór mieszkania od dewelopera - co sprawdzić. Lista referencyjna

Ceny mieszkań w poszczególnych miastach w III kwartale 2020

Ceny mieszkań w Polsce
Autor: HRE Investments Ceny mieszkań w Polsce w największych miastach (III kwartał 2020)

Gdzie najbardziej wzrosły ceny mieszkań w 2020 roku?

Wzrost cen w poszczególnych miastach był bardzo różnicowany. W ciągu ostatnich 12 miesięcy najmocniej mieszkania używane zdrożały w Łodzi (15%) i Poznaniu (17%), najmniej w Bydgoszczy, Opolu i Zielonej Górze. Mniejsze wzrosty zanotowano na rynku mieszkań nowych. W trzecim kwartale mieszkania w Gdyni były sprzedawane nawet o 1% taniej niż przed rokiem, a w Lublinie ceny wróciły do poziomu sprzed roku. Na drugim biegunie znajdziemy Kraków, Zieloną Górę, Warszawę i Kielce. W tych miastach deweloperzy sprzedawali mieszkania o co najmniej 10% drożej niż w roku 2019.

Zmiany cen mieszkań w Polsce na rynku mieszkań używanych

Ceny mieszkań używanych bank centralny liczy z uwzględnieniem jakości sprzedawanych mieszkań (tzw. indeks hedoniczny). Ten sugeruje, że na największych rynkach mieszkania używane w ostatnim roku zdrożały mocniej, bo o 10,8%. To najbardziej wiarygodna informacja o tym jak w ostatnim czasie zmieniały się ceny mieszkań w Polsce. Chodzi o to, że na zwykłą średnią cenę bardzo mocno wpływa to, jeśli Polacy kupią w danym czasie więcej apartamentów (wtedy średnia cena transakcyjna idzie do góry), albo wręcz przeciwnie – więcej wybierają mieszkań w PRL-owskich blokach (wtedy średnia cena spada). Analitycy NBP zbierają tak dokładne dane i mają ich tak dużo, że potrafią takie zmiany wychwycić i obliczyć faktyczną zmianę cen. Tak w uproszczeniu działa wspomniany indeks hedoniczny. Dane, które NBP opublikował za trzeci kwartał dotyczą okresu od czerwca do sierpnia 2020, dlatego liczby te bank centralny może jeszcze rewidować przy okazji kolejnych publikacji.

Ceny mieszkań w Polsce
Autor: HRE Investments Ceny mieszkań w Polsce - zmiany cen mieszkań używanych

Kredyty mieszkaniowe coraz bardziej przystępne

W 2020 roku, pomimo przeciwności związanych z pandemią koronawirusa, popyt na kredyty mieszkaniowe utrzymywał się wciąż na wysokim poziomie. Z danych BIK wynika, że w maju 2020, w których rząd wprowadzał kolejne zamknięcia i ograniczenia (od 16 marca) liczba składanych wniosków kredytowych spadła tylko o około 15% względem stanu z trzech tygodni czy względem stanu z marca 2019 roku. Dane te sugerują, że bardzo niewielka część kupujących zdecydowała się poczekać z zakupem mieszkania oczekując na rozwój sytuacji.

W 2020 roku o kredyt było trudniej. Głównie za sprawą rosnących wymagań odnośnie wkładu własnego. Co prawda w pierwszej połowie kwietnia wciąż spora część banków przyjmowała wnioski kredytowe od osób mających minimalny - dopuszczony regulacjami KNF – wkład własny na poziomie 10%, ale grono to zaczęło topnieć. Na przykład wymagania odnośnie wkładu podniósł już PKO BP. Teraz, aby ubiegać się o kredyt w największym polskim banku trzeba posiadać 20-proc. wkład własny. Złą informacją jest też to, że rosną marże. Nawet rodzina o dobrych dochodach, z dobrą oceną wiarygodności kredytowej musi zapłacić więcej. Dla badanego przez nas przypadku średnia marża wzrosła z poziomu 2,03% w marcu do 2,15% w kwietniu – wynika z danych zebranych przez HRE Investments.

W 2021 roku banki, które pod wpływem pierwszej fali pandemii i niepokojów związanych z sytuacją gospodarczą zaostrzyły politykę kredytową, obecnie zdecydowanie ją złagodziły. Większość instytutów finansowych, w tym NBP, jest dziś bardziej optymistyczna w porównaniu z początkiem epidemii, uważa, że szkody dla gospodarki będą mniejsze, niż oczekiwano i prognozują wzrost PKB o ok. 4%.

Ceny mieszkań w Polsce
Autor: HRE Investments Ceny mieszkań w Polsce - zdolność kredytowa kwiecień 2020

Potencjalni klienci przeszli do internetu

Obecna sytuacja znacząco wpływa również na zachowania kupujących. Konsumenci, którzy nie mają potrzeby pilnego zakupu mieszkania czy domu, odłożą decyzję do ustabilizowania się obecnej sytuacji. Wiele firm wprowadziło system pracy zdalnej, jednak wiele osób wykorzysta ten okres i wolny czas na szukanie ofert w sieci i ich analizowanie.

Jak rosnące wynagrodzenie wpływa na wzrost cen mieszkań

Istnieje wyraźna korelacja pomiędzy poziomem płac, a cenami nieruchomości. W ujęciu długoterminowym nasze pensje są jedną z najważniejszych zmiennych wpływających na przeciętny koszt mieszkania lub domu. Jako przykład weźmy pod lupę województwo pomorskie. Współzależność dochody – ceny nieruchomości jest niezwykle wysoka i historycznie wynosi aż 97%, biorąc pod uwagę dane od 2010 roku. Pozwala to przypuszczać, że ceny mieszkań i domów do 2022 roku będą rosnąć w tempie 6-7% w skali roku, gdyż taki wzrost płac prognozuje Narodowy Bank Polski. Oczywiście, dla powyższego scenariusza istnieje szereg krótkoterminowych zagrożeń, jak ryzyko znacznego pogorszenia koniunktury, nadmierne nasycenie rynku nieruchomości czy zaostrzenie przepisów dotyczących przyznawania kredytów hipotecznych. W tych sytuacjach, deweloperzy będą jednak zmuszeni ograniczać podaż, przez co ceny wzrosną jeszcze bardziej, niż wynikałoby to z tempa wzrostu wynagrodzeń.

Jako przykład weźmy pod lupę województwo pomorskie. Wykres prezentuje zależność wzrostu cen mieszkań w Trójmieście od rosnących dochodów Pomorzan na przestrzeni ostatnich 10 lat.

Ceny mieszkań w Polsce
Autor: Numbeo.com Ceny mieszkań, a zarobki Polaków

Na zakup ilu m² mieszkania stać przeciętnego Polaka?

Ceny mieszkań w Polsce
Autor: ASM

Gdzie w Polsce kupisz najtańsze mieszkanie?

Z raportu Expandera wynika, że każdy kto będzie chciał kupić mieszkanie w w ciągu najbliższych miesięcy, czy nawet lat, musi przygotować się na niemały wydatek. Przykładowo ceny mieszkań w Warszawie przekroczyły już 10 000 zł za m², w Gdańsku 50-metrowe mieszkanie zdrożało aż o 70 000 zł. Podwyżki nie ominęły też Radomia (22%), Torunia (21%) i Katowic (19%). Mimo to na razie nic nie wskazuje na to, że mieszkania miałyby tanieć. W raporcie czytamy, że m² najbardziej podrożał w Gdańsku i Wrocławiu, jedynie w Gdyni w ostatnim kwartale nieco spadł.

Z raportu wynika, że wśród największych miast w Polsce najtańsze mieszkanie kupimy w Radomiu i Częstochowie. Najdrożej zapłacimy za m² w stolicy i Gdańsku.

Jakie są prognozy na 2021 rok?

Aktualnie nieduże są szanse na to, że mieszkania stanieją. Najnowsze dane NBP potwierdzają, że pomimo obaw pojawiających się na początku epidemii, popyt na mieszkania jest wciąż wysoki. Powody są przynajmniej trzy. W obliczu szybko rosnących cen szukamy ochrony przed inflacją. W obliczu niemal zerowego oprocentowania lokat szukamy inwestycji dającej przyzwoitą rentowność. Do tego epidemia spowodowała, że wolimy inwestować w bezpieczniejsze aktywa. Na wszystkie te bolączki odpowiedzią się nieruchomości. Historia pokazuje, że inwestorzy długoterminowi mogą liczyć na wzrost cen mieszkań wyższy niż inflacja. Na wynajmie w dużych miastach – choć mniej niż przed rokiem – można zarobić przez rok kwotę odpowiadającą 4% wartości mieszkania. Gdyby tego było mało, to nieruchomości są uznawane za bezpieczną inwestycję. Wszystko to składa się na wysoki popyt na mieszkania w okresie epidemii.

Nie byłoby to możliwe gdyby nie fakt, że fundamenty rodzimego rynku mieszkaniowego są mocne. Wzrosty cen, które obserwowaliśmy w ostatnich latach nie miały oparcia w kredytowym boomie, ale dochodach Polaków, które przez ostatnie 6 lat wzrosły niemal tak mocno jak ceny mieszkań – wynika z danych Eurostatu. Nie jest to wcale częsty przypadek jeśli weźmiemy pod uwagę kraje europejskie. Okazuje się bowiem, że w kilkunastu państwach ceny mieszkań w trakcie trwającej hossy rosły 2, 3 czy nawet 4 razy szybciej niż dochody obywateli.

Trudno ocenić dalsze tempo wzrostu cen mieszkań. Eksperci oceniają, że bieżący rok może przyniesieść 3-4% wzrost cen mieszkań w skali roku. Pamiętajmy, że na ceny mieszkań wpływa wciąż wysoki popyt. Ponadto wciąż rosną ceny materiałów budowlanych. Branża nieruchomości to przecież łańcuch zależności pomiędzy pośrednikami nieruchomości, deweloperami, firmami budowlanymi (generalni wykonawcy), inwestorami oraz nabywcami.

Czy artykuł był przydatny?
Przykro nam, że artykuł nie spełnił twoich oczekiwań.
Czytaj więcej