Ceny mieszkań Warszawa. Ile kosztuje mieszkanie w Warszawie? Prognozy 2021, wykresy, rynek wtórny i pierwotny

Ceny mieszkań
Autor: Getty Images Ceny mieszkań

Ceny mieszkań Warszawia to temat gorących dyskusji. Nic dziwnego, bo druga fala pandemii nie spowodowała spadku cen mieszkań w Warszawie, a mimo to nie brakuje chętnych do zakupu mieszkania w stolicy. Dlaczego tak się dzieje i ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Warszawie, z podziałem na poszczególne dzielnice. Jak kształtowały się ceny mieszkań w stolicy od 2011 roku na tle największych miast w Polsce.

Spis treści

  1. Ile kosztuje mieszkanie w Warszawie?
  2. Ceny mieszkań Warszawa. Gdzie najtaniej kupisz mieszkanie w Warszawie?
  3. Ceny mieszkań w Warszawie a pandemia
  4. Na jakie mieszkanie w Warszawie nas stać?
  5. Ceny mieszkań Warszawa na rynku wtórnym
  6. Ceny mieszkań w poszczególnych dzielnicach Warszawy na rynku wtórnym
  7. Ceny mieszkań w poszczególnych dzielnicach Warszawy na rynku pierwotnym
  8. Średnie ceny mieszkań w Warszawie na przestrzeni ostatnich 9 lat
  9. Ceny mieszkań w Warszawie w 2020 roku
  10. Jakie będą ceny mieszkań w Warszawie w 2021 roku?

Ile kosztuje mieszkanie w Warszawie?

W trzecim kwartale 2020 ceny mieszkań szły w górę. Biorąc pod uwagę ceny mieszkań na 7 największych rynkach, w tym Warszawie, przeciętna cena transakcyjna lokalu od dewelopera była o 9% wyższa niż rok wcześniej. W przypadku mieszkań z drugiej ręki wzrosty cen były podobne. Średnia cena, którą wpisywali Polacy w aktach notarialnych wzrosła o 9,1%.

Według opracowania Emmerson Evaluation średnia cena transakcyjna mieszkania w Warszawie w I półroczu osiągnęła rekordowe 10 700 zł zł/m², jeśli chodzi o mieszkania nowe. Z kolei przeciętna cena transakcyjna mieszkania używanego to 7301 zł.

Co lepsze - własny dom czy mieszkanie?

Ceny mieszkań Warszawa. Gdzie najtaniej kupisz mieszkanie w Warszawie?

Wydawać by się mogło, że taniej jest na rynku wtórnym. Okazuje się jednak, że w Warszawie są dzielnice gdzie za stare mieszkanie zapłacimy drożej niż za nowe, i to dużo drożej. Z analiz Metrohause wynika, że dotyczy to aż czterech dzielnic stolicy. Przede wszystkim chodzi o Pragę Północ, gdzie średnie ceny w nowych inwestycjach sięgają 9999 zł. To aż 1589 zł więcej niż w ofertach na rynku wtórnym. Podobnie jest na Żoliborzu (drożej o 1489 zł), Mokotowie (o 1143 zł) oraz Woli (o 1029 zł).

Dokładnie odwrotnie jest w Wilanowie. Tu mieszkania z rynku wtórnego są droższe od nowych o 1044 zł. W pozostałych dzielnicach mieszkania z rynku wtórnego są jednak tańsze, różnica nie przekracza 500 zł. Jeżeli więc chcecie oszczędzić przy zakupie mieszkania to wybierzcie rynek wtórny, ale z wyłączeniem dzielnic, o których pisaliśmy wyżej. Najtaniej, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym będzie w Rembertowie, zaraz potem na Białołęce. Dokładne dane w infografikach poniżej.

Ceny mieszkań w Warszawie a pandemia

Najnowsze dane NBP potwierdzają, że pomimo obaw pojawiających się na początku epidemii, popyt na mieszkania jest wysoki, a cały rynek mieszkaniowy zachowuje się dość stabilnie. Powody są przynajmniej trzy:

  • w obliczu szybko rosnących cen szukamy ochrony przed inflacją,
  • w obliczu niemal zerowego oprocentowania lokat szukamy inwestycji dającej rentowność na stabilnym poziomie,
  • preferujemy inwestycje w bezpieczniejsze aktywa - nieruchomości.

Historia pokazuje, że inwestorzy długoterminowi mogą liczyć na wzrost cen mieszkań wyższy niż inflacja. Na wynajmie w dużych miastach – choć mniej niż przed rokiem – można zarobić przez rok kwotę odpowiadającą 4-5% wartości mieszkania. Poza tym, to nieruchomości są uznawane za bezpieczną inwestycję. Wszystko to składa się na wysoki popyt na mieszkania w okresie epidemii.

Pandemia może mieć jednak wpływ na rynek wtórny. Koronawirus zahamował ruch turystyczny, a to spowodowało m.in. kryzys rynku wynajmu mieszkań. Szacuje się, że w Warszawie jest ok. 200 tys. mieszkań na wynajem, a co 10 stoi puste, bo nie ma chętnych do zamieszkania. Podaż mieszkań na rynku wtórnym rośnie, co jednak nie przekłada się na spadek cen.

Na jakie mieszkanie w Warszawie nas stać?

Przeciętne mieszkanie 60-merowe w Warszawie kosztuje ok. 500 tys. zł. Najtańsze, 1-pokojowe to wydatek około 175 tys. zł. W stolicy można również znaleźć 3-pokojowe mieszkanie za około 300 tys. zł, ale mowa tu o lokalu do remontu i w starym bloku. Tymczasem luksusowy apartament 3-pokojowy to wydatek rzędu 1,27 mln zł (około 13 tys. za m²).

Według wyliczeń Expandera rodzina z dochodem 5000 zł netto może sobie pozwolić na zakup mieszkania w stolicy o powierzchni do 33 m². Dla porównania, przy takich samych dochodach, np. w Kielcach, mogłaby interesować się metrażem do 71 m². Różnica jest więc ogromna, ale trzeba pamiętać, że w stolicy mamy szansę na znacznie wyższe zarobki niż w Kielcach.

Ceny mieszkań Warszawa na rynku wtórnym

Jeśli chcemy kupić mieszkanie i nie zrujnować budżetu, pod uwagę powinniśmy wziąć zakup mieszkania na rynku wtórnym z prawobrzeżnej Warszawy. Tu są najniższe ceny za m². Chodzi m.in. o Rembertów (6460 zł), Białołękę (6566 zł), Wesołą (6709 zł) i Wawer (6979 zł). Nieco drożej jest w Ursusie (7067 zł) oraz na Targówku (7221 zł) i we Włochach (7396 zł). Ponadto doradcy Metrohouse polecają Bemowo, Bielany oraz Pragę Południe, gdzie średnia cena za m2 w 2019 roku nie przekroczyła 8000 zł.

W drugą stronę, według analiz przeprowadzonych przez agencję nieruchomości Metrohouse, na rynku wtórnym najwięcej płacimy za mieszkania w centrum stolicy (11330 zł za m²). Z doświadczeń firmy wynika, że Warszawy nadal chcą mieszkać w ścisłym centrum miasta. To trend niepopularny już w innych stolicach europejskich.

Na drugim miejscu jest Wola (9500 zł za m²). Wysoka pozycja to prawdopodobnie zasługa intensywnego rozwoju dzielnicy oraz bardzo dobra komunikacja z centrum miasta. Powyżej 9000 za m² trzeba zapłacić również w Wilanowie, na Mokotowie oraz Ochocie. To dzielnice, które uchodzą za prestiżowe, są od zawsze popularne wśród potencjalnych nabywców. To jednak trochę myląca opinia, bo w rzeczywistości rozpiętość cenowa i standard mieszkań w tych dzielnicach bywa bardzo różny. Tu również można zamieszkać w blokowisku.

Ceny mieszkań w poszczególnych dzielnicach Warszawy na rynku wtórnym

Ceny mieszkań Warszawa 2019
Autor: Metrohouse Ceny mieszkań Warszawa 2019 na rynku wtórnym

Ceny mieszkań w poszczególnych dzielnicach Warszawy na rynku pierwotnym

Ceny mieszkań Warszawa 2019
Autor: Metrohouse Ceny mieszkań Warszawa 2019 na rynku pierwotnym

Średnie ceny mieszkań w Warszawie na przestrzeni ostatnich 9 lat

Wśród największych miast w Polsce - Krakowa, Trójmiasta, Wrocławia, Poznania i Łodzi - Warszawa niezmiennie najdroższa.

Ceny mieszkań 2019 Warszawa
Autor: REAS/JLL

Ceny mieszkań w Warszawie w 2020 roku

Przez pierwsze trzy kwartały 2020 roku ceny mieszkań w Polsce wciąż rosły, mimo pandemii. Głównymi przyczynami były m.in. wciąż rosnące ceny gruntów, ograniczona ilość działek pod budowę nowych osiedli, ciągle rosnące koszty budowy. Chodzi zarówno o ceny materiałów budowlanych, jak i wykonawstwo. Ciągłe podnoszenie cen mieszkań to nic innego jak przerzucanie rosnących kosztów deweloperów na klientów. W czwartym kwartale 2020 roku na rynku mieszkań obserwujemy stabilizację. Ceny mieszkań wciąż są wysokie. Co czeka nas w 2021 roku?

Jakie będą ceny mieszkań w Warszawie w 2021 roku?

Tego do końca nie wiadomo, ale wszystko na to wskazuje, że rynek mieszkaniowy jest w stanie równowagi. Sprzedaż utrzymuje się na wysokim poziomie. Nic też nie zapowiada, aby ceny mieszkań miały spadać. Na stałym poziomie, przynajmniej na razie, utrzymują się ceny materiałów budowlanych i działek.

Jednak trzeba pamiętać, że w samej Warszawie w ciągu ostatnich dwóch lat mieszkania podrożały o 15,7% i według Emmerson Evaluationnic nie zapowiada zmiany. Wiele osób lokuje kapitał w mieszkania. Zainteresowanie dotyczy głównie mieszkań jeszcze w budowie, które będą gotowe w 2022 roku. Inwestorzy ufają, że ze względu na to, że ceny mieszkań nie spadają - tym bardziej w otoczeniu rosnącej inflacji oraz przy niskich stopach procentowych - zawsze będzie można sprzedać je drożej, wynająć lub wykorzystać do zamieszkania. Jak podają analitycy JLL - między lipcem a wrześniem 2020 deweloperzy sprzedali w sumie 13,3 tys. lokali, co jest liczbą niemal dwukrotnie wyższą niż we wcześniejszym kwartale obejmującym lockdown.

Natomiast z ankiety przeprowadzonej wśród użytkowników serwisu Morizon.pl wynika, że wciąż przybywa osób, które dopiero zaczynają poszukiwania nieruchomości. Odsetek osób, które zainicjowały ten proces w październiku wynosił aż 57%. To o 3 punkty procentowe więcej niż w marcu, czyli czasie nadejścia pierwszej fali koronawirusa. W tym samym okresie wzrósł odsetek osób, które szukają najlepszej dla siebie nieruchomości dłużej niż pół roku – w marcu było to 24% ogółu poszukujących, a w październiku już 27%.

Dlatego też to, jak będą się kształtowały ceny mieszkań w Warszawie w 2021 roku jest ciągle niewiadomą. Wiadomo natomiast, że możliwe są trzy scenariusze: ceny pójdą w górę, w dół albo zostaną bez zmian. Pandemia COVID-19 wciąż trwa i nie wiadomo jakie ostatecznie będą jej skutki. Wciąż przybywa raportów na temat cen mieszkań w 2021 roku, ale i tak trudno przewidzieć co wydarzy się w tych niepewnych czasach.

Czy artykuł był przydatny?
Przykro nam, że artykuł nie spełnił twoich oczekiwań.
Czytaj więcej