Ceny mieszkań Warszawa. Ile kosztuje mieszkanie w Warszawie i dlaczego tak drogo?

2021-08-12 10:27
Ceny mieszkań
Autor: Getty Images Ceny warszawskich mieszkań wciąż rosną. Obecnie większość kupowanych mieszkań to lokaty kapitału

Ceny mieszkań w Warszawie to temat gorących dyskusji. Nic dziwnego, bo pandemia nie spowodowała spadku cen mieszkań w Warszawie, tylko ich wzrost. Mimo to nie brakuje chętnych do zakupu mieszkania w stolicy. Mało tego, specjaliści prognozują, że warszawskie ceny mieszkań jeszcze pójdą w górę. Jakie są teraz ceny mieszkań w Warszawie?

Spis treści

  1. Ceny mieszkań Warszawa II kwartał 2021 - ile kosztuje mieszkanie w stolicy?
  2. Gdzie najtaniej kupisz mieszkanie w Warszawie?
  3. Ceny mieszkań w Warszawie a pandemia
  4. Ceny mieszkań Warszawa na rynku wtórnym
  5. Na jakie mieszkanie w Warszawie nas stać?
  6. Czy ceny mieszkań w Warszawie w 2021 spadną? Czy  będą jeszcze droższe?

Ceny mieszkań Warszawa II kwartał 2021 - ile kosztuje mieszkanie w stolicy?

Pod koniec pierwszego kwartału 2021 na rynku pierwotnym było dostępnych w Warszawie około 10,7 tys. mieszkań. Najwięcej mieszkań oferowały dzielnice: Białołęka, Wola, Mokotów, następnie Praga-Południe oraz Ursus.Jak wynika z obliczeń specjalistów CBRE, przez pierwsze 3 miesiące 2021 w Warszawie sprzedano 6,7 tys. mieszkań.

Jak kształtują się ceny mieszkań w Warszawie w II kwartale 2021? Za mieszkanie w Warszawie zapłacić trzeba średnio 10,6 tys./m². Za te mieszkania, które pozostały w ofercie trzeba zapłacić 11,5 tys./m².

W ciągu sześciu miesięcy 2021 roku średnie tempo wzrostu cen mieszkań na rynku wtórnym wyniosło 6%. Odnotowano także niewielki miesięczny wzrost cen mieszkań i dużą liczbę pozytywnie rozpatrzonych wniosków o kredyt hipoteczny.

Kluczowe dane na temat cen mieszkań w Warszawie z raportu SonarHome:

  • Przeciętna cena za m2 w pierwszym półroczu 2021 r. wynosiła ponad 11,5 tys. zł
  • Średnie miesięczne tempo wzrostu cen wyniosło niecałe 1%.
  • Średnie tempo wzrostu cen mieszkań na rynku wtórnym w Warszawie w I połowie 2021 r. wyniosło 6%.
  • Rekordowy – bo aż 17% – wzrost przeciętnej ceny ofertowej mieszkań zanotowano w Wawrze.
  • Liczba ofert sprzedaży mieszkań na Mokotowie stanowiła 16% wszystkich ofert na rynku wtórnym.
  • Przeciętny metraż mieszkań wystawionych na sprzedaż w Warszawie wynosi 52 m².
Analiza cen mieszkań - rynek wtórny, Warszawa

Gdzie najtaniej kupisz mieszkanie w Warszawie?

Patrząc na cenę mieszkań na warszawskim rynku wtórnym w I połowie 2021 roku, widać, że średnie tempo wzrostu wyniosło 6%. Nawet kilkunastoprocentowa różnica w ofertach wynikała z lokalizacji nieruchomości. Wciąż w czołówce najbardziej popularnych i pożądanych dzielnic znajdują się: Śródmieście, Wola, Mokotów, Wilanów i Ochota. W przypadku pierwszych czterech lokalizacji mediana wzrostu cen w pierwszym półroczu wynosiła od 5% do 10%. W porównaniu z analogicznym okresem w 2020 roku. Największą różnicę w ofertowych cenach mieszkań zanotowano w Wawrze, gdzie średnia cena wzrosła o 17%.

Zestawiając przeciętne ceny z pierwszej połowy 2020 roku, widać, że w minionym półroczu kupujący mieszkanie w tej dzielnicy Warszawy musieli zapłacić za m² niemal o 1,5 tys. zł więcej. Na stabilną cenę mogli liczyć kupujący zainteresowani nieruchomościami na Żoliborzu, gdzie cena za m² nie uległa zmianie (12,9 tys. zł/m²). Wzrost średnich cen mieszkań zanotowano również w takich dzielnicach jak: Targówek, Ursus, Białołęka, Włochy i Ochota (w każdej z tych lokalizacji średnie ceny za m² wzrosły o 11%), a także Bemowo i Ursynów (w obu przypadkach wzrost na poziomie 9%), Bielany i Praga Północ (8%).

Niezmiennie najtańsze mieszkania w Warszawie to te na Białołęce.

Ceny mieszkań Warszawa
Autor: SonarHome, raport „Sytuacja cenowa warszawskiego rynku mieszkaniowego”, podsumowujący I połowę 2021 roku Ceny ofertowe mieszkań w poszczególnych dzielnicach Warszawy

Ceny mieszkań w Warszawie a pandemia

Choć wraz z wybuchem epidemii Covid-19 przewidywane scenariusze zwiastowały spadek cen mieszkań nawet o 10-20%, słabszy okres na rynku nieruchomości okazał się chwilowy. Już w maju 2020 sytuacja zaczęła się powoli stabilizować, a kupujący coraz śmielej korzystali z możliwości obejrzenia nieruchomości. W pierwszym półroczu 2021 przeciętna cena za m² na warszawskim rynku wtórnym wynosiła ponad 11,5 tys. zł. W analogicznym okresie 2020 r. za m² trzeba było zapłacić średnio 10,8 tys. zł, co oznacza, że zanotowano 7% wzrost.

Co ciekawe, średnie tempo wzrostu cen w skali miesiąca wyniosło niecałe 1%. Wyraźna tendencja wzrostowa wskazuje, że sytuacja wróciła do stanu sprzed pandemii, jednak w obliczu zmiany cen za m² ogólne roczne tempo wzrostu – zmalało. W pierwszych sześciu miesiącach 2020 średni procentowy wzrost cen wynosił 12,21%, podczas gdy w pierwszej połowie bieżącego roku osiągnął poziom 7,28%. Największe tempo wzrostu (o 2,64 p.p.) zanotowano w okresie kwiecień–czerwiec 2021.

Dane NBP potwierdzają, że pomimo obaw pojawiających się na początku pandemii, popyt na mieszkania jest wysoki, a cały rynek mieszkaniowy zachowuje się dość stabilnie. Powody są przynajmniej trzy:

  • w obliczu szybko rosnących cen szukamy ochrony przed inflacją,
  • w obliczu niemal zerowego oprocentowania lokat szukamy inwestycji dającej rentowność na stabilnym poziomie,
  • preferujemy inwestycje w bezpieczniejsze aktywa - nieruchomości.

Historia pokazuje, że inwestorzy długoterminowi mogą liczyć na wzrost cen mieszkań wyższy niż inflacja. Na wynajmie w dużych miastach – choć mniej niż przed rokiem – można zarobić przez rok kwotę odpowiadającą 4-5% wartości mieszkania. Poza tym, to nieruchomości są uznawane za bezpieczną inwestycję. Wszystko to składa się na wysoki popyt na mieszkania w okresie pandemii

Ceny mieszkań Warszawa na rynku wtórnym

Jeśli chcemy kupić mieszkanie i nie zrujnować budżetu, pod uwagę powinniśmy wziąć zakup mieszkania na rynku wtórnym z prawobrzeżnej Warszawy. Tu są najniższe ceny za m². Chodzi m.in. o Rembertów, Białołękę i Wesołą. Nieco drożej jest w Ursusie oraz na Targówku i we Włochach. Ponadto doradcy Metrohouse polecają Bemowo, Bielany oraz Pragę Południe.

W drugą stronę, według analiz przeprowadzonych przez agencję nieruchomości Metrohouse, na rynku wtórnym najwięcej płacimy za mieszkania w centrum stolicy. Z doświadczeń firmy wynika, że Warszawy nadal chcą mieszkać w ścisłym centrum miasta. To trend niepopularny już w innych stolicach europejskich. Na drugim miejscu jest Wola. Wysoka pozycja to prawdopodobnie zasługa intensywnego rozwoju dzielnicy oraz bardzo dobra komunikacja z centrum miasta. Powyżej 10 tys. za m² trzeba zapłacić również w Wilanowie, na Mokotowie oraz Ochocie. To dzielnice, które uchodzą za prestiżowe, są od zawsze popularne wśród potencjalnych nabywców. To jednak trochę myląca opinia, bo w rzeczywistości rozpiętość cenowa i standard mieszkań w tych dzielnicach bywa bardzo różny. Tu również można zamieszkać w blokowisku.

Na jakie mieszkanie w Warszawie nas stać?

Przeciętne mieszkanie w Warszawie o powierzchni 60 m² kosztuje ok. 500 tys. zł. Najtańsze, 1-pokojowe to wydatek około 175 tys. zł. W stolicy można również znaleźć 3-pokojowe mieszkanie za około 300 tys. zł, ale mowa tu o lokalu do remontu i w starym bloku. Tymczasem luksusowy apartament 3-pokojowy to wydatek rzędu 1,27 mln zł (około 13 tys. za m²).

Według wyliczeń Expandera rodzina z dochodem 5000 zł netto może sobie pozwolić na zakup mieszkania w stolicy o powierzchni do 33 m². Dla porównania, przy takich samych dochodach, np. w Kielcach, mogłaby interesować się metrażem do 71 m². Różnica jest więc ogromna, ale trzeba pamiętać, że w stolicy mamy szansę na znacznie wyższe zarobki niż w Kielcach.

Czy ceny mieszkań w Warszawie w 2021 spadną? Czy  będą jeszcze droższe?

Ponieważ zainteresowanie mieszkaniami jest bardzo duże, nic nie wskazuje na to, żeby ceny mieszkań w Warszawie spadły. Duża część inwestorów traktuje zakup mieszkania jako lokatę kapitału, bo jest to, mimo mniejszego zainteresowania najmem w czasie pandemii, wciąż stabilna inwestycja. Mimo wzrostu cen mieszkań na rynku wtórnym obserwuje się duże zainteresowanie nieruchomościami z „drugiej ręki”. To powoduje, że zarówno nabywcy, jak i sprzedający, mogą zaspokoić swoje potrzeby i korzystnie sfinalizować transakcję kupna-sprzedaży. Wzrost przeciętnej wysokości pensji na warszawskim rynku pracy oraz wysoki odsetek pozytywnie rozpatrzonych wniosków kredytowych, przy jednoczesnej niskiej stopie procentowej, zachęca do zakupu mieszkania i realizacji marzeń o własnych czterech kątach.

Eksperci rynku mieszkaniowego przewidują, że ceny mieszkań mogą jeszcze pójść w górę, ze względu na rosnące ceny materiałów budowlanych, a także brak działek do budowy nowych osiedli. Również zakończenie pandemii jest coraz bardziej realne, a to będzie wzmagać popyt na mieszkania, których na rynku warszawskim jest coraz mniej.

Czy artykuł był przydatny?
Przykro nam, że artykuł nie spełnił twoich oczekiwań.
Podziel się opinią
Grupa ZPR Media sprzeciwia się głoszeniu opinii noszących znamiona mowy nienawiści przepełnionych pogardą czy agresją. Jeśli widzisz komentarz, który jest hejtem, powiadom nas o tym, klikając zgłoś. Więcej w REGULAMINIE
Czytaj więcej