Spis treści
Uzyskanie pozwolenia na budowę dla inwestycji wielorodzinnej w Warszawie trwa obecnie średnio 18 miesięcy. To rekordowy wynik, który fundamentalnie zmienia zasady gry na rynku gruntów inwestycyjnych. Jak wynika z analiz Walter Herz opartych na danych Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego (GUNB), przewlekłość postępowań administracyjnych stała się jednym z kluczowych czynników ryzyka, wpływając na strategie deweloperów i wycenę nieruchomości.
– W Warszawie obserwować możemy coraz wyraźniejszą zmianę dotyczącą wyceny gruntów pod inwestycje mieszkaniowe. Dotychczas o atrakcyjności działki decydowała przede wszystkim lokalizacja, cena zakupu oraz potencjał zabudowy. Teraz równie ważna staje się możliwość sprawnego przeprowadzenia procesu inwestycyjnego. W praktyce oznacza to, że na znaczeniu zyskują te grunty, które mają uregulowaną sytuację planistyczną i prawomocne pozwolenia na budowę – informuje Damian Karkosiński, Specjalista ds. inwestycji i akwizycji w Walter Herz.
Polecamy: Jak estetyczne wytyczne kształtują przestrzeń miejską i wzmacniają funkcjonalność inwestycji
Rekordowo długi czas oczekiwania na pozwolenie na budowę w stolicy
Dane z ostatniej dekady pokazują systematyczne pogarszanie się sytuacji. Jeszcze w 2016 roku średni czas potrzebny na wydanie pozwolenia na budowę dla projektu wielorodzinnego w Warszawie wynosił około 82 dni. Według najnowszych danych za 2025 rok, okres ten wydłużył się do 488 dni, co oznacza ponad pięciokrotny wzrost. Trend ten jest jeszcze bardziej widoczny po wyłączeniu pozwoleń zamiennych – w tym ujęciu czas procedowania wzrósł z 88 dni w 2016 roku do 531 dni w 2025 roku.
– Jeszcze wyraźniej widać ten trend po wyłączeniu pozwoleń zamiennych, średni czas wydawania decyzji wydłużył się z 88 dni w 2016 roku do 531 dni w 2025 roku – podaje Damian Karkosiński. Analizy Walter Herz wskazują, że tempo zmian gwałtownie przyspieszyło w ostatnich dwóch latach. Średni czas procedowania wniosków zwiększył się o około 30 proc. w 2024 roku i o kolejne 35 proc. w 2025 roku w ujęciu rocznym.
Prawomocna decyzja staje się aktywem o wymiernej wartości rynkowej
Ustawowe terminy, które przewidują miesiąc na wydanie decyzji w sprawach standardowych i dwa miesiące w skomplikowanych, w praktyce nie mają zastosowania. W przypadku dużych inwestycji mieszkaniowych cały proces, od złożenia wniosku do uzyskania prawomocnego pozwolenia, może trwać w skrajnych przypadkach nawet dwa lub trzy lata. Na przewlekłość postępowań wpływają m.in. konieczność uzupełniania dokumentacji, uzgodnienia środowiskowe, kwestie infrastrukturalne, udział stron postronnych czy procedury odwoławcze.
– Wydłużony do półtora roku proces przyznawania pozwoleń na budowę projektów mieszkaniowych na rynku warszawskim przestaje być wyłącznie formalnym etapem procesu inwestycyjnego. Pozwolenie coraz częściej staje się aktywem, które samo w sobie zyskuje wymierną wartość rynkową – przyznaje Katarzyna Tencza, Transaction Director w Walter Herz. Konsekwencją jest malejąca podaż gruntów gotowych do zabudowy. Liczba wydawanych pozwoleń spadła z rekordowych 281 w 2017 roku do zaledwie 143 w 2025 roku, z czego tylko 112 stanowiły nowe decyzje.
Polecamy: Nowa arteria przetnie centralną Polskę. Zapadła ważna decyzja dla trasy S10
Jak deweloperzy adaptują strategie zakupowe do nowych realiów?
Nieprzewidywalność administracyjna zmusza deweloperów i fundusze Private Equity do redefinicji strategii. Inwestorzy coraz częściej skupiają się na nieruchomościach objętych Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), a za najbardziej pożądane aktywa uchodzą działki z gotowym, prawomocnym pozwoleniem na budowę. Coraz częściej działania mają charakter spekulacyjny, a celem staje się nie tylko realizacja projektu, ale też zwiększenie wartości gruntu poprzez uzyskanie pozwolenia i jego sprzedaż z premią w horyzoncie dwuletnim.
Jak zauważa Damian Karkosiński, alternatywną strategią jest strategiczne budowanie banku ziemi. Rywalizacja cenowa przenosi się z projektów gotowych do realizacji na najbardziej perspektywiczne lokalizacje już na etapie planistycznym. To odpowiedź na rosnące ryzyko i koszty finansowania gruntów, które wstrzymują realizację nowych projektów, ograniczając podaż mieszkań.
Od potencjału zabudowy do analizy wykonalności inwestycji
Rosnąca niepewność fundamentalnie zmienia sposób wyceny gruntów. Przedmiotem oceny nie jest już sama działka i jej parametry urbanistyczne, ale realna możliwość zrealizowania na niej inwestycji w założonym czasie i budżecie. Innymi słowy, wartość nieruchomości staje się ściśle uzależniona od wykonalności projektu.
– O ile tradycyjne kryteria, takie jak lokalizacja, cena zakupu, potencjał zabudowy czy oczekiwany zwrot z inwestycji nadal pozostają istotne, to nie są już wystarczające do oceny atrakcyjności gruntu. Znaczenie dla wyceny działki ma także stabilność otoczenia regulacyjnego, harmonogram procedur administracyjnych oraz dostępność infrastruktury technicznej i mocy przyłączeniowych, układ komunikacyjny oraz ryzyko środowiskowe i społeczne – wylicza Katarzyna Tencza. – W rezultacie oznacza to odejście od wyceny opartej wyłącznie na parametrach urbanistycznych nieruchomości na rzecz kompleksowej analizy wykonalności inwestycji – dodaje.
Kapitał koncentruje się na nieruchomościach zapewniających bezpieczeństwo procesu. Ograniczona podaż działek z uregulowaną sytuacją planistyczną sprawia, że ich ceny pozostają odporne na cykle koniunkturalne. W najbardziej prestiżowych lokalizacjach Warszawy ceny transakcyjne przekraczają już kilkanaście tysięcy złotych za 1 mkw. PUM, a koszt zakupu gruntu stanowi nawet jedną czwartą ceny mieszkania. Dodatkową niepewność wprowadza proces tworzenia nowych planów ogólnych, który zmusza inwestorów do weryfikacji, które grunty zachowają, a które stracą swój potencjał.
Artykuł powstał przy wsparciu AI
