Nasłonecznienie budynku: ważne dla inwestorów orzeczenie NSA

Spór dotyczący nasłonecznienia budynku rozstrzygnął Naczelny Sąd Administracyjny (NSA) na korzyść mieszkanki Poznania. To sygnał dla wszystkich inwestorów budujących w miastach: jeśli chcecie uniknąć kłopotów, bardzo dokładnie i wszechstronnie przygotujcie inwestycję pod kątem jej oddziaływania na otoczenie, a zwłaszcza w kwestii nasłonecznienia każdego budynku, który sąsiaduje z inwestycją.

Wydawać by się mogło, że dopełnienie wszystkich formalności przewidzianych Prawem budowlanym, czy przepisami szczególnymi pozwala spokojnie przystąpić do realizacji inwestycji. Nic bardziej mylnego. Przedsiębiorca powinien wziąć pod uwagę, że nie zawsze wydanie decyzji o warunkach zabudowy, czy nawet udzielenie pozwolenia na budowę rozwiązuje prawne problemy. A potwierdzeniem tego jest najnowsze orzecznictwo NSA.

Odpowiednie nasłonecznienie budynku

7 lutego 2018 r. NSA rozpoznał skargę kasacyjną dotyczącą zagadnienia konieczności zapewnienia odpowiedniego nasłonecznienia budynku lub budynków pozostających w oddziaływaniu planowanej inwestycji. Sprawa dotyczyła budowy galerii handlowej i biurowca w Poznaniu. W 2013 r. Prezydent Poznania wydał pozwolenie na budowę, podtrzymane następnie przez wojewodę wielkopolskiego. Budowa ruszyła w listopadzie 2013 r.

Jednak okoliczni mieszkańcy protestowali przeciwko rozpoczęciu prac podnosząc, że wznoszone budynki pozbawią ich odpowiedniej ilości światła słonecznego. Inwestor zlecił więc wykonanie ekspertyz, które wykazały, że czas nasłonecznienia okolicznych mieszkań wynosi od 1 godz. 27 minut do 1 godz. 44 minut. W związku z tym inwestor postanowił zmienić projekt, tak aby sąsiednie budynki były nasłonecznione przez minimalny, wymagany przepisami czas – 1 godz. 36 minut.

Pomimo tego jedna z mieszkanek wniosła skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego zarzucając decyzji o pozwoleniu na budowę m.in. naruszenie norm nasłonecznienia oraz dotyczących ładu przestrzennego.

Wymogi dotyczące nasłonecznienia budynku

Zgodnie z warunkami technicznymi obowiązującymi w 2013 r., w śródmiejskiej zabudowie uzupełniającej dopuszczalnym było ograniczenie czasu nasłonecznienia do 1,5 godziny pomiędzy 7-17 mierzonego w dniach równonocy (21 marca i 21 września). Przede wszystkim – co ważne dla postępowań toczących się na podstawie tych przepisów – NSA stwierdził w innym orzeczeniu, że „zabudowa uzupełniająca” obejmuje także posadowienie nowego budynku, o ile wypełnia on lukę przestrzenną wpisując się w istniejącą już architekturę. Tak więc pojęcie to nie oznacza jedynie „domknięcia” pierzei poprzez wstawianie plomb pomiędzy istniejącymi już budynkami. Stąd też projektowana inwestycja spełniała to kryterium, a co za tym idzie podlegała konieczności wypełnienia odpowiednich norm nasłonecznienia. I w tym miejscu pojawiła się główna kontrowersja.

Nasłonecznienie budynku według NSA

W sporze mieszkanki Poznania z deweloperem sądy administracyjne – najpierw WSA i NSA (sygnatura akt II OSK 942/16) – wytknęły organom administracji budowlanej, że w ekspertyzach dotyczących nasłonecznienia wykorzystanych w sprawie w charakterze opinii biegłego nie wzięto pod uwagę oddziaływania w zakresie nasłonecznienia planowanej inwestycji na wszystkie, posadowione w jej sąsiedztwie budynki.

Co ciekawe sam inwestor dokonał wszechstronnej analizy nasłonecznienia, ale stanowiła ona – w sensie prawnym – jedynie stanowisko strony postępowania, nie będące częścią dokumentacji projektowej. Poza tym sądy dopatrzyły się jeszcze jednego uchybienia – sporządzając analizy dotyczącej nasłonecznienia budynków sąsiednich nie wzięto pod uwagę zmiany czasu, jaka następuje pomiędzy 21 marca, a 21 września. Oczywiście fakt ten nie zmienia astronomicznej długości dnia, jednak powoduje, że ramy czasowe, w których należy dokonywać pomiaru ulegają przesunięciu dla każdego z dni równonocy.

Bez odpowiedniego nasłonecznienia budynku budowa nie ruszy

W tej sytuacji deweloper musiał wstrzymać rozpoczętą budowę i wszcząć na nowo procedury dotyczące pozwolenia na budowę. Sprawę komplikuje fakt, że obecnie przepisy dotyczące nasłonecznienia budynku – niezwykle istotnego aspektu budowy w miastach – są nieco inne. Przede wszystkim pomiaru dokonuje się w faktycznym dniu równonocy, a nie jak wcześniej 21 marca i 21 września. Poza tym ograniczenie wymaganego czasu może nastąpić w zabudowie śródmiejskiej, a nie jak poprzednio w śródmiejskiej zabudowie uzupełniającej. To bardzo ważna zmiana terminologiczna. Ustawodawca odwołał się w niej do pojęcia zdefiniowanego w rozporządzeniu, ułatwiając zdecydowanie stosowanie tego aktu prawnego.

Niestety, realizacja inwestycji bardzo się opóźni. Ważne jednak, żeby naukę z tej historii wyciągnęli inni inwestorzy chcący zrealizować poważną inwestycje w mieście. Orzeczenie pokazuje jak wiele spraw muszą mieć na uwadze. Nie tylko wymogi prawne, czy oczekiwania sąsiadów – których w przypadku inwestycji miejskich jest naprawdę sporo – ale również fakt zmiany czasu z zimowego na letni i odwrotnie. Deweloper musi myśleć niezwykle szeroko i perspektywicznie, w przeciwnym razie jego plany mogą rozbić się o – wydawać by się mogło – drobiazgi, takie jak np. nieodpowiednie nasłonecznienie budynków sąsiednich.