Inwestycje w nieruchomości a miejscowy plan zagospodarowania. MPZP bardzo ważny przy zakupie działki

Inwestowanie w nieruchomości gruntowe to zawsze dobry pomysł, jednak pod warunkiem, że dobrze planujemy inwestycję, czyli tak, żeby nie stracić. Jeżeli planujemy zakup działki i budowę domu, koniecznie trzeba sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. MPZP dla inwestorów to szereg bardzo istotnych informacji m.in. czy w ogóle możemy na działce postawić dom lub, czy w pobliżu planowane są inne inwestycje. Dlaczego jeszcze ten plan jest tak ważny i na co musimy szczególnie uważać przy inwestowaniu w nieruchomości gruntowe?

Spis treści

1. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego - co to?
2. Inwestycje w nieruchomości - dlaczego MPZP jest ważny?
3. O czym informuje MPZP inwestujących w nieruchomości
4. Właściwa interpretacja MPZP kluczowa dla inwestującego w nieruchomość
5. Uwaga na błędy w planach miejscowych
6. Zaskarżenie planu - co może zrobić inwestor jeżeli w planie są błędy?

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego - co to?

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego informuje o przeznaczeniu obszaru, rozmieszczeniu inwestycji publicznych oraz określa sposoby zagospodarowania i warunki zabudowy na wskazanym terenie. Plan miejscowy uchwala Rada Gminy, przy czym należy pamiętać, że obejmuje on wyłącznie ten teren, który gmina administruje. MPZP tworzy się w oparciu o uwarunkowania przestrzenne, a jego celem jest stworzenie polityki działania gminy w zakresie wykorzystania danego terenu.

Inwestycje w nieruchomości - dlaczego MPZP jest ważny?

Dla każdego inwestora, który planuje zakup działki i budowę domu czy też osiedla, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest jednym z najważniejszych dokumentów. Każdy świadomy inwestor powinien się z nim zapoznać jeszcze przed podjęciem jakichkolwiek działań.

Wyobraźmy sobie, że inwestor decyduje się na budowę domu mieszkalnego, a parter budynku chciałyby przeznaczyć na działalność usługową, ale plan miejscowy przewiduje na działce wyłącznie budowę budynków mieszkalnych. Jeśli inwestor przeoczy ten fakt, nie zrealizuje zamierzonej inwestycji i prawdopodobnie będzie musiał zmienić plany, co może się wiązać ze stratami. Stąd wniosek, że nie można pominąć zapoznania się z treścią i mapami MPZP podczas planowania budowy. Nieznajomość planów miejscowych może skutkować problemami jeszcze przed podjęciem prac budowlanych.

O czym informuje MPZP inwestujących w nieruchomości

MPZP to szereg istotnych informacji, z których warto skorzystać jeszcze przed zakupem działki budowlanej. Z planu miejscowego dowiemy się:

• czy możemy na niej postawić dom,
• czy w pobliżu będą prowadzone inne inwestycje,
• czy w ciągu najbliższych kilku lat modernizacji zmieni się infrastruktura dojazdowa.

Przykłady:

Jeśli inwestor planuje budowę domu jednorodzinnego, to z MPZP dowie się m.in., jakie są ograniczenia co do kubatury budynku i jego wyglądu oraz czy za kilka lat na tym terenie nie jest planowana budowa drogi ekspresowej. Jeśli inwestor zdecyduje się na budowę małego osiedla, a w jego pobliżu powstanie w niedługim czasie zakład utylizacyjny (co wyczytamy z MPZP), takie domy będzie bardzo trudno sprzedać, nie wspominając o uzyskaniu satysfakcjonującej stopy zwrotu.

Właściwa interpretacja MPZP kluczowa dla inwestującego w nieruchomość

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego powinien być bardzo ważnym dokumentem dla każdego, kto planuje zakup gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, ale również farmy fotowoltaicznej, czy innej działalności usługowej. Bardzo ważna jest odpowiednia interpretacja MPZP.

Sam tekst planu nie wystarczy, aby dobrze ocenić nieruchomość gruntową, którą mamy zamiar kupić. Kompletny plan musi zawierać również mapę do miejscowego planu zagospodarowania z wieloma informacjami, które przeoczone lub błędnie zinterpretowane mogą spowodować, że inwestycja, którą planujemy wybudować, nie będzie możliwa do zrealizowania.

Co to dokładnie oznacza tłumaczy Michał Chimko, współwłaściciel w firmie Horyzont Inwestycji

Chcemy zakupić działkę i wybudować na niej osiedle. Do działki prowadzi droga gminna, która 20 lat temu, mając 4 m szerokości, spełniała wymogi planu. Tymczasem obecnie w MPZP przyjęto, że minimalna szerokość takiej drogi to 10 m. Jeśli przeoczymy taki zapis, lub nie spojrzymy na mapę a nawet nie wykonamy pomiarów geodezyjnych i nie skojarzymy faktów, może się okazać, że staniemy się właścicielami pięknej, hektarowej działki budowlanej, w niespotykanie dobrej cenie, ale żeby móc tam zrealizować inwestycję, będziemy musieli wydać 3 000 000 zł na zorganizowanie drogi i przystosowanie jej do miejscowego planu przestrzennego. W dodatku cała procedura będzie trwała dwa lata.

Uwaga na błędy w planach miejscowych

Duża część planów zagospodarowania przestrzennego budzi poważne wątpliwości podczas interpretacji, a czasem zmusza do domysłów, zamiast uważnej analizy. Dochodzi do tak absurdalnych sytuacji, że plan i treści uzyskanych wcześniej zezwoleń administracyjnych wzajemnie się wykluczają. Takie nieporozumienia mogą być przyczyną tego, że rozpoczęcie inwestycji może się opóźnić, a w skrajnych sytuacjach, może nie dojść do rozpoczęcia prac budowlanych.

Zaskarżenie planu - co może zrobić inwestor jeżeli w planie są błędy?

Jednym ze sposobów jest zaskarżenie planu. Coraz więcej Sądów Administracyjnych takie skargi rozpatruje pozytywnie. Oprócz tego, inwestor może spróbować wymusić na gminie uchwalenie nowego planu. Trzeba jednak pamiętać, że to po jego stronie leży odpowiednia argumentacja i wykazanie, że gmina w procesie planowania nie uniknęła pomyłek. Nie można domagać się zmiany planu miejscowego wyłącznie ze względu na własne interesy.

Co zrobić, aby uniknąć tego typu sytuacji? Michał Chimko z firmy Horyzont Inwestycji radzi osobom, które nie mają pewności co do możliwości realizacji swojego projektu, aby skonsultowały się z architektem. O w urzędzie wydającym decyzje o pozwolenie na budowę nie zawsze uzyskamy wyczerpujące informacje, to architekt z pewnością nam ich udzieli.