Skanska buduje biurowiec bez miejskiej ciepłowni. Nowy Format w Krakowie będzie testem dla rynku

redakcja Muratorplus.pl
2026-10-07 10:53

Skanska rusza z pierwszym etapem biurowego Nowego Formatu w Krakowie, ale najmocniej wybrzmiewa tu nie skala 21,4 tys. m2, lecz brak podłączenia do miejskiej sieci ciepłowniczej. Przy al. Pokoju 3, w rejonie Ronda Grzegórzeckiego, biurowiec ma działać w pełni elektrycznie - to rzadki ruch w śródmiejskiej lokalizacji i ważny test dla rynku biur przed planowanym oddaniem w III kwartale 2028 r.

Rondo Grzegórzeckie w Krakowie z widokiem na biurowce i tramwaje. O inwestycji Nowy Format przeczytasz na Muratorplus.
Autor: Zygmunt Put, Wikimedia Commons/ Creative Commons

Skanska rozpoczęła realizację pierwszego etapu kompleksu biurowego Nowy Format w Krakowie. Projekt przy al. Pokoju 3, na terenie dawnej drukarni prasowej w rejonie Ronda Grzegórzeckiego, ma działać bez podłączenia do miejskiej sieci ciepłowniczej. To najważniejszy wyróżnik inwestycji, bo mowa o śródmiejskiej lokalizacji w mieście z rozbudowaną siecią MPEC. Pierwszy budynek A1 ma dostarczyć 21 400 m2 powierzchni najmu, a oddanie do użytkowania planowane jest na III kwartał 2028 r.

Nowy Format A1 ma działać bez miejskiej ciepłowni

Z komunikacji inwestora wynika, że budynek będzie funkcjonował w modelu w pełni elektrycznym. Za ogrzewanie i chłodzenie mają odpowiadać przede wszystkim pompy ciepła, a nie ciepło systemowe. W praktyce oznacza to odejście od typowego dla centrum Krakowa rozwiązania, w którym biurowce korzystają z miejskiej sieci ciepłowniczej.

To istotne także z punktu widzenia infrastruktury miejskiej. Sieć MPEC S.A. w Krakowie obejmuje niemal całe historyczne centrum miasta i liczy ponad 970 km. Rezygnacja z tego źródła zasilania w takiej lokalizacji pokazuje, że deweloper stawia na własny układ techniczny i odpowiednie zaplecze elektroenergetyczne.

Z publicznie dostępnych danych nie wynika jednak pełna konfiguracja systemu HVAC. Nie podano mocy instalacji, rodzaju pomp ciepła ani parametrów przyłącza, więc na tym etapie nie da się ocenić wszystkich konsekwencji eksploatacyjnych i kosztowych tego modelu.

Deklaracja net zero dotyczy eksploatacji, a nie całego cyklu życia budynku

Skanska deklaruje dla A1 zerową emisję CO2 netto na poziomie operacyjnym. Tę informację trzeba czytać precyzyjnie. Chodzi o emisje związane z codziennym użytkowaniem budynku, bez spalania paliw kopalnych na miejscu i bez kompensowania wyniku offsetami.

Granice tej deklaracji są wyraźne. Nie obejmuje ona śladu węglowego materiałów budowlanych, budowy, transportu ani innych emisji z pełnego cyklu życia obiektu. To ważne rozróżnienie, bo w obiegu rynkowym hasła o zeroemisyjności bywają odbierane szerzej, niż wynika to z faktycznego zakresu deklaracji.

Model operacyjny ma być oparty na energii elektrycznej z OZE potwierdzanej gwarancjami pochodzenia. Według dostępnych informacji dotyczy to okresu, w którym właścicielem budynku pozostaje Skanska. Nie podano natomiast, jak taki model miałby wyglądać po ewentualnej sprzedaży aktywa.

Czytaj też: Rozbiórka bramek w Balicach i trzeci pas. Wybrano projektanta rozbudowy A4

Pierwszy etap to 21,4 tys. m2, cały kompleks ma dojść do 48 tys. m2

Nowy Format A1 to pierwszy z trzech planowanych budynków. Sam etap A1 ma zapewnić 21 400 m2 powierzchni najmu. Docelowo cały kompleks ma mieć około 48 000 m2.

Projekt architektoniczny przygotowało Biuro Architektoniczne Artur Jasiński i Wspólnicy. Inwestor zakłada także uzyskanie certyfikatów WELL Core & Shell, LEED Core & Shell i Obiekt bez Barier oraz zgodność z kryteriami Taksonomii UE. To jednak cele projektowe, a nie już przyznane certyfikaty.

W materiałach pojawia się rozbieżność dotycząca liczby kondygnacji. Strona projektu wskazuje 8 kondygnacji biurowych, a komunikat grupowy opisuje A1 jako 9-storey building. Bez dodatkowego doprecyzowania najbezpieczniej przyjąć, że chodzi o różne sposoby liczenia całkowitej liczby kondygnacji i samych pięter biurowych.

Budżet sięga 66 mln euro, a oddanie zaplanowano na III kwartał 2028 r.

Skanska szacuje nakłady na pierwszy etap na około 66 mln euro. Wartość kontraktu budowlanego ma wynosić około 140 mln zł. Publicznie nie wskazano jednak jednoznacznie generalnego wykonawcy, więc ten element wymaga dalszej weryfikacji.

Status projektu jest określany jako w budowie. Start realizacji A1 w komunikacji spółki pojawia się na przełomie września i października 2026 r., a w materiałach grupowych szerzej jako IV kwartał 2026 r. Kluczowy dla rynku pozostaje termin końcowy, czyli III kwartał 2028 r.

Inwestor podaje także projektowane zapotrzebowanie na energię pierwotną na poziomie 59 kWh/m2/rok. Dla porównania budynek referencyjny ma mieć 116 kWh/m2/rok. To parametr ważny dla najemców i zarządców, bo przekłada się na koszty użytkowania oraz raportowanie ESG.

Formalnie projekt opiera się na planie miejscowym, ale część kwestii pozostaje niejasna

Dla obszaru Grzegórzki-Centrum obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony 12 lutego 2025 r. To podstawowe tło planistyczne dla inwestycji. W postępowaniach administracyjnych jako wnioskodawca pojawia się Melar Development sp. z o.o., choć deweloperem projektu pozostaje Skanska Commercial Development Europe.

W styczniu 2025 r. opublikowano także zgłoszenie budowy elektroenergetycznej sieci kablowej i kontenerowej stacji transformatorowej dla Melar Development na działkach związanych z inwestycją. W kontekście modelu w pełni elektrycznego to informacja praktycznie ważna, choć bez publicznych parametrów technicznych nie pozwala ocenić skali zapotrzebowania na moc.

Najwięcej pytań budzi decyzja z 15 czerwca 2026 r. o środowiskowych uwarunkowaniach dla przedsięwzięcia dotyczącego budowy instalacji do naziemnego magazynowania produktów naftowych w ramach etapów A i B. Opinie RDOŚ, Wód Polskich i PPIS nie wymagały tu pełnej oceny oddziaływania na środowisko, ale z dostępnych danych nie wynika, do czego dokładnie ta instalacja ma służyć. To ważne zastrzeżenie przy opisywaniu budynku jako obiektu bez spalania paliw kopalnych na miejscu.

Projekt wzmacnia podaż biur w centrum Krakowa i zmienia teren po dawnej drukarni

Lokalizacja przy al. Pokoju, u zbiegu z ulicami Grzegórzecką i Rogozińskiego, ma znaczenie rynkowe. Kraków pozostaje największym regionalnym rynkiem biurowym w Polsce, a według Brookfield w strefie City Centre poziom pustostanów w sierpniu 2026 r. wynosił 8,6 proc. Nowa podaż w centrum nie jest więc neutralnym dodatkiem, tylko projektem w segmencie, gdzie lokalizacja nadal ma dużą wagę dla najemców.

Znaczenie ma też sam teren inwestycji. Dawna drukarnia prasowa w śródmiejskiej części Grzegórzek przechodzi kolejną fazę komercyjnej przebudowy. To wpisuje się w szerszy proces przekształcania poprzemysłowych i poligraficznych działek w funkcje biurowe oraz usługowe.

Skanska zapowiada, że partery mają być otwarte, z lokalami gastronomicznymi, a przy budynku powstanie ogród o powierzchni około 1 800 m2, ponad 300 m2 zielonych tarasów i społecznościowy sad owocowy. W projekcie przewidziano też 150 miejsc dla rowerów z zapleczem sanitarnym i dedykowaną windą. To może poprawić codzienne użytkowanie obiektu, ale realny wpływ na otoczenie będzie można ocenić dopiero po uruchomieniu budynku.

Co warto wiedzieć o tej inwestycji

Nowy Format A1 jest dziś przede wszystkim testem dla modelu biurowca premium bez miejskiej ciepłowni, w pełni opartego na energii elektrycznej. Dla rynku to ważny sygnał, bo pokazuje kierunek elektryfikacji budynków komercyjnych w dużym mieście, ale bez pełnych danych technicznych nie daje jeszcze gotowej odpowiedzi, jak taki model sprawdzi się w praktyce.

Na tym etapie potwierdzone są: rozpoczęcie realizacji A1, skala pierwszego etapu, lokalizacja, budżet, projektant oraz termin planowanego oddania w III kwartale 2028 r. Nadal wymagają doprecyzowania: szczegóły układu ogrzewania i chłodzenia, jednoznaczna liczba kondygnacji, rola generalnego wykonawcy oraz funkcja instalacji do magazynowania produktów naftowych. To właśnie te elementy zdecydują, czy inwestycja stanie się dla branży pełnym przykładem biurowca o niskoemisyjnym modelu działania, czy raczej pozostanie projektem z ciekawą, ale częściowo niedopowiedzianą narracją techniczną.

Artykuł napisany przy wykorzystaniu AI

Źródła:

Architekt Krzysztof Zalewski. Nie każde miasto musi mieć city i nie wszędzie musimy stawiać wieżowce