Jak będą drożeć mieszkania do 2030 roku? Deweloperzy już obliczają koszt nowych zmian

Od 1 stycznia 2030 r. wszystkie nowe budynki w Unii Europejskiej, w tym w Polsce, będą musiały spełniać standard obiektu bezemisyjnego. To wynik dyrektywy EPBD, która określa nową charakterystykę energetyczną budownictwa. Choć termin wydaje się odległy, deweloperzy już dziś analizują, jak wpłynie on na koszty projektów i ceny mieszkań, a część firm wdraża zmiany z wyprzedzeniem.

Polecamy: Rozbiórka bramek w Balicach i trzeci pas. Wybrano projektanta rozbudowy A4

Nowe budynki bezemisyjne od 2030 roku. Co to oznacza w praktyce?

Zgodnie z unijną dyrektywą, nowe wymagania obejmą wszystkie projekty, dla których wniosek o pozwolenie na budowę zostanie złożony po 1 stycznia 2030 r., o ile Polska nie zdecyduje inaczej. Przepisy dają bowiem państwom członkowskim możliwość wyłączenia inwestycji procedowanych przed tą datą. W przypadku budynków należących do podmiotów publicznych termin jest jeszcze krótszy – standard bezemisyjny będzie obowiązywał już od 2028 roku.

Definicja „budynku bezemisyjnego” nie oznacza obiektu całkowicie samowystarczalnego i odłączonego od sieci. Chodzi o budynek o bardzo wysokiej charakterystyce energetycznej, który nie generuje na miejscu emisji dwutlenku węgla z paliw kopalnych. Potrzebna mu energia ma pochodzić ze źródeł odnawialnych zlokalizowanych na budynku lub w jego pobliżu, z efektywnych systemów ciepłowniczych lub innych bezemisyjnych źródeł.

Wzrost kosztów budowy to nieunikniony wzrost cen mieszkań?

Przygotowanie dużej inwestycji mieszkaniowej to proces trwający kilka lat. Deweloperzy, którzy planują projekty na koniec dekady, już teraz muszą uwzględniać nowe standardy w swoich kosztorysach. Lepsza izolacja, większa szczelność, efektywna wentylacja z odzyskiem ciepła i odnawialne źródła energii oznaczają dodatkowe nakłady. Jednak kluczowe jest wczesne planowanie, które pozwala zintegrować te rozwiązania już na etapie projektu architektonicznego.

– Rok 2030 nie oznacza dziś obowiązku poprawiania gotowych projektów. Może jednak wcześniej pojawić się w kosztorysach firm, które chcą stopniowo podnosić standard. Najdroższa bywa bowiem nie sama zmiana, lecz konieczność przebudowy instalacji albo poszukiwania nowych źródeł energii na zaawansowanym etapie inwestycji – komentuje Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Nie ma jednak podstaw, aby każdą przyszłą podwyżkę cen mieszkań tłumaczyć wyłącznie dyrektywą EPBD. Ostateczna cena metra kwadratowego zależy od wielu czynników: kosztu gruntu, wykonawstwa, finansowania, podatków, popytu oraz marży dewelopera. Firma może przerzucić dodatkowe wydatki na kupujących tylko w takim zakresie, w jakim pozwoli jej na to rynek.

Polecamy: Firmy medyczne kupują własne nieruchomości. To nie odwrót od najmu, ale nowy ruch na rynku

Rynek nie czeka na 2030 rok. Tańszy kredyt już dziś nagradza energooszczędność

Energooszczędność przestaje być wyłącznie hasłem marketingowym. Część banków już teraz oferuje kredyty hipoteczne z niższą marżą na zakup nieruchomości o podwyższonym standardzie energetycznym. Dla nabywcy oznacza to, że część premii za lepszy standard może wrócić w postaci niższej raty. To z kolei motywuje deweloperów do wcześniejszego wdrażania nowych rozwiązań.

Przykładem jest firma Spravia, która podaje, że około połowy jej aktualnej oferty mieszkaniowej spełnia normy pozwalające klientom ubiegać się o preferencyjne finansowanie. Pokazuje to, że dla części rynku przejście na standard bezemisyjny będzie kolejnym etapem ewolucji, a nie rewolucją. Problem mogą mieć natomiast projekty nastawione na minimalizację kosztu początkowego.

Cena zakupu to dopiero początek. Całkowity koszt posiadania mieszkania będzie kluczowy

Dla kupującego kluczowa staje się nie tylko cena zakupu, ale całkowity koszt posiadania mieszkania. Lepszy standard energetyczny przekłada się na niższe rachunki za ogrzewanie, chłodzenie i przygotowanie ciepłej wody. Nie należy jednak zakładać, że bilans zawsze będzie korzystny bez głębszej analizy.

Nowoczesne instalacje, takie jak pompy ciepła, wentylacja mechaniczna, fotowoltaika czy magazyny energii, wymagają regularnych przeglądów i serwisu, a w przyszłości także wymiany. Niższy rachunek za energię może więc iść w parze z wyższymi opłatami na fundusz remontowy i utrzymanie części wspólnych. Istotne jest też, jak rozliczana będzie energia produkowana na dachu – czy zasili ona głównie części wspólne, czy przyniesie realne oszczędności w rachunkach poszczególnych lokali.

– Nowoczesność nie powinna być mierzona liczbą urządzeń zamontowanych w kotłowni lub na dachu. Dla mieszkańca najważniejsze jest, czy cały system będzie prosty, niezawodny i możliwy do serwisowania za rozsądne pieniądze także po zakończeniu gwarancji – wskazuje ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Prawdziwy test efektywności może nadejść latem

Wraz ze zmianami klimatu rośnie znaczenie komfortu cieplnego latem. Bardzo dobrze zaizolowany i szczelny budynek może kumulować ciepło, co przy dużych przeszkleniach grozi przegrzewaniem się mieszkań. Niskie rachunki za ogrzewanie zimą mogą zostać zniwelowane przez wysokie koszty klimatyzacji latem. Dlatego standard energetyczny musi uwzględniać komfort przez cały rok, a nie tylko w sezonie grzewczym.

Kupujący powinien otrzymać od dewelopera konkretne informacje: jakie będzie źródło ogrzewania, jak będzie rozliczana energia i kto będzie serwisował instalacje. Hasła takie jak „zielony” czy „bezemisyjny” powinny być poparte konkretnymi parametrami, które uzasadniają ich użycie. W przeciwnym razie pozostaną jedynie argumentem marketingowym, którego wartości nabywca nie będzie w stanie zweryfikować.

– Rok 2030 nie wystawi jednej faktury całemu rynkowi. Dla jednych firm nowy standard będzie niewielką korektą, dla innych znacznie większą zmianą. Różnica będzie zależała od jakości projektu, stosowanych już rozwiązań i tego, czy inwestycję przygotowano z odpowiednim wyprzedzeniem – podsumowuje analityk portalu RynekPierwotny.pl.