Firmy medyczne kupują własne nieruchomości. To nie odwrót od najmu, ale nowy ruch na rynku

redakcja Muratorplus.pl
2026-09-09 12:21

To nie jest masowy odwrót od najmu, ale wyraźny ruch kapitału na rynku nieruchomości medycznych. Firmy kupują lub internalizują głównie szpitale i laboratoria - jak Diagnostyka w Łodzi, gdzie zakup obiektu za 7,3 mln zł poprzedził przebudowę wartą ponad 43 mln zł. Dla właścicieli budynków i działek to sygnał, że zyskują aktywa, których nie da się łatwo przenieść.

Budynek szpitala Medicover otoczony zielenią. O inwestycjach firm medycznych w nieruchomości czytaj na Muratorplus.
Autor: Andrzej Błaszczak/ CC BY-SA 4.0

Firmy medyczne rzeczywiście częściej wchodzą we własne nieruchomości, ale głównie tam, gdzie stawką jest kosztowna i trudna do przeniesienia infrastruktura. Najlepiej widać to na przykładzie LUX MED, który w Łodzi przejął Medical Magnus Clinic, oraz Diagnostyki, która utrzymuje własne węzły laboratoryjne i adaptuje budynki pod specjalistyczne funkcje. Jednocześnie rynek nie odwrócił się od najmu. ENEL-MED podpisał nową 20-letnią umowę w Warszawie, a Medicover Stomatologia wprost wskazuje, że woli długoterminowy najem niż zakup budynku. Dla rynku nieruchomości to sygnał, że medycyna nie kupuje wszystkiego, tylko coraz wyraźniej dzieli aktywa na strategiczne i elastyczne.

LUX MED wzmacnia bazę szpitalną w Łodzi, ale zakres przejęcia wymaga doprecyzowania

24 kwietnia 2025 Grupa LUX MED podpisała umowę przejęcia Medical Magnus Clinic w Łodzi. W komunikacie z 21 maja 2025 spółka podała, że był to już 17. szpital w strukturach grupy. To ważny ruch, bo dotyczy gotowego aktywa medycznego w dużym mieście, a nie budowy od zera.

Placówka działa przy ul. Mikołaja Kopernika 38. Według materiałów szpitala rozwijano tam oddział ortopedii z 28 łóżkami, a kadra liczy około 140 pracowników. Profil obejmuje m.in. ortopedię, traumatologię, neurochirurgię, neurologię, chirurgię ogólną, naczyniową, plastyczną, urologię i chemioterapię.

Z perspektywy rynku nieruchomości znaczenie ma jednak jedno zastrzeżenie. Publicznie dostępne materiały potwierdzają przejęcie podmiotu i działalności szpitalnej, ale nie rozstrzygają jednoznacznie, czy transakcja obejmowała bezpośredni zakup samej nieruchomości. To istotna różnica, bo przejęcie operatora nie zawsze oznacza taki sam model własności gruntu i budynku.

Gdańsk pokazuje drugi model: internalizację nieruchomości w grupie medycznej

Jeszcze wyraźniej ruch w stronę własności widać w Gdańsku. 30 stycznia 2026 uzgodniono plan połączenia LUX MED Szpital Gdańsk S.A. ze Swissmed Nieruchomości sp. z o.o.. Chodzi o przejęcie całego majątku spółki nieruchomościowej przez operatora szpitalnego.

Formalnie to połączenie w trybie art. 492 par. 1 pkt 1 KSH, z uproszczeniami wynikającymi z tego, że spółka przejmująca jest jedynym wspólnikiem spółki przejmowanej. Z biznesowego punktu widzenia cel jest prosty: uproszczenie zarządzania i obniżenie kosztów funkcjonowania obu spółek. W praktyce oznacza to porządkowanie struktury właścicielskiej wokół strategicznego aktywa medycznego.

Historycznym punktem odniesienia dla tej lokalizacji jest nieruchomość przy ul. Wileńskiej 44. W materiałach Swissmed pojawiały się dane o gruncie o powierzchni około 11,8 tys. m2 i budynku szpitala o powierzchni około 7,8 tys. m2. Obecnie potwierdzone jest też 116 miejsc parkingowych. Trzeba jednak zaznaczyć, że nie jest to nowa publiczna wycena aktywa, lecz wcześniejszy punkt odniesienia.

Czytaj też: Jak estetyczne wytyczne kształtują przestrzeń miejską i wzmacniają funkcjonalność inwestycji

Diagnostyka działa w modelu hybrydowym: własne huby i ponad 1200 najemów

Najpełniejszy obraz rynku daje dziś Diagnostyka. Spółka w prospekcie podała, że jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym 27 nieruchomości, z czego cztery uznaje za istotne dla działalności. Równolegle utrzymuje jednak ponad 1200 umów najmu. To pokazuje, że własność i najem nie wykluczają się, lecz pełnią różne funkcje.

Własność skupia się tu wokół infrastruktury laboratoryjnej. Wśród kluczowych aktywów są m.in. nieruchomość przy ul. Jutrzenki 100 w Warszawie z gruntem o powierzchni 11 548 m2, obiekt przy ul. Niciarnianej 47 w Łodzi z działką 6 312 m2, a także lokalizacje w Bielsku-Białej i Katowicach. W Bielsku-Białej chodzi o 5 094 m2 gruntu i budynek laboratorium o powierzchni około 2 240 m2, a w Katowicach o 4 772 m2 gruntu i budynek 3 054 m2.

W strukturze grupy działa też Diag Invest sp. z o.o., której podstawową działalność w raporcie za I półrocze 2025 opisano jako property development. To ważny szczegół. Oznacza, że nieruchomości nie są wyłącznie zapleczem operacyjnym, lecz wydzielonym obszarem kompetencji i finansowania.

Łódź przy Niciarnianej 47 pokazuje, dlaczego laboratoria częściej trafiają do własnego portfela

Najmocniejszy wątek budowlany dotyczy Łodzi. Przy ul. Niciarnianej 47 Diagnostyka kupiła nieruchomość za około 7,3 mln zł netto, a następnie przebudowała istniejący obiekt na laboratorium. Nakłady na samą przebudowę przekroczyły 43 mln zł netto, a odbiór końcowy inwestycji nastąpił 16 października 2024.

To przykład, który dobrze tłumaczy selektywny ruch ku własności. Laboratorium wymaga drogiego fit-outu, zaplecza technicznego i stabilnej logistyki. Przy takim poziomie nakładów relokacja jest kosztowna, a długi horyzont użytkowania staje się ważniejszy niż elastyczność najmu. Dodatkowo widać tu jeszcze jeden trend: adaptację istniejącego budynku zamiast budowy nowego obiektu od podstaw.

Takie projekty mogą zwiększać popyt na gotowe budynki do głębokiej przebudowy, zwłaszcza w dobrze skomunikowanych częściach miast. Dla właścicieli starszych nieruchomości to istotna zmiana, bo medycyna szuka nie tylko lokali usługowych, lecz także obiektów, które da się dostosować do wyspecjalizowanej funkcji.

Długoterminowy najem pozostaje mocny w Warszawie i w segmencie stomatologicznym

Kontrprzykład dla tezy o powszechnym przechodzeniu na własność dał ENEL-MED. 27 czerwca 2025 spółka podpisała nową umowę najmu nieruchomości przy Al. Solidarności 128 w Warszawie. Umowa obowiązuje od 1 lipca 2025 do 30 czerwca 2045, czyli przez 20 lat, a szacowana wartość zobowiązań wynosi około 39,56 mln zł netto.

Nieruchomość obejmuje grunt wraz z budynkiem i parkingiem. Ma służyć działalności leczniczej oraz funkcjom administracyjnym, biurowym i magazynowym. Zabezpieczeniem jest gwarancja bankowa odpowiadająca trzymiesięcznemu czynszowi i opłatom eksploatacyjnym plus VAT. To pokazuje, że przy części usług medycznych przewidywalny, długi najem nadal jest modelem w pełni akceptowalnym.

Podobnie wygląda podejście Medicover Stomatologia. Spółka deklaruje, że jeśli sprzedający jest właścicielem nieruchomości, preferowanym rozwiązaniem pozostaje długoterminowa umowa najmu na warunkach rynkowych, a nie zakup budynku. Tę deklarację trzeba jednak odnosić do segmentu stomatologicznego, a nie automatycznie do całej grupy Medicover.

Kraków-Krowodrza pokazuje boczny kierunek: kapitał medyczny wchodzi też na rynek gruntów

Osobnym, ale ciekawym sygnałem jest transakcja w Krakowie-Krowodrzy. 23 lipca 2025 spółka MC1 sp. z o.o. kupiła około 0,5 ha wraz z prawomocnym pozwoleniem na budowę, dokumentacją projektową i nakładami. Cena nieruchomości wyniosła 35,7 mln zł netto, a łączna wartość transakcji 52,6 mln zł brutto.

Zakup był finansowany m.in. pożyczką w wysokości 44,4 mln zł, zabezpieczoną hipoteką na nieruchomości. Ten przypadek nie dotyczy jednak infrastruktury ochrony zdrowia wprost. Pokazuje raczej, że kapitał wypracowany w branży medycznej może wchodzić także w klasyczne projekty gruntowo-deweloperskie. Na tym etapie nie podano jednak rozpoczęcia budowy, więc nie należy utożsamiać zakupu działki z realizacją inwestycji.

Rynek medyczny nie odchodzi od najmu, tylko wyraźniej dzieli aktywa według funkcji

Z przedstawionych danych wynika jeden dość spójny obraz. Szpitale i laboratoria częściej trafiają do własnego portfela albo są internalizowane w grupach medycznych, bo stoją za nimi wysokie nakłady, specjalistyczne instalacje i mała podatność na szybką zmianę lokalizacji. Z kolei przychodnie, punkty pobrań i część usług ambulatoryjnych nadal dobrze działają w modelu najmu, zwłaszcza długoterminowego.

Dla rynku nieruchomości to oznacza większą polaryzację. Z jednej strony rośnie znaczenie aktywów specjalistycznych, które mogą być przedmiotem przejęć, głębokich adaptacji i zabezpieczenia finansowania. Z drugiej strony silny pozostaje segment najmu medycznego, ale bardziej oparty na długich umowach i przewidywalnych lokalizacjach. To nie jest więc masowy odwrót od najmu, lecz selektywny ruch kapitałowy tam, gdzie nieruchomość staje się częścią przewagi operacyjnej.

Artykuł napisany przy wykorzystaniu AI

Źródła:

Debata Architektury: "Umysł, ciało, natura i architektura"
Materiał sponsorowany