Spis treści
Październik przyniósł na rynku kredytów hipotecznych dwa przeciwstawne trendy. Z jednej strony, część nowych ofert ze zmiennym oprocentowaniem potaniała dzięki wprowadzeniu przez banki niższego wskaźnika POLSTR. Z drugiej, średnie oprocentowanie kredytów o okresowo stałej stopie wyraźnie wzrosło, komplikując sytuację osób planujących zakup nieruchomości.
Polecamy: Remont domu od dachu po podłogi. Ile kosztuje generalny remont w 2026 roku?
Kredyty hipoteczne w dwóch różnych kierunkach: jedne tanieją, drugie drożeją
Analiza ofert bankowych z października pokazuje wyraźny rozdźwięk. Jak wynika z zestawienia Bankier.pl, średnie oprocentowanie kredytów z okresowo stałą stopą procentową wyniosło 6,45 proc., co oznacza wzrost o 0,24 pkt proc. w porównaniu do września. Stawki podniosło osiem banków, dwa je obniżyły, a jeden utrzymał na niezmienionym poziomie. Dla kredytu w wysokości 592 tys. zł na 25 lat taka podwyżka oznacza ratę wyższą o około 90 zł miesięcznie.
W tym samym czasie korzystniej prezentowały się wybrane oferty oparte na oprocentowaniu zmiennym. W symulacji dla kredytu na kwotę 592 tys. zł z 20-procentowym wkładem własnym, najtańsze propozycje miały oprocentowanie w przedziale 5,14–5,30 proc., a miesięczna rata oscylowała wokół 3,5 tys. zł. Różnicę dobrze ilustruje przykład jednego z banków. W promocji ING obowiązującej od 12 do 25 października oprocentowanie zmienne wynosiło 5,56 proc., podczas gdy stałe przez pięć lat – 6,37 proc.
POLSTR obniża oprocentowanie startowe, ale nie gwarantuje najtańszej oferty
Niższe oprocentowanie w części nowych kredytów zmiennych to efekt zastosowania przez banki wskaźnika referencyjnego POLSTR 1M Stopa Składana. W październikowych symulacjach przyjęto go na poziomie 3,55 proc., podczas gdy WIBOR 3M wynosił 3,85 proc., a WIBOR 6M – 3,94 proc. Ta różnica pozwala bankom oferować niższe oprocentowanie początkowe. POLSTR opiera się na rzeczywistych transakcjach depozytowych, a jego wartość jest wyliczana na podstawie notowań z całego miesiąca.
Nowy wskaźnik dotyczy wyłącznie nowych umów i nie powoduje automatycznej zmiany warunków w już spłacanych kredytach. Należy też pamiętać, że niższy wskaźnik referencyjny nie jest równoznaczny z najtańszym kredytem na rynku. Ostateczny koszt zależy od marży banku, prowizji, kosztów ubezpieczeń oraz ewentualnych produktów dodatkowych.
— Nie należy przy tym bezpośrednio porównywać najtańszej oferty zmiennej ze średnią stawką stałą. To różne warianty finansowania, a warunki zależą od banku, profilu klienta i produktów dodatkowych. Zmiany poszły w przeciwnych kierunkach: część ofert ze zmiennym oprocentowaniem zyskała na niższym POLSTR-ze, podczas gdy średnie oprocentowanie kredytów okresowo stałych wzrosło — komentuje Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Polecamy: Firmy medyczne kupują własne nieruchomości. To nie odwrót od najmu, ale nowy ruch na rynku
Ile w praktyce kosztuje różnica w oprocentowaniu?
Nawet niewielkie zmiany w oprocentowaniu mają realny wpływ na domowy budżet. Symulacja dla kredytu w wysokości 592 tys. zł na 25 lat, spłacanego w ratach równych, pokazuje skalę tych różnic. Przy oprocentowaniu na poziomie 5,5 proc. miesięczna rata wyniosłaby około 3636 zł. Wzrost oprocentowania do 6,4 proc. podnosi ratę do około 3960 zł, czyli o 325 zł. Gdyby stawka sięgnęła 7,5 proc., rata wzrosłaby do około 4375 zł.
Wybór między kredytem zmiennym a stałym to dziś przede wszystkim decyzja o poziomie akceptowanego ryzyka. Kredytobiorca z wyższą ratą w wariancie stałym płaci za przewidywalność wydatków przez kilka lat. Z kolei niższa rata w ofercie zmiennej może być kusząca, ale wiąże się z ryzykiem jej wzrostu w przyszłości, jeśli stopy procentowe pójdą w górę.
Co nowa sytuacja oznacza dla osób kupujących mieszkanie na kredyt?
Październikowe zmiany w cennikach banków nie dają jednoznacznej odpowiedzi na pytanie, czy kredyty tanieją. Rozbieżne sygnały płyną również z gospodarki – we wrześniu inflacja CPI wzrosła do 4,1 proc. r/r, ale inflacja bazowa, kluczowa dla Rady Polityki Pieniężnej, spadła do 3,1 proc. r/r. Taka sytuacja utrudnia prognozowanie przyszłych decyzji w sprawie stóp procentowych.
Dla rynku mieszkaniowego oznacza to, że sam debiut POLSTR-u nie musi wywołać fali zakupów. Chociaż niższa rata w części ofert może poprawić dostępność kredytu, klienci podejmują decyzje, biorąc pod uwagę także koszty życia, ceny mieszkań i stabilność swoich dochodów. Wzrost stawek w kredytach stałych może z kolei skłonić część kupujących do przyspieszenia decyzji, a innych do jej odłożenia w czasie.
— Najważniejszy wniosek dla kredytobiorcy jest prosty: niższe oprocentowanie zmienne nie oznacza, że wszystkie hipoteki stają się tańsze. Wybór dotyczy dziś nie tylko wysokości raty na starcie, lecz także ryzyka, które klient jest gotów wziąć na siebie, i tego, jakiej przewidywalności potrzebuje w domowym budżecie — podsumowuje ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
