42 tys. mkw. wynajęte w Bieruniu. Jedna umowa pokazuje siłę rynku hal na Śląsku

Tytus Łubin
2026-10-27 12:38

Auto Partner wynajął 42 tys. mkw. w powstającym parku MLP Bieruń West przy ul. Ekonomicznej - to ok. 75 proc. całego projektu realizowanego jeszcze bez wcześniejszych umów najmu. Tak duży pre-let w Bieruniu pokazuje, że Górny Śląsk nadal potrafi wchłonąć duże moduły magazynowe już na etapie budowy.

Nowoczesna hala MLP Bieruń West z logo dewelopera. O sile rynku magazynowego na Śląsku przeczytasz na Muratorplus.
Autor: CTP Polska/ Materiały prasowe

Auto Partner S.A. wynajął 42 tys. mkw. w powstającym parku MLP Bieruń West przy ul. Ekonomicznej w Bieruniu. To bardzo duża umowa jak na rynek regionalny, bo obejmuje około 75 proc. docelowej powierzchni całego projektu, który realizuje MLP Group, a generalnym wykonawcą jest BIN Biuro Inżynierskie. Dla dewelopera to największa ogłoszona transakcja najmu w 2026 r., a dla rynku sygnał, że na Górnym Śląsku nadal da się skomercjalizować duże moduły jeszcze na etapie budowy.

Auto Partner bierze trzy czwarte powierzchni MLP Bieruń West

Najem obejmuje około 41,4 tys. mkw. magazynu i około 600 mkw. biur. W skali całego parku, który ma docelowo od 56 260 do 56 300 mkw. powierzchni najmu, oznacza to zabezpieczenie zdecydowanej większości projektu jedną umową.

W praktyce to ważne z dwóch powodów. Po pierwsze, chodzi o duży moduł w inwestycji pozostającej w realizacji. Po drugie, park był rozwijany spekulacyjnie, czyli bez wcześniejszych umów najmu. Dla rynku magazynowego to istotna informacja, bo właśnie takie projekty najtrudniej skomercjalizować przy ostrożniejszej aktywności deweloperów i bardziej selektywnych decyzjach najemców.

Znaczenie ma też skala współpracy obu firm. Auto Partner współpracuje z MLP Group od 2016 r., a nowa umowa oznacza już czwartą lokalizację spółki w portfolio tego dewelopera.

Dla Auto Partner to relokacja części operacji, a nie czysta ekspansja

Na pierwszy rzut oka 42 tys. mkw. można odczytać jako prosty wzrost zapotrzebowania na powierzchnię. Taka interpretacja byłaby jednak uproszczeniem. Auto Partner komunikuje, że nowy obiekt w Bieruniu ma przede wszystkim uporządkować logistykę i przejąć część operacji z Mysłowic.

To ważne dla oceny realnego popytu netto. Na koniec czerwca 2026 r. grupa raportowała około 200 tys. mkw. łącznej powierzchni magazynowej, w tym około 52 tys. mkw. w Bieruniu i około 24 tys. mkw. w Mysłowicach. Nowa umowa nie musi więc oznaczać proporcjonalnego wzrostu całego portfela, lecz raczej jego modernizację i przesunięcie części operacji do lepiej dopasowanego obiektu.

Taki ruch jest spójny ze skalą działalności spółki. W pierwszym półroczu 2026 r. Auto Partner osiągnął 2,459 mld zł przychodów i 156,2 mln zł zysku netto. To pokazuje, że najemca ma zaplecze operacyjne i finansowe do prowadzenia dużego projektu logistycznego.

Czytaj też: Rozbiórka bramek w Balicach i trzeci pas. Wybrano projektanta rozbudowy A4

MLP Bieruń West powstaje przy DK44 i ma parametry typowe dla hali klasy A

MLP Bieruń West powstaje w strefie przemysłowej Bierunia, przy DK44. Według danych dewelopera park znajduje się około 2 km od centrum Bierunia, 17 km od węzła A4/S1 i 26 km od centrum Katowic. Miasto wskazuje tę lokalizację jako część zaplecza gospodarczego powiązanego z Katowicką Specjalną Strefą Ekonomiczną, podstrefą tyską.

Pierwszy etap inwestycji obejmuje 29 tys. mkw. Na obecnym etapie publicznie nie wskazano projektanta ani autora dokumentacji. Nie podano też wartości budowy ani warunków samej umowy najmu, w tym długości kontraktu, stawki bazowej czy zakresu zachęt dla najemcy.

Technicznie park ma odpowiadać standardowi klasy A. Deweloper podaje siatkę słupów 12 x 22,5 m, nośność posadzki 6 t/mkw., wysokość netto 11,5 m, świetliki, klapy dymowe, tryskacze ESFR, odporność ogniową powyżej 4000 MJ, ogrzewanie gazowe i oświetlenie LED. Moduł dla Auto Partner ma być dodatkowo dostosowany do dystrybucji części samochodowych, m.in. przez wykonanie antresoli i obsługę wózków systemowych VNA. To wskazuje, że nie chodzi o standardowy magazyn do dowolnego wykorzystania, lecz o obiekt dopasowany do konkretnego modelu operacyjnego.

Harmonogram inwestycji jest czytelny tylko częściowo

Oś czasu projektu da się uporządkować, ale nie wszystkie daty są dziś równie pewne. Miasto informowało o rozpoczęciu budowy w styczniu 2026 r., a 12 maja 2026 r. MLP oficjalnie ogłosiło start pierwszego etapu w formule spekulacyjnej. Samą umowę najmu z Auto Partner deweloper podał 26 października 2026 r.

Najważniejsza data z punktu widzenia najemcy to wrzesień 2027 r. Wtedy ma nastąpić przekazanie powierzchni Auto Partner. Jednocześnie w wcześniejszych materiałach MLP pojawiał się termin październik 2026 r. jako planowane zakończenie budowy i przekazanie pierwszego budynku najemcom. Tych dwóch terminów nie należy ze sobą utożsamiać. Z dostępnych informacji wynika raczej, że wcześniejsza data mogła dotyczyć pierwszego obiektu lub etapu, a wrzesień 2027 r. konkretnego modułu dla Auto Partner.

Wciąż brakuje też części danych formalnych. Nie ujawniono numeru pozwolenia na budowę ani daty jego ostateczności. W obiegu są informacje, że decyzja budowlana miała zostać wydana w grudniu 2025 r., ale wymaga to urzędowego potwierdzenia. Niejasna pozostaje również ostateczna powierzchnia działki, bo aktualna strona projektu mówi o 11,6 ha, a starsze materiały wskazywały 15,5 ha.

Nowy układ S1 wzmacnia logistyczną pozycję Bierunia

Atutem projektu nie jest wyłącznie metraż. Równie ważna jest lokalizacja przy DK44 i w otoczeniu nowego układu S1. Odcinek S1 Bieruń - Oświęcim działa już w pełnym przekroju od 9 września 2026 r., co poprawia obsługę tej części strefy przemysłowej. Z kolei odcinek Kosztowy - Bieruń nadal pozostaje w budowie, więc pełny efekt infrastrukturalny jest jeszcze przed rynkiem.

Dla najemców logistycznych to ma praktyczne znaczenie. Krótszy i bardziej przewidywalny dojazd dla transportu ciężkiego przekłada się na organizację dystrybucji, czas dostaw i łatwiejsze łączenie lokalizacji w południowej Polsce. Z drugiej strony, do czasu ukończenia całego odcinka S1 trzeba brać pod uwagę lokalne utrudnienia związane z prowadzonymi pracami drogowymi.

Duży pre-let potwierdza siłę górnośląskiego rynku hal

Transakcja z Bierunia dobrze wpisuje się w szerszy obraz rynku. Według Savills na koniec 2025 r. zasoby magazynowe na Górnym Śląsku wynosiły 6,19 mln mkw., a popyt brutto sięgnął 1,07 mln mkw. To jeden z największych i najbardziej chłonnych rynków w kraju.

Z kolei dane Colliers pokazują, że w pierwszym półroczu 2026 r. popyt brutto na magazyny w Polsce wyniósł około 3,5 mln mkw., a aktywność najemców była szczególnie wysoka m.in. właśnie na Górnym Śląsku. W skali kraju w budowie pozostawało około 1,3 mln mkw., a średni poziom zabezpieczenia inwestycji umowami typu pre-let wynosił 73 proc. Wynik z Bierunia, czyli około 75 proc. komercjalizacji jednym kontraktem, mieści się więc w tym rynkowym obrazie, a nawet lekko go przewyższa.

Najważniejszy wniosek jest jednak inny niż proste stwierdzenie o kolejnym dużym najmie. Ta umowa pokazuje, że Górny Śląsk nadal absorbuje duże moduły magazynowe jeszcze przed ukończeniem inwestycji, ale sukces takich projektów wynika zwykle z połączenia kilku elementów: dobrej lokalizacji, zaplecza pracowniczego, przemysłowego otoczenia regionu i realnych potrzeb operacyjnych najemcy. W Bieruniu wszystkie te warunki złożyły się na jedną transakcję.

Co warto wiedzieć o tej inwestycji

Na dziś wiadomo, że projekt jest w realizacji, ma generalnego wykonawcę i kluczowego najemcę, a powierzchnia dla Auto Partner ma zostać przekazana we wrześniu 2027 r. Wiadomo też, że obiekt będzie częściowo szyty pod operacje dystrybucji części samochodowych.

Nadal nie ujawniono jednak kilku istotnych danych. Brakuje publicznie potwierdzonego budżetu inwestycji, wartości umowy najmu, długości kontraktu, poziomu certyfikacji BREEAM i danych o projektancie. Nie należy też utożsamiać tej umowy z prostym wzrostem metrażu Auto Partner, bo sama spółka wskazuje na relokację części operacji z Mysłowic. To właśnie ten detal najlepiej porządkuje znaczenie całej transakcji dla rynku i dla samego najemcy.

Artykuł napisany przy wykorzystaniu AI

Źródła:

Debata Muratora: Gaz, prąd, pellet? Jak mądrze wybierać energię do domu?
Materiał sponsorowany