Spis treści
Wskaźnik pustostanów w centralnych strefach Warszawy spadł na koniec września 2026 roku do 4,3%. To najniższy poziom od 2008 roku, kiedy rynek biurowy w centrum stolicy był o ponad połowę mniejszy. Dane firmy doradczej Cushman & Wakefield pokazują, że wysoki popyt utrzymuje się w całym mieście – po trzech kwartałach najemcy wynajęli blisko 592 tys. mkw. powierzchni, a cały rok ma szansę zamknąć się wynikiem zbliżonym do 800 tys. mkw.
Polecamy: Rozbiórka bramek w Balicach i trzeci pas. Wybrano projektanta rozbudowy A4
Niewielki wzrost podaży nie zmienia obrazu rynku
Na koniec trzeciego kwartału 2026 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w stolicy wyniosły 6,23 mln mkw. Od początku roku do użytku oddano cztery budynki o łącznej powierzchni 45 200 mkw. Wśród nich znalazły się nowo wybudowane Studio A (24 000 mkw. – Skanska) oraz Vena (15 400 mkw. – PHN), a także dwa zmodernizowane obiekty należące do Powiśle Nieruchomości: Przemysłowa 26a (3 500 mkw.) i Przemysłowa 26 (2 350 mkw.). W okresie lipiec-wrzesień nie ukończono żadnego nowego biurowca.
W budowie na koniec września znajdowało się ok. 163 000 mkw. powierzchni. To wciąż niski poziom, choć wyższy niż na początku roku, gdy w realizacji było ok. 120 tys. mkw. Wzrost to głównie efekt rozpoczęcia budowy kompleksu Drucianka Campus (30 000 mkw. – Liebrecht & wooD) na Pradze.
„Lekki wzrost liczby mkw. biur w budowie nie zmienia obrazu rynku. Nowej podaży w najbliższych latach będzie niewiele, a najemcy planujący przeprowadzkę do nowego budynku w 2027 czy 2028 roku już dziś muszą liczyć się z ograniczonym wyborem", komentuje Ewa Derlatka-Chilewicz, Head of Research Poland, Cushman & Wakefield.
Wśród największych inwestycji realizowanych obecnie w Warszawie znajdują się m.in. wieża biurowa Skyliner II (Karimpol), flagowy projekt Upper One (Strabag Real Estate) oraz biurowiec Afi Tower (AFI / Echo Investment). Trwa także rozbiórka starszego budynku przy Prostej 69, w miejscu którego powstanie nowy projekt LightOn.
Popyt napędzany przez renegocjacje i przednajmy
W trzecim kwartale 2026 roku popyt na powierzchnie biurowe w Warszawie wyniósł 175 350 mkw. Mimo że jest to wynik o 7,5% niższy od średniej kwartalnej z ostatnich pięciu lat, bardzo wysoka aktywność najemców w drugim kwartale sprawiła, że łączny wolumen najmu od stycznia do września osiągnął 591 900 mkw., co stanowi wzrost o 22% w ujęciu rocznym.
W strukturze transakcji zawartych w trzecim kwartale dominowały nowe umowy, odpowiadając za 56,5% wolumenu. Renegocjacje stanowiły 33%, a ekspansje 8%. Co istotne, aż 90% renegocjacji dotyczyło umów na powierzchnie powyżej 1 000 mkw.
„Poza kilkoma wyjątkami, najwięksi najemcy w dalszym ciągu zostają w dotychczasowych biurach i renegocjują umowy. To w dużej mierze efekt rynku, na którym w centralnych lokalizacjach praktycznie nie ma znaczących wolnych powierzchni od zaraz, a nowych projektów jest niewiele. Firmy, które myślą o przeprowadzce w perspektywie dwóch, trzech lat, coraz częściej decydują się na przednajem w budynkach dopiero powstających, czego przykładem są największe umowy tego kwartału", zauważa Michał Galimski, Head of Office Sector, Cushman & Wakefield.
Do największych transakcji w ostatnim kwartale należały przednajem firmy PwC w budynku Afi Tower (20 000 mkw.), przednajem eService w kompleksie Drucianka (7 500 mkw.) oraz renegocjacja firmy z sektora farmaceutycznego w biurowcu Warsaw Trade Tower (4 950 mkw.). Strefy centralne odpowiadały za ok. 58% wolumenu najmu. Poza centrum największym zainteresowaniem cieszyły się Służewiec oraz korytarz Al. Jerozolimskich.
„Trzeci kwartał nie był rekordowy, ale nie zmienia to bardzo dobrego obrazu całego roku. Ostatni kwartał tradycyjnie sprzyja finalizowaniu rozmów prowadzonych od wiosny: w ostatnich pięciu latach średni wolumen najmu w IV kwartale przekraczał 262 tys. mkw. W tym roku część aktywności przesunęła się wprawdzie na drugi kwartał, ale wciąż widzimy realną szansę na zamknięcie roku z dobrym wynikiem", dodaje Michał Galimski.
Polecamy: Pompa ciepła w starym domu: kiedy obniży rachunki, a kiedy stanie się kosztownym błędem?
Rekordowo niski wakat w centrum winduje stawki czynszu
Na koniec września 2026 roku ogólny wskaźnik powierzchni niewynajętej w Warszawie spadł do 7,9%, co oznacza spadek o 0,6 p.p. w ujęciu kwartalnym i o 1,8 p.p. w ujęciu rocznym. Dostępność powierzchni pozostaje jednak mocno zróżnicowana. W strefach centralnych wskaźnik pustostanów obniżył się do zaledwie 4,3%. Poza centrum wakat również maleje, choć wolniej – na koniec września wyniósł 11,1% (spadek o 1,0 p.p. r/r).
„Kurcząca się dostępność biur w Centrum najprawdopodobniej nadal będzie podbijać czynsze w tej części miasta. To z kolei otwiera szansę dla dwóch grup budynków: starszych biurowców w dobrych, centralnych oraz przycentralnych lokalizacjach oraz wybranych obiektów poza centrum, które mogą przyciągnąć najemców szukających alternatywy. Dla właścicieli starszych budynków to dobry moment na modernizację, która pozwoli wykorzystać korzystną koniunkturę i skuteczniej walczyć zarówno o utrzymanie obecnych, jak i pozyskanie nowych najemców", mówi Vitalii Arkhypenko, Research Consultant, Cushman & Wakefield.
We wrześniu 2026 roku stawki „premium” za najlepsze powierzchnie biurowe w Warszawie wynosiły przeciętnie 24,00-29,00 EUR/mkw./miesiąc w strefie Centrum oraz 15,00-19,00 EUR/mkw./miesiąc w lokalizacjach niecentralnych. Od początku roku czynsze w najlepszych obiektach wzrosły o 0,5-1 EUR/mkw./miesiąc, przy czym wzrosty dotyczyły głównie budynków w centrum. Eksperci przewidują, że presja na wzrost stawek utrzyma się w kolejnych kwartałach, zwłaszcza w projektach w budowie i najbardziej atrakcyjnych obiektach centralnych.
Artykuł powstał przy wsparciu AI
