Nowy stadion Polonii w Warszawie w impasie. Termin 2027 i koszt są niepewne

redakcja Muratorplus.pl
2026-09-16 11:26

Stadion Polonii w Warszawie zmienia model realizacji: po fiasku partnerstwa publiczno-prywatnego miasto chce przekazać projekt przy Konwiktorskiej miejskiej spółce i przygotować nowy przetarg. To ważny zwrot dla inwestycji z limitem 832 mln zł w WPF - formalnie jest ona przygotowana, ale nadal nie ma wykonawcy.

Nowoczesna bryła stadionu Polonii z napisem Polonia. O nowym modelu realizacji inwestycji przeczytasz na Muratorplus.
Autor: Urząd Miasta Stołecznego Warszawy/JSK Architekci/ Materiały prasowe

Stadion Polonii przy ul. Konwiktorskiej 6 w Warszawie ma być realizowany w nowym modelu. Miasto odchodzi od partnerstwa publiczno-prywatnego po tym, jak w finale postępowania nie wpłynęła ani jedna oferta, i chce przekazać inwestycję miejskiej spółce. To najważniejsza zmiana dla projektu obejmującego stadion, halę, Centrum Wsparcia Sportu i parking podziemny. Dla rynku oznacza to nowy przetarg w reżimie PZP, a dla harmonogramu i budżetu jedno: inwestycja jest formalnie przygotowana, ale nadal nie ma wykonawcy ani rynkowej ceny.

Postępowanie PPP dla Konwiktorskiej zakończyło się bez ofert

Modernizacja i rozbudowa Ośrodka Polonia była prowadzona w formule PPP od 15 czerwca 2022 r. jako dialog konkurencyjny. W listopadzie 2024 r. miasto informowało, że do udziału dopuszczono cztery podmioty: Acciona Concesiones z Mostostalem Warszawa, STRABAG, Project Development 4 oraz DORACO.

Finał postępowania nie przyniósł jednak rozstrzygnięcia. W publicznym systemie zamówień widnieje dokument „informacja z otwarcia ofert” z 14 września 2026 r., z którego wynika, że nie złożono żadnej oferty. To przesądziło o odejściu od modelu PPP.

W praktyce oznacza to, że miasto nie wybrało ani partnera prywatnego, ani generalnego wykonawcy. Projekt nie został więc zatrzymany, ale wraca do etapu organizacji nowego postępowania.

Zakres inwestycji przy ul. Konwiktorskiej 6 publicznie się nie zmienił

Zmiana dotyczy modelu realizacji, a nie samego programu funkcjonalnego. W publicznie opisywanym zakresie nadal jest stadion piłkarski na około 16 tys. miejsc, hala sportowo-widowiskowa dla około 2 tys. widzów, budynek Centrum Wsparcia Sportu, trzypoziomowy parking podziemny oraz zagospodarowanie terenu.

Kompleks ma powstać na działkach o łącznej powierzchni około 5,98 ha w północnej części Śródmieścia, w rejonie Nowego Miasta i Muranowa. To lokalizacja o dużym znaczeniu miejskim i konserwatorskim, sąsiadująca z gęstą zabudową i ważnymi ciągami komunikacyjnymi.

Znaczenie ma też skala samego programu. To nie jest wyłącznie stadion dla klubu Polonia Warszawa, ale większy zespół sportowy, który ma skupiać funkcje dziś rozproszone po różnych obiektach. W materiałach nie potwierdzono natomiast komponentu hotelowego ani biurowego.

Czytaj też: Firmy medyczne kupują własne nieruchomości. To nie odwrót od najmu, ale nowy ruch na rynku

Projekt JSK Architekci i komplet decyzji mają ułatwić restart inwestycji

Przygotowania do inwestycji trwają od lat. Konkurs architektoniczno-urbanistyczny ogłoszono 15 listopada 2018 r., a 13 maja 2019 r. wygrała go pracownia JSK Architekci. To ten zespół odpowiada za dokumentację projektową.

Miasto deklaruje dziś, że ma prawomocne pozwolenie na budowę, pełne prawa do projektu, decyzję środowiskową, pozwolenie wodnoprawne i uzgodnienie konserwatorskie. Z punktu widzenia procesu inwestycyjnego to ważne, bo pozwala przygotować nowe zamówienie bez powtarzania konkursu architektonicznego.

Znaczenie ma również umowa z JSK Architekci. Zgodnie z publicznie dostępnymi informacjami przewiduje ona przeniesienie na miasto autorskich praw majątkowych i możliwość wykorzystania dokumentacji do realizacji robót oraz kolejnych opracowań projektowych. Ten kontrakt ma obowiązywać do końca 2027 r.

Nowy model ma otworzyć drogę do przetargu na wykonawcę według PZP

Po fiasku PPP inwestycję ma prowadzić miejska spółka, której nazwy nie podano jeszcze w publicznie dostępnych materiałach wskazywanych w źródłach. To istotna zmiana organizacyjna. W modelu PPP partner prywatny miał finansować i prowadzić budowę, a następnie przez 20 lat korzystać z opłat od miasta oraz z eksploatacji parkingu i Centrum Wsparcia Sportu.

Teraz ciężar przygotowania i przeprowadzenia inwestycji wraca do sektora publicznego. Według zapowiedzi nowe postępowanie ma zostać przeprowadzone zgodnie z Prawem zamówień publicznych i objąć projekt wykonawczy oraz roboty budowlane.

Dla wykonawców to inna ścieżka wejścia do projektu niż w PPP. Może ona zwiększyć konkurencję po stronie firm budowlanych, ale nie zmienia faktu, że cały proces trzeba uruchomić od nowa. To oznacza kolejne miesiące na przygotowanie dokumentów, warunków zamówienia i wyboru wykonawcy.

Start budowy w 2027 r. pozostaje deklaracją, a nie terminem przesądzonym

Na tym etapie 2027 r. jest wskazywany jako możliwy termin rozpoczęcia budowy po przygotowaniu nowego przetargu. Nie ma jednak podpisanej umowy z wykonawcą ani opublikowanego nowego postępowania, dlatego tej daty nie można traktować jako gwarantowanej.

Wcześniejsze harmonogramy należy dziś czytać ostrożnie. W formule PPP inwestycja miała być etapowana tak, by umożliwić rozgrywanie meczów podczas budowy. Historycznie zakładano najpierw realizację hali, CWS i parkingu, później trzech trybun stadionu i zaplecza przy boisku treningowym, a na końcu przebudowę trybuny zachodniej.

Ten układ był jednak częścią poprzedniego modelu i nie został obecnie potwierdzony jako obowiązujący. Podobnie orientacyjny horyzont gotowości stadionu około 2031 r. należy traktować wyłącznie jako punkt odniesienia z wcześniejszego postępowania.

Limit 832 mln zł w WPF nie przesądza jeszcze o końcowym koszcie

Finansowym punktem odniesienia pozostaje uchwała Rady m.st. Warszawy z 27 sierpnia 2026 r., która przewiduje dla projektu limit 832 mln zł w Wieloletniej Prognozie Finansowej. To ważna informacja dla rynku, ale nie oznacza jeszcze ostatecznego budżetu kontraktu budowlanego.

Miasto deklaruje, że końcowy koszt będzie znany dopiero po rozstrzygnięciu nowego przetargu. To naturalne przy zmianie modelu realizacji. Cena zależy nie tylko od dokumentacji, lecz także od bieżących kosztów robót, warunków organizacji budowy w śródmiejskiej lokalizacji i ewentualnego podziału odpowiedzialności między projekt wykonawczy a wykonawstwo.

W materiałach PPP pojawiał się też szacunkowy koszt około 200 mln euro. Dziś nie należy go traktować jako aktualnej wyceny rynkowej, lecz raczej jako historyczny wskaźnik skali przedsięwzięcia.

Konwiktorska 6 to projekt sportowy, ale również miejski i transportowy

Znaczenie inwestycji wykracza poza sam stadion. Kompleks leży w centralnej części Warszawy, w obszarze o dużej presji komunikacyjnej i ograniczonej przestrzeni. Podziemny parking, którego pojemność w publicznych materiałach podawano rozbieżnie na poziomie 770, 775 lub 778 miejsc, ma obsługiwać nie tylko użytkowników obiektu, ale też część ruchu z okolic Nowego i Starego Miasta.

Lokalizacja ma przy tym dobrą dostępność transportem publicznym. W pobliżu są linie autobusowe i tramwajowe, a metro Dworzec Gdański znajduje się w odległości poniżej 1 km. To ważne przy organizacji imprez i przy samej logistyce budowy.

Dla miasta projekt ma być elementem uporządkowania tej części Śródmieścia i otwarcia kompleksu na przestrzeń publiczną. Dla klubu i użytkowników kluczowe jest natomiast to, że obecny stadion nadal działa, a założenie etapowania miało ograniczyć przerwę w korzystaniu z obiektu. Czy ten mechanizm pozostanie aktualny po zmianie modelu, na razie nie podano.

Co warto wiedzieć o tej inwestycji

Na dziś potwierdzone są cztery podstawowe fakty. Po pierwsze, PPP zakończyło się bez ofert. Po drugie, zakres inwestycji publicznie nie został zmieniony. Po trzecie, miasto deklaruje komplet najważniejszych decyzji i praw do dokumentacji. Po czwarte, projekt wciąż nie ma wykonawcy, więc nie wszedł w fazę realizacyjną.

Otwarte pozostają kwestie najważniejsze dla branży. Nie podano jeszcze nazwy miejskiej spółki, która przejmie projekt. Nie ogłoszono nowego przetargu. Nie wiadomo też, czy po aktualizacji kosztorysów limit 832 mln zł wystarczy na realizację całego programu w obecnym zakresie.

Właśnie dlatego przypadek Polonii będzie uważnie obserwowany nie tylko przez kibiców i mieszkańców, ale też przez samorządy, projektantów i generalnych wykonawców. To duży miejski projekt sportowy, formalnie zaawansowany, ale wciąż przed kluczowym testem rynkowym, którym będzie nowe postępowanie w klasycznej formule zamówienia publicznego.

Artykuł napisany przy wykorzystaniu AI

Źródła:

Architekt Jan Sikora. Siedem grzechów głównych polskich architektów
Podcast Architektoniczny
Projekt Praga: architekci, negocjatorzy, windykatorzy. Jak pracują autorzy najczęściej nagradzanego polskiego budynku 2026 roku?
Podcast Architektoniczny
Mediateka.pl