Data center w Regułach ma stanąć dalej od domów. Projekt wciąż czeka na trzy decyzje środowiskowe

redakcja Muratorplus.pl
2026-09-15 11:10

Data center w Regułach pod Warszawą ma zmienić układ zabudowy tak, by budynki stanęły dalej od domów jednorodzinnych, ale to nie zamyka sprawy. Projekt HE4 Warsaw 4 nadal przechodzi cztery odrębne postępowania środowiskowe, a dla trzech części wciąż brak końcowych decyzji - to dziś kluczowa bariera dla harmonogramu inwestycji.

Wizualizacja data center w Regułach z pasem zieleni i placem dla pieszych. O inwestycji przeczytasz na Muratorplus.
Autor: Hillwood/ Materiały prasowe

Projekt data center w Regułach pod Warszawą ma być zmieniony tak, by zabudowa znalazła się dalej od domów jednorodzinnych. Na tym etapie nie oznacza to jednak zamknięcia ścieżki administracyjnej. W dokumentach dla HE4 Warsaw 4 Sp. z o.o. nadal toczą się cztery odrębne postępowania środowiskowe, a w publicznie dostępnych materiałach na 15 września 2026 r. nie widać końcowych decyzji środowiskowych dla zespołów nr 1, 2 i 4.

W Regułach inwestycja nie jest jedną sprawą, lecz czterema postępowaniami

To podstawowy punkt, który porządkuje całą sprawę. Kampus w Regułach, gmina Michałowice, funkcjonuje formalnie nie jako jedno postępowanie, lecz jako cztery odrębne sprawy środowiskowe dotyczące zespołów usługowych nr 1, 2, 3 i 4.

Dla zespołów nr 1, 2 i 4 obowiązek przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko nałożono 16 września 2024 r. To ważny etap, bo oznacza konieczność przygotowania pełnych analiz, a nie uproszczonej ścieżki. Dla zespołu nr 3 analogiczne postanowienie opublikowano dopiero 4 września 2026 r., po wcześniejszych czynnościach procesowych i wystąpieniu gminy o opinie z 27 kwietnia 2026 r.

W praktyce oznacza to, że cały projekt w Regułach pozostaje rozciągnięty w czasie i administracyjnie złożony. Każda część wymaga osobnego procedowania, a tempo jednej sprawy nie przesądza o losie pozostałych.

Pismo o zmianach projektu pojawiło się na sesji rady gminy Michałowice

Najmocniejszym publicznym potwierdzeniem, że inwestor koryguje koncepcję, jest zdarzenie z 18 grudnia 2025 r. W czasie sesji Rady Gminy Michałowice odczytano pismo od Hillwood dotyczące zmian inwestycji. To właśnie od tego momentu temat odsunięcia budynków od domów wrócił do debaty publicznej.

W obiegu społecznym, w tym w przekazie Stowarzyszenia Aktywnych Sąsiadów, pojawia się informacja, że inwestor zadeklarował skrócenie elewacji z 200 m do 100 m, odsunięcie zabudowy od istniejących domów i utworzenie pasa zieleni izolacyjnej. To jednak nadal należy traktować jako deklarację inwestora przywoływaną pośrednio, a nie jako w pełni potwierdzony zestaw parametrów nowego projektu.

W publicznie dostępnych materiałach nie ma jeszcze pełnego, aktualnego rysunku sytuacyjnego, który pozwalałby jednoznacznie porównać stare i nowe usytuowanie każdej bryły wobec zabudowy mieszkaniowej. Sam kierunek zmian jest więc sygnalizowany, ale ich ostateczny kształt pozostaje do weryfikacji.

Czytaj też: Rozbiórka bramek w Balicach i trzeci pas. Wybrano projektanta rozbudowy A4

Urząd gminy wskazał rozbieżności między raportem OOŚ a wcześniejszą kartą inwestycji

Najważniejsze ryzyko formalne nie dotyczy dziś samej deklaracji o redesignie, lecz dokumentacji. Przedstawiciel urzędu gminy publicznie wskazał, że raport oddziaływania na środowisko odbiega od wcześniejszej karty informacyjnej przedsięwzięcia pod względem parametrów inwestycji. To sygnał, że organ może oczekiwać uzupełnień lub doprecyzowania danych.

Dla inwestora ma to konkretne znaczenie. Jeśli parametry obiektu, układ zabudowy albo skala infrastruktury technicznej zmieniają się w toku procedury, urząd musi ocenić, czy przedstawione materiały nadal opisują to samo przedsięwzięcie w sposób spójny. Taka rozbieżność potrafi wydłużyć postępowanie bardziej niż sam spór społeczny.

Na dziś w przejrzanych źródłach nie ma publicznie potwierdzonej końcowej decyzji środowiskowej dla zespołów nr 1, 2 i 4. To oznacza, że inwestycja w Regułach nadal nie przeszła kluczowego etapu, który otwiera drogę do dalszych decyzji budowlanych.

Skala techniczna kampusu w Regułach jest duża już w potwierdzonych parametrach

Nawet bez ostatecznie potwierdzonego nowego układu zabudowy widać, że projekt ma dużą skalę techniczną. Dla zespołu nr 1 podano powierzchnię inwestycji około 6,06 ha, z zabudową na poziomie około 1,61 ha, terenami utwardzonymi około 2,16 ha i powierzchnią biologicznie czynną co najmniej 2,29 ha. Projekt przewiduje do około 20 agregatów 3200 kVA, agregat 800 kVA, do 10 stacji transformatorowych i parking do około 45 miejsc.

Dla zespołu nr 2 powierzchnia inwestycji to około 4,75 ha, zabudowa około 1,1 ha, tereny utwardzone około 2,2 ha, a powierzchnia biologicznie czynna nie mniej niż 1,45 ha. W tej części wskazano maksymalnie około 24 agregaty 3200 kVA oraz agregat 800 kVA.

Zespół nr 4 ma objąć około 6,23 ha, z zabudową około 1,3 ha, terenami utwardzonymi około 2 ha i powierzchnią biologicznie czynną nie mniejszą niż 2,93 ha. Tu skala rezerwowego zasilania jest największa: maksymalnie około 36 agregatów 3200 kVA oraz agregat 800 kVA.

Łącznie dla lepiej opisanych zespołów nr 1, 2 i 4 daje to co najmniej 17,04 ha i maksymalnie około 80 agregatów 3200 kVA, nie licząc mniejszych jednostek pomocniczych. Dla rynku nieruchomości technologicznych to parametr, który pokazuje skalę zapotrzebowania na energię, infrastrukturę techniczną i strefy buforowe. Jednocześnie nadal nie podano budżetu, wykonawcy, finalnej mocy kampusu ani harmonogramu po zmianach. Pojawiająca się w obiegu liczba 126 MW nie została potwierdzona w przejrzanych decyzjach.

Plan miejscowy Regulska nadal nie daje inwestorowi gotowych ram

Sprawa ma też mocny wymiar urbanistyczny. Obszar Regulska nie ma uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Procedura planistyczna trwa od 22 października 2012 r., a po kolejnych wyłożeniach i dyskusjach publicznych projekt planu został ponownie skierowany do uzgodnień i opinii.

To ważne, bo w studium obszar ten ma kierunek mieszkaniowo-usługowy. Z kolei w projekcie MPZP dla terenów usługowych 1.U i 2.U zapisano m.in. maksymalną wysokość 12 m, maksymalną szerokość elewacji 50 m oraz minimum 40 proc. powierzchni biologicznie czynnej. Nie są to dziś obowiązujące parametry dla inwestora, ale stanowią wyraźny punkt odniesienia w sporze o skalę i charakter zabudowy.

W praktyce konflikt dotyczy więc nie tylko hałasu czy emisji z agregatów. Chodzi też o to, czy tak silnie techniczna funkcja da się pogodzić z obszarem, który gmina od lat rozpatruje w logice zabudowy mieszkaniowo-usługowej.

Sokołów to osobny projekt, choć infrastrukturalnie pozostaje ważnym tłem

Reguł nie należy mieszać z odrębnym przedsięwzięciem HE3 Warsaw West 1 Sp. z o.o. w Sokołowie. Ta inwestycja dotyczy innych działek i jest formalnie bardziej zaawansowana. Dla projektu wydano decyzję środowiskową nr 425.2025 z 30 czerwca 2025 r., która stwierdziła brak potrzeby pełnej oceny oddziaływania na środowisko.

Skala Sokołowa także jest duża. Inwestycja obejmuje 106 783 m2, z przekształceniami do 96 105 m2, minimum 10 678 m2 powierzchni biologicznie czynnej, parkingami do 10 000 m2, drogami wewnętrznymi do około 2000 m, około 12 agregatami 3200 kVA, agregatem 800 kVA i zbiornikiem wody technologicznej do 3500 m3.

Znaczenie ma też decyzja z 29 października 2024 r. o lokalizacji inwestycji celu publicznego dla stacji elektroenergetycznej 110/15 kV w Sokołowie. Pokazuje ona, że cały obszar wymaga rozbudowanej infrastruktury zasilającej, niezależnie od tego, że Reguły i Sokołów są odrębnymi ścieżkami administracyjnymi.

Co ta sprawa pokazuje rynkowi data center i gminie Michałowice

Case z Reguł dobrze pokazuje, z jakimi barierami mierzą się dziś projekty data center na obrzeżach Warszawy. Nawet przy dużym popycie na nieruchomości technologiczne sama skala techniczna inwestycji nie wystarcza do szybkiego przejścia przez procedury. Kluczowe stają się relacje z sąsiednią zabudową mieszkaniową, spójność dokumentacji środowiskowej i zgodność z kierunkiem planowania przestrzennego.

Dla gminy oznacza to presję na koordynację kilku obszarów naraz: środowiska, energii, wody i ścieków oraz przyszłego ładu przestrzennego. Dla inwestora najważniejsze pozostają dziś trzy niewiadome: ostateczny układ zabudowy po korekcie, kompletność raportów OOŚ i terminy decyzji środowiskowych. Dopiero po ich rozstrzygnięciu będzie można realnie oceniać harmonogram budowy.

Artykuł napisany przy wykorzystaniu AI

Źródła:

Akademia Rzemiosła, Blachy Pruszyński | Rozmowa Muratora
Podcast Architektoniczny
Zygmunt Borawski. Ostatni, którzy pracowali po nocach
Podcast Architektoniczny
Mediateka.pl