Spis treści
Rozbieżności w cenach mieszkań deweloperskich stają się coraz wyraźniejsze i zależą od segmentu rynku. W niektórych miastach odłożenie zakupu w ciągu ostatniego roku mogło się opłacić, w innych oznaczało dla kupujących wydatek większy nawet o ponad 100 tys. zł. Analiza danych BIG DATA RynekPierwotny.pl pokazuje, że średnia cena za metr kwadratowy coraz słabiej oddaje realną sytuację, która różni się w zależności od tego, czy nabywca szuka lokalu popularnego, o podwyższonym standardzie, czy premium.
– Kupujący często pytają, czy ceny mieszkań rosną, czy spadają. Odpowiedź zależy od tego, jakiego mieszkania szukają. Obok siebie funkcjonują segmenty rynku adresowane do różnych grup nabywców i ich ceny zmieniają się w różnym tempie. W popularnym segmencie ceny są bardziej stabilne, a w premium kupujący muszą coraz głębiej sięgać do kieszeni. Dlatego średnia cena metra kwadratowego coraz słabiej opisuje to, co rzeczywiście dzieje się na rynku mieszkaniowym - mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Skalę różnic widać w aktualnej ofercie deweloperów. W Warszawie dostępne są lokale, których cena nie przekracza 9,5 tys. zł za m kw., ale także apartamenty wyceniane na ponad 53 tys. zł za m kw. W Krakowie przedział cenowy wynosi od 8,8 tys. do 37,6 tys. zł za m kw., we Wrocławiu od 8,4 tys. do 45,4 tys. zł, a w Trójmieście od 8,1 tys. do 36,6 tys. zł za m kw.
Polecamy: Remont domu od dachu po podłogi. Ile kosztuje generalny remont w 2026 roku?
Jak rynek został podzielony na segmenty?
Aby precyzyjniej ocenić zmiany, analitycy BIG DATA RynekPierwotny.pl podzielili ofertę deweloperską na trzy kategorie. Jedna czwarta najtańszych mieszkań trafiła do segmentu popularnego, jedna czwarta najdroższych – do premium, a środkowa połowa – do segmentu o podwyższonym standardzie. Zamiast średniej, w każdym z nich przeanalizowano zmianę mediany ceny metra kwadratowego w ciągu ostatniego roku. Mediana to wartość środkowa, co oznacza, że połowa mieszkań w danym segmencie ma cenę niższą, a połowa wyższą od wskazanego poziomu.
Co istotne, zmiany cen nie wynikają z drastycznych wahań podaży. W ciągu ostatnich 12 miesięcy liczba mieszkań w ofercie deweloperów była stabilna. W Warszawie wzrosła symbolicznie o 1%, a w Krakowie o 3%. Większe wzrosty odnotowano w Trójmieście (+7%) i Łodzi (+9%). Jedynie we Wrocławiu, Poznaniu i Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii podaż nieznacznie spadła, odpowiednio o 4%, 5% i 2%. Oznacza to, że obserwowane zmiany mediany cen wynikają nie tylko z korekt w cennikach, ale przede wszystkim ze zmian w strukturze oferty – tego, jakie mieszkania trafiały do sprzedaży, a jakie z niej znikały.
Segment popularny: rynek dla kupujących pierwsze mieszkanie wyhamował
W segmencie najtańszych mieszkań, najczęściej wybieranych przez osoby kupujące swoją pierwszą nieruchomość, widać wyraźne spowolnienie dynamiki wzrostów. W Łodzi mediana ceny metra kwadratowego w ciągu roku nie zmieniła się i wynosi 9,5 tys. zł. Z kolei w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii odnotowano spadek o 2%, z 9,2 tys. do 9 tys. zł za m kw.
Niewielkie podwyżki miały miejsce w Warszawie (z 13,4 tys. do 13,8 tys. zł za m kw., +3%), Krakowie (z 13,1 tys. do 13,7 tys. zł, +5%) oraz Wrocławiu (z 11,7 tys. do 12,2 tys. zł, +4%). W przypadku mieszkania o powierzchni 50 m kw. oznacza to wzrost kosztu zakupu o ok. 20-30 tys. zł. Wyjątkami na tym tle były Poznań i Trójmiasto, gdzie mediana wzrosła odpowiednio o 8% i 7%. Nabywca 50-metrowego lokalu musiał tam zapłacić o ok. 44 tys. zł i 37 tys. zł więcej niż rok wcześniej.
– Można więc powiedzieć, że w większości metropolii osoby dysponujące budżetem wystarczającym na zakup mieszkań z najtańszego segmentu nie były już pod tak silną presją czasu jak jeszcze dwa lub trzy lata temu – przyznaje Marek Wielgo.
Polecamy: Pompa ciepła w starym domu: kiedy obniży rachunki, a kiedy stanie się kosztownym błędem?
Niespodzianki w segmencie o podwyższonym standardzie
Segment mieszkań o podwyższonym standardzie, obejmujący połowę oferty rynkowej, jest kluczowy dla rodzin poprawiających warunki mieszkaniowe oraz inwestorów indywidualnych. To tutaj zaobserwowano największe rozbieżności. W Krakowie mediana ceny metra kwadratowego pozostała bez zmian na poziomie 16 tys. zł. Podobna stabilizacja wystąpiła w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (11,6 tys. zł za m kw.), a w Łodzi odnotowano nawet spadek o 2%, z 11,3 tys. do 11,1 tys. zł za m kw.
Na drugim biegunie znalazło się Trójmiasto, gdzie mediana ceny wzrosła z 14,2 tys. do 17,2 tys. zł za m kw., czyli aż o 21% w skali roku. Dla mieszkania o powierzchni 50 m kw. oznacza to wzrost kosztu zakupu o blisko 149 tys. zł. Co ciekawe, stało się to mimo wzrostu liczby dostępnych lokali o prawie 7%.
– Nie musi to jednak oznaczać, że deweloperzy masowo podnosili ceny tych samych mieszkań. Bardziej prawdopodobne jest to, że do sprzedaży trafiały relatywnie droższe inwestycje, a jednocześnie z oferty znikały relatywnie tańsze mieszkania dostępne w tym segmencie. W efekcie rosła cena mieszkań dostępnych dla kupujących – komentuje Marek Wielgo.
Coraz droższy wybór w segmencie premium
Analiza najdroższych lokali pokazuje dalsze umacnianie się tego segmentu, choć nie we wszystkich metropoliach. Liderem wzrostów jest Warszawa, gdzie mediana ceny metra kwadratowego wzrosła z 21,9 tys. do 25 tys. zł (+14%). Wartość 50-metrowego apartamentu odpowiadającego medianie zwiększyła się w stolicy o około 153 tys. zł. Wyraźne podwyżki odnotowano także we Wrocławiu (+10%) i Krakowie (+8%).
Wzrosty te można tłumaczyć zmianą struktury oferty – do sprzedaży trafiały nowe, luksusowe inwestycje w prestiżowych lokalizacjach, a tańsze apartamenty szybko znajdowały nabywców. Z kolei w Trójmieście mediana cen mieszkań premium praktycznie się nie zmieniła i wynosi 22,3 tys. zł za m kw. Stabilna sytuacja panuje także w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii, gdzie mediana utrzymuje się na poziomie 14,7 tys. zł za m kw.
Kupujący powinni patrzeć na „swój” segment
Analiza BIG DATA RynekPierwotny.pl potwierdza, że opisywanie rynku za pomocą jednej, uśrednionej wartości staje się coraz trudniejsze. Ogólna średnia czy mediana dla całej metropolii może sugerować stabilizację, podczas gdy w poszczególnych segmentach sytuacja wygląda zupełnie inaczej. Nabywca pierwszego mieszkania w Łodzi mógł obserwować stabilne ceny, podczas gdy kupujący lokal o podwyższonym standardzie w Trójmieście musiał liczyć się z kosztem wyższym o blisko 150 tys. zł niż rok wcześniej.
– Dlatego przy ocenie sytuacji rynkowej warto patrzeć nie tylko na średnią cenę metra kwadratowego, ale przede wszystkim na segment odpowiadający naszym potrzebom i możliwościom finansowym. To właśnie tam rozstrzyga się, czy czas działa na korzyść kupujących, czy wręcz przeciwnie – podsumowuje ekspert BIG DATA RynekPierwotny.pl.
Artykuł powstał przy wsparciu AI
