Spis treści
Polski rynek biurowy 2026 – ograniczona podaż i rosnące znaczenie jakości
Polski rynek biurowy w 2026 roku charakteryzuje się ograniczoną podażą nowych powierzchni. Liczba realizowanych projektów jest najniższa w porównaniu z poprzednimi latami, co wynika z wysokich kosztów finansowania i budowy, dodatkowo potęgowanych rygorystycznymi wymogami ESG.
Przy wyborze biura liczą się konkretne liczby – ile energii zużywa budynek, ile produkuje CO₂ oraz czy powietrze wewnątrz jest odpowiedniej jakości. Ponieważ przepisy UE są elastyczne i często ulegają zmianom, firmy wolą opierać się na twardych danych i realnych wyliczeniach, a nie jedynie na deklaracjach.
Deweloperzy posiadający atrakcyjne działki w centrach miast coraz częściej decydują się na projekty biurowe uzupełnione o funkcję mieszkaniową lub usługową. W konsekwencji liczba lokalizacji stricte biurowych w najlepszych częściach miast maleje, a czas oczekiwania na nową powierzchnię wydłuża się.
W najbliższym okresie realizowane będą wyłącznie dobrze zaplanowane projekty w najlepszych lokalizacjach, z realnym planem komercjalizacji, najczęściej o charakterze wielofunkcyjnym. Choć deficyt wysokiej jakości powierzchni biurowych w dłuższej perspektywie może spowodować większą aktywność deweloperów, będzie to raczej stopniowa ewolucja niż gwałtowny zwrot.
Przeczytaj również:
- Łazienki bezdotykowe w obiektach komercyjnych – komfort i higiena w nowoczesnym wydaniu
- Koniec statycznych budynków – hiperadaptacja wyznacza nową erę CRE 3.0
Czysta kalkulacja – dlaczego projekty biurowe przegrywają z mieszkaniami?
Projektom biurowym nie sprzyjają obecne stopy zwrotu, relatywnie niskie czynsze biurowe oraz ograniczony popyt inwestycyjny. W efekcie nie stanowią one silnej konkurencji dla inwestycji mieszkaniowych. Nie sposób nie zauważyć, że deweloperzy wyhamowali realizację projektów biurowych, częściowo przestawiając się na budowę mieszkań. Przyczyn tego zjawiska można upatrywać w niższych przychodach z najmu biur w Polsce w porównaniu z rynkami Europy Zachodniej, przy jednocześnie zbliżonych stopach zwrotu z najmu mieszkań, co sprawia, że kapitał wybiera aktywa łatwiejsze do sprzedaży i finansowania, o korzystniejszym profilu ryzyka.
Zauważalnym trendem jest również zmiana funkcji starszej zabudowy biurowej. Obiekty te coraz rzadziej poddawane są modernizacji lub zastępowane nowymi budynkami. Decyzje deweloperów wynikają z czystej kalkulacji ekonomicznej, uwzględniającej relację ryzyka do oczekiwanego zwrotu.
W wielu przypadkach modernizacja starszych biurowców przestaje mieć ekonomiczne uzasadnienie. Dotyczy to szczególnie obiektów energochłonnych, z nieefektywnym układem powierzchni i w słabszych lokalizacjach. Nakłady na wymianę instalacji czy elewacji nie przekładają się ani na wzrost czynszów, ani na realne zwiększenie zainteresowania najemców. W takich sytuacjach uczciwszym rozwiązaniem jest otwarte wskazanie potrzeby zmiany funkcji budynku lub sprzedaży aktywa, zamiast kosmetycznego poprawiania wskaźników. Greenwashing przestał być skuteczny.
Skutkiem postępującego wyburzania starszych biurowców i zastępowania ich zabudową mieszkaniową jest stopniowe zmniejszanie się zasobów biurowych w największych miastach, przede wszystkim w Warszawie. Przebudowy projektów biurowych realizowane są wyłącznie w sytuacjach, w których inwestycja jest opłacalna, a dane potwierdzają korzyści w postaci niższych kosztów operacyjnych i stabilnej płynności najmu.
Tym samym w 2026 roku przewagę rynkową będą zyskiwać inwestycje oferujące silny produkt oraz hybrydową, wielofunkcyjną formułę.
Polecamy:
- Neuroróżnorodność jako fundament nowoczesnego biura. Dlaczego inkluzywność w projektowaniu to nie trend, lecz przyszłość pracy
- Projektowanie przestrzeni, która łączy wellbeing pracowników z potrzebami firmy i efektywnością zespołu
Rynek biurowy w 2026 roku – wyzwania dla najemców
Obecnie wśród najemców największą popularnością cieszą się powierzchnie biurowe w nowoczesnych budynkach, zlokalizowanych w najlepszych lokalizacjach, oferowane przy stałych lub nieznacznie rosnących czynszach. Należy podkreślić, że wybór powierzchni w pozostałych segmentach rynku systematycznie się kurczy.
Dla najemców oznacza to konieczność wcześniejszego rozpoczęcia procesu najmu – nawet 12–18 miesięcy przed zakończeniem obowiązujących umów. Obecnie wyzwaniem jest już nie tylko znalezienie bardzo dużych biur, ale także powierzchni o średnim metrażu, szczególnie w Warszawie.
Coraz częściej najemcy muszą wybierać między prestiżową lokalizacją i biurem w najwyższym standardzie a odnowionym budynkiem, który oferuje dobrą funkcjonalność i komfort, ale w bardziej rozsądnym budżecie. W praktyce chodzi o to, żeby znaleźć złoty środek między lokalizacją, standardem biura a kosztami i wybrać rozwiązanie, które będzie się firmie opłacać przez najbliższe 5–7 lat.
W takiej sytuacji negocjacje dotyczą nie tylko czynszu, ale również kosztów wykończenia biura, prac pod klucz, harmonogramu płatności oraz elastyczności powierzchni, czyli możliwości powiększenia lub zmniejszenia biura w trakcie trwania umowy.
Polecamy:
- Wieżowiec Studio A w Warszawie już na ostatniej prostej. Nowa szklana wieża na Woli
- Góra Parkowa w Krynicy-Zdroju otwiera widoki na Beskidy i na odległe Tatry. Panorama z wieży widokowej zapiera dech
Elastyczne biura i nowe modele pracy – jak firmy przygotowują się na 2026 rok
Coraz częściej pracodawcy chcą zachęcić pracowników do powrotu do biur, a jednocześnie wdrażane są rozwiązania, które umożliwiają pracę w rozproszonych lokalizacjach.
W efekcie elastyczne powierzchnie biurowe stały się elementem strategii najmu. Łączne ich zasoby w 7 największych polskich miastach wynoszą około 420 tys. mkw., a udział w rynku w Warszawie i Krakowie sięga jedynie 4%. Na rynkach Europy Zachodniej udział powierzchni flex odpowiada za około 20% zasobów. W Polsce wciąż istnieje duży potencjał rozwoju rynku flex, zarówno pod względem powierzchni, jak i różnorodności oferowanych usług. Format ten znajduje zastosowanie zarówno przy wejściu na nowy rynek, pracy projektowej i pilotażach, jak i w codziennym funkcjonowaniu zespołów.
W 2026 roku wiele firm będzie łączyć różne modele pracy w biurze, a jednocześnie zachęcać pracowników do częstszego przychodzenia na miejsce. Po latach pracy hybrydowej biuro znów staje się ważne – pomaga budować relacje, kulturę firmy i sprawną współpracę. Coraz większą rolę odgrywają przestrzenie sprzyjające kontaktom między ludźmi, dobre oświetlenie i akustyka oraz udogodnienia ułatwiające codzienną pracę.
Najwięcej zyskają te firmy, które będą podejmować decyzje szybciej, wybierać elastyczne umowy i umieć szybko dostosowywać swoją strategię do zmieniającej się sytuacji na rynku.
Źródło: Walter Herz
Przejdź do galerii: Zielone fasady odmieniają miasta
