Spis treści
Kurczące się zasoby powierzchni biurowej
Regionalne rynki biurowe muszą mierzyć się z problemem kurczących się zasobów nowoczesnej powierzchni biurowej. Na koniec ubiegłego roku łączne zasoby na ośmiu głównych rynkach regionalnych w Polsce wyniosły 6,72 mln mkw. (dane CBRE). W największych miastach dostępność wolnych biur spadła, szczególnie w Szczecinie, Lublinie i Trójmieście. Dodatkowo rynek odczuwa wyraźny niedobór nowych inwestycji. W ciągu całego roku oddano do użytku zaledwie pięć biurowców. Jak na taką sytuację zareaguje rynek biurowy?
Największe rynki biurowe w Polsce
Warszawa pozostaje największym rynkiem biurowym w Polsce, a zaraz po niej plasują się Kraków (1,84 mln mkw.), Wrocław (1,33 mln mkw.) oraz Trójmiasto (1 mln mkw.). Kolejne rynki to Katowice, Poznań, Łódź, Lublin oraz Szczecin.
Przeczytaj również o:
- Budynki, które mówią: Odkryj sekrety interaktywnych elewacji i ich wpływ na miasto
- Gdzie znaleźć wolne biuro w Warszawie? Popyt bije rekordy, a nowe inwestycje są ograniczone
- Koniec statycznych budynków – hiperadaptacja wyznacza nową erę CRE 3.0
Historycznie niska nowa podaż
W ubiegłym roku oddano łącznie pięć obiektów biurowych. W ostatnim kwartale do użytku trafił tylko jeden budynek – Bukowska 144 w Poznaniu, który dostarczył 2,5 tys. mkw. powierzchni. Nowa podaż na rynkach regionalnych w 2025 roku wyniosła 20,5 tys. mkw. i obejmowała pięć projektów: dwa w Krakowie, dwa w Poznaniu oraz jeden w Lublinie. Co istotne, jest to najniższy poziom nowej podaży od 20 lat.
Popyt rośnie mimo ograniczonej aktywności deweloperów
W kontraście do ograniczonej aktywności deweloperskiej popyt na powierzchnię biurową wyraźnie rośnie. W ujęciu kwartalnym wzrósł o 84 proc., a rok do roku – o 13 proc. W ostatnim kwartale osiągnął poziom 249,3 tys. mkw. Największą aktywność najemców odnotowano we Wrocławiu, a następnie w Krakowie i Trójmieście. Łączny popyt w całym 2025 roku wyniósł 772,5 tys. mkw. Choć był to wynik historycznie najwyższy, ponad połowa (52%) tej powierzchni została wynajęta w ramach przedłużeń obowiązujących umów. Nowe umowy stanowiły 38 proc. wolumenu transakcji, natomiast ekspansje odpowiadały za 7 proc.
Struktura transakcji w IV kwartale
Przewagę przedłużeń widać także w czwartym kwartale 2025 roku. Kontynuacje umów miały 48-proc. udział w strukturze transakcji, nowe umowy stanowiły 42 proc., a ekspansje – 9 proc.
Spadające pustostany i presja na czynsze
Na konsekwencje rosnącego popytu i ograniczonej nowej podaży na regionalnych rynkach biurowych zwraca uwagę Mariusz Wiśniewski, szef rynków regionalnych w dziale biurowym CBRE:
Znaczny popyt na biura, w połączeniu z niedoborem nowych projektów, powoduje w najlepszych lokalizacjach coraz mniejszą dostępność powierzchni biurowej w największych miastach. Na większości rynków regionalnych w 2025 roku odnotowano spadek wskaźnika pustostanów. Na przykład we Wrocławiu wakat spadł poniżej 20 proc., a w Łodzi do 18,3 proc. Średni wskaźnik pustostanów dla rynków regionalnych obniżył się do 16,9 proc. Taka sytuacja będzie sprzyjać podwyżkom czynszów w topowych obiektach.
Gdzie najniższe, a gdzie najwyższe pustostany
Najniższy poziom pustostanów odnotowano w Szczecinie, gdzie wskaźnik wyniósł 6,4 proc. Niska dostępność wolnej powierzchni utrzymuje się również w Lublinie (10,4 proc.) oraz w Trójmieście (11,9 proc.). Z kolei najwyższy poziom niewynajętej powierzchni biurowej wystąpił w Katowicach, gdzie wskaźnik pustostanów sięgnął 21,6 proc.
Sektor IT liderem popytu
W 2025 r. sektor IT był najbardziej aktywnym najemcą na rynkach regionalnych, odpowiadając za 17 proc. popytu, a w Krakowie – aż za 26 proc. Kolejne miejsca zajęły usługi dla biznesu i sektor przemysłowy (po 16 proc.).
Żródło: CBRE
Przejdź do galerii: Fasady, które ożywają: Jak medialne elewacje zmieniają architekturę i miejski krajobraz
22
