Zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - można dochodzić odszkodowania za utraconą wartość nieruchomości

Uchwalanie nowych planów miejscowych lub zmiany dotychczasowych planów nierzadko odbiera właścicielom gruntów możliwość zabudowy lub zagospodarowania tych terenów zgodnie z ich poprzednim przeznaczeniem. Właściciele mogą jednak dochodzić przed sądem odszkodowania za utraconą wartość nieruchomości. Najnowsze wyroki sądów w tej materii pokazują, że warto walczyć o swoje prawa!

Zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla właścicieli gruntu

Częstym argumentem podnoszonym przez gminy, które bronią się przed roszczeniami w sprawach planistycznych jest to, że właściciele nieruchomości przed wejściem w życie nowego planu miejscowego nie uzyskali decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego, czyli tak zwanej decyzji WZ. W ten sposób gminy chcą wykazać przed sądem, że uchwalenie nowego planu nie zmieniło niczego w sferze korzystania z gruntu, właściciel gruntu nie jest pokrzywdzony, a odszkodowanie jest nienależne.

Dotyczy to sytuacji, gdy dla terenu nie obowiązywał wcześniej plan miejscowy zagospodarowania przestrzennego, lub plan taki obowiązywał, ale pomiędzy utratą mocy przez ten plan a uchwaleniem nowego planu wystąpiła „bezplanowa luka” czasowa. W praktyce niezwykle rzadko zdarza się, aby właściciel uzyskał decyzję WZ zanim nowy plan odbierze mu prawo do zagospodarowania działki zgodnie z otrzymanymi warunkami zabudowy.

A co na to sądy? Coraz częściej stają po stronie właścicieli i uznają powyższy zarzut gmin za nietrafiony. 

Odszkodowanie za utraconą wartość gruntu przy zmianie miejscowego planu zagospodarowania

Według coraz częściej spotykanego poglądu orzecznictwa, roszczenie o odszkodowanie uzasadnione jest również w przypadku pozbawienia właściciela nieruchomości potencjalnej możliwości korzystania z działki zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem. Właściciel nie musiał uzyskiwać wcześniej decyzji WZ. Zbadanie potencjału działki jest możliwe poprzez opinię biegłego sądowego z dziedziny architektury i planowania przestrzennego.

Szczególna sytuacja występuje w Warszawie, dla której w 1992 r. został uchwalony miejscowy plan ogólny zagospodarowania przestrzennego obejmujący cały ówczesny obszar stolicy. Pomimo tego, że plan ten ostatecznie utracił moc z końcem 2003 r., to jego postanowienia pozostają istotne dla właścicieli dochodzących odszkodowań w sprawach planistycznych. W ocenie sądów ustalenia planu ogólnego dla danego gruntu powinno zestawić się z postanowieniami nowego planu. Efektem tego porównania może być (i często jest) uznanie, że nowy plan ogranicza lub zupełnie odbiera potencjał inwestycyjny danego obszaru. Otwiera to drogę właścicielowi do skutecznego żądania odszkodowania z tego tytułu.

Orzecznictwo sądowe na równi z dotychczasowym faktycznym korzystaniem z nieruchomości traktuje sposób korzystania potencjalnie dopuszczalny. Słowo „potencjalny” ma tu kluczowe znaczenie, gdyż wystarczające jest ustalenie hipotetycznej możliwości korzystania z niej w zamierzony sposób, i to niezależnie od tego, czy uprawniony te potencjalne możliwości w jakikolwiek sposób już zrealizował.

Odszkodowanie przeciwko gminie uchwalającej plan miejscowy

W 2019 r. ustawodawca wprowadził ułatwienia dla właścicieli, którzy zdecydowali się złożyć powództwo o odszkodowanie przeciwko gminie uchwalającej plan miejscowy. Dotychczasowa wysokość opłaty od pozwu wynosząca 5% żądanego odszkodowania została zastąpiona stałą kwotą 1000 złotych. Zwracając uwagę na to, że roszczenia planistyczne zazwyczaj dotyczą znacznych sum, począwszy od kilkuset tysięcy do kilkunastu milionów złotych, to obniżona opłata sądowa stanowi spore udogodnienie i powinna zachęcać właścicieli do poszukiwania rekompensaty za poniesioną stratę na drodze sądowej.

Nowe opłaty w połączeniu z korzystną dla właścicieli interpretacją potencjalnego korzystania coraz częściej wybieraną przez sądy sprawiają, że poszkodowani powinni częściej decydować się na występowanie o odszkodowania planistyczne. Każda sprawa wymaga indywidualnej oceny i odpowiedniego przygotowania przed złożeniem pozwu.

W sprawach prowadzonych przez kancelarię autora artykułu jest już kilka prawomocnych wyroków na korzyść właścicieli, gdzie sąd przyznał spore odszkodowanie.