Ważne zmiany w ustawie o gospodarce nieruchomościami – opłata adiacencka i za użytkowanie wieczyste
7 lipca 2017 Sejm uchwalił – głównie głosami posłów PIS, PSL i Kukiz’15 – nowelizację ustawy o gospodarce nieruchomościami, która doprecyzowuje wiele niejasnych przepisów, m.in. dotyczących użytkowania wieczystego i opłaty adiacenckiej.
Nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami weszła w życie od 1 września 2017 r., ale niektóre przepisy, m.in. dotyczące użytkowania wieczystego gruntu i opłaty adiacenckiej zaczęły obowiązywać już w sierpniu.
Kiedy opłata adiacencka może być obniżona
Jedna z poprawek w nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami ma zachęcić mieszkańców do dobrowolnego partycypowania w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej. Umożliwi bowiem wliczenie tych wydatków na poczet opłaty adiacenckiej, co do tej pory nie było możliwe.
Przypomnijmy, że zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, jeśli gmina uzna, że wybudowana przez nią infrastruktura albo podział nieruchomości podniosła wartość nieruchomości, może zażądać od ich właścicieli podzielenia się zyskiem. Taka opłata adicencka może sięgać nawet połowy różnicy wartości nieruchomości przed i po wybudowaniu np. kanalizacji. Nie ma znaczenia, że właściciel nie chce z niej skorzystać. Gmina może najwyżej rozłożyć spłatę należności na 10 lat, ale w tym czasie nieruchomość obciążona jest hipoteką. Nic więc dziwnego, że m.in. na forum muratordom.pl mieszkańcy burzą się przeciwko uszczęśliwianiu ich na siłę niechcianą przez nich infrastrukturą, np. drogą czy wodociągiem i kanalizacją.
Ale okazuje się, że są miasta, w których mieszkańcy występują z tego typu inicjatywą. Jak donosi serwis bilgorajska.pl, w Biłgoraju powstaną w tym roku dwie krótkie ulice, których mieszkańcy bardzo długo nie mogli się doprosić od władz tego miasta. Zaproponowali im więc partycypację w kosztach budowy, a miasto przystało na tę propozycję. Serwis donosi, że nagrodą za tę inicjatywę będzie całkowite zwolnienie mieszkańców z opłaty adiacenckiej. Jednak gdyby miała ona przewyższać wpłaty mieszkańców, władze Biłgoraja naraziłyby się na zarzut niegospodarności (tak to interpretowała w 2013 r. Najwyższa Izba Kontroli). Dzięki ustawowej poprawce taki zarzut z pewnością się nie pojawi.
Wydłużenie użytkowania wieczystego bez opłaty
Poprawki w ustawie o gospodarce nieruchomościami najpewniej ucieszą też zwłaszcza tych użytkowników wieczystych państwowego lub samorządowego gruntu, którym w niedalekiej przyszłości grozi wygaśnięcie prawa do dysponowania nim. Do tej pory grunty były oddawane w użytkowanie wieczyste zwykle na 99 lat, ale zdarzało się, że był to okres dużo krótszy, np. 40-letni (takie jest ustawowe minimum). Po zakończeniu umowy grunt nie przechodzi zaś na własność użytkownika wieczystego. Jeśli taki użytkownik, a w wielu przypadkach jego spadkobierca, przegapi termin złożenia wniosku o zawarcie nowej umowy na kolejne od 40 do 99 lat, użytkowanie wieczyste wygasa, a grunt przejmuje właściciel, czyli samorząd lub skarb państwa. I może wówczas ten grunt sprzedać lub oddać w użytkowanie wieczyste wyłącznie w przetargu. Osobie, która dotychczas była użytkownikiem wieczystym nie przysługuje pierwszeństwo w nabyciu gruntu. Oczywiście za budynek i mieszkania wypłacane są ich właścicielom odszkodowania. Jeśli zaś użytkownik wieczysty zawnioskuje o przedłużenie prawa dysponowania gruntem, musi wnieść pierwszą opłatę za użytkowanie wieczyste, która wynosi 15-25% jego wartości (można ją rozłożyć na oprocentowane raty, na okres nie dłuższy niż 10 lat)).
Nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami zmieniła te zasady. Także ci, którzy nie zdążyliby zgłosić żądania o przedłużenie użytkowania wieczystego przed datą wygaśnięcia tego prawa, mogliby zawrzeć np. z gminą kolejną umowę w trybie bez przetargu. Ponadto przewidziano zwolnienie użytkowników wieczystych zawierających kolejną umowę użytkowania wieczystego tej samej nieruchomości z obowiązku wniesienia pierwszej opłaty za użytkowanie wieczyste.
Kto i kiedy płaci za użytkowanie wieczyste
Do ustawy o gospodarce nieruchomościami dodano też przepis, dzięki któremu znikną wątpliwości, kto ma zapłacić opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego, jeśli na początku roku przejdzie ono w inne ręce. Dodajmy, że w przypadku nieruchomości mieszkalnych czy rolnych opłata roczna wynosi 1%, a wykorzystywanych pod działalność gospodarczą – 3% wartości gruntu. Problem w tym, że wnosi się ją do końca marca. Tak więc, ktoś kto sprzedał nieruchomość w styczniu lub w lutym, mógł dojść do wniosku, że obowiązek zapłaty spada na nabywcę. Gminy zwykle upominały się o swoje pieniądze do sprzedających, wyjaśniając, że „zbycie prawa użytkowania wieczystego w trakcie roku kalendarzowego nie zwalnia dotychczasowego użytkownika wieczystego z obowiązku uiszczenia opłaty za cały rok, w którym nastąpiło zbycie”. Zdarza się jednak, że sądy nakazują gminom zwrot część opłaty. Nie mogą zaś one wyegzekwować tych pieniędzy od „nowego” użytkownika wieczystego.
Nowelizacja precyzuje, że „w przypadku gdy nastąpiła zmiana użytkownika wieczystego w wyniku przeniesienia prawa użytkowania wieczystego, opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego pobiera się w całości od osoby będącej użytkownikiem wieczystym nieruchomości w dniu 1 stycznia roku, za który obowiązuje opłata”. Oczywiście kontrahenci mogą uregulować kwestię rozliczenia opłaty w notarialnej umowie przeniesienia prawa użytkowania wieczystego.
Dodajmy, że sposobem na niepłacenie jest przekształcenie użytkowania wieczystego gruntu.
