Służebność gruntowa: czy właściciel działki musi umożliwić sąsiadowi przejazd?
Kwestię służebności gruntowej reguluje kodeks cywilny w art. 145 i 146. Zgodnie z ich treścią, jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).
Zdarza się, że zakupiona przez inwestora działka nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, albo dojazd do tej działki jest utrudniony i czasochłonny. Służebność gruntowa jest wówczas koniecznością.
Jak załatwić służebność gruntową?
Jacek Kosiński z kancelarii Jacek Kosiński Adwokaci i Radcowie Prawni uważa, że najlepszym wyjściem w takiej sytuacji jest ustalenie z właścicielem sąsiedniej nieruchomości warunków korzystania z jego działki, w celu przedostania się do drogi publicznej.
– Kodeks cywilny mówi, że przeprowadzenie drogi nastąpi zarówno z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej, jak i z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić – mówi mec. Kosiński. I dodaje, że u notariusza sporządzana jest odpowiednia umowa, a sąsiedzi ustalają ewentualne wynagrodzenie z tego tytułu.
Problemy pojawiają się, gdy właściciele sąsiadujących nieruchomości nie mogą dojść do porozumienia. Czy właściciel budynków z dojazdem do drogi publicznej może uniemożliwić przejazd z sąsiedniej działki? W tej sytuacji to sąd zdecyduje czy można przeprowadzić drogę.
– Sąd ustali również wysokość wynagrodzenia, jakie będzie należne właścicielowi działki służebnej, przez którą przeprowadzona zostanie droga, zgodnie z interesem społeczno-gospodarczym – wyjaśnia mec. Kosiński.
Służebność gruntowa przypisana do nieruchomości
Dodajmy, że decyzja o wysokości czynszu za przejazd przez działkę służebną zostanie podjęta po oględzinach terenu i stwierdzeniu, w jakim stopniu przeprowadzenie drogi wpłynie na obniżenie wartości działki.
– Należy także pamiętać, że o ile nie ustalono inaczej, obowiązek utrzymywania drogi pozostaje po stronie właściciela nieruchomości z niej korzystającej – podkreśla prawnik. Zwraca też uwagę, że zgodnie z kodeksem cywilnym, służebność jest prawem rzeczowym. Oznacza to, że nie ma znaczenia, kto jest właścicielem nieruchomości. Wraz ze zmianą właściciela, nie ustaje zarówno obowiązek udostępnienia przejazdu, jak i prawo do korzystania z drogi koniecznej.
– Właściciel nieruchomości, przez którą przeprowadzona została droga, może jednak ubiegać się o zniesienie służebności, jeśli stało się to dla niego wyjątkowo uciążliwe, a korzystanie z jego działki nie jest już niezbędne do prawidłowego korzystania z nieruchomości sąsiedniej – mówi mec. Jacek Kosiński. I przypomina, że zgodnie z art. 293 K.c., służebność gruntowa wygasa również na skutek niewykonywania jej przez 10 lat przez właścicieli nieruchomości władnących, czyli korzystających z drogi.
