Zdarza się, że zakupiona przez inwestora działka nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, albo dojazd do tej działki jest utrudniony i czasochłonny. Służebność gruntowa jest wówczas koniecznością.
Jak załatwić służebność gruntową?
Jacek Kosiński z kancelarii Jacek Kosiński Adwokaci i Radcowie Prawni uważa, że najlepszym wyjściem w takiej sytuacji jest ustalenie z właścicielem sąsiedniej nieruchomości warunków korzystania z jego działki, w celu przedostania się do drogi publicznej.
– Kodeks cywilny mówi, że przeprowadzenie drogi nastąpi zarówno z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej, jak i z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić – mówi mec. Kosiński. I dodaje, że u notariusza sporządzana jest odpowiednia umowa, a sąsiedzi ustalają ewentualne wynagrodzenie z tego tytułu.
Problemy pojawiają się, gdy właściciele sąsiadujących nieruchomości nie mogą dojść do porozumienia. Czy właściciel budynków z dojazdem do drogi publicznej może uniemożliwić przejazd z sąsiedniej działki? W tej sytuacji to sąd zdecyduje czy można przeprowadzić drogę.
– Sąd ustali również wysokość wynagrodzenia, jakie będzie należne właścicielowi działki służebnej, przez którą przeprowadzona zostanie droga, zgodnie z interesem społeczno-gospodarczym – wyjaśnia mec. Kosiński.
Służebność gruntowa przypisana do nieruchomości
Dodajmy, że decyzja o wysokości czynszu za przejazd przez działkę służebną zostanie podjęta po oględzinach terenu i stwierdzeniu, w jakim stopniu przeprowadzenie drogi wpłynie na obniżenie wartości działki.
– Należy także pamiętać, że o ile nie ustalono inaczej, obowiązek utrzymywania drogi pozostaje po stronie właściciela nieruchomości z niej korzystającej – podkreśla prawnik. Zwraca też uwagę, że zgodnie z kodeksem cywilnym, służebność jest prawem rzeczowym. Oznacza to, że nie ma znaczenia, kto jest właścicielem nieruchomości. Wraz ze zmianą właściciela, nie ustaje zarówno obowiązek udostępnienia przejazdu, jak i prawo do korzystania z drogi koniecznej.
– Właściciel nieruchomości, przez którą przeprowadzona została droga, może jednak ubiegać się o zniesienie służebności, jeśli stało się to dla niego wyjątkowo uciążliwe, a korzystanie z jego działki nie jest już niezbędne do prawidłowego korzystania z nieruchomości sąsiedniej – mówi mec. Jacek Kosiński. I przypomina, że zgodnie z art. 293 K.c., służebność gruntowa wygasa również na skutek niewykonywania jej przez 10 lat przez właścicieli nieruchomości władnących, czyli korzystających z drogi.
