Nowa ustawa deweloperska – jej wpływ na rynek mieszkaniowy i ceny mieszkań

2021-04-15 13:36 Monika Wystrychowska-Zawiślak, radca prawny, Senior Associate w Kancelarii Ożóg Tomczykowski
Nowa ustawa deweloperska
Autor: gettyimages Projekt nowej ustawy deweloperskiej w obecnym kształcie niesie ryzyko wzrostu cen mieszkań

Do Sejmu trafił rządowy projekt nowej ustawy deweloperskiej, tj. ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, którego autorem jest Prezes UOKiK. Jak nowa ustawa wpłynie na rynek nieruchomości w Polsce? Co oznacza dla deweloperów i jak może wpłynąć na nabywców?

Po co nowa ustawa deweloperska 2021

Mimo trwającej ponad rok pandemii, branża deweloperska w Polsce nie ucierpiała. Deweloperzy notują bardzo wysokie wyniki sprzedaży. Polacy bardzo chętnie kupują nieruchomości, które obecnie wydają się być jednym z najlepszych form lokowania kapitału. To wszystko od kilku lat wpływa na utrzymywanie się tendencji wzrostu cen mieszkań. Celem projektu nowej ustawy deweloperskiej jest przede wszystkim zwiększenie ochrony nabywców mieszkań. W ocenie autora projektu ‒ Prezesa UOKiK, dotychczasowe rozwiązania nie zapewniają dostatecznego poziomu ochrony. Proponowane zmiany są rewolucyjne zarówno dla deweloperów, jak i nabywców i będą miały wymierny wpływ na kształtowanie się cen mieszkań i domów. Poniżej przedstawiamy podsumowanie najistotniejszych planowanych zmian w projekcie ustawy deweloperskiej wraz z komentarzem.

Ustawa deweloperska zmiany ‒ utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego

Celem Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG) ma być ochrona środków wpłacanych przez nabywców, w szczególności w razie upadłości dewelopera czy banku, prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy. Składki na DFG będą odprowadzane przez deweloperów od każdej z wpłat nabywców, a w projekcie ustawy określa się ich maksymalną wysokość, odpowiednio:

  • 2% w przypadku otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych (OMR),
  • 0,2% w przypadku zamkniętych mieszkaniowych rachunków powierniczych (ZMR).

Ostateczna wysokość składki określana będzie w rozporządzeniu. Zgodnie z zapowiedziami Ministra Rozwoju, pierwsze składki miałyby wynieść odpowiednio 1 i 0,1 %. Składka ma być odprowadzana od każdej wpłaty nabywcy i ma mieć charakter bezzwrotny, a to oznacza, że w przypadku gdy nabywca bądź deweloper odstąpią od umowy a kolejny nabywca tego samego mieszkania będzie wpłacał środki na nabycie tego samego mieszkania na podstawie nowej umowy deweloperskiej, wcześniej wpłacona składka nie zostanie zwrócona ani zaliczona na należną wpłatę na DFG, a deweloper od wpływów z nowej umowy (tego samego mieszkania) ponownie odprowadzi odpowiednią składkę na DFG.

Jednak, czy powyższe zmiany rzeczywiście zmniejszą ryzyko związane z zakupem nieruchomości na rynku pierwotnym? Doświadczenie 9 lat obowiązywania dotychczasowej ustawy deweloperskiej pokazało, że przewidziane w niej środki zabezpieczające dobrze chronią nabywców, a przypadków upadłości deweloperów w tym okresie było zaledwie kilka, to tylko bardzo niewielki odsetek wszystkich zrealizowanych inwestycji. Zgodnie z rekomendacją Polskiego Związku Firm Deweloperskich, składka na DFG w wysokości do 0,3 % byłaby adekwatna do wartości rynku deweloperskiego i wystarczająca dla zapewnienia odpowiedniego poziomu bezpieczeństwa nabywców. Stawka składki na DFG w wysokości zaproponowanej w projekcie jest znacznie przeszacowana i z dużym prawdopodobieństwem spowoduje wzrost ceny mieszkań. Należy się spodziewać, że deweloperzy koszt zawyżonej i nieadekwatnej do realiów rynkowych stawki przerzucą na nabywców. Powyższe może również negatywnie wpływać na całościowy koszt inwestycji, utrudniając realizowanie projektów przez mniejszych deweloperów.

Nowa ustawa deweloperska reguluje zasady, tryby oraz formy zawierania umowy rezerwacyjnej

W omawianej nowelizacji ustawy deweloperskie, w końcu doczekała się regulacji bardzo szeroko stosowana w praktyce, a dotąd nieuregulowana w przepisach, umowa rezerwacyjna. Zgodnie z projektem, umowa rezerwacyjna to umowa między deweloperem a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży, która polega na czasowym wyłączeniu z oferty sprzedaży lokalu albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego. Projekt wprowadza wymóg formy pisemnej dla umowy rezerwacyjnej pod rygorem nieważności. Istotnym dla nabywców rozwiązaniem jest wprowadzenie maksymalnej wysokości opłaty rezerwacyjnej, która nie może przekraczać 1% ceny lokalu, określonej w prospekcie informacyjnym. Projekt przewiduje ponadto warunki obligatoryjnego zwrotu opłaty rezerwacyjnej oraz zaliczenia jej na poczet ceny lokalu w razie gdy dojdzie do zawarcia umowy deweloperskiej. Co więcej, projekt przewiduje przypadki, w których deweloper zobowiązany jest zwrócić nabywcy dwukrotność opłaty rezerwacyjnej (w takich przypadkach jak niewykonanie umowy rezerwacyjnej, nieusunięcie wad zgłoszonych do protokołu odbioru). Proponowane zmiany są korzystne dla nabywców. Dotychczas umowy rezerwacyjne regulowane były zasadami ogólnymi k.c. oraz zasadą swobody umów. Niestety, wielokrotnie deweloperzy wykorzystywali swoją pozycję, przewidując wysokie i bezzwrotne opłaty rezerwacyjne (nawet w sytuacji, gdy do podpisania umowy deweloperskiej nie dochodziło bez winy nabywcy).

Nowa ustawa deweloperska wobec lokali użytkowych (garaży) oraz lokali i domów oddanych już do użytkowania

Zgodnie z projektem nowej ustawy deweloperskiej, niektóre przepisy oraz wprowadzone nią środki ochrony znajdą dodatkowo zastosowanie do umów dotyczących lokali użytkowych, jeżeli zawarcie takiej umowy następuje wraz z umową dotyczącą lokalu mieszkalnego lub domu, tj. garaże, miejsca postojowe w hali lub komórki lokatorskie oraz co do lokali mieszkalnych i domów już ukończonych i oddanych do użytkowania. O ile zastosowanie rozwiązań ustawy do lokali użytkowych sprzedawanych wraz z mieszkaniem ma rozsądne uzasadnienie, to brak takiego uzasadnienia dla stosowania zapisów ustawy do mieszkań już ukończonych. Przykładowo, zgodnie z projektem, dla lokalu mieszkalnego lub domu już ukończonego i oddanego do użytku, deweloper zobowiązany będzie prowadzić (i ponosić koszty) mieszkaniowy rachunek powierniczy, czy zobowiązany będzie odprowadzać od wpłat z tych mieszkań składki do DFG. Powyższe nie znajduje żadnego uzasadnienia w interesie nabywców, którzy zabezpieczani są ogólnymi regulacjami prawa cywilnego. Powyższe skutkować będzie jedynie skomplikowaniem całej procedury sprzedaży mieszkań już ukończonych i przerzuceniem na nabywców kosztów tych nieadekwatnych i znacząco przeszacowanych środków, mających w teorii zwiększyć bezpieczeństwo nabywców, a które co najwyżej przyczynią się do wzrostu cen mieszkań i wydłużenia całego procesu sprzedaży.

Nowa ustawa deweloperska o rachunkach powierniczych

Zgodnie z projektem, deweloperzy będą zobowiązani do prowadzenia umowy rachunku powierniczego do dnia zawarcia umowy przeniesienia własności lub sprzedaży ostatniego lokalu lub garażu/ komórki lokatorskiej (jeśli te będą lokalami użytkowymi realizowanymi w ramach jednego przedsięwzięcia deweloperskiego). Powyższe jest powiązane z inną proponowaną w projekcie zmianą, dotyczącą późniejszego terminu możliwej wypłaty przez banki prowadzące MRP środków na rzecz dewelopera za ostatni etap zrealizowanej inwestycji. Rozwiązanie to, jako jedno z wielu w projekcie ustawy, może dodatkowo przełożyć się na zwiększenie kosztów inwestycji, w związku z dłuższym okresem utrzymywania przez dewelopera kosztów prowadzenia MRP. O ile ma to uzasadnienie w przypadku lokali w budowie, tak brak takiego uzasadnienia do lokali już ukończonych i oddanych do użytkowania.

Rygorystyczne wymogi banku dla wypłat na rzecz dewelopera z rachunków powierniczych

Przed dokonaniem wypłaty z MRP (mieszkaniowych rachunków powierniczych) na rzecz dewelopera, bank będzie zobowiązany do weryfikacji m.in. czy deweloper nie zalega z podatkami i składkami na ZUS, czy uregulował wymagalne i bezsporne zobowiązania pieniężne wobec wykonawców i podwykonawców, czy dokonał wpłaty należnej składki na DFG. Wszelkie koszty tych kontroli ma ponosić deweloper – co również dodatkowo, obok innych proponowanych zmian, przełożyć się może na zwiększenie kosztów inwestycji, a te konsekwentnie przełożą się na wzrost cen mieszkań. Nowe uprawnienia kontrolne banku są bardzo szerokie i mogą ponadto prowadzić do blokowania wypłaty środków przez banki w sytuacjach nieuzasadnionych (lub trudnych do wykazania), co przełożyć się może dodatkowo na pogarszanie sytuacji finansowej deweloperów w trakcie realizowania inwestycji.

Projekt nowej ustawy deweloperskiej opóźnia wypłatę deweloperowi ostatniej transzy z MRP

W przypadku zakończenia ostatniego etapu przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, określonego w ich harmonogramach, bank wypłaci deweloperowi pozostałe na otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym środki pieniężne, wpłacone przez nabywcę na poczet realizacji ostatniego etapu prac, dopiero po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawa wynikające z umowy deweloperskiej. Rozwiązanie to znajduje swoje uzasadnienie w interesie nabywcy mieszkań, przede wszystkim w tym, że w tym przypadku deweloper ma motywację do jak najszybszego przeniesienia tych praw na rzecz nabywcy, przy czym wskazać należy, że opóźnienia w tym zakresie często wynikają z przyczyn nie leżących po stronie deweloperów (tj. oczekiwanie na uzyskanie pozwolenia na użytkowanie, zaświadczenie o samodzielności lokalu, wyodrębnienie i wpis do KW). Po raz kolejny na dewelopera przerzucone będzie to ryzyko, mimo iż deweloper ukończył przedsięwzięcie. Późniejszy termin wypłaty środków z MRP deweloperowi przewidziany został również w razie sprzedaży przez dewelopera lokalu już ukończonego i oddanego do użytku, co nie znajduje racjonalnego uzasadnienia, biorąc pod uwagę, że sprzedaż tych mieszkań, jak i interes ich nabywców regulują zasady ogólne prawa cywilnego a nabycie mieszkania już wybudowanego i oddanego do użytku na rynku pierwotnym nie różni się zasadniczo od nabycia mieszkania na rynku wtórnym, co miałoby uzasadniać wzmocnienie ochrony nabywcy.

Nowa procedura odbiorowa oraz prawo nabywcy do wykonania zastępczego

Projekt nowej ustawy przewiduje, że nabywca, w przypadku uznania, że lokal ma wadę istotną, będzie mógł odmówić dokonania odbioru mieszkania od dewelopera – deweloper może wówczas uznać wadę istotną lub odmówić jej uznania. W ciągu 14 dni od podpisania protokołu, deweloper będzie zobowiązany do przekazania nabywcy informacji, na papierze lub innym trwałym nośniku, o uznaniu wad albo odmowie uznania wad oraz przyczynach tej odmowy. Brak oświadczenia dewelopera w przedmiocie wady w określonym terminie spowoduje jej uznanie. Co więcej po upływie ustawowego terminu wynoszącego 30 dni na usunięcie wady i po wyznaczeniu dodatkowego terminu przez nabywcę (przy czym ustawa nie reguluje minimalnego terminu jaki nabywca może wyznaczyć deweloperowi, zatem może to być nawet 1 dzień) – w razie nieusunięcia wady przez dewelopera, nabywca będzie miał prawo do usunięcia wady na koszt dewelopera, w ramach wykonania zastępczego. Powyższy zapis, przewidujący możliwość skorzystania przez nabywcę z tzw. wykonania zastępczego, jest niezgodny z art. 480 k.c., który przewiduje, że skorzystanie z wykonawstwa zastępczego wymaga uprzedniej zgody sądu, która jest udzielana po rozważeniu interesu obu stron. Odstępstwo od powyższej zasady, wiąże się z ryzykiem nadużywania powyższej instytucji przez nabywców, zawyżaniem kosztów tych prac zastępczych, jak również może być zagrożeniem dla bezpieczeństwa budynku, w którym prace w powyższym zakresie prowadzić będzie wiele różnych podmiotów.

Nowa ustawa deweloperska a odstąpienie nabywcy od umowy

Projekt ustawy przewiduje, że nabywca będzie uprawniony do odstąpienia od umowy w przypadku istnienia wady istotnej – gdy deweloper uzna wadę istotną i nie usunie jej we wskazanym terminie lub w sytuacji powtórnego odbioru, w przypadku stwierdzenia istnienia wady istotnej w opinii rzeczoznawcy budowlanego. Co jednak istotne, ustawa nie precyzuje co rozumieć należy przez wadę istotną, niewątpliwie zatem na tym polu powstawać będą liczne spory oraz pola do nadużyć przez nabywców mieszkań. Przepisy powinny być w tym zakresie możliwie jak najbardziej precyzyjne, aby przy rozważeniu interesów obu stron, w tym dewelopera a nie tylko nabywcy, ograniczyć możliwość nadużyć i sporów interpretacyjnych w tak ważkiej sprawie biorąc pod uwagę skutki uznania wad za istotne i przyznane w tym zakresie nabywcy uprawnienie.

Rekompensata dla nabywcy za nienależyte wykonanie umowy przez dewelopera jako forma kary umownej

Zgodnie z projektem ustawy deweloperskiej, jeżeli umowa nie przewiduje kary umownej ani odsetek, deweloper jest obowiązany wypłacić nabywcy rekompensatę z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy w wysokości odpowiadającej wysokości odsetek ustawowych przysługujących deweloperowi z tytułu opóźnienia nabywcy w spełnieniu świadczenia pieniężnego. Zapis ten budzi wiele wątpliwości przede wszystkim w zakresie tego od jakiej kwoty rekompensata ta miałaby być liczona, bo o ile ustalenie stawki % odsetek nie jest problemem, to są one liczone od podstawionej kwoty, z którą dłużnik się opóźnia w zapłacie. Należy już teraz spodziewać się, że zapis ten, o ile wejdzie w życie, będzie powodem wielu sporów interpretacyjnych, które znajdą swój finał w sądzie.

Obowiązywanie nowej ustawy deweloperskiej

Nowa ustawa deweloperska ma wejść w życie w terminie 12 miesięcy od dnia jej ogłoszenia z niewielkimi wyjątkami, przy czym do przedsięwzięć deweloperskich, w przypadku których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed dniem jej wejścia w życie i przed tym dniem zawarto co najmniej jedną umowę deweloperską w okresie 2 lat od dnia wejścia w życie ustawy stosować się będzie zasadniczo przepisy dotychczasowe. Również do umów deweloperskich zawartych w okresie 2 lat od dnia wejścia w życie ustawy w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego i co do których po upływie 2 lat od dnia wejścia w życie ustawy nie nastąpiło przeniesienie prawa, stosować się będzie zasadniczo przepisy dotychczasowe.

Nowa ustawa deweloperska 2021 ‒ podsumowanie autorki
Monika Wystrychowska-Zawiślak

Autor: Kancelaria Ożóg Tomczykowski

Monika Wystrychowska-Zawiślak

Część zmian należy ocenić jako nieadekwatne i niedostosowane do sytuacji na rynku i mimo pozorności zwiększenia bezpieczeństwa nabywców przy realizowaniu umów deweloperskich, przyniosą jedynie zwiększenie kosztów inwestycji i skomplikowanie całego procesu, co bezwzględnie przełoży się na wzrost cen mieszkań (DFG, stosowanie ustawy do mieszkań i domów już ukończonych). Część zmian ocenić należy pozytywnie, jako dobry krok w stronę zwiększenia ochrony nabywców, tj. uregulowanie umowy rezerwacyjnej, doprecyzowanie procedury odbiorowej (z wyjątkiem kontrowersyjnych rozwiązań w zakresie wykonawstwa zastępczego czy nieprecyzyjnych zapisów dot. wady istotnej). Niemniej, znaczny zakres projektowanych zmian został uregulowany w sposób niejasny. Może to przynieść więcej szkody w związku ze spodziewanymi wątpliwościami interpretacyjnymi i polami do nadużyć, które zapewne przyczynią się do zwiększenia ilości sporów i utrudniania przebiegu całego procesu inwestycyjnego (rekompensaty – quasi kary umowne, pojęcie wady istotnej lokalu, korzystanie z wykonawstwa zastępczego, zwiększenie uprawnień kontrolnych banków, stosowanie ustawy do mieszkań już gotowych). Po lekturze całokształtu projektu ustawy nie trudno odnieść wrażenie, że jej twórcy nie rozważyli interesu obu stron, tj. nabywcy i dewelopera, wprowadzając rozwiązania rażąco faworyzujące nabywców, pomijając uzasadnione interesy dewelopera jako podmiotu odpowiedzialnego za sprawną realizację i przebieg procesu inwestycyjnego. Nie można jednak pomijać, że nadmierne, nieuzasadnione i nieadekwatne do warunków rynkowych obciążenia dewelopera przełożą się również negatywnie na nabywców, którzy najprawdopodobniej swoje mieszkania odbiorą później i zapłacą za nie więcej.

Monika Wystrychowska-Zawiślak, radca prawny, Senior Associate w Kancelarii Ożóg Tomczykowski, ekspertka w zakresie prawa nieruchomości i budowlanego. Kontakt.

Czy artykuł był przydatny?
Przykro nam, że artykuł nie spełnił twoich oczekiwań.
Czytaj więcej