Ceny mieszkań w Polsce mogą zacząć spadać! Czy będzie nas stać na zakup mieszkania? Prognozy 2022

2022-05-05 9:56
Ceny mieszkań w Polsce
Autor: Getty Images Średnia wartość mieszkań w dużych miastach wzrosła między marcem 2021 i marcem 2022 średnio o 17%

Ceny mieszkań w Polsce są o około 17% droższe niż przed rokiem. Póki co spadków nie ma, ale aktualna sytuacja w Polsce oraz podejmowane decyzje mogą spowodować, że w najbliższych tygodniach ceny mieszkań zaczną spadać, gdyż spada popyt - tak twierdzą analitycy banku PKO Bank Polski. Dowiedz się jakie są prognozy 2022. O ile zdrożały mieszkania w dużych miastach?

Spis treści

  1. Dlaczego ceny mieszkań w Polsce mogą zacząć spadać?
  2. Dlaczego ceny mieszkań w Polsce rosną?
  3. O ile zdrożały mieszkania w dużych miastach?
  4. Ceny mieszkań - prognozy w obliczu agresji Rosji na Ukrainę
  5. Kredyty mieszkaniowe będą jeszcze droższe
  6. Rosną koszty budowy, będą rosnąć ceny mieszkań
  7. Ceny mieszkań w Polsce tabela - IV kwartał 2021
  8. Ceny mieszkań w Polsce tabela - III kwartał 2021
  9. Ceny mieszkań w Polsce tabela - II kwartał 2021
  10. Ceny mieszkań w Polsce tabela - I kwartał 2021
  11. Jak rosnące wynagrodzenie wpływa na wzrost cen mieszkań

Dlaczego ceny mieszkań w Polsce mogą zacząć spadać?

Głównym powodem spadku cen mieszkań może być załamanie popytu na rynku. Pojawiają się sygnały, że mieszkania nie sprzedają się już na pniu. Dlaczego tak się dzieje? Powody są przynajmniej trzy.

  • mieszkania są bardzo drogie,
  • rośnie wysokość stóp procentowych (aktualnie 4,5%),
  • zaostrzone zostały zasady udzielania kredytów.

Jeśli ktoś czeka z kupnem mieszkania na spadki cen to jest szansa, że spadną, ale będzie bardzo trudno o dobre warunki kredytowe w bankach. Mimo spadków cen, niewielu będzie stać na kupno mieszkania.

Według kwietniowego raportu brokera finansowego Notus Finanse w ciągu zaledwie kilku dni zdolność kredytowa Polaków drastycznie spadła. Oferowana przez banki kwota na zakup mieszkania przez singla jest niższa średnio o 17%, rodziny 2+1 o 27%, a rodziny 2+2 o 23%. W ujęciu indywidualnym, w niektórych bankach zdolność kredytowa dla ww. przykładów spadła nawet 42%.

Czytaj więcej:

Dlaczego ceny mieszkań w Polsce rosną?

Wysokie ceny surowców i materiałów budowlanych oraz problem z ich dostępnością powodują opóźnienia w realizacji rozpoczętych inwestycji i utrudniają budowę nowych. Dodatkowym problemem jest nagły i dynamiczny odpływ pracowników z Ukrainy, którzy wrócili walczyć o swój kraj. Do tego dochodzi wysoka inflacja, ustawa deweloperska oraz sankcje nakładane na Rosję. Wszystkie te czynniki bezpośrednio wpływają na podwyższenie kosztów budowy, a co za tym idzie, cen mieszkań. W obecnej sytuacji, to jak zachowa się rynek, będzie wiadomo za kilka miesięcy. Pierwsze efekty już mamy. 6 kwietnia 2022 RPP po raz drugi znacząco podniosła wysokości stóp procentowych, aby chronić złotówkę. Czytaj więcej: Kto najbardziej odczuje wzrost stóp procentowych?>>

Mamy też dwucyfrową inflację w Polsce.

Czytaj więcej:

Duży wpływ na ceny mieszkań będzie miała ustawa deweloperska, z 2021, która wchodzi w życie 1 lipca tego roku. Zawarte w przepisach regulacje zaczną obowiązywać deweloperów i inne podmioty związane z funkcjonowaniem rynku, w tym również banki. Przeczytaj cały artykuł o ustawie deweloperskiej.

Rekordowo niskie stopy procentowe i drożejące ceny materiałów budowlanych pod koniec 2021 roku doprowadziły do bardzo wysokiego popytu na mieszkania i znacznego wzrostu cen. Tempo wzrostu było zbliżone we wszystkich segmentach rynku (małe, średnie i duże lokale) i wyniosło po ok. 16% r/r. W Warszawie trzeba już zapłacić ponad 13 tys. zł za m², w Krakowie około 12,5 tys., Białymstoku prawie 10 tys.

Wszystko to działo się dlatego, że chętnych do zakupu mieszkań było więcej niż mieszkań dostępnych do sprzedaży. Z drugiej strony obserwowaliśmy rekordowy popyt. I choć deweloperzy próbowali uzupełnić te braki, to nie sposób zrobić to z dnia na dzień.

Przed 24 lutym obserwowaliśmy rekordowy napływ gotówki do sektora mieszkaniowego. Osoby posiadające odpowiednio duże oszczędności chętnie inwestowały w nieruchomości, ale to się teraz zmienia, ze względu na wzrost stóp procentowych.

Na rekordowo wysokie ceny mieszkań w Polsce wpływają także wciąż rosnące ceny materiałów budowlanych, a przez to – koszty prowadzenia całej inwestycji. Zgodnie z danymi GUS, cena produkcji budowlano-montażowej w sierpniu 2021 w porównaniu z analogicznym miesiącem poprzedniego roku wzrosły o 4,4%, a w porównaniu z lipcem 2021 - o 0,7%. Wojna w Ukrainie powoduje kolejne wzrosty i trudno prognozować gdzie ich koniec.

Przypomnijmy, że jeszcze w pierwszym kwartale 2020 roku średnia cena za metr kwadratowy mieszkania w Polsce wynosiła 4567 zł. Kolejne, pandemiczne miesiące przyniosły już dość wyraźne skoki w tym obszarze. Zgodnie z danymi GUS, średnia cena za metr kwadratowy wyniosła w pierwszym kwartale 2021 roku 4944 zł, a w II - 5112 zł. To o 545 zł więcej niż rok wcześniej, a warto pamiętać, że w podaną kwotę wliczają się nieruchomości z całej Polski. Średnie ceny za metr kwadratowy w największych polskich miastach są zdecydowanie wyższe.

Czytaj też:

Analiza cen mieszkań - rynek wtórny, Warszawa

O ile zdrożały mieszkania w dużych miastach?

Najwięcej podrożał 1m² w Warszawie i wynosi obecnie rekordowe 13080 zł. Powyżej 10 000 zł za 1m² trzeba zapłacić w Gdańsku, Krakowie i Gdyni. Wrocław zbliża się do tej granicy - 9950 zł za/m². Białystok ze stawką 8662 zł wyprzedził w zestawieniu Lublin (8485 zł) i Rzeszów (7779 zł). Najbardziej spadły ceny mieszkań w Katowicach (7608 zł). Bez zmian było w czwartej od końca Bydgoszczy (7150 zł) i nieco tańszym Radomiu (6569 zł). Następnie Sosnowiec (5999 zł), a najmniej za m² zapłacimy w Częstochowie - 5956 zł.

Eksperci porównywarki ubezpieczeń nieruchomości rankomat.pl zestawili mediany cen mieszkań z rynku wtórnego. Dane pochodzą z raportów Expandera i rentier.io z marca 2022 oraz marca 2021. Wynika z nich, że w 17 analizowanych miastach 1m² podrożał w ciągu roku średnio o 1243 zł.

Ceny mieszkań w Polsce
Autor: rankomat.pl Zestawienie mediany cen mieszkań w Polsce z rynku wtórnego Link: Kliknij i powiększ

Ceny mieszkań - prognozy w obliczu agresji Rosji na Ukrainę

W obliczu agresji Rosji na Ukrainę wszelkie prognozy sprzed 24 lutego należy zrewidować. Średnia wartość mieszkań w dużych miastach wzrosła między marcem 2021 i marcem 2022 r. średnio o 17%. To więcej niż najnowszy wskaźnik inflacji w Polsce (12,3% na towary i usługi według tzw. szybkiego szacunku wskaźnika GUS w kwietniu 2022). Strategia realizowała przez RPP oraz NBP zakłada dalsze podwyżki stóp procentowych. Aktualnie podstawowa stopa procentowa wynosi 4,5%.

Z drugiej jednak strony wojna może oznaczać dla Polski także spowolnienie wzrostu gospodarczego. Powód? Przerwane łańcuchy dostaw i wzrost cen surowców. To znowu mogłoby skłonić RPP do mniej agresywnego zacieśniania polityki pieniężnej. Póki co, jak pisaliśmy wyżej, maleje popyt na mieszkania, ale też coraz mniej osób stać na jego zakup. Dwucyfrowa inflacja, kolejne podwyżki stóp procentowych oraz nowa rekomendacja KNF, znacznie ograniczyły możliwości kredytowe kupujących.

Kredyty mieszkaniowe będą jeszcze droższe

W marcu 2022 wzrosły stopy procentowe w Polsce. Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała 7 kwietnia, że stopa referencyjna pójdzie w górę o 1 punkt bazowy do 4,50 procent. 

Czytaj też:

Dla posiadaczy kredytów mieszkaniowych wyższe stopy to wyższe raty (w niektórych przypadkach rata będzie wyższa nawet o ponad 200 złotych miesięcznie), dla tych którzy chcieliby takie kredyty zaciągnąć oznacza to mniejszą zdolność kredytową, a dla oszczędzających konsekwencją jest to, że oprocentowanie depozytów jeszcze trochę wzrośnie. Mimo tych ruchów w najbliższym czasie oprocentowanie lokat, rachunków oszczędnościowych czy nawet kredytów mieszkaniowych pozostanie poniżej wskaźnika inflacji.

Niestety prognozy sugerują, że to wciąż nie koniec podwyżek. Jeszcze przed agresją Rosji na Ukrainę spodziewano się, że podstawowa stopa procentowa pójdzie w górę do poziomu około 4 - 4,5%. Teraz prognozy te przesunęły się w górę – nawet w okolice 5%. Przewidywania te mogą oczywiście okazać się nadmiernie napompowane ze względu na panującą na rynkach niepewność. Tak wyraźna podwyżka stóp procentowych odbiłaby się przecież na tempie wzrostu gospodarczego. Ten i tak pozostaje pod presją m.in. szybko rosnących cen energii. Gdyby jednak okazało się, że Rada Polityki Pieniężnej zajdzie w swoich decyzjach aż tak daleko, to przy podstawowej stopie procentowej wywindowanej w okolice 5%, raty kredytów wzrosłyby o około 2/3 względem poziomu z września ubiegłego roku.

Rosną koszty budowy, będą rosnąć ceny mieszkań

Ze względu na sankcje nałożone na Rosję, tamtejszy bank centralny na koniec lutego podwyższył główną stopę procentową z 9,5 do 20% miało to na celu ochronienie rubla. Również nasz bank centralny z tych samych powodów zdecydował się na podwyżkę o 0,75 punktów bazowych z poziomu 2,75 do 3,50%. Sytuacja na Ukrainie ma bezpośrednie przełożenie na ceny materiałów budowlanych i surowców w Polsce. Brak pracowników zza wschodniej granicy, także mocno podniesie koszty budowy nowych inwestycji. Żeby je wyrównać deweloperzy będą zmuszeni podnosić ceny za swoje nieruchomości.

Czytaj też: Ukraińcy opuszczają polskie budowy żeby walczyć

Ciężko na ten moment oszacować jak dużych podwyżek można się spodziewać, ponieważ sytuacja jest dynamiczna. Niewątpliwie deweloperzy nie mają miejsca na obniżkę cen ze względu na rosnące koszty. Kurs złotego i rosnące stopy procentowe wpływają bezpośrednio na zdolności kredytowe kupujących i na spłatę comiesięcznych rat tych już zaciągniętych. Natomiast jak zachowa się rynek będzie można powiedzieć za kilka miesięcy, teraz za wcześnie na jakieś konkretne diagnozy. Nawet, jeśli w ciągu ostatnich dwóch tygodni spadła liczba wnioskujących o kredyty mieszkaniowe, nie oznacza to już tendencji spadkowej na przyszłość. Ludzie reagują emocjonalnie, co zrozumiałe, jednak wszyscy mamy świadomość, że każdy potrzebuje do swojej egzystencji dachu nad głową i zakup nieruchomości jest wciąż najlepszą ochroną kapitału – ocenia Katarzyna Tworska, dyrektor zarządzająca redNet 24, firmy specjalizującej się w sprzedaży mieszkań deweloperskich.

Ceny mieszkań w Polsce tabela - IV kwartał 2021

Ceny mieszkań w Polsce
Autor: Expander Ceny mieszkań w Polsce - IV kwartał 2021 Link: Kliknij i powiększ

Ceny mieszkań w Polsce tabela - III kwartał 2021

Przypomnijmy, że II i III kwartale 2021 na 7 największych rynkach przeciętna cena transakcyjna lokalu od dewelopera była w II kwartale o ponad 11% wyższa niż rok wcześniej, a metr lokalu z drugiej ręki Polacy płacili o ponad 9% więcej niż przed rokiem. Są to dane uśrednione dla 7 największych rynków. W tej grupie znajdują się: Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa i Wrocław.

Ceny mieszkań w Polsce
Autor: Expander Ceny mieszkań w Polsce i ich roczne zmiany w III kwartale 2021 Link: Kliknij i powiększ

Ceny mieszkań w Polsce tabela - II kwartał 2021

Ceny mieszkań w Polsce
Autor: HRE Investments Zmiany cen mieszkań w największych miastach w Polsce (sierpień 2021) Link: Kliknij i powiększ

Ceny mieszkań w Polsce tabela - I kwartał 2021

HRE Investments
Autor: HRE Investments Ceny mieszkań w Polsce 2021 - opracowanie HRE Investments na podstawie danych NBP Link: Kliknij i powiększ

Jak rosnące wynagrodzenie wpływa na wzrost cen mieszkań

Istnieje wyraźna korelacja pomiędzy poziomem płac, a cenami nieruchomości. W ujęciu długoterminowym nasze pensje są jedną z najważniejszych zmiennych wpływających na przeciętny koszt mieszkania lub domu. Jako przykład weźmy pod lupę województwo pomorskie. Współzależność dochody – ceny nieruchomości jest niezwykle wysoka i historycznie wynosi aż 97%, biorąc pod uwagę dane od 2010 roku. Pozwala to przypuszczać, że ceny mieszkań i domów do 2022 roku będą rosnąć w tempie 6-7% w skali roku, gdyż taki wzrost płac prognozuje Narodowy Bank Polski. Oczywiście, dla powyższego scenariusza istnieje szereg krótkoterminowych zagrożeń, jak ryzyko znacznego pogorszenia koniunktury, nadmierne nasycenie rynku nieruchomości czy zaostrzenie przepisów dotyczących przyznawania kredytów hipotecznych. W tych sytuacjach, deweloperzy będą jednak zmuszeni ograniczać podaż, przez co ceny wzrosną jeszcze bardziej, niż wynikałoby to z tempa wzrostu wynagrodzeń.

Jako przykład weźmy pod lupę województwo pomorskie. Wykres prezentuje zależność wzrostu cen mieszkań w Trójmieście od rosnących dochodów Pomorzan na przestrzeni ostatnich 10 lat.

Ceny mieszkań w Polsce
Autor: Numbeo.com Ceny mieszkań, a zarobki Polaków
Czy artykuł był przydatny?
Przykro nam, że artykuł nie spełnił twoich oczekiwań.
Podziel się opinią
Grupa ZPR Media sprzeciwia się głoszeniu opinii noszących znamiona mowy nienawiści przepełnionych pogardą czy agresją. Jeśli widzisz komentarz, który jest hejtem, powiadom nas o tym, klikając zgłoś. Więcej w REGULAMINIE
Czytaj więcej