Grunty rolne – to się opłaca
Właściciele gruntów rolnych coraz częściej zastanawiają się, jak zamienić je na budowlane. I nie ma w tym nic dziwnego. Przyczyną tego stanu rzeczy jest ich konkurencyjna cena.
Za ziemię rolną o wielkości 1 tys. m2 w okolicach Warszawy zapłaci się średnio od 40 do 60 tys. zł. Cena tej samej wielkości działki budowlanej wynosi kilka razy więcej, od 120 do 150 tys. Koszt gruntów rolnych uzależniony jest oczywiście od regionu.
Odrolnienie krok po kroku
Przekwalifikowanie gruntów rolnych w budowlane to proces uważany za skomplikowany głównie ze względów formalnych. Utrudnia go ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Często powstrzymuje przed tym konieczność uzyskania wielu pozwoleń administracyjnych. Od czego zacząć postępowanie mające na celu zmianę przeznaczenia gruntu? Przede wszystkim, na początku trzeba ustalić status nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego. W tym celu należy się udać do wydziału geodezji i gospodarki przestrzennej urzędu gminy. Wówczas zostanie określone, co i na jakiej działce można budować. Często jednak gminy posiadają jedynie cząstkowe plany (w większości przypadków plany utraciły ważność z końcem 2003 roku). Jeżeli brakuje miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, wówczas przekwalifikowywanie działki na budowlaną może okazać się decyzją niefortunną. Z jednej strony bowiem trudno będzie określić przeznaczenie działki, z drugiej – może się okazać, że w jej pobliżu będzie przebiegać obwodnica.
Rozpoczęcie budowy wiąże się z tzw. odrolnieniem działki i wyłączeniem jej spod produkcji rolnej. Brak planu oznacza niemożliwość odrolnienia. Jeżeli grunt jest już jednak odrolniony, trzeba uzyskać wyłączenie działki spod produkcji rolnej. W tym celu należy złożyć wniosek w starostwie. W przypadku ziem dobrej jakości właściciel powinien uzyskać zgodę wydziału geodezji lub gospodarki nieruchomościami starostwa powiatowego (grunty klas: I, II, III, IIIa, IIIb, a także użytki rolne klas IV, IVa, IVb, V i VI). Jeżeli właściciel uzyska decyzję o wyłączeniu, wówczas może rozpocząć budowę. W przypadku domu, którego powierzchnia będzie mniejsza niż 500 m2, wówczas za wyłączenie nie trzeba ponosić dodatkowych kosztów. W wypadku większych obiektów wysokość opłaty ustala starostwo powiatowe. Jest ona uzależniona od klasy gruntów oraz od wyłączonej powierzchni z produkcji rolnej.
Jeżeli grunt znajduje się w gminie, która nie posiada planu zagospodarowania przestrzennego, alternatywą może się okazać zabudowa siedliskowa. Gospodarstwa jednak związane z taką zabudową powinny przekraczać średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie.
