Ziemia rolna nie tylko dla rolników. Złagodzono ustawę o obrocie ziemią rolną

2019-06-04 10:33 Marek Wielgo
Grunty budowlane
Autor: ThinkstockPhotos Być może ceny gruntów przestaną lawinowo rosnąć, jeśli specustawa mieszkaniowa umożliwi zabudowę gruntów rolnych w miastach.

Przepisy wprowadzone w 2016 roku, że ziemię rolną mogą nabywać tylko rolnicy i ich bliscy oraz samorządy, Kościoły i związki wyznaniowe, jak pokazał czas, doprowadziły niemal do zastoju handlu ziemią rolną i spadkiem cen transakcji sprzedaży lub dzierżawy. Jest nowa ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, którą Prezydent podpisał 27 maja 2019. Ustawa wejdzie w życie 14 dni po opublikowaniu w Dzienniku Ustaw, co jeszcze nie nastąpiło. Sprawdź, jakie przepisy dotyczące ziemi rolnej zostały złagodzone.

„Ziemia rolna nabywana była bardzo często w celach spekulacyjnych przez osoby, które nie były zainteresowane jej uprawą, a jedynie osiągnięciem zysku z jej sprzedaży” – tak rząd tłumaczył powód drastycznego ograniczenia obrotu ziemią rolną, wprowadzając restrykcje Ustawą z 14 kwietnia 2016 o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa. Chodziło także o pozbawienie cudzoziemców możliwości zakupu ziemi rolnej.

Dlaczego obrót ziemią rolną rząd postanowił złagodzić?  

Przepisy wprowadzone w 2016 r. zasadniczo zmieniły sposób gospodarowania ziemią rolną w Polsce. Jak wynika z kontroli NIK, przede wszystkim padła sprzedaż nieruchomości rolnych z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa (ZWRSP), a dominującą formą dysponowania państwową ziemią stała się dzierżawa. Zmiany w obrocie nieruchomościami rolnymi gwałtownie zahamowały tempo sprzedaży (zjawisko to pokazuje wykres poniżej) oraz wzrost cen tych gruntów. W 2016 r. cena 1 ha wynosiła ponad 32 tys. zł za ha i w 2018 spadła do ok. 26 tys. zł wg danych NIK.
Przepisy stały się nie tylko zagrożeniem dla prywatnego obrotu nieruchomościami rolnymi i ich prawidłowego użytkowania. Utrudniony handel ziemią rolną sprzyja także działaniom poza prawem i bezumownym (bez tytułu prawnego) przejmowaniem i użytkowaniem nieruchomości rolnych. 

Sprzedaż gruntów rolnych 2015-2018
Autor: NIK Sprzedaż gruntów rolnych w ha

Ziemia rolna nie pod inwestycje

Skutki ograniczeń odczuli zwłaszcza mieszkańcy miast, którzy planowali budowę domu lub zakup nowego mieszkania. Problem w tym, że znaczną część obszaru miast stanowi ziemia rolna. Tylko jeśli obejmuje ją plan zagospodarowania przestrzennego, który przewiduje na tym terenie zabudowę, np. mieszkaniową, to taką ziemią można swobodnie handlować. Ale jeśli takiego planu nie ma, to w wolnym obrocie mogą być tako działki rolne o powierzchni poniżej 0,3 ha, czyli 3 tys. m². Grunty rolne od 0,3 ha są zaś zarezerwowane dla rolników, którzy spełniają określone warunki (kwalifikacje, staż, miejsce zamieszkania). Przy czym nie mogą oni wydzielać działek o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha, bo nie pozwala na to ustawa o gospodarce nieruchomościami.

Niestety, ograniczenia w obrocie ziemią rolną w miastach spowodowały tam lawinowy wzrost cen gruntów. Firma doradcza REAS podała, że w ciągu dwóch lat ceny działek podskoczyły aż o 45%

Liberalizacja w obrocie gruntami rolnymi

Ustawę z 26 kwietnia 2019 o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz o zmianie niektórych ustaw Senat RP przyjął bez poprawek 9 maja 2019. Dokument czeka już tylko podpis Prezydenta RP. Liberalizuje ona zasady obrotu gruntami rolnymi.

  • Rozszerzony został katalog wyłączeń z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (ukur) m.in. o ogródki przydomowe oraz  grunty leżące w granicach administracyjnych miast.
  • Osoby, które nie są rolnikami, będą mogły nabyć działkę do 1 ha zamiast 0,3 ha jak dotychczas.
  • Katalog osób bliskich rozszerzony będzie o rodzeństwo rodziców i pasierbów, co ułatwi przekazywanie ziemi w rodzinie.
  • Skrócono okres, w którym nabywca musi osobiście prowadzić gospodarstwo rolne  z 10 do 5 lat.
  • Nie będzie ograniczeń co do liczby kupowanych działek w mieście, natomiast na terenie wiejskim na cele nierolne będzie można kupić tylko jedną działkę. Gdy powierzchnia nabytej ziemi (działek) przekroczy 1 ha, trzeba będzie prowadzić działalność rolniczą. Takiej nieruchomości nie będzie można zbyć przez 5 lat.

Przeanalizuj treść nowelizacji ustawy o zmianie ustroju rolnego z 26 kwietnia 2019

W miastach ziemia rolna pod zabudowę

Deweloperzy liczą na to, że wzrost cen gruntów wyhamuje obowiązująca od 22 sierpnia 2018 r. tzw. specustawa mieszkaniowa. Dzięki niej mają być wykorzystywane pod zabudowę mieszkaniową grunty, które dotąd nie były brane pod uwagę przez deweloperów. Np. grunty pokolejowe, powojskowe i poprzemysłowe, ale także ziemia rolna w administracyjnych granicach miast. Mało tego, inwestycje mieszkaniowe realizowane w trybie specustawy są zwolnione z opłat za przekształcenie gruntów rolnych w budowlane.

Ceny gruntów
Autor: Emmerson Evaluation Średni udział ceny gruntu w wartości inwestycji w 2017 r. wzrósł niemal we wszystkich największych miastach - wynika z raportu firmy Emmerson Evaluation.

Ziemię rolną trzeba jeszcze odrolnić

Pamiętajmy, że ziemia rolna wciąż podlega ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych. To na podstawie tej ustawy można zmienić przeznaczenie gruntu rolnego na budowlany.

Jednak wymaga to przeprowadzenia procedury administracyjnej, która jest dość długotrwała. Ponadto odrolnienie ziemi rolnej nie w każdym przypadku jest możliwe. Dużo zależy od klasy, która oznacza przydatność rolniczą. Jeśli ziemia ma klasę I-III, wówczas na zmianę jej przeznaczenia na budowlaną musi się zgodzić minister rolnictwa. Łatwiej jest odrolnić słabe rolniczo grunty klasy IV-VI. Wtedy decyduje o tym gmina. Dodajmy, że aby uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, w praktyce działka musi się znajdować na terenie zwartej zabudowy.

Interesują Cię zagadnienia technologiczno-budowlane w rolnictwie? Zobacz

Czy artykuł był przydatny?
Przykro nam, że artykuł nie spełnił twoich oczekiwań.
Czytaj więcej