Spis treści
Lipiec pogłębił rozwarstwienie na rynku kredytów hipotecznych i w ofertach deweloperskich. Podczas gdy single i bezdzietne pary zyskały dostęp do większej liczby mieszkań, rodziny z dzieckiem po raz kolejny stanęły przed skurczoną ofertą. To efekt niewielkich poluzowań kryteriów kredytowych w części banków, które premiowały gospodarstwa domowe bez dzieci.
Z analizy BIG DATA RynekPierwotny.pl i Rankomat.pl wynika, że zdolność kredytowa przeciętnie zarabiającego singla, z dochodem ok. 6 tys. zł netto, wzrosła w lipcu średnio o 4% w porównaniu z czerwcem, osiągając poziom 447,3 tys. zł. W przypadku bezdzietnej pary z dochodem 8 tys. zł netto wzrost był skromniejszy i wyniósł 1%, co przełożyło się na zdolność kredytową rzędu 555,9 tys. zł. Trend spadkowy utrzymał się natomiast w przypadku rodziny 2+1, której zdolność przy dochodzie 10 tys. zł netto zmalała o 1% do 631,9 tys. zł. Był to już trzeci z rzędu miesiąc pogorszenia jej sytuacji.
– Lipiec upłynął bez nowych wstrząsów gospodarczych, które mogłyby skłonić banki do zaostrzenia polityki kredytowej. Ba, część banków zdecydowała się na niewielkie poluzowanie kryteriów oceny zdolności kredytowej. Nie była to duża zmiana, ale wystarczyła, by zwiększyć przeciętną zdolność kredytową singli i bezdzietnych par. Jak pokazują dane BIG DATA RynekPierwotny.pl, nawet niewielkie zmiany po stronie banków mogą wyraźnie zwiększyć liczbę mieszkań dostępnych dla kupujących na kredyt – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Polecamy: Tanio już było. Zobacz, ile naprawdę kosztuje remont domu czy mieszkania w 2026 roku
Singlom przybyło mieszkań we wszystkich analizowanych metropoliach
Poprawa zdolności kredytowej singli natychmiast znalazła odzwierciedlenie w ofercie deweloperskiej. W lipcu we wszystkich siedmiu metropoliach wzrosła liczba lokali dostępnych dla osób zarabiających ok. 6 tys. zł netto i dysponujących 20-procentowym wkładem własnym. Największe zmiany odnotowano na rynkach dotychczas najmniej dostępnych dla tej grupy nabywców.
W Krakowie liczba mieszkań mieszczących się w budżecie singla wzrosła aż o 75% (z 0,4 tys. do 0,7 tys.), w Warszawie o 42% (z 0,9 tys. do 1,2 tys.), a we Wrocławiu o 29% (z 1,1 tys. do 1,4 tys.). Największy wybór niezmiennie pozostawał w Łodzi (ok. 6 tys. lokali) oraz w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (5,7 tys. mieszkań).
– Lipcowe dane pokazują, że nawet relatywnie niewielka zmiana zdolności kredytowej może wywołać bardzo duże zmiany w dostępności mieszkań dla singli. Dotyczy to zwłaszcza miast, w których jeszcze niedawno oferta mieszkań mieszczących się w ich budżecie była bardzo ograniczona – komentuje Marek Wielgo.
Wyższa zdolność kredytowa par nie zawsze oznaczała większy wybór
Inaczej wyglądała sytuacja bezdzietnych par z dochodem ok. 8 tys. zł netto. Mimo że ich zdolność kredytowa wzrosła, nie we wszystkich miastach przełożyło się to na szerszą ofertę. W Łodzi liczba dostępnych dla nich mieszkań spadła o 3% (z 8,3 tys. do 8 tys.), a w Trójmieście o 2% (z 2,8 tys. do 2,7 tys.).
Wzrosty odnotowano natomiast w Warszawie, gdzie oferta zwiększyła się o 10% do 3,9 tys. lokali, w Poznaniu o 7% do 4,2 tys., a w Krakowie o 5% do 3,2 tys. mieszkań. Największy wybór, podobnie jak w przypadku singli, czekał na takie gospodarstwa w Łodzi i GZM, gdzie dostępne było po ok. 8 tys. mieszkań.
– Wzrost zdolności kredytowej nie musi oznaczać większej dostępności mieszkań. Dużo zależy od tego, jakie lokale trafiają do sprzedaży. Jeśli przybywa droższych mieszkań, to nawet większa zdolność kredytowa kupujących może nie przełożyć się na większy wybór lokali w ich zasięgu finansowym – wyjaśnia Marek Wielgo.
Rodziny z dzieckiem z coraz mniejszym polem manewru
Najtrudniejsza sytuacja dotyczy rodzin z dzieckiem, które od trzech miesięcy notują spadki zdolności kredytowej i kurczącą się ofertę. W sześciu z siedmiu analizowanych metropolii w lipcu miały do wyboru mniej mieszkań niż miesiąc wcześniej. Największe spadki odnotowano w Łodzi i Trójmieście (-4%), a także w Warszawie i Wrocławiu (-2%).
Jedynym wyjątkiem był Poznań, gdzie liczba lokali w zasięgu rodziny 2+1 wzrosła o 5%, z 5,1 tys. do 5,3 tys. Należy jednak zaznaczyć, że mimo spadków, ta grupa nabywców wciąż ma największy wybór na rynku. W GZM dostępnych było dla niej ok. 9 tys. mieszkań, w Łodzi blisko 8,8 tys., a w Warszawie ponad 6 tys.
– Rodziny wciąż mają relatywnie duży wybór mieszkań, ale od kilku miesięcy obserwujemy niepokojący trend. O ile sytuacja singli i bezdzietnych par systematycznie się poprawia, o tyle dla rodzin z dzieckiem kurczy się oferta mieszkań pozostających w ich zasięgu finansowym – podsumowuje Marek Wielgo.
Różnice w ofertach banków sięgają wartości kawalerki
Analiza pokazuje, jak kluczowy jest wybór konkretnego banku. Różnice w szacowanej zdolności kredytowej dla tego samego klienta są ogromne. W lipcu przeciętnie zarabiający singiel mógł liczyć na kredyt od niespełna 370 tys. zł do blisko 500 tys. zł. W przypadku rodziny 2+1 z dochodem 10 tys. zł netto rozpiętość wynosiła od ok. 564 tys. zł do niemal 700 tys. zł. Różnica w zdolności kredytowej może więc odpowiadać wartości małego mieszkania.
– W praktyce najbardziej hojna oferta kredytowa nie zawsze okazuje się najkorzystniejsza dla klienta. Banki gotowe pożyczyć więcej pieniędzy często rekompensują sobie wyższe ryzyko wyższymi kosztami kredytu. Dlatego przy wyborze finansowania warto patrzeć nie tylko na maksymalną kwotę kredytu, ale także na jego całkowity koszt – wyjaśnia ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
