Ceny mieszkań w Polsce 2022 - mocno w górę! Największe wzrosty wcale nie w Warszawie. W jakich miastach najdrożej?

2022-08-22 15:35
Ceny mieszkań w Polsce
Autor: Getty Images Średnia wartość mieszkań w dużych miastach w II kwartale 2022 wzrosła średnio 19% na rynku pierwotnym i 17% na wtórnym

Ceny mieszkań w Polsce w II kwartale 2022 są o około 19% droższe niż przed rokiem. Na rynku wtórnym wzrost wyniósł 17%. Aktualna sytuacja w Polsce nie wskazuje na to, że możemy spodziewać się spadków cen mieszkań. Wszystko przez rekordową inflację, rosnące ceny materiałów budowlanych i ich ograniczoną dostępność. Szansą na zakup mieszkania w 2022 roku mogą być okazje cenowe, które prawdopodobnie coraz częściej będą się pojawiać na rynku mieszkaniowym. Dowiedz się jakie są prognozy 2022. O ile zdrożały mieszkania w dużych miastach? W jakim mieście drożej niż w stolicy?

Spis treści

  1. Ceny mieszkań w Polsce II kwartał 2022
  2. Spadki na rynku mieszkań w II kwartale 2022
  3. Dlaczego ceny mieszkań w Polsce rosną?
  4. Dlaczego Polacy powinni szukać okazji cenowych?
  5. Prognoza - o ile mogą wzrosnąć ceny mieszkań w Polsce?
  6. Czy ceny mieszkań w Polsce mogą zacząć spadać?
  7. O ile zdrożały mieszkania w dużych miastach?
  8. Ceny mieszkań w Polsce - jakie są prognozy na 2022 rok?

Ceny mieszkań w Polsce II kwartał 2022

Największe wzrosty cen mieszkań w Polsce w II kwartale na rynku pierwotnym wg PIP były w Białystoku (32%), Szczecinie (28%), Zielonej Górze (27%) oraz Gdyni (27% - 12,5 tys. z/mkw). To właśnie w Gdyni, kupimy najdroższe nowe mieszkanie. Miasto to pokonało Warszawę jeżeli chodzi o rynek pierwotny. Na rynku wtórnym najdrożej nadal w stolicy (+5%) oraz w Poznaniu o (+7%). 

Spadki na rynku mieszkań w II kwartale 2022

W II kwartale 2022 w sześciu największych polskich miastach deweloperzy sprzedali łącznie 9,2 tys. mieszkań. Jest to o 11,5% mniej niż w I kwartale 2022 - kiedy to rynek mieszkaniowy znajdował się w fazie spowolnienia. To najgorszy wynik odnotowany od czasu lockdownu, czyli II kwartału 2020, kiedy kupionych zostało 6,9 tys. mieszkań - donoszą eksperci JLL.

W pierwszej połowie 2022 zostało zawartych ok.19,5 tys. transakcji. To aż o 50% mniej w porównaniu do najlepszego pod względem sprzedaży pierwszego półrocza 2021.

Największe zmiany odnotowano w Łodzi i Trójmieście, gdzie kwartał do kwartału sprzedaż spadła o 25%. W porównaniu z I kwartałem 2022 w Warszawie sprzedaż mieszkań była o 13%, a we Wrocławiu o 9% mniejsza. Wyraźnie lepsze wyniki odnotowane zostały w Krakowie – tutaj sprzedaż zmniejszyła się zaledwie o 2%. Dobre dane napłynęły również z Poznania, gdzie sprzedaż pozostała praktycznie na takim samym poziomie, jak w okresie od stycznia do marca 2022.

Dlaczego ceny mieszkań w Polsce rosną?

Wysokie ceny surowców i materiałów budowlanych oraz problem z ich dostępnością powodują opóźnienia w realizacji rozpoczętych inwestycji i utrudniają budowę nowych. Dodatkowym problemem jest nagły i dynamiczny odpływ pracowników z Ukrainy, którzy wrócili walczyć o swój kraj. Do tego dochodzi wysoka inflacja, rosnące stopy procentowe oraz ustawa deweloperska i sankcje nakładane na Rosję. Należy tutaj uwzględnić również utrzymujące się problemy z niską dostępnością coraz wyżej wycenianych działek pod nowe osiedla. Wszystkie te czynniki bezpośrednio wpływają na podwyższenie kosztów budowy, a co za tym idzie, cen mieszkań. W obecnej sytuacji, to jak zachowa się rynek, będzie wiadomo za kilka miesięcy.

Przypomnijmy też, że 6 lipca 2022 RPP znacząco podniosła wysokości stóp procentowych, aby chronić złotówkę. Główna stawka wzrosła z 6,0 do 6,5%. Mamy też rekordową inflację w Polsce. Ta sytuacja bardzo negatywnie wpływa na rynek mieszkaniowy - więcej o tym w dalszej części artykułu.

Czytaj więcej:

Duży wpływ na ceny mieszkań będzie miała ustawa deweloperska z 2021, która weszła w życie 1 lipca 2022. Przeczytaj cały artykuł o ustawie deweloperskiej.

Jak zauważają eksperci JLL wejście w życie przepisów ustawy o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym i nieprzewidywalność otoczenia rynku mieszkaniowego sprawiły, że w podaży można obecnie wyróżnić dwa główne rodzaje – prawdziwą i półprawdziwą.

„Prawdziwa nowa podaż – inwestycje, które deweloper chce zacząć budować – składa się z dwóch podkategorii. Po pierwsze, są to mieszkania z ustaloną „jawną” ceną ofertową, którą można łatwo uzyskać po kontakcie z biurem sprzedaży. Drugą opcją są mieszkania z „ukrytą” ceną ofertową – takie, które deweloper rzeczywiście chciałby sprzedać, jednak nie chce publicznie ujawniać ceny. Ustalenie realnej ceny takich lokali jest w praktyce możliwe tylko poprzez badanie „mystery client”. Część z tej prawdziwej oferty może jednak nie mieć ustalonych cen dlatego, że deweloper nie zna jeszcze ani realnych kosztów realizacji, ani aktualnej skali popytu” – twierdzi Aleksandra Gawrońska, Director, Head of Residential Research JLL.

Dlaczego Polacy powinni szukać okazji cenowych?

Bardzo prawdopodobne jest pojawienie się na przełomie roku okazji cenowych na rynku wtórnym, gdyż część osób, która zaciągnęła kredyty hipoteczne przy wyjątkowo niskich stopach będzie chciała ograniczyć rosnące koszty ich obsługi i zdecyduje się na sprzedaż kupionych wcześniej mieszkań - czytamy w raporcie Evaluer Index 2022.

Dlatego też, każdy kto chce kupić mieszkanie w 2022 roku powinien obserwować nowe oferty mieszkaniowe. Faktem jest, że wiele osób, które zaciągnęły kredyty w 2021 roku popadło w poważne tarapaty. Raty kredytów w niektórych przypadkach wzrosły dwukrotnie. Stąd przypuszczenie, że jedną z form wyjścia z długu będzie szybka sprzedaż mieszkania w atrakcyjnej cenie.

Jednak trzeba też wiedzieć, że Polacy mają dziś mniejsze skłonności do sprzedawania nieruchomości. Darmowe wakacje kredytowe, rosnące czynsze najmu i nadzieja na ochronę majątku przed inflacją to główne powody - wynika z danych Unirepo.

Pośrednicy w obrocie nieruchomościami nie mają dziś łatwego życia. Liczba potencjalnych kupujących wyraźnie zmalała, a i chętnych do sprzedaży mieszkań nie ma zbyt wielu. Utrudniony dostęp do kredytów spowodował, że mniej jest na rynku osób chcących kupić pierwsze mieszkanie lub zamienić posiadany lokal na większy. Lepiej jest już w gronie inwestorów, którzy za gotówkę kupują mieszkania na wynajem, bo czynsze poszły do góry, a ponadto mieszkania mają w dłuższym terminie udowodnioną zdolność do ochrony kapitału przed inflacją.

Prognoza - o ile mogą wzrosnąć ceny mieszkań w Polsce?

Prognozowane przez NBP kolejne wzrosty inflacji będą miały odzwierciedlenie w podwyżkach cen energii, transportu, materiałów budowlanych oraz presji płacowej po stronie wykonawców. Oznacza to wyższe koszty generalnego wykonawstwa. Ponadto, ograniczona ilość działek budowlanych, szczególnie w dużych miastach, sprawi, że ich ceny będą szły w górę. Wszystkie te czynniki, a także wchodzący w połowie roku Deweloperski Fundusz Gwarancyjny spowodują wzrost cen, ale zakładam, że będzie on kilkuprocentowy. Cena za metr kwadratowy w dużym mieście jest już dzisiaj bardzo wysoka, a zapowiadane podwyżki stóp procentowych uniemożliwią kolejnym grupom klientów pozyskanie kredytu. Dlatego deweloperzy, dla których klient indywidualny jest nadal głównym odbiorcą, nie będą windować cen wyżej niż o 3-5 procent - twierdzi Andrzej Gutowski, wiceprezes, dyrektor sprzedaży Ronson Development.

Przypomnijmy, że rekordowo niskie stopy procentowe i drożejące ceny materiałów budowlanych pod koniec 2021 roku doprowadziły do bardzo wysokiego popytu na mieszkania i znacznego wzrostu cen. Tempo wzrostu było zbliżone we wszystkich segmentach rynku (małe, średnie i duże lokale) i w kwietniu 2022 wyniosło ok. 17% r/r. W Warszawie trzeba już zapłacić ponad 13 tys. zł za m², w Krakowie około 12,5 tys., Białymstoku prawie 10 tys.

Przed 24 lutym obserwowaliśmy rekordowy napływ gotówki do sektora mieszkaniowego. Osoby posiadające odpowiednio duże oszczędności chętnie inwestowały w nieruchomości, ale to się teraz zmienia, ze względu na wzrost stóp procentowych.

Przypomnijmy, że jeszcze w pierwszym kwartale 2020 roku średnia cena za metr kwadratowy mieszkania w Polsce wynosiła 4567 zł. Kolejne, pandemiczne miesiące przyniosły już dość wyraźne skoki (w I kwartale 2021 roku do 4944 zł, a w II - 5112 zł). Średnie ceny za m² w kwietniu 2022 w największych polskich miastach wyniosły 9,6 tys. zł.

Czytaj też:

Czy ceny mieszkań w Polsce mogą zacząć spadać?

Jest grupa ekspertów, która twierdzi, że ceny mieszkań w Polsce mogą zacząć spadać. Jako główny powód podają załamanie popytu na rynku. Pojawiają się sygnały, że mieszkania nie sprzedają się już na pniu. Dlaczego tak się dzieje? Powody są przynajmniej trzy.

  • mieszkania są bardzo drogie,
  • rośnie wysokość stóp procentowych (aktualnie 6,5%),
  • zaostrzone zostały zasady udzielania kredytów.

Jeśli ktoś czeka z kupnem mieszkania na spadki cen to jest nikła szansa, że spadną. Nawet gdyby, to będzie bardzo trudno o dobre warunki kredytowe w bankach i niewielu będzie stać na kupno mieszkania.

Według kwietniowego raportu brokera finansowego Notus Finanse w ciągu zaledwie kilku dni zdolność kredytowa Polaków drastycznie spadła. Oferowana przez banki kwota na zakup mieszkania przez singla jest niższa średnio o 17%, rodziny 2+1 o 27%, a rodziny 2+2 o 23%. W ujęciu indywidualnym, w niektórych bankach zdolność kredytowa dla ww. przykładów spadła nawet 42%.

Zbigniew Juroszek, prezes zarządu Atal S.A. powiedział - "Nie zakładamy scenariusza, w którym ceny mieszkań miałyby spadać. Należy się spodziewać trendu wzrostowego w odniesieniu do cen nieruchomości."

Czytaj więcej:

O ile zdrożały mieszkania w dużych miastach?

Najwięcej podrożał 1m² w Warszawie i wynosi obecnie rekordowe 13080 zł. Powyżej 10 000 zł za 1m² trzeba zapłacić w Gdańsku, Krakowie i Gdyni. Wrocław zbliża się do tej granicy - 9950 zł za/m². Białystok ze stawką 8662 zł wyprzedził w zestawieniu Lublin (8485 zł) i Rzeszów (7779 zł). Najbardziej spadły ceny mieszkań w Katowicach (7608 zł). Bez zmian było w czwartej od końca Bydgoszczy (7150 zł) i nieco tańszym Radomiu (6569 zł). Następnie Sosnowiec (5999 zł), a najmniej za m² zapłacimy w Częstochowie - 5956 zł.

Eksperci porównywarki ubezpieczeń nieruchomości rankomat.pl zestawili mediany cen mieszkań z rynku wtórnego. Dane pochodzą z raportów Expandera i rentier.io z marca 2022 oraz marca 2021. Wynika z nich, że w 17 analizowanych miastach 1m² podrożał w ciągu roku średnio o 1243 zł.

Ceny mieszkań w Polsce
Autor: rankomat.pl Zestawienie mediany cen mieszkań w Polsce z rynku wtórnego Link: Kliknij i powiększ

Ceny mieszkań w Polsce - jakie są prognozy na 2022 rok?

Bardzo trudno przewidzieć czy spadki cen mieszkań faktycznie się pojawią. Z jednej strony podwyżki stóp procentowych mogą hamować popyt i ściągać ceny w dół. Z kolei wzrost cen może wywołać zaostrzenie konfliktu zbrojnego na Ukrainie. Jego rezultatem może być bowiem napływ dużej fali imigrantów. To mogłoby istotnie podnieść koszty najmu i w rezultacie przełożyłoby się na wzrost popytu inwestycyjnego na mieszkania.

Jak już wspomnieliśmy, nie bez wpływu na ceny mieszkań w Polsce będą zmiany podatkowe związane z Polskim Ładem, ale też wysokie ceny materiałów budowlanych, szybki wzrost wynagrodzeń. Niedługo ruszy też program „Mieszkanie bez wkładu własnego”. Wszystkie te elementy będą miały wpływ na sytuację na runku nieruchomości w 2022 roku.

Czy mieszkania w 2022 roku będą tańsze? Prognozy ekspertów mówią, że nie, choć dynamika wzrostu ma wyhamować w najbliższych dwóch latach. Mieszkania cieszą się i będą się jeszcze długo cieszyć zainteresowaniem inwestorów. W ostatnim czasie obserwujemy duże zainteresowanie funduszy inwestycyjnych rynkiem mieszkaniowym. Wykupują one całe osiedla, aby sprzedać je później z zyskiem. To powoduje, że mieszkań na rynku zaczyna brakować i są coraz droższe. Czytaj więcej na temat inwestycji funduszy TUTAJ.

Aktualnie nieduże są szanse na to, że mieszkania stanieją. Powody są przynajmniej trzy. W obliczu szybko rosnących cen szukamy ochrony przed inflacją. Szukamy inwestycji dającej przyzwoitą rentowność. Do tego epidemia spowodowała, że wolimy inwestować w bezpieczniejsze aktywa. Na wszystkie te bolączki odpowiedzią się nieruchomości. Historia pokazuje, że inwestorzy długoterminowi mogą liczyć na wzrost cen mieszkań wyższy niż inflacja. Na wynajmie w dużych miastach – choć mniej niż przed rokiem – można zarobić przez rok kwotę odpowiadającą 4% wartości mieszkania. Gdyby tego było mało, to nieruchomości są uznawane za bezpieczną inwestycję. Wszystko to składa się na wysoki popyt na mieszkania w okresie epidemii.

Głównym czynnikiem oddziałującym na spadek cen będą natomiast podwyżki stóp procentowych. Hamują one zarówno popyt inwestycyjny jak i ze strony nabywców kupujących mieszkania dla siebie. Dzięki podwyżkom stóp inwestorzy mogą uzyskać rentowność na poziomie ponad 6% kupując obligacje korporacyjne. Taka inwestycja wymaga dużo mniej zachodu niż zakup mieszkania i później jego wynajmowanie. Mieszkania nie są więc już jedynym sposobem na uzyskanie wysokich i stabilnych zysków. Dodatkowo wyższe stopy procentowe powodują, że droższe stają się kredyty hipoteczne.

Trudno ocenić dalsze tempo wzrostu cen mieszkań. W pierwszym kwartale 2021 wzrost cen mieszkań był na poziomie 8%, w drugim - 10%, w IV już 16%, a w 2022 17%. Co będzie dalej? Pamiętajmy, że branża nieruchomości to łańcuch zależności pomiędzy pośrednikami nieruchomości, deweloperami, firmami budowlanymi (generalni wykonawcy), inwestorami oraz nabywcami. W najbliższych latach sytuacja na rynku nieruchomości mocno będzie się zmieniała. 

Czy artykuł był przydatny?
Przykro nam, że artykuł nie spełnił twoich oczekiwań.
Podziel się opinią
Grupa ZPR Media sprzeciwia się głoszeniu opinii noszących znamiona mowy nienawiści przepełnionych pogardą czy agresją. Jeśli widzisz komentarz, który jest hejtem, powiadom nas o tym, klikając zgłoś. Więcej w REGULAMINIE
Czytaj więcej