Ceny mieszkań w Polsce mocno w górę. Dlaczego rosną? Prognozy 2022, rynek wtórny i pierwotny

2021-10-08 14:45 Materiał partnerski
Ceny mieszkań w Polsce
Autor: Getty Images Końca podwyżek cen mieszkań w Polsce nie widać, podaż nie nadąża za popytem

Ceny mieszkań w Polsce są o około 10% droższe niż przed rokiem. W ciągu zaledwie ostatniego kwartału nowe mieszkania zdrożały o ponad 2%, a używane aż o 5,2% - wynika z najnowszych danych NBP. Przypomnijmy, że w I kwartale 2021 roku skoczyły o 8%. Wielu liczyło na to, że pandemia spowoduje spadek cen mieszkań. Tymczasem jest dokładnie odwrotnie. Nic nie wskazuje na to, że sytuacja się zmieni, gdyż obserwujemy wciąż duży popyt na mieszkania. Dowiedz się jakie są prognozy 2022. Czy mieszkania w 2022 roku będą jeszcze droższe? Poznaj opinie ekspertów.

Spis treści

  1. Ceny mieszkań w Polsce 2021 - aktualności
  2. Ceny mieszkań w Polsce tabela - II kwartał 2021
  3. Ceny mieszkań w Polsce tabela - I kwartał 2021
  4. Ceny mieszkań w Polsce tabela - III kwartał 2020
  5. Gdzie najbardziej wzrosły ceny mieszkań?
  6. Zmiany cen mieszkań w Polsce na rynku mieszkań używanych
  7. Kredyty mieszkaniowe coraz bardziej przystępne
  8. Potencjalni klienci przeszli do internetu
  9. Ceny mieszkań w Polsce - główne powody wzrostu cen
  10. Jak rosnące wynagrodzenie wpływa na wzrost cen mieszkań
  11. Gdzie w Polsce kupisz najtańsze mieszkanie?
  12. Jakie są prognozy na 2022 rok?

Ceny mieszkań w Polsce 2021 - aktualności

Zgodnie z przewidywaniami wzrost cen mieszkań w drugim kwartale 2021 przyspieszył – wynika z najnowszych danych NBP. Na 7 największych rynkach przeciętna cena transakcyjna lokalu od dewelopera była w II kwartale o ponad 11% wyższa niż rok wcześniej, a metr lokalu z drugiej ręki Polacy płacili o ponad 9% więcej niż przed rokiem. Są to dane uśrednione dla 7 największych rynków. W tej grupie znajdują się: Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa i Wrocław.

Wszystko to dzieje się dlatego, że chętnych do zakupu mieszkań jest więcej niż mieszkań dostępnych do sprzedaży. Z drugiej strony mamy rekordowy popyt. I choć deweloperzy próbują uzupełnić te braki, to nie sposób zrobić to z dnia na dzień. Problemem jest dziś zbyt mała podaż mieszkań. To jej wzmocnienie jest kluczem do zaspokojenia potrzeb Polaków. Obserwujemy też rekordowy napływ gotówki do sektora mieszkaniowego. Jest on stymulowany faktem, że lokaty są niemal nieoprocentowane, a więc osoby posiadające odpowiednio duże oszczędności kupują mieszkania zamiast liczyć na niewielkie odsetki. Na rekordowo wysokie ceny mieszkań w Polsce wpływają także rosnące ceny materiałów budowlanych, a przez to – koszty prowadzenia całej inwestycji. Zgodnie z danymi GUS, cena produkcji budowlano-montażowej wzrosła w I kwartale 2021 roku w stosunku do IV kwartału 2020 roku o 0,7%.

Przypomnijmy, że jeszcze w pierwszym kwartale 2020 roku średnia cena za metr kwadratowy mieszkania w Polsce wynosiła 4567 zł. Kolejne, pandemiczne miesiące przyniosły już dość wyraźne skoki w tym obszarze. Zgodnie z danymi GUS, średnia cena za metr kwadratowy wyniosła w pierwszym kwartale 2021 roku 4944 zł. To o 377 zł więcej niż rok wcześniej, a warto pamiętać, że w podaną kwotę wliczają się nieruchomości z całej Polski. Średnie ceny za metr kwadratowy w największych polskich miastach są zdecydowanie wyższe.

Czytaj też:

Aktualna sytuacja wygląda tak, że deweloperzy budowaliby dużo więcej, ale niestety borykają się z przedłużającymi się procedurami administracyjnymi oraz małą dostępnością gruntów. Liczba wolnych działek np. w Warszawie jest niższa niż jeszcze kilka lat temu. Ale rozwijają się nowe tereny jak np. Ursus, Włochy i inne znajdujące się nieco dalej od centrum, ponieważ poprawia się system komunikacji miejskiej. Problemem deweloperów jest też mniejsza liczba pracowników budowlanych na rynku, m.in. ze wschodu. W 2020 roku wydano o 15 tys. mniej pozwoleń na pracę dla Ukraińców poszukujących zatrudnienia w „budowlance” niż w całym 2019 roku.

Ponadto nowy trend pracy z domu, który pozostanie z nami jeszcze na jakiś czas, tworzy nowe potrzeby mieszkaniowe. Klienci poszukują mieszkań w dobrze skomunikowanych z innymi częściami miasta enklawach zieleni i spokoju.

Analiza cen mieszkań - rynek wtórny, Warszawa

Ceny mieszkań w Polsce tabela - II kwartał 2021

Ceny mieszkań w Polsce
Autor: HRE Investments Zmiany cen mieszkań w największych miastach w Polsce (sierpień 2021)

Ceny mieszkań w Polsce tabela - I kwartał 2021

HRE Investments
Autor: HRE Investments Ceny mieszkań w Polsce 2021 - opracowanie HRE Investments na podstawie danych NBP

Ceny mieszkań w Polsce tabela - III kwartał 2020

Ceny mieszkań w Polsce
Autor: HRE Investments Ceny mieszkań w Polsce w największych miastach (III kwartał 2020)

Gdzie najbardziej wzrosły ceny mieszkań?

Tylko w drugim kwartale doszło do bardzo szybkiego wzrostu cen. W 7 dużych miastach przeciętny metr nowego „M” zdrożał o 2%.

Wzrost cen w poszczególnych miastach był bardzo różnicowany (tabela). Do końca 2020 roku najmocniej mieszkania używane zdrożały w Łodzi (15%) i Poznaniu (17%), najmniej w Bydgoszczy, Opolu i Zielonej Górze. Mniejsze wzrosty zanotowano na rynku mieszkań nowych. W trzecim kwartale 2020 mieszkania w Gdyni były sprzedawane nawet o 1% taniej niż przed rokiem, a w Lublinie ceny wróciły do poziomu sprzed roku. Na drugim biegunie znajdziemy Kraków, Zieloną Górę, Warszawę i Kielce. W tych miastach deweloperzy sprzedawali mieszkania o co najmniej 10% drożej niż w roku 2019.

Warto wiedzieć

Instalacja gazowa zasilana gazem płynnym LPG jest okazją, aby podnieść wartość rynkową nieruchomości. Działki bez dostępu do gazu ziemnego są z reguły tańsze i inwestorzy budowlani niechętnie je kupują. Montaż instalacji grzewczej na gaz płynny zapewnia mieszkańcom analogiczny komfort jak gaz ziemny. Taka instalacja może być też wykonana w standardzie dostosowanym do odbioru gazu ziemnego, więc jeżeli pojawi się możliwość podłączenia do gazu ziemnego, będzie to można zrobić bez ponoszenia dodatkowych kosztów w wymianę instalacji i kotła gazowego.

Chcesz poznać koszty budowy instalacji gazowej LPG? Zadzwoń na numer 606 800 400 lub wyślij formularz ze strony www. gaspol.pl

Zmiany cen mieszkań w Polsce na rynku mieszkań używanych

W II kwartale metr mieszkania z drugiej ręki wzrósł aż o ponad 5%. Ceny mieszkań używanych bank centralny liczy z uwzględnieniem jakości sprzedawanych mieszkań (tzw. indeks hedoniczny). Pokazuje on jak faktycznie zmieniają się ceny mieszkań używanych biorąc pod uwagę nie tylko dane z aktów notarialnych, ale też jakość czy atrakcyjność sprzedawanych nieruchomości. W tym przypadku analitycy banku centralnego mają więcej danych i są w stanie dokładniej badać zmiany cen.

Z opublikowanych przez NBP danych można więc wysnuć wniosek, że dziś – gdy mieszkania wyraźnie drożeją – jeszcze więcej rodaków wybiera mieszkania z niższej półki cenowej – np. w gorszym standardzie czy w większym oddaleniu od centrum. W ten sposób staramy się ograniczyć łączny koszt zakupu. To dlatego indeks uwzględniający jakość sprzedawanych mieszkań wzrósł w ciągu roku o ponad 9%, a zwykła średnia cena transakcyjna metra kwadratowego poszła w górę o trochę ponad 6% (dane NBP dla 7 miast). Najpewniej stało się tak dlatego, że relatywnie więcej sprzedano mieszkań niższej jakości.

Ceny mieszkań w Polsce
Autor: HRE Investments Zmiany cen mieszkań w największych miastach w Polsce na rynku wtórnym (sierpień 2021)

Kredyty mieszkaniowe coraz bardziej przystępne

Banki pożyczają na mieszkania rekordowe kwoty, a wciąż nie powiedziały ostatniego słowa. Dziś nie tylko Polacy chcą zaciągać kredyty mieszkaniowe, ale też banki bardzo chcą ich udzielać.

Aktualnie kredyty są najtańsze w historii. W 2020 roku o kredyt było trudniej. Głównie za sprawą rosnących wymagań odnośnie wkładu własnego. Co prawda w pierwszej połowie kwietnia wciąż spora część banków przyjmowała wnioski kredytowe od osób mających minimalny - dopuszczony regulacjami KNF – wkład własny na poziomie 10%, ale grono to zaczęło topnieć. W PKO BP, aby ubiegać się o kredyt trzeba było posiadać 20% wkład własny.

W 2021 roku banki, które pod wpływem pierwszej fali pandemii i niepokojów związanych z sytuacją gospodarczą zaostrzyły politykę kredytową, obecnie zdecydowanie ją złagodziły. Również bank PKO BP, zmniejszył wysokość wkładu własnego do 10%. Większość instytutów finansowych, w tym NBP, jest dziś bardziej optymistyczna w porównaniu z początkiem epidemii, uważa, że szkody dla gospodarki będą mniejsze, niż oczekiwano i prognozują wzrost PKB o ok. 4%.

W związku z taką sytuacją Polacy zapragnęli zrealizować marzenia o zakupie mieszkania, które wcześniej przez długi czas odwlekali na później. Póki co np. dane BIK sugerują, że ten dodatkowy popyt miał swoje apogeum w maju. Wtedy każdego dnia roboczego do banków trafiało po około 2,5 tys. wniosków kredytowych. W kolejnych dwóch miesiącach ta fala opadała. W efekcie w lipcu możemy już mówić o około 2 tys. wniosków kredytowych dziennie – wciąż jest to wyraźnie więcej niż przed rokiem, ale już bliżej sytuacji normalnej.

W 2020 roku, pomimo przeciwności związanych z pandemią koronawirusa, popyt na kredyty mieszkaniowe utrzymywał się wciąż na wysokim poziomie. Z danych BIK wynika, że w maju 2020, w których rząd wprowadzał kolejne zamknięcia i ograniczenia (od 16 marca) liczba składanych wniosków kredytowych spadła tylko o około 15% względem stanu z trzech tygodni czy względem stanu z marca 2019 roku. Dane te sugerują, że bardzo niewielka część kupujących zdecydowała się poczekać z zakupem mieszkania oczekując na rozwój sytuacji.

Potencjalni klienci przeszli do internetu

Obecna sytuacja znacząco wpływa również na zachowania kupujących. Konsumenci, którzy nie mają potrzeby pilnego zakupu mieszkania czy domu, odłożą decyzję do ustabilizowania się obecnej sytuacji. Wiele firm wprowadziło system pracy zdalnej, jednak wiele osób wykorzysta ten okres i wolny czas na szukanie ofert w sieci i ich analizowanie.

Ceny mieszkań w Polsce - główne powody wzrostu cen

Wysokie ceny mieszkań w Polsce to wynik, m.in. ograniczonej dostępności terenów inwestycyjnych i wzrostu cen działek. Ponadto skokowo wzrosły też ceny materiałów budowlanych. To zdecydowanie podnosi koszty budowy. Deweloperzy mogą utrzymać niższą cenę, budując z materiałów niższej jakości lub budować z dobrych materiałów, przy jednoczesnym podniesieniu ceny za 1m² mieszkania. O cenach materiałów budowlanych czytaj więcej w artykule>>

Już od kilku lat mówi się o deficycie ziemi w centrach miast. W Trójmieście, Warszawie, Wrocławiu już brakuje atrakcyjnych działek. Taka sytuacja również przyczynia się do wzrostu cen mieszkań. Deweloperzy widzą tu duże możliwości zysku i z tego korzystają. Dodajmy, że w II kwartale 2019 roku odnotowano rekord dekady, jeśli chodzi o podpisane umowy kredytowe. Przyczyną są wyjątkowo niskie stopy procentowe, które zwiększyły dostępność kredytów. Nieopłacalność oszczędzania na lokatach, obligacjach i kontach oszczędnościowych zachęciła też do inwestowania w nieruchomości. Liczba zaciągniętych zobowiązań jest jednak o ponad 30% mniejsza niż w szczycie bańki z lat 2007/8. Do diagnozy sytuacji może też posłużyć aktualny wskaźnik zawieranych transakcji. Eurostat szacuje wzrost obrotów o ok. 6-8% w ujęciu rocznym. Dla porównania, w 2007 roku liczba nabywanych nieruchomości rosła od 40% do prawie 80%. Dane mówią więc same za siebie. Na rynku panuje duży popyt, nie mamy jednak do czynienia z bańką.

Jak rosnące wynagrodzenie wpływa na wzrost cen mieszkań

Istnieje wyraźna korelacja pomiędzy poziomem płac, a cenami nieruchomości. W ujęciu długoterminowym nasze pensje są jedną z najważniejszych zmiennych wpływających na przeciętny koszt mieszkania lub domu. Jako przykład weźmy pod lupę województwo pomorskie. Współzależność dochody – ceny nieruchomości jest niezwykle wysoka i historycznie wynosi aż 97%, biorąc pod uwagę dane od 2010 roku. Pozwala to przypuszczać, że ceny mieszkań i domów do 2022 roku będą rosnąć w tempie 6-7% w skali roku, gdyż taki wzrost płac prognozuje Narodowy Bank Polski. Oczywiście, dla powyższego scenariusza istnieje szereg krótkoterminowych zagrożeń, jak ryzyko znacznego pogorszenia koniunktury, nadmierne nasycenie rynku nieruchomości czy zaostrzenie przepisów dotyczących przyznawania kredytów hipotecznych. W tych sytuacjach, deweloperzy będą jednak zmuszeni ograniczać podaż, przez co ceny wzrosną jeszcze bardziej, niż wynikałoby to z tempa wzrostu wynagrodzeń.

Jako przykład weźmy pod lupę województwo pomorskie. Wykres prezentuje zależność wzrostu cen mieszkań w Trójmieście od rosnących dochodów Pomorzan na przestrzeni ostatnich 10 lat.

Ceny mieszkań w Polsce
Autor: Numbeo.com Ceny mieszkań, a zarobki Polaków

Gdzie w Polsce kupisz najtańsze mieszkanie?

Z raportu Expandera wynika, że każdy kto będzie chciał kupić mieszkanie w w ciągu najbliższych miesięcy, czy nawet lat, musi przygotować się na niemały wydatek. Przykładowo ceny mieszkań w Warszawie przekroczyły już 10 600 zł za m², w Gdańsku 50-metrowe mieszkanie zdrożało aż o 70 000 zł. Podwyżki nie ominęły też Radomia (22%), Torunia (21%) i Katowic (19%). Mimo to na razie nic nie wskazuje na to, że mieszkania miałyby tanieć. W raporcie czytamy, że m² najbardziej podrożał w Gdańsku i Wrocławiu, jedynie w Gdyni w ostatnim kwartale nieco spadł.

Z raportu wynika, że wśród największych miast w Polsce najtańsze mieszkanie kupimy w Radomiu i Częstochowie. Najdrożej zapłacimy za m² w stolicy i w Gdańsku.

Jakie są prognozy na 2022 rok?

Gdyby tempo wzrostu cen się utrzymało, to za rok mieszkania używane byłyby o ponad 20% droższe niż dziś. Całe szczęście jest to mało prawdopodobny scenariusz. Oczywiście prawdą jest, że optymizm rodaków rośnie, gospodarka dynamicznie się odbudowuje, a kredyty są najtańsze w historii i te wszystkie czynniki szybko nie znikną.

Czy mieszkania w 2022 roku będą droższe? Prognozy ekspertów mówią, że tak. Bardzo prawdopodobne, że ceny mieszkań w Polsce będą rosnąć szybciej niż inflacja. Mieszkania cieszą się i będą się jeszcze długo cieszyć zainteresowaniem inwestorów. Średnia cena 1 m² mieszkania w Polsce jest dziś o około 1-1,5 tys. zł netto wyższa w stosunku do ubiegłego roku. Zdaniem ekspertów w przyszłym roku można się spodziewać kolejnej, nawet około 15% podwyżki.

Złą informacją byłoby gdyby mieszkania drożały znacznie szybciej niż rosłyby pensje rodaków. Dotychczas przez wiele lat udawało się utrzymać między tymi zmianami względną równowagę, której zazdrościć nam może większość krajów europejskich. Warto więc przytoczyć w tym miejscu inne wyliczenia analityków NBP, z których wynika, że w latach 2021/23 wynagrodzenia mają rosnąć o 7,8-8,1% rocznie.

Bardzo wysoki popyt na nieruchomości w coraz większym stopniu przekłada się na rosnące ceny. Wszystko to dzieje się dlatego, że chętnych do zakupu mieszkań jest więcej niż mieszkań dostępnych do sprzedaży, choć deweloperzy próbują uzupełnić te braki. Problemem jest dziś zbyt mała podaż mieszkań. To jej wzmocnienie jest kluczem do zaspokojenia potrzeb Polaków. Na pewno byłby to lepszy scenariusz niż taki, w którym ceny mieszkań rosną tak gwałtownie, że to one spowodują, że chętnych do zakupu mieszkań ubędzie.

Aktualnie nieduże są szanse na to, że mieszkania stanieją. Powody są przynajmniej trzy. W obliczu szybko rosnących cen szukamy ochrony przed inflacją. W obliczu niemal zerowego oprocentowania lokat szukamy inwestycji dającej przyzwoitą rentowność. Do tego epidemia spowodowała, że wolimy inwestować w bezpieczniejsze aktywa. Na wszystkie te bolączki odpowiedzią się nieruchomości. Historia pokazuje, że inwestorzy długoterminowi mogą liczyć na wzrost cen mieszkań wyższy niż inflacja. Na wynajmie w dużych miastach – choć mniej niż przed rokiem – można zarobić przez rok kwotę odpowiadającą 4% wartości mieszkania. Gdyby tego było mało, to nieruchomości są uznawane za bezpieczną inwestycję. Wszystko to składa się na wysoki popyt na mieszkania w okresie epidemii.

Nie byłoby to możliwe gdyby nie fakt, że fundamenty rodzimego rynku mieszkaniowego są mocne. Wzrosty cen, które obserwowaliśmy w ostatnich latach nie miały oparcia w kredytowym boomie, ale dochodach Polaków, które przez ostatnie 6 lat wzrosły niemal tak mocno jak ceny mieszkań – wynika z danych Eurostatu. Nie jest to wcale częsty przypadek jeśli weźmiemy pod uwagę kraje europejskie. Okazuje się bowiem, że w kilkunastu państwach ceny mieszkań w trakcie trwającej hossy rosły 2, 3 czy nawet 4 razy szybciej niż dochody obywateli.

Trudno ocenić dalsze tempo wzrostu cen mieszkań. W pierwszym kwartale 2021 wzrost cen mieszkań jest na poziomie 8%, w drugim już 10%. Co będzie dalej? Pamiętajmy, że na ceny mieszkań wpływa wciąż wysoki popyt. Ponadto wciąż rosną ceny materiałów budowlanych. Branża nieruchomości to przecież łańcuch zależności pomiędzy pośrednikami nieruchomości, deweloperami, firmami budowlanymi (generalni wykonawcy), inwestorami oraz nabywcami.

Partnerzy
Czy artykuł był przydatny?
Przykro nam, że artykuł nie spełnił twoich oczekiwań.
Podziel się opinią
Grupa ZPR Media sprzeciwia się głoszeniu opinii noszących znamiona mowy nienawiści przepełnionych pogardą czy agresją. Jeśli widzisz komentarz, który jest hejtem, powiadom nas o tym, klikając zgłoś. Więcej w REGULAMINIE
Czytaj więcej