Ceny mieszkań w Polsce coraz wyższe. Prognozy 2021, rynek wtórny i pierwotny

Ceny mieszkań w Polsce
Autor: Getty Images Czy koronawirus spowoduje spadek cen mieszkań w Polsce?

Ceny mieszkań w Polsce mimo trwającej pandemii wciąż rosną. W pierwszym kwartale 2021 roku skoczyły o 8%. Wielu liczyło na to, że obecna sytuacja spowoduje, że ceny mieszkań spadną. Tymczasem jest dokładnie odwrotnie. Nic nie wskazuje na to, że sytuacja się zmieni, gdyż obserwujemy wciąż duży popyt na mieszkania. Dowiedz się jakie są prognozy 2021. Poznaj opinie ekspertów.

Spis treści

  1. Ceny mieszkań w Polsce 2021 - aktualności
  2. Ceny mieszkań w Polsce tabela - I kwartał 2021
  3. Ceny mieszkań w Polsce tabela - III kwartał 2020
  4. Gdzie najbardziej wzrosły ceny mieszkań?
  5. Zmiany cen mieszkań w Polsce na rynku mieszkań używanych
  6. Kredyty mieszkaniowe coraz bardziej przystępne
  7. Potencjalni klienci przeszli do internetu
  8. Jak rosnące wynagrodzenie wpływa na wzrost cen mieszkań
  9. Na zakup ilu m² mieszkania stać przeciętnego Polaka?
  10. Gdzie w Polsce kupisz najtańsze mieszkanie?
  11. Jakie są prognozy na 2021 rok?

Ceny mieszkań w Polsce 2021 - aktualności

Fala dużego wzrostu zachorowań na koronawirusa w Europie i podejmowanych koniecznych działań ochronnych przez poszczególne kraje powoduje negatywne skutki gospodarcze, które mogą odbić się również na rynku nieruchomości. Jak sytuacja dotychczas wpłynęła na ceny mieszkań w Polsce? Otóż, pandemia wbrew obawom z ubiegłego roku, nie przewróciła rynku mieszkaniowego do góry nogami i nic nie wskazuje, że miałoby się to zmienić.

Jeszcze w pierwszym kwartale 2020 roku średnia cena za metr kwadratowy mieszkania w Polsce wynosiła 4567 zł. Kolejne, pandemiczne miesiące przyniosły już dość wyraźne skoki w tym obszarze. Zgodnie z najnowszymi danymi GUS, średnia cena za metr kwadratowy wyniosła w pierwszym kwartale 2021 roku 4944 zł. To o 377 zł więcej niż rok wcześniej, a warto pamiętać, że w podaną kwotę wliczają się nieruchomości z całej Polski. Średnie ceny za metr kwadratowy w największych polskich miastach są zdecydowanie wyższe.

Jeszcze w pierwszej połowie roku 2020 eksperci przewidywali, że spowolnienie rynku nieruchomości może spowodować, że ceny mieszkań przestaną rosnąć i pozostaną na stałym poziomie. I tak było. Aktualnie ceny mieszkań znów rosną, gdyż utrzymuje się duży popyt na mieszkania, przy wciąż ograniczonej podaży. Pozytywny wpływ na popyt mają niskie stopy procentowe i coraz bardziej przystępne warunki kredytów mieszkaniowych. Na rekordowo wysokie ceny mieszkań w Polsce wpływają także rosnące ceny materiałów budowlanych, a przez to – koszty prowadzenia całej inwestycji. Zgodnie z danymi GUS, cena produkcji budowlano-montażowej wzrosła w I kwartale 2021 roku w stosunku do IV kwartału 2020 roku o 0,7%.

Sytuacja wygląda tak, że deweloperzy budowaliby dużo więcej, ale niestety borykają się z przedłużającymi się procedurami administracyjnym oraz małą dostępnością gruntów. Liczba wolnych działek np. w Warszawie jest niższa niż jeszcze kilka lat temu. Ale rozwijają się nowe tereny jak np. Ursus, Włochy i inne znajdujące się nieco dalej od centrum, ponieważ poprawia się system komunikacji miejskiej. Problemem deweloperów jest też mniejsza liczba pracowników budowlanych na rynku, m.in. ze wschodu. W 2020 roku wydano o 15 tys. mniej pozwoleń na pracę dla Ukraińców poszukujących zatrudnienia w „budowlance” niż w całym 2019 roku.

Ponadto nowy trend pracy z domu, który pozostanie z nami jeszcze na jakiś czas, tworzy nowe potrzeby mieszkaniowe. Klienci poszukują mieszkań w dobrze skomunikowanych z innymi częściami miasta enklawach zieleni i spokoju.

Odbiór mieszkania od dewelopera - co sprawdzić. Lista referencyjna

Ceny mieszkań w Polsce tabela - I kwartał 2021

HRE Investments
Autor: HRE Investments Ceny mieszkań w Polsce 2021 - opracowanie HRE Investments na podstawie danych NBP

Ceny mieszkań w Polsce tabela - III kwartał 2020

Ceny mieszkań w Polsce
Autor: HRE Investments Ceny mieszkań w Polsce w największych miastach (III kwartał 2020)

Gdzie najbardziej wzrosły ceny mieszkań?

Wzrost cen w poszczególnych miastach był bardzo różnicowany. Do końca 2020 roku najmocniej mieszkania używane zdrożały w Łodzi (15%) i Poznaniu (17%), najmniej w Bydgoszczy, Opolu i Zielonej Górze. Mniejsze wzrosty zanotowano na rynku mieszkań nowych. W trzecim kwartale 2020 mieszkania w Gdyni były sprzedawane nawet o 1% taniej niż przed rokiem, a w Lublinie ceny wróciły do poziomu sprzed roku. Na drugim biegunie znajdziemy Kraków, Zieloną Górę, Warszawę i Kielce. W tych miastach deweloperzy sprzedawali mieszkania o co najmniej 10% drożej niż w roku 2019.

Zmiany cen mieszkań w Polsce na rynku mieszkań używanych

Ceny mieszkań używanych bank centralny liczy z uwzględnieniem jakości sprzedawanych mieszkań (tzw. indeks hedoniczny). Ten sugeruje, że na największych rynkach mieszkania używane w ostatnim roku zdrożały mocniej, bo o 10,8%. To najbardziej wiarygodna informacja o tym jak w ostatnim czasie zmieniały się ceny mieszkań w Polsce. Chodzi o to, że na zwykłą średnią cenę bardzo mocno wpływa to, jeśli Polacy kupią w danym czasie więcej apartamentów (wtedy średnia cena transakcyjna idzie do góry), albo wręcz przeciwnie – więcej wybierają mieszkań w PRL-owskich blokach (wtedy średnia cena spada). Analitycy NBP zbierają tak dokładne dane i mają ich tak dużo, że potrafią takie zmiany wychwycić i obliczyć faktyczną zmianę cen. Tak w uproszczeniu działa wspomniany indeks hedoniczny.

Ceny mieszkań w Polsce
Autor: HRE Investments Ceny mieszkań w Polsce - rynek wtórny

Kredyty mieszkaniowe coraz bardziej przystępne

Banki pożyczają na mieszkania rekordowe kwoty, a wciąż nie powiedziały ostatniego słowa. Dziś nie tylko Polacy chcą zaciągać kredyty mieszkaniowe, ale też banki bardzo chcą ich udzielać.

7,2 miliardów złotych i to tylko w kwietniu 2021 - aż tyle banki udzieliły kredytów mieszkaniowych (dane BIK). To o prawie połowę więcej niż przed rokiem. Na ten potężny wzrost wpływ ma przede wszystkim to, że o kredyty wnioskuje więcej z nas.

W 2020 roku, pomimo przeciwności związanych z pandemią koronawirusa, popyt na kredyty mieszkaniowe utrzymywał się wciąż na wysokim poziomie. Z danych BIK wynika, że w maju 2020, w których rząd wprowadzał kolejne zamknięcia i ograniczenia (od 16 marca) liczba składanych wniosków kredytowych spadła tylko o około 15% względem stanu z trzech tygodni czy względem stanu z marca 2019 roku. Dane te sugerują, że bardzo niewielka część kupujących zdecydowała się poczekać z zakupem mieszkania oczekując na rozwój sytuacji.

W 2020 roku o kredyt było trudniej. Głównie za sprawą rosnących wymagań odnośnie wkładu własnego. Co prawda w pierwszej połowie kwietnia wciąż spora część banków przyjmowała wnioski kredytowe od osób mających minimalny - dopuszczony regulacjami KNF – wkład własny na poziomie 10%, ale grono to zaczęło topnieć. W PKO BP, aby ubiegać się o kredyt trzeba było posiadać 20% wkład własny.

W 2021 roku banki, które pod wpływem pierwszej fali pandemii i niepokojów związanych z sytuacją gospodarczą zaostrzyły politykę kredytową, obecnie zdecydowanie ją złagodziły. Również bank PKO BP, zmniejszył wysokość wkładu własnego do 10%. Większość instytutów finansowych, w tym NBP, jest dziś bardziej optymistyczna w porównaniu z początkiem epidemii, uważa, że szkody dla gospodarki będą mniejsze, niż oczekiwano i prognozują wzrost PKB o ok. 4%.

Ceny mieszkań w Polsce
Autor: HRE Investments Ceny mieszkań w Polsce - zdolność kredytowa kwiecień 2020

Potencjalni klienci przeszli do internetu

Obecna sytuacja znacząco wpływa również na zachowania kupujących. Konsumenci, którzy nie mają potrzeby pilnego zakupu mieszkania czy domu, odłożą decyzję do ustabilizowania się obecnej sytuacji. Wiele firm wprowadziło system pracy zdalnej, jednak wiele osób wykorzysta ten okres i wolny czas na szukanie ofert w sieci i ich analizowanie.

Jak rosnące wynagrodzenie wpływa na wzrost cen mieszkań

Istnieje wyraźna korelacja pomiędzy poziomem płac, a cenami nieruchomości. W ujęciu długoterminowym nasze pensje są jedną z najważniejszych zmiennych wpływających na przeciętny koszt mieszkania lub domu. Jako przykład weźmy pod lupę województwo pomorskie. Współzależność dochody – ceny nieruchomości jest niezwykle wysoka i historycznie wynosi aż 97%, biorąc pod uwagę dane od 2010 roku. Pozwala to przypuszczać, że ceny mieszkań i domów do 2022 roku będą rosnąć w tempie 6-7% w skali roku, gdyż taki wzrost płac prognozuje Narodowy Bank Polski. Oczywiście, dla powyższego scenariusza istnieje szereg krótkoterminowych zagrożeń, jak ryzyko znacznego pogorszenia koniunktury, nadmierne nasycenie rynku nieruchomości czy zaostrzenie przepisów dotyczących przyznawania kredytów hipotecznych. W tych sytuacjach, deweloperzy będą jednak zmuszeni ograniczać podaż, przez co ceny wzrosną jeszcze bardziej, niż wynikałoby to z tempa wzrostu wynagrodzeń.

Jako przykład weźmy pod lupę województwo pomorskie. Wykres prezentuje zależność wzrostu cen mieszkań w Trójmieście od rosnących dochodów Pomorzan na przestrzeni ostatnich 10 lat.

Ceny mieszkań w Polsce
Autor: Numbeo.com Ceny mieszkań, a zarobki Polaków

Na zakup ilu m² mieszkania stać przeciętnego Polaka?

Ceny mieszkań w Polsce
Autor: ASM

Gdzie w Polsce kupisz najtańsze mieszkanie?

Z raportu Expandera wynika, że każdy kto będzie chciał kupić mieszkanie w w ciągu najbliższych miesięcy, czy nawet lat, musi przygotować się na niemały wydatek. Przykładowo ceny mieszkań w Warszawie przekroczyły już 10 000 zł za m², w Gdańsku 50-metrowe mieszkanie zdrożało aż o 70 000 zł. Podwyżki nie ominęły też Radomia (22%), Torunia (21%) i Katowic (19%). Mimo to na razie nic nie wskazuje na to, że mieszkania miałyby tanieć. W raporcie czytamy, że m² najbardziej podrożał w Gdańsku i Wrocławiu, jedynie w Gdyni w ostatnim kwartale nieco spadł.

Z raportu wynika, że wśród największych miast w Polsce najtańsze mieszkanie kupimy w Radomiu i Częstochowie. Najdrożej zapłacimy za m² w stolicy i Gdańsku.

Jakie są prognozy na 2021 rok?

Najnowsza aktualizacja danych zbieranych przez bank centralny jest złą wiadomością dla osób, które miały nadzieję na spadek cen mieszkań. Okazuje się bowiem, że pomimo kolejnych zawirowań związanych z epidemią, ceny mieszkań nieprzerwanie parły w górę.

Bardzo wysoki popyt na nieruchomości w coraz większym stopniu przekłada się na rosnące ceny. Wszystko to dzieje się dlatego, że chętnych do zakupu mieszkań jest więcej niż mieszkań dostępnych do sprzedaży. I choć deweloperzy próbują uzupełnić te braki, to nie sposób zrobić to z dnia na dzień. Problemem jest dziś zbyt mała podaż mieszkań. To jej wzmocnienie jest kluczem do zaspokojenia potrzeb Polaków. Na pewno byłby to lepszy scenariusz niż taki, w którym ceny mieszkań rosną tak gwałtownie, że to one spowodują, że chętnych do zakupu mieszkań ubędzie.

Aktualnie nieduże są szanse na to, że mieszkania stanieją. Najnowsze dane NBP potwierdzają, że pomimo obaw pojawiających się na początku epidemii, popyt na mieszkania jest wciąż wysoki. Powody są przynajmniej trzy. W obliczu szybko rosnących cen szukamy ochrony przed inflacją. W obliczu niemal zerowego oprocentowania lokat szukamy inwestycji dającej przyzwoitą rentowność. Do tego epidemia spowodowała, że wolimy inwestować w bezpieczniejsze aktywa. Na wszystkie te bolączki odpowiedzią się nieruchomości. Historia pokazuje, że inwestorzy długoterminowi mogą liczyć na wzrost cen mieszkań wyższy niż inflacja. Na wynajmie w dużych miastach – choć mniej niż przed rokiem – można zarobić przez rok kwotę odpowiadającą 4% wartości mieszkania. Gdyby tego było mało, to nieruchomości są uznawane za bezpieczną inwestycję. Wszystko to składa się na wysoki popyt na mieszkania w okresie epidemii.

Nie byłoby to możliwe gdyby nie fakt, że fundamenty rodzimego rynku mieszkaniowego są mocne. Wzrosty cen, które obserwowaliśmy w ostatnich latach nie miały oparcia w kredytowym boomie, ale dochodach Polaków, które przez ostatnie 6 lat wzrosły niemal tak mocno jak ceny mieszkań – wynika z danych Eurostatu. Nie jest to wcale częsty przypadek jeśli weźmiemy pod uwagę kraje europejskie. Okazuje się bowiem, że w kilkunastu państwach ceny mieszkań w trakcie trwającej hossy rosły 2, 3 czy nawet 4 razy szybciej niż dochody obywateli.

Trudno ocenić dalsze tempo wzrostu cen mieszkań. W pierwszym kwartale 2021 wzrost cen mieszkań jest na poziomie 8%. Co będzie dalej? Pamiętajmy, że na ceny mieszkań wpływa wciąż wysoki popyt. Ponadto wciąż rosną ceny materiałów budowlanych. Branża nieruchomości to przecież łańcuch zależności pomiędzy pośrednikami nieruchomości, deweloperami, firmami budowlanymi (generalni wykonawcy), inwestorami oraz nabywcami.

Czy artykuł był przydatny?
Przykro nam, że artykuł nie spełnił twoich oczekiwań.
Czytaj więcej