TBS w Tomaszowie szuka projektanta osiedla przy Szerokiej. Od tego zależy 200 mieszkań

Tytus Łubin
2026-10-19 12:08

TTBS szuka projektanta osiedla przy ul. Szerokiej w Tomaszowie Mazowieckim - projektu, który ma otworzyć drogę do ok. 200 mieszkań społecznych i niewielkich usług. To moment ważniejszy, niż sugeruje sam przetarg: po decyzji WZ i przygotowaniach gruntów inwestycja wchodzi w etap, od którego zależą projekt, pozwolenie i realny start budowy.

Ulica Szeroka w Tomaszowie Mazowieckim z autobusami i kamienicami. O nowym osiedlu TTBS przeczytasz na Muratorplus.
Autor: Warszawska róg Szerokiej/ CC0 1.0 Ul. Szeroka w Tomaszowie Mazowieckim

Tomaszowskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego sp. z o.o. uruchomiło postępowanie na wybór projektanta osiedla mieszkaniowego z usługami przy ul. Szerokiej w Tomaszowie Mazowieckim. To najważniejszy sygnał w tej sprawie, bo inwestycja przeszła z etapu zapowiedzi i przygotowania gruntów do realnego przygotowania pod budowę. Na tym etapie nie ma jeszcze wybranego projektanta, podpisanej umowy ani pozwolenia na budowę, ale właśnie od dokumentacji i koncepcji zaczyna się faktyczny proces dojścia do około 200 mieszkań społecznych.

Przetarg TTBS dotyczy koncepcji i projektu z pozwoleniem

Zamawiającym jest TTBS, spółka w 100 proc. należąca do Gminy Miasto Tomaszów Mazowiecki. Postępowanie nie dotyczy robót budowlanych, lecz przygotowania pełnej ścieżki projektowej. To istotne rozróżnienie, bo na rynku łatwo pomylić przetarg na dokumentację z początkiem samej budowy.

Zakres zamówienia podzielono na dwa etapy. Najpierw projektant ma opracować dwie koncepcje, z których TTBS wybierze wariant docelowy. Dopiero potem ma powstać projekt zagospodarowania terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany wraz z uzyskaniem ostatecznego pozwolenia na budowę.

Postępowanie prowadzone jest w trybie podstawowym z możliwością negocjacji, jako zamówienie krajowe poniżej progów unijnych. Oferty są składane elektronicznie przez e-Zamówienia. Kryteria oceny są proste: cena 60 proc. i termin wykonania 40 proc..

Przy ul. Szerokiej miasto wcześniej porządkowało grunt pod osiedle

Planowane osiedle ma powstać na działkach 288/18, 288/22, 288/20, 288/16, 288/15, 288/14 i 288/17 w obrębie 9. W dokumentach teren jest wiązany z ul. Szeroką. To ważne, bo inwestycja nie pojawia się w próżni. Wcześniej miasto prowadziło działania przygotowawcze dotyczące nieruchomości.

Jeszcze pod koniec sierpnia 2026 r. zlecano operaty szacunkowe dla części działek przy Szerokiej. Pięć nieruchomości było wycenianych na potrzeby planowanej zamiany z TTBS, a dwie kolejne pod planowane zbycie w formie aportu. Same operaty nie oznaczają jednak, że wszystkie operacje własnościowe zostały już definitywnie zamknięte. To jeden z elementów, które nadal mogą wpływać na tempo dalszych działań.

Formalną podstawą postępowania jest decyzja o warunkach zabudowy nr 40/W/2026 z 25 czerwca 2026 r. W praktyce oznacza to, że inwestor ma już dokument wyznaczający ramy przyszłej zabudowy, ale nie zastępuje on projektu ani pozwolenia na budowę.

Czytaj też: Firmy medyczne kupują własne nieruchomości. To nie odwrót od najmu, ale nowy ruch na rynku

Program zakłada około 200 mieszkań i niewielkie usługi

Dokumentacja ma doprowadzić do możliwości realizacji od 1 do 3 budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami. Celem funkcjonalnym jest około 200 lokali mieszkalnych. To wartość założona na etapie programu, a nie ostatecznie przesądzony bilans zabudowy.

Mieszkania mają mieć od około 30 do 64 m2. Przewidziano lokale jedno-, dwu- i trzypokojowe, z dopuszczeniem aneksów kuchennych. Taki układ sugeruje ofertę kierowaną do różnych grup najemców, ale przede wszystkim do osób szukających mieszkań o umiarkowanym metrażu.

W parterach mają pojawić się także usługi, choć w ograniczonym zakresie. Zamawiający oczekuje minimalnej liczby lokali usługowych, a każdy z nich ma mieć powierzchnię poniżej 100 m2. To oznacza raczej mały parter osiedlowy niż większą funkcję handlową.

Parkingi, dostępność i energia będą głównym testem dla projektanta

TTBS oczekuje wykorzystania możliwie wysokich parametrów zabudowy dopuszczonych decyzją WZ. Jednocześnie projekt ma pomieścić jak największą liczbę miejsc parkingowych. To właśnie ten bilans może okazać się jednym z najtrudniejszych zadań projektowych.

Zamawiający preferuje miejsca postojowe na terenie zewnętrznym oraz na poziomie 0 budynków. Garaż podziemny na poziomie -1 dopuszczono dopiero w ostateczności i po konsultacji z TTBS. Z punktu widzenia kosztów to czytelny sygnał, ale dla urbanistyki terenu oznacza silną presję na układ komunikacji i wolną przestrzeń między budynkami.

Wymagania techniczne są szersze niż tylko sam układ mieszkań. Dokumentacja ma uwzględnić windy w każdej klatce schodowej, rozwiązania dla osób z niepełnosprawnościami, minimalne wymogi oszczędności energii i izolacyjności cieplnej oraz instalację fotowoltaiczną z magazynem energii. To podnosi oczekiwany standard inwestycji, ale też komplikuje bilans kosztów i powierzchni.

Harmonogram przetargu już się zmieniał, a projektanta wciąż nie ma

Ogłoszenie o zamówieniu opublikowano 30 września 2026 r. Pierwotny termin składania ofert wyznaczono na 13 października. Już 8 października przesunięto go na 20 października, wskazując potrzebę wewnętrznych uzgodnień i odpowiedzi na pytania wykonawców.

Kolejna zmiana ogłoszenia pojawiła się 16 października 2026 r. Według oficjalnej listy postępowania w systemie e-Zamówienia aktualny termin składania i otwarcia ofert przypada na 26 października 2026 r. Na dzień 19 października 2026 r. postępowanie nadal trwa, więc projektant nie został jeszcze wybrany.

Dla drugiego etapu zamówienia przewidziano czas realizacji wynoszący 8, 9 lub 10 miesięcy od zawarcia umowy, zależnie od oferty. To oznacza, że nawet przy sprawnym rozstrzygnięciu przetargu droga do gotowej dokumentacji i pozwolenia na budowę zajmie znaczną część 2027 r.

Do budowy wciąż brakuje kilku kluczowych kroków

Na tym etapie wiadomo już, że TTBS chce uruchomić duży program mieszkań społecznych przy Szerokiej. Nadal nie wiadomo jednak, jaka będzie wartość całej inwestycji i w jaki sposób budowa zostanie sfinansowana. W publicznie dostępnych materiałach nie podano ani budżetu przedsięwzięcia, ani wartości samego zamówienia projektowego.

Znane są za to podstawowe warunki dla biur projektowych. Wadium ustalono na 5 tys. zł, a wynagrodzenie projektanta ma mieć charakter ryczałtowy. 20 proc. płatności przewidziano po akceptacji docelowej koncepcji, a pozostałą część po zakończeniu drugiego etapu.

Żeby inwestycja weszła w fazę robót, potrzebne będą jeszcze co najmniej: wybór projektanta, przygotowanie dokumentacji, uzyskanie pozwolenia na budowę, zabezpieczenie finansowania i osobne postępowanie na wykonawcę. Z punktu widzenia branży to nadal etap projektowy, ale właśnie on przesądza, czy zapowiadane mieszkania mają szansę wyjść poza poziom deklaracji.

Skala projektu jest duża jak na dorobek TTBS i lokalny rynek

Znaczenie tej inwestycji widać także w porównaniu z wcześniejszymi realizacjami spółki. W 2021 r. TTBS zakończył dwa budynki przy ul. Borek 22/24 i 22/24A, gdzie powstało 75 mieszkań i 82 miejsca parkingowe. Jeśli program przy Szerokiej dojdzie do skutku w zakładanym wolumenie, będzie wyraźnie większy.

Dla miasta to kolejny kanał rozwijania zasobu mieszkań społecznych i czynszowych. Równolegle w Tomaszowie Mazowieckim procedowane są także mieszkania SIM KZN Łódzkie Centrum, a lokalna polityka mieszkaniowa obejmuje również program Mieszkanie za remont. Projekt TTBS przy Szerokiej wpisuje się więc w szerszy kierunek, ale jest jednym z bardziej konkretnych ruchów proceduralnych wykonanych w ostatnich miesiącach.

Z perspektywy rynku projektowego to zamówienie na dużą dokumentację mieszkaniową z wyraźnie określonymi wymaganiami. Z perspektywy mieszkańców i miasta najważniejsze jest jednak co innego: po decyzji WZ i operacjach przygotowujących grunt pojawił się etap, bez którego nie będzie ani pozwolenia, ani budowy.

Artykuł napisany przy wykorzystaniu AI

Źródła:

Arka Koniecznego. Jak żyje się w ikonie architektury?