Spis treści
Choć w największych metropoliach Polski wciąż można znaleźć mieszkania z ceną poniżej 12 tys. zł za metr kwadratowy, ich liczba systematycznie maleje. Analiza BIG DATA portalu RynekPierwotny.pl pokazuje, że kluczem do znalezienia okazji nie zawsze jest dzielnica z najniższą średnią ceną, lecz ta z największą i najbardziej zróżnicowaną ofertą deweloperską. W niektórych przypadkach największy wybór tańszych lokali znajduje się w rejonach o wyższej średniej cenowej.
Średnie ceny w największych miastach nie oddają pełnego obrazu rynku. W Warszawie ogólna średnia zbliżyła się do 20 tys. zł za mkw., ale w Śródmieściu wynosi już ok. 39,5 tys. zł. Z kolei w Gdańsku metr kwadratowy kosztuje średnio blisko 18,9 tys. zł, w Krakowie – ponad 17,2 tys. zł, a we Wrocławiu i Poznaniu odpowiednio 16 tys. zł i 14,6 tys. zł. Mimo to w każdej z tych metropolii istnieją lokalizacje, gdzie ceny są znacznie niższe.
Polecamy: Firmy medyczne kupują własne nieruchomości. To nie odwrót od najmu, ale nowy ruch na rynku
Warszawa: Białołęka pozostaje bezkonkurencyjna
W stolicy od lat najtańszą dzielnicą pozostaje Białołęka. We wrześniu średnia cena metra kwadratowego wynosiła tam 13,9 tys. zł, co oznacza wzrost o niespełna 4% w skali roku. Jednocześnie oferta deweloperska powiększyła się w tym okresie o 11%, z 3 599 do 3 981 mieszkań. Dzielnica ta jest również liderem pod względem liczby lokali w cenie do 12 tys. zł za mkw. – we wrześniu deweloperzy oferowali ich 527. To o 16% mniej niż rok wcześniej, ale wciąż znacznie więcej niż w Wawrze (41) czy Rembertowie (7).
– Białołęka pozostaje największym placem budowy mieszkaniowej w stolicy. Duża konkurencja między inwestycjami sprawia, że ceny rosną tu wolniej niż w wielu innych dzielnicach. To także przykład miejsca, gdzie relatywnie atrakcyjne ceny idą w parze z bardzo dużą ofertą – komentuje Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Kraków: Najtańsze Wzgórza Krzesławickie, ale Podgórze z większą ofertą
W Krakowie najniższą średnią cenę metra kwadratowego odnotowano na Wzgórzach Krzesławickich – 12,7 tys. zł, co stanowi wzrost o 2% rok do roku. Problemem jest jednak ograniczona podaż, która skurczyła się o 14% do 197 lokali. Z tego powodu poszukujący tańszych mieszkań powinni zwrócić uwagę na Podgórze. Mimo że średnia cena wynosi tam już 17,8 tys. zł za mkw., deweloperzy oferowali we wrześniu aż 174 mieszkania w cenie do 12 tys. zł za mkw., podczas gdy na Wzgórzach Krzesławickich było ich tylko 68.
Lokali w budżetowym segmencie można szukać także w Nowej Hucie (24), Dębnikach (34) czy Bieżanowie-Prokocimiu (29). – Krakowski rynek pokazuje, że średnia cena w dzielnicy może być myląca. Na Podgórzu obok inwestycji premium pojawiają się projekty oferujące również mieszkania znacznie tańsze od lokalnej średniej. Dlatego osoby szukające okazji nie powinny automatycznie skreślać dzielnic uznawanych za drogie – radzi ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Polecamy: Remont domu od dachu po podłogi. Ile kosztuje generalny remont w 2026 roku?
Gdańsk i Wrocław: Gdzie deweloperzy budują najwięcej tanich mieszkań?
W Gdańsku najniższą średnią ceną (11,5 tys. zł za mkw.) kusi Osowa, jednak jej oferta to zaledwie 36 mieszkań. Znacznie większe możliwości stwarza Orunia Górna-Gdańsk Południe. Średnia cena jest tam praktycznie identyczna, ale do wyboru jest aż 528 lokali. To w tej dzielnicy znajduje się najwięcej mieszkań w cenie do 12 tys. zł za mkw. – we wrześniu było ich 358, choć to o 33% mniej niż rok wcześniej. Spory wybór (287 lokali) oferuje także Jasień.
We Wrocławiu, przy analizie opartej na podziale na pięć dawnych dzielnic, najkorzystniej wypada Fabryczna. Średnia cena metra kwadratowego wyniosła tam we wrześniu 13,4 tys. zł, co oznacza spadek o 2% w ujęciu rocznym. Oferta jest największa w mieście i liczy 3 115 mieszkań. W segmencie do 12 tys. zł za mkw. deweloperzy mieli tam 608 lokali. Na Psim Polu takich mieszkań było 277 (spadek o 44% r/r), a na Krzykach zaledwie 151, co oznacza spadek aż o 68% w ciągu roku.
Poznań: Jeżyce najtańsze, ale to Stare Miasto ma najwięcej okazji
W Poznaniu najniższą średnią cenę metra kwadratowego (13,8 tys. zł) odnotowano na Jeżycach. Liczba lokali w cenie do 12 tys. zł za mkw. spadła tam jednak o 31% do 382. Paradoksalnie, najwięcej takich mieszkań – aż 787 – oferuje Stare Miasto, mimo że średnia cena jest tam wyższa i wynosi 15,1 tys. zł za mkw. Na Nowym Mieście dostępnych było 406 lokali w tym segmencie cenowym.
– Poznań jest ciekawym przypadkiem, bo największa liczba tanich mieszkań znajduje się w dzielnicy kojarzonej przez wielu mieszkańców z centrum miasta. Trzeba jednak pamiętać, że granice dawnego Starego Miasta obejmują także rozległe północne obszary zabudowy mieszkaniowej, gdzie ceny są zdecydowanie niższe niż w śródmieściu – wyjaśnia Marek Wielgo.
Rynek się kurczy, a oferta tanich lokali maleje
Analiza jednoznacznie wskazuje, że choć mieszkania z ceną poniżej 12 tys. zł za metr kwadratowy wciąż są dostępne, ich pula szybko się kurczy. Wybór staje się coraz bardziej ograniczony do konkretnych dzielnic, a czasami nawet pojedynczych, dużych inwestycji.
– Mieszkania z ceną nieprzekraczającą 12 tys. zł za metr kwadratowy są dziś znacznie trudniej dostępne niż jeszcze kilka lat temu. Dlatego osoby szukające lokalu w takim budżecie powinny patrzeć nie tylko na średnie ceny w dzielnicach, lecz także na ofertę konkretnych inwestycji. Nawet w relatywnie drogich częściach miast można znaleźć mieszkania wyraźnie tańsze od lokalnej średniej – podsumowuje ekspert.
