Pałac przy Foksal 10 ma wykonawcę. Dla PHN to test przebudowy zabytku na apartamenty premium

Tytus Łubin
2026-10-15 12:17

PHN wybrał ZAB-BUD do przebudowy Pałacu Marii Przezdzieckiej przy Foksal 10 w Warszawie na osiem apartamentów premium. To niewielki projekt, ale ważny dla rynku i samego holdingu: pokaże, jak w praktyce wygląda adaptacja zabytkowego adresu na luksusowe mieszkania, przy już przesuniętym harmonogramie.

Jasna fasada zabytkowego Pałacu Marii Przezdzieckiej przy Foksal 10. O luksusowych apartamentach przeczytasz na Muratorplus.
Autor: Szymon Starnawski / Grupa Murator

Polski Holding Nieruchomości podpisał 14 października 2026 r. umowę z ZAB-BUD na generalne wykonawstwo inwestycji Apartamenty Foksal 10 w Warszawie. Chodzi o przebudowę i odrestaurowanie dawnego Pałacu Marii Przezdzieckiej przy ul. Foksal 10 w Śródmieściu. Projekt jest niewielki pod względem liczby lokali, ale ważny procesowo: po wyborze wykonawcy wchodzi w etap przygotowania do robót, a dla PHN staje się praktycznym sprawdzianem wejścia w segment mieszkaniowy premium.

Przy Foksal 10 ma powstać osiem lokali w standardzie premium

Program inwestycji zakłada 7 apartamentów o powierzchni od 145 do 195 m2 oraz penthouse o powierzchni ponad 500 m2, który ma zająć całe ostatnie piętro. Według raportu PHN za I kwartał 2026 r. projekt ma dostarczyć około 1 605 m2 powierzchni lokali. To skala typowa nie dla klasycznego apartamentowca, lecz dla bardzo kameralnej oferty kierowanej do wąskiej grupy nabywców.

W części wspólnej i technicznej zaplanowano 2 kondygnacje podziemne, 25 miejsc parkingowych i windę samochodową. PHN zapowiada także concierge, strefę SPA i wellness, fitness oraz komórki lokatorskie. W praktyce oznacza to zmianę historycznego adresu w produkt mieszkaniowy z pełnym zapleczem, który ma konkurować jakością, a nie skalą.

Dawny pałac przy Foksal zmieni funkcję z biurowej na mieszkaniową

Budynek przy Foksal 10 był dotąd wykorzystywany biurowo. Sam obiekt ma znaczące tło historyczne. Według materiałów PHN powstał około 1890 r., a w okresie międzywojennym mieściło się tu przedstawicielstwo dyplomatyczne Japonii. Później przechodził kolejne etapy przekształceń, w tym odbudowę w 1950 r., przebudowę w 1962 r. i modernizację w 1998 r.

Znaczenie ma też lokalizacja. Ulica Foksal pozostaje jednym z najbardziej rozpoznawalnych adresów w centrum Warszawy, a sama inwestycja wpisuje się w zabudowę o dużej wartości historycznej i reprezentacyjnej. Z punktu widzenia miasta nie będzie to projekt, który zwiększy podaż mieszkań w zauważalnej skali, ale może poprawić stan techniczny i wizerunek konkretnego obiektu w ścisłym centrum.

Wybór ZAB-BUD zamyka ważny etap przetargowy, ale nie kończy całego procesu

PHN dochodził do tego momentu etapami. 15 kwietnia 2024 r. holding ogłosił postępowanie na usługi architektoniczne obejmujące dokumentację projektową i uzyskanie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Następnie 3 lutego 2026 r. ruszył przetarg na wybór generalnego wykonawcy przebudowy i rozbudowy budynku przy Foksal 10.

Podpisana teraz umowa z ZAB-BUD Sp. z o.o. obejmuje kompleksową realizację prac oraz uzyskanie pozwolenia na użytkowanie. To ważne, bo zakres odpowiedzialności wykonawcy nie kończy się na robotach budowlano-montażowych. Jednocześnie PHN nie ujawnił publicznie ani wartości kontraktu z wykonawcą, ani pełnego budżetu inwestycji, więc skali finansowej przedsięwzięcia nadal nie da się precyzyjnie ocenić.

Na tym etapie nie wskazano też publicznie projektanta lub biura architektonicznego odpowiedzialnego za dokumentację. Wiadomo jedynie, że taki zakres był przedmiotem odrębnego postępowania w 2024 r. Dla branży to istotna luka informacyjna, bo przy adaptacji zabytkowego obiektu rozwiązania projektowe zwykle przesądzają o technologii, kosztach i tempie prac.

Harmonogram Apartamentów Foksal 10 jest deklarowany, a terminy już się zmieniły

Według najnowszych zapowiedzi PHN roboty mają ruszyć w IV kwartale 2026 r., a zakończenie inwestycji planowane jest na koniec 2028 r. Start sprzedaży zapowiedziano na przełom 2026 i 2027 r. To dziś obowiązujący komunikat inwestora po wyborze generalnego wykonawcy.

Warto jednak odnotować rozbieżność z wcześniejszym harmonogramem. W raporcie za I kwartał 2026 r. PHN wskazywał start w III kwartale 2026 r. i zakończenie w I kwartale 2028 r. Nowsza wersja oznacza więc przesunięcie zarówno początku robót, jak i finału całego przedsięwzięcia. Nie podano publicznie przyczyn tej zmiany.

Dla rynku wykonawczego i dla nabywców ma to konkretne znaczenie. W projektach tego typu harmonogram bywa wrażliwy na uzgodnienia konserwatorskie, rozwiązania konstrukcyjne i etapowanie prac wewnątrz istniejącego obiektu. Dlatego obecne terminy należy traktować jako plan inwestora, a nie jako termin gwarantowany.

Ochrona konserwatorska może najmocniej wpływać na przebieg prac przy Foksal 10

Obiekt funkcjonuje w materiałach planistycznych i ewidencyjnych jako Pałac Marii Przezdzieckiej ujęty w gminnej ewidencji zabytków. Dodatkowo w 2025 r. mozaika w holu została wpisana do rejestru zabytków. To nie jest detal drugorzędny. Przy przebudowie wnętrz właśnie takie elementy najczęściej wymuszają dodatkowe uzgodnienia, nadzór konserwatorski i ostrożniejsze prowadzenie robót.

PHN informował wcześniej o uzyskanych uzgodnieniach konserwatorskich. Nie zamyka to jednak wszystkich pytań formalnych. Najważniejsze dotyczy statusu pozwolenia na budowę, który w publicznych materiałach pozostaje niejednoznaczny. Z jednej strony postępowanie projektowe z 2024 r. obejmowało uzyskanie ostatecznej decyzji, z drugiej w raportach z początku 2026 r. projekt był jeszcze klasyfikowany jako planowany, z trwającą dokumentacją projektową i postępowaniem na wybór wykonawcy.

Dla inwestora i wykonawcy ma to prosty skutek praktyczny: podpisanie umowy na generalne wykonawstwo jest mocnym sygnałem przejścia do kolejnej fazy, ale nie oznacza automatycznie, że wszystkie kwestie administracyjne zostały już publicznie doprecyzowane.

To mały projekt dla rynku mieszkań, ale duży test dla strategii PHN

Apartamenty Foksal 10 PHN wpisuje w strategię Nowy Start 2025-2030 jako projekt z segmentu premium. Dla samej grupy to ważniejsze niż dla statystyk mieszkaniowych Warszawy. Inwestycja obejmuje zaledwie kilka lokali, więc nie wpłynie zauważalnie na podaż w skali miasta. Może natomiast pokazać, czy holding potrafi komercyjnie wykorzystać historyczne aktywa w formule wysokomarżowego produktu mieszkaniowego.

To również sygnał dla rynku, że w centrum Warszawy nadal jest miejsce dla niszowych adaptacji zabytkowych adresów, choć ich powodzenie zależy nie tylko od standardu, lecz także od precyzji projektu, tempa formalności i późniejszej sprzedaży. W segmencie luksusowym proces komercjalizacji bywa wolniejszy niż na rynku masowym. Przy tak małej skali każda zmiana harmonogramu albo zakresu może więc mieć większe znaczenie niż w typowym osiedlu.

Jeśli PHN utrzyma obecny plan, Foksal 10 stanie się jednym z tych warszawskich projektów, które są istotne nie przez wolumen, lecz przez model działania. Chodzi o zmianę funkcji historycznego budynku, wysoki standard wykończenia i próbę pogodzenia wymagań rynku premium z ograniczeniami konserwatorskimi w śródmiejskiej lokalizacji.

Źródła:

Architekt Krzysztof Zalewski. Nie każde miasto musi mieć city i nie wszędzie musimy stawiać wieżowce