Spis treści
- Racławicka 136 ma skonsolidować rozproszone biura Fronteksu
- Po pozwoleniu na budowę projekt wchodzi w nowy etap, ale status robót wymaga doprecyzowania
- Za projekt i budowę odpowiada konsorcjum Eiffage, nadzór prowadzi Ayesa Polska
- Droga do budowy trwa od 2017 r. i obejmowała zgodę Rady UE oraz spór sądowy
- W budżecie funkcjonuje kilka kwot i nie należy ich ze sobą utożsamiać
- Harmonogram wskazuje 40 miesięcy do zasiedlenia, ale termin 2028 r. pozostaje deklaracją
- Nowa siedziba wpłynie na warszawski rynek biurowy i otoczenie Mokotowa
22 września 2026 r. wojewoda mazowiecki wydał pozwolenie na budowę nowej głównej siedziby Fronteksu przy ul. Racławickiej 136 na Mokotowie. To najważniejszy dotąd krok formalny dla inwestycji przygotowywanej od kilku lat, obejmującej kompleks administracyjno-biurowy z zapleczem treningowym, garażem podziemnym, drogami wewnętrznymi i zagospodarowaniem terenu. Projekt ma skalę rzadko spotykaną w segmencie obiektów instytucjonalnych w Warszawie - blisko 70 tys. mkw., 7 kondygnacji naziemnych, 2 podziemne i miejsce dla ponad 2 tys. pracowników.
Racławicka 136 ma skonsolidować rozproszone biura Fronteksu
Nowa siedziba powstanie na działce o powierzchni ok. 2,9-2,93 ha, przekazanej agencji przez stronę polską na podstawie umowy siedzibowej z 9 marca 2017 r. W praktyce oznacza to przejście z modelu rozproszonego najmu do jednej, własnej lokalizacji. Dziś Frontex działa w Warszawie w trzech budynkach w dwóch lokalizacjach.
To nie jest zwykły biurowiec. W dokumentacji przewidziano również przestrzeń dla obszaru operacyjnego działającego w trybie 24/7, ETIAS Central Unit, centrum innowacji i technologii oraz centrum doskonałości ds. fałszerstw dokumentów. Z punktu widzenia użytkownika chodzi więc o kampus administracyjny o podwyższonych wymaganiach operacyjnych i bezpieczeństwa.
Po pozwoleniu na budowę projekt wchodzi w nowy etap, ale status robót wymaga doprecyzowania
Decyzja wojewody nie kończy całej ścieżki formalnej, ale otwiera drogę do zasadniczej realizacji inwestycji. To istotne zwłaszcza dlatego, że wcześniej pojawiały się rozbieżności między komunikatami rynkowymi a stanem administracyjnym projektu. Eiffage zapowiadał start robót w styczniu 2026 r., a w lipcu 2026 r. media branżowe informowały, że budowa już ruszyła.
Jednocześnie oficjalny komunikat o wydaniu pozwolenia na budowę pojawił się dopiero 22 września 2026 r. Na tym etapie nie wynika z dostępnych danych, czy wcześniejsze działania na działce miały charakter robót przygotowawczych, czy komunikacja rynkowa wyprzedzała formalny stan inwestycji. To jedna z kwestii, które nadal wymagają doprecyzowania.
Czytaj też: Rozbiórka bramek w Balicach i trzeci pas. Wybrano projektanta rozbudowy A4
Za projekt i budowę odpowiada konsorcjum Eiffage, nadzór prowadzi Ayesa Polska
Inwestorem i przyszłym użytkownikiem obiektu jest Europejska Agencja Straży Granicznej i Przybrzeżnej Frontex, czyli jedyna agencja UE z siedzibą w Polsce. Generalne wykonawstwo realizowane jest w formule design & build. Liderem konsorcjum jest Eiffage Polska Budownictwo, a partnerami Eiffage Benelux i Eiffage Construction Grand Projects.
Po stronie projektowej kluczową rolę pełni SUD Architect wraz z zespołem projektowym, a za rozwiązania inżynieryjne odpowiada ARUP Polska. Nadzór nad projektowaniem, budową, rozruchem i odbiorami ma sprawować Ayesa Polska. W kontrakcie przewidziano także dwuletni okres utrzymania obiektu po zakończeniu robót, co rozszerza odpowiedzialność wykonawczą poza samą budowę.
Droga do budowy trwa od 2017 r. i obejmowała zgodę Rady UE oraz spór sądowy
Chronologia projektu pokazuje, jak złożona była ścieżka przygotowania inwestycji. Punktem wyjścia była wspomniana umowa siedzibowa z 2017 r. W 2021 r. Rada UE została poinformowana o zamiarze przeprowadzenia procedury competitive dialogue i wykorzystania finansowania dłużnego.
Kolejny ważny etap nastąpił 20 grudnia 2024 r., gdy Frontex złożył zaktualizowany wniosek o zgodę na finansowanie projektu z udziałem kredytu. Zgoda została udzielona w styczniu 2025 r. i miała charakter wyjątkowy. Następnie 17 lipca 2025 r. Eiffage ogłosił pozyskanie kontraktu na zaprojektowanie i budowę siedziby, a 7 sierpnia 2025 r. ukazało się ogłoszenie o udzieleniu zamówienia. We wrześniu 2025 r. kontrakt na nadzór zakomunikowała Ayesa.
W tle toczył się jeszcze spór po przetargu. Warbud zaskarżył rozstrzygnięcie, ale 2 września 2026 r. Sąd UE oddalił skargę w całości. To usunęło jeden z ważnych wątków proceduralnych tuż przed ogłoszeniem decyzji budowlanej.
W budżecie funkcjonuje kilka kwot i nie należy ich ze sobą utożsamiać
Jednym z najbardziej mylących elementów tej inwestycji są podawane wartości. W ogłoszeniu o udzieleniu zamówienia wartość szacunkową kontraktu określono na 114 mln euro bez VAT. Nie jest to jednak to samo co pełny budżet przedsięwzięcia.
W nocie finansowej Fronteksu koszty projektowania i wykonania oszacowano na 250,09 mln euro bez VAT, a po doliczeniu 15-procentowej rezerwy budżet rośnie do 287,60 mln euro. Dodatkowo działka przekazana przez Polskę ma według Frontexu wartość przekraczającą 30 mln euro. Z kolei w publicznej komunikacji Ayesa pojawiała się ogólna informacja o inwestycji wartej ponad 200 mln euro.
Struktura finansowania też jest nietypowa jak na obiekt administracyjny. Według dokumentów 25 proc. kosztów ma pochodzić z budżetu administracyjnego agencji, a reszta z finansowania zewnętrznego i środków programowych. Frontex argumentował przy tym, że w horyzoncie 15 lat dalszy najem byłby o ok. 70 mln euro droższy niż budowa własnej siedziby.
Harmonogram wskazuje 40 miesięcy do zasiedlenia, ale termin 2028 r. pozostaje deklaracją
Według dokumentów Frontexu okres design & execution ustalono na 40 miesięcy, a zasiedlenie ma być możliwe po upływie tego czasu od podpisania generalnej umowy budowlanej. To podstawowy punkt odniesienia dla oceny realnej daty przeprowadzki.
Równolegle wykonawca komunikował, że zakończenie budowy ma nastąpić w 2028 r., a przeprowadzka mogłaby ruszyć pod koniec tego roku. Tego terminu nie można jednak traktować jako przesądzonego. Po pierwsze, projekt ma dużą skalę i rozbudowany program funkcjonalny. Po drugie, kontrakt przewiduje indeksację wynagrodzenia co 6 miesięcy z limitem 15 proc., a także kary za opóźnienie na poziomie 0,1 proc. za każdy dzień zwłoki, również z limitem 15 proc., co pokazuje, że ryzyko terminowe było wpisane w założenia umowy.
Nowa siedziba wpłynie na warszawski rynek biurowy i otoczenie Mokotowa
Znaczenie projektu wykracza poza samą budowę. Jeśli Frontex przeniesie wszystkie funkcje do własnej siedziby, jego przyszły popyt na komercyjne biura w Warszawie może się zmniejszyć. Dla rynku to przykład modelu owner-occupier stosowanego przez instytucję o wysokich wymaganiach bezpieczeństwa i ciągłości działania.
Na poziomie lokalnym kompleks dla ponad 2 tys. pracowników stanie się dużym generatorem codziennego ruchu i popytu na usługi w tej części Mokotowa. Zakres inwestycji obejmuje też garaż podziemny, drogi wewnętrzne i rozwiązania środowiskowe, w tym fotowoltaikę, odzysk deszczówki i energię geotermalną. Projekt zakłada standardy NZEB, zgodność z EU Taxonomy oraz cel certyfikacji BREEAM Outstanding.
W dokumentacji zapisano również zachowanie części istniejącej zieleni, nowe nasadzenia, ogród dla pracowników i park dostępny dla ogółu. W tym ostatnim przypadku potrzebna jest jednak ostrożność. Faktyczny poziom dostępności przestrzeni zewnętrznych będzie trzeba ocenić dopiero po realizacji, bo inwestycja łączy deklarowaną otwartość z funkcją obiektu o wysokim standardzie bezpieczeństwa.
