Spis treści
Chińskie firmy od początku 2024 roku wynajęły w Polsce już 695 000 mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej. To najlepszy wynik w całej Unii Europejskiej i drugi w Europie, tuż za Wielką Brytanią (757 000 mkw.). W skali kontynentu chińskie przedsiębiorstwa zarezerwowały w tym czasie łącznie ponad 2,5 mln mkw. powierzchni przemysłowej i logistycznej, co pokazuje skalę ich ekspansji.
Jak wynika z raportu „Future Flows” Cushman & Wakefield, w okresie 2024–H1 2026 Polska zdystansowała największe gospodarki Europy Zachodniej. W tym samym czasie w Niemczech firmy z Państwa Środka wynajęły 163 000 mkw., w Holandii 157 000 mkw., a we Francji 153 000 mkw. W regionie Europy Środkowo-Wschodniej na drugim miejscu za Polską uplasowały się Węgry z wynikiem 180 000 mkw.
Polecamy: Miejsce historycznych strajków i wizyty papieża zmienia oblicze. Ruszyła budowa Nowej Tkalni
Koniec tanich paczek i cyfrowy skok na europejskie magazyny
Dynamiczny wzrost popytu jest napędzany przez dwa główne sektory: e-commerce wraz z obsługującą go logistyką oraz producentów z branży motoryzacyjnej, specjalizujących się w pojazdach elektrycznych i bateriach, a także w zielonych technologiach. Spowolnienie popytu wewnętrznego i silna konkurencja na rodzimym rynku zmuszają chińskie firmy do poszukiwania wzrostu w Europie.
Bezpośrednim impulsem do lokowania magazynów na kontynencie stały się jednak zmiany w prawie. Kluczowe znaczenie ma planowane na 1 lipca 2026 roku zniesienie zwolnienia z cła na przesyłki o niskiej wartości (tzw. zwolnienie de minimis) na terenie Unii Europejskiej. To zmusza platformy e-commerce do budowania lokalnych centrów dystrybucyjnych.
- Chińskie przedsiębiorstwa rosną w siłę jako znaczące źródło popytu na europejskim rynku logistycznym, jednak kluczowe są ich wybory lokalizacyjne. Operatorzy e-commerce i ich partnerzy logistyczni skupiają się na miejscach pozwalających na szybką realizację zamówień na największych rynkach konsumenckich w całej Europie. Z kolei inwestycje produkcyjne koncentrują się w krajach takich jak Polska, Węgry, Czechy czy Słowacja, które oferują dostęp do wykwalifikowanej siły roboczej, rozwiniętych łańcuchów dostaw i konkurencyjnych kosztów operacyjnych - komentuje Sally Bruer, Szefowa Działu Badań Rynku Logistycznego i Przemysłowego EMEA w Cushman & Wakefield.
Polska jako kluczowy węzeł dystrybucyjny i produkcyjny
Polska odgrywa w strategii chińskich firm rolę regionalnego węzła konsolidacyjnego i dystrybucyjnego. Strategiczne położenie pozwala na sprawną obsługę klientów nie tylko w Polsce, ale także w Niemczech i całej Europie Środkowo-Wschodniej. Dodatkowym atutem regionu CEE pozostają niższe koszty pracy i eksploatacji w porównaniu z zachodnią czy północną częścią kontynentu.
Potwierdzają to dane dotyczące struktury najmu. W Europie największy udział w popycie miały firmy logistyczne (50% wynajętej powierzchni, czyli 1,3 mln mkw.) oraz sektor e-commerce (32%, 820 000 mkw.). Producenci odpowiadali za 17% (422 000 mkw.), jednak aż 95% umów najmu z tego sektora zostało zawartych w regionie Europy Środkowo-Wschodniej.
- Aktywność firm z kapitałem azjatyckim, a w szczególności chińskich platform e-commerce, motoryzacji i wspierających ich operatorów 3PL, bardzo dynamicznie zmienia krajobraz polskiego rynku magazynowego. Tylko w ostatnich miesiącach gracze z Azji odpowiadali za blisko 20% całego popytu na powierzchnie logistyczne w Polsce. Z naszego raportu wynika, że dla 78% chińskich firm kluczowym motywem ekspansji jest szybki dostęp do nowych klientów, a blisko połowa z nich (48%) oczekuje uruchomienia operacji w mniej niż rok od decyzji inwestycyjnej. Tak wysokie tempo sprawia, że dostępność nowoczesnej powierzchni w dużych formatach kurczy się błyskawicznie, co wymusza na inwestorach i najemcach znacznie szybsze podejmowanie decyzji o zabezpieczeniu obiektów - mówi Szczepan Gowin, Szef Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych w Cushman & Wakefield w Polsce.
Polecamy: Rozbiórka bramek w Balicach i trzeci pas. Wybrano projektanta rozbudowy A4
Rynek pod presją: wyzwania dla zasobów i infrastruktury
Nagły wzrost popytu generuje presję na kurczące się zasoby na polskim rynku. Największymi wyzwaniami stają się ograniczona dostępność dużych, przygotowanych pod inwestycje gruntów oraz limity mocy przyłączeniowych energii elektrycznej. Problem ten nasila rosnąca automatyzacja magazynów, która znacząco zwiększa zapotrzebowanie na energię. Do tego dochodzą wyzwania związane z dostępnością siły roboczej.
Z kolei z perspektywy Unii Europejskiej kluczowe staje się zapobieganie nadmiernej zależności strategicznej od Chin i stymulowanie lokalnej produkcji. Służyć temu mają takie regulacje jak Net-Zero Industry Act, który zakłada, że do 2030 roku co najmniej 40% technologii net-zero ma powstawać w UE, a także proponowany EU Industrial Acceleration Act, który ma wymuszać tworzenie realnej wartości dodanej na miejscu.
Co stanowi największą barierę dla chińskich inwestorów?
Wejście na rynek europejski jest również dużym sprawdzianem dla samych firm z Państwa Środka. Muszą one sprostać nie tylko presji czasu, ale także skomplikowanym przepisom i wymogom środowiskowym.
- Aż 71% chińskich przedsiębiorstw przebadanych przez Cushman & Wakefield wskazuje zgodność z lokalnymi przepisami i rygorami prawnymi jako największą barierę przy inwestowaniu w Europie. Trudności potęguje ogromna presja czasu – blisko połowa firm (48%) oczekuje uruchomienia operacji w mniej niż rok od podjęcia decyzji inwestycyjnej, a niemal co piąta (19%) w czasie krótszym niż 6 miesięcy. Dochodzą do tego wyzwania związane z koniecznością szybkiej przebudowy modeli logistycznych po zniesieniu zwolnień celnych de minimis oraz rosnącymi wymogami ESG, które już 36% chińskich inwestorów traktuje jako priorytet strategiczny, a 46% jako ważny czynnik operacyjny - komentuje Szczepan Gowin.
Chińscy najemcy stawiają na obiekty o wysokim standardzie technicznym i środowiskowym. Największym zainteresowaniem cieszą się moduły o powierzchni od 10 000 do 25 000 mkw., które odpowiadały za 32% łącznego wolumenu najmu. Niewiele mniejszy popyt generowały obiekty o powierzchni 25 000-40 000 mkw. (29%) oraz duże parki magazynowe powyżej 40 000 mkw. (30%), wybierane głównie przez gigantów e-commerce.
