Murapol sprzedał w Warszawie 515 mieszkań na wynajem. Ten pakiet ominie rynek detaliczny

redakcja Muratorplus.pl
2026-10-12 12:13

Murapol podpisał w Warszawie kontrakt Design & Build na 515 mieszkań dla inwestora instytucjonalnego powiązanego z AEREF VI PL PRS - wart 174,9 mln zł netto i z terminem realizacji do października 2029 r. To ważny test dla rynku: cały pakiet trafi do najmu instytucjonalnego, a nie do detalicznej sprzedaży.

Realizacje firmy MURAPOL
Autor: materiały prasowe MURAPOL/ Materiały prasowe

Murapol Projekt 59 podpisał 29 września 2026 r. w Warszawie umowę typu Design & Build na 515 lokali mieszkalnych dla inwestora instytucjonalnego powiązanego z AEREF VI PL PRS S.a r.l. Kontrakt ma wartość 174,9 mln zł netto, a budowa ma się zakończyć najpóźniej 2 października 2029 r. To kluczowe rozróżnienie: nie chodzi o klasyczną sprzedaż mieszkań klientom indywidualnym, lecz o hurtowy projekt dla sektora PRS, czyli najmu instytucjonalnego. W praktyce oznacza to jednocześnie nową przyszłą podaż dla rynku najmu i wyłączenie całego pakietu lokali z oferty detalicznej w stolicy.

To nie sprzedaż detaliczna, lecz umowa Design & Build dla funduszu PRS

W ujawnionej formule Murapol nie sprzedaje gotowych mieszkań po jednej sztuce, lecz realizuje cały projekt dla jednego partnera kapitałowego. Zakres umowy obejmuje zaprojektowanie, wybudowanie i wykończenie mieszkań. Po stronie inwestora pozostaje finansowanie projektu i docelowe zarządzanie najmem.

To model znany z rynku PRS i zbliżony do development management albo forward funding. Deweloper odpowiada za przygotowanie i realizację inwestycji, a fundusz kupuje cały produkt mieszkaniowy w jednym pakiecie. Z punktu widzenia wyników spółki znaczenie ma też sposób księgowania: Murapol będzie rozpoznawał przychody proporcjonalnie do postępu prac, a nie dopiero po sprzedaży lokali nabywcom końcowym.

Skala warszawskiego kontraktu wyraźnie wykracza poza typową sprzedaż jednego projektu

Przy wartości 174,9 mln zł netto średnia wartość kontraktowa jednego lokalu wynosi około 339,6 tys. zł netto. Taki poziom nie opisuje ceny rynkowej mieszkania dla klienta detalicznego, lecz ekonomię kontraktu wykonawczo-deweloperskiego dla dużego inwestora. W raporcie nie podano natomiast podstawowych danych projektowych: adresu, powierzchni użytkowej mieszkań, liczby budynków, miejsc parkingowych ani struktury lokali.

Mimo tych braków skala transakcji jest czytelna na tle działalności Murapolu. Pakiet 515 mieszkań odpowiada około 32,8 proc. całej sprzedaży detalicznej grupy w I półroczu 2026 r. w skali kraju. Jest też ponad trzykrotnie większy od detalicznej sprzedaży Murapolu w samej Warszawie w tym okresie. To pokazuje, jak silnie jeden kontrakt hurtowy może wpływać na wolumen działalności.

Czytaj też: Remont domu od dachu po podłogi. Ile kosztuje generalny remont w 2026 roku?

Warszawska umowa wpisuje się w szerszą platformę współpracy z AEREF VI

Podpisany kontrakt nie jest jednorazowym zdarzeniem. Został zawarty w wykonaniu pięcioletniej umowy ramowej z 18 października 2024 r. między Murapolem a AEREF VI PL PRS S.a r.l. W tym modelu Murapol wyszukuje grunty, zabezpiecza prawa do ich zakupu i świadczy usługi budowlano-deweloperskie, a partner PRS dostarcza kapitał i przygotowuje projekt do eksploatacji na rynku najmu.

W umowie ramowej ustalono, że marża Murapolu wynosi 20 proc. albo 1 400 zł do PUM, zależnie od tego, która z tych wartości będzie niższa. Z kolei aneks z tego samego dnia wyłączył wcześniejszą wyłączność oferowania gruntów dla AEREF V i podniósł maksymalny poziom gwarancji przekroczenia kosztów z 10 proc. do 15 proc. budżetu projektu. Dla branży to ważny sygnał, bo pokazuje, że współpraca została ułożona jako stała platforma zakupów całych pakietów mieszkań, a nie pojedyncza transakcja.

PRS staje się dla Murapolu trwałym segmentem działalności

Dane historyczne potwierdzają, że grupa rozwija ten kierunek systemowo. W 2024 r. Murapol sprzedał w segmencie PRS 948 lokali, a w 2023 r. 693 lokale. Spółka informowała też w listopadzie 2025 r., że we współpracy z funduszami z grupy Ares zrealizowała, realizuje lub przygotowuje łącznie blisko 5,7 tys. lokali PRS.

Warszawski kontrakt nie jest więc dodatkiem do podstawowego biznesu, lecz kolejnym potwierdzeniem dywersyfikacji między sprzedażą detaliczną a najmem instytucjonalnym. Dla rynku ma to znaczenie praktyczne: deweloper może szybciej monetyzować projekt przez jednego nabywcę, a fundusz zyskuje większą skalę w jednej lokalizacji.

Dla Warszawy oznacza to większą podaż najmu, ale mniejszą ofertę dla kupujących

Najbardziej widoczny skutek tej umowy dotyczy struktury podaży mieszkań. 515 lokali trafi docelowo do sektora profesjonalnego najmu, a nie do klasycznej sprzedaży. W realiach stołecznego rynku to duży pakiet, który może zasilić ofertę instytucjonalną jednorazowo, po zakończeniu budowy.

W skali całego kraju taki projekt odpowiada około 1,8 proc. istniejącego zasobu PRS na koniec pierwszej połowy 2026 r. To nie zmienia rynku samodzielnie, ale jest istotnym wkładem w jego dalszy wzrost. Jednocześnie z punktu widzenia klientów indywidualnych oznacza to, że 515 mieszkań nie pojawi się w standardowej ofercie sprzedażowej w Warszawie.

Skalę projektu dobrze pokazuje też porównanie z wcześniejszymi umowami Murapolu w Gdańsku. W listopadzie 2024 r. spółka podpisała tam kontrakty DMA na 365 lokali za 119,6 mln zł netto oraz 583 lokale za 142,5 mln zł netto. Warszawska umowa mieści się więc w grupie największych pakietów PRS realizowanych przez dewelopera.

Największą niewiadomą pozostaje lokalizacja i stan formalny projektu

Publicznie potwierdzona została jedynie Warszawa. Raport bieżący nie wskazuje dzielnicy, adresu ani nazwy inwestycji. Nie podano również numeru pozwolenia na budowę, decyzji środowiskowej, warunków zabudowy ani podstawy planistycznej w postaci zgodności z miejscowym planem.

To istotne ograniczenie dla oceny inwestycji. Bez adresu nie da się rzetelnie opisać wpływu na konkretną część miasta, układ drogowy, transport publiczny czy lokalną infrastrukturę społeczną. Nie wiadomo też, czy projekt obejmuje wyłącznie zabudowę mieszkaniową, czy także lokale usługowe i parkingi, ani jaki będzie standard energetyczny budynków.

W obiegu pojawia się sugestia możliwego związku z lokalizacją przy Domaniewskiej, wynikająca z nazwy pliku raportu. Sama treść raportu tego jednak nie potwierdza, dlatego tej lokalizacji nie można traktować jako faktu. Podobnie nie ujawniono projektanta ani operatora najmu dla tej konkretnej inwestycji.

Ryczałt i wysoka kara za zwłokę zwiększają ryzyko po stronie wykonawcy

Wartość 174,9 mln zł netto ma charakter ryczałtowy. Z punktu widzenia wykonawcy oznacza to większą wrażliwość na wzrost kosztów robót, materiałów i finansowania w wieloletnim horyzoncie realizacji. Raport wskazuje przy tym, że w samej umowie wykonawczej nie odzwierciedlono wprost mechanizmów waloryzacji i przekroczenia kosztów, choć takie rozwiązania przewidywała umowa ramowa.

Znaczenie ma również odpowiedzialność za termin. Za zwłokę przewidziano karę umowną do 22,323 mln zł, czyli około 12,8 proc. wartości kontraktu. Przy granicznym terminie zakończenia budowy wyznaczonym na 2 października 2029 r. harmonogram i kontrola budżetu będą jednym z kluczowych elementów powodzenia całego przedsięwzięcia.

Warszawska umowa pokazuje, że największe transakcje mieszkaniowe coraz częściej nie polegają na sprzedaży lokali po jednej sztuce, lecz na kontraktach dla funduszy budujących portfele najmu. Dla rynku to test, czy model zakupów całych pakietów mieszkań będzie w stanie rosnąć w największych miastach mimo ograniczonej podaży gruntów, kosztów realizacji i nadal niepełnych danych formalnych na etapie ujawnienia transakcji.

Artykuł napisany przy wykorzystaniu AI

Źródła:

Arka Koniecznego. Jak żyje się w ikonie architektury?