Biurowiec? Najlepiej w Trójmieście

O perspektywach i wyzwaniach przed którymi stoi rynek biurowy Trójmiasta w przedostatnim tygodniu czerwca 2009 roku dyskutowano w sopockim hotelu Sheraton. Śniadanie biznesowe zorganizował międzynarodowy doradca ds. nieruchomości komercyjnych Jones Lang LaSalle pod egidą Brytyjsko-Polskiej Izby Handlowej.

-Trójmiasto jako rynek powierzchni biurowej z około 270 000 m² nowoczesnej powierzchni biurowej plasuje się na 4 miejscu po Warszawie, Krakowie i Wrocławiu. Wskaźnik powierzchni niewynajętej jest obecnie na niewysokim poziomie 3,2%, jednak już wiemy, że w ciągu najbliższych tygodni wzrośnie on do 4,1% - to efekt oddania do użytkowania biurowca Kartuska 20 - obecną sytuację oraz trendy rynkowe Trójmiasta omówiła Magdalena Reńska, kierownik gdańskiego oddziału Jones Lang LaSalle. - Aktualnym obecnie tematem są centra BPO zarówno te już funkcjonujące jak i chcące osiedlić się w Trójmieście. Warto wspólnie zastanowić się co możemy zrobić, by rynek trójmiejski stał się dla nich atrakcyjniejszy. W chwili obecnej w budowie jest 5 znaczących projektów. Zrezygnowaliśmy z prezentowania obiektów planowanych z uwagi na trudne do przewidzenia terminy oddania i możliwości realizacji planów przez deweloperów. W 2008 roku w Trójmieście do użytku oddano 50 800 m² powierzchni biurowej, a w 2009 zgodnie z deklaracjami deweloperów powinno to być - 27 800 m². Według prognoz, na koniec roku 2009 czynsze w najlepszych lokalizacjach w Trójmieście bez dodatkowych zachęt będą kształtowały się na poziomie 14 euro za m² miesięcznie.

W panelu dyskusyjnym moderowanym przez Bartosza Mierzwiaka, Dyrektora Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych w Jones Lang LaSalle, podjęto próbę szczegółowej analizy obecnej sytuacji rynkowej.
Jak deweloperzy postrzegają rynek i jak się on dla nich zmienił teraz w porównaniu z ubiegłym rokiem? - Obecnie i deweloperzy i najemcy są w trakcie wstrzymania jeśli chodzi o plany dotyczące swoich inwestycji czy rozwoju. W przypadku najemców wydaje się być nieuniknionym, że okres obecnego wstrzymania musi zostać w sposób naturalny zakończony - mówił Sergiusz Gniadecki, Prezes Zarządu Allcon Investment. - Znacznie gorzej sytuacja ma się w dziedzinie nowych inwestycji. Projekty nie otrzymują finansowania i istnieje ryzyko braku płynności rynku, tzn. w perspektywie 2–3 lat może zacząć brakować dostatecznej ilości powierzchni biurowej do wynajęcia.<
Jeśli chodzi o dostosowanie się deweloperów do obecnej sytuacji, kiedy to najemcy coraz usilniej szukają rozwiązań nisko kosztowych to Sławomir Gajewski, Prezes Zarządu spółki Torus, uważa, że czy obecnie w czasie kryzysu czy przed nim, najemcy są jednakowo wrażliwi na punkcie kosztowym. Cały czas mają też wysokie wymagania co do jakości projektów, a więc rewolucji tutaj nie widzi. Odpowiadając na pytanie czy rzeczywiście banki nie są skłonne do finansowania projektów Tomasz Puch, Dyrektor w Dziale Rynków Kapitałowych, Jones Lang LaSalle twierdzi, że większość banków mówi zdecydowane 'nie’ dla projektów w budowie.
- Obecnie mamy 4 banki, które udzielają finansowania w przypadku, gdy wynajęte jest 50% i więcej, i około 50% kosztów budowy pokrywa deweloper. W ten sposób bronią się przed tzw. "złymi kredytami". Łatwiej dostępny kredyt oraz atrakcyjniejsze marże są oferowane w polskiej złotówce, a nie w obcej walucie. - podsumowuje Puch.

Z punktu widzenia najemcy sytuacja na rynku nieruchomości biurowych w Trójmieście niewiele się zmieniła. Jak mówił Jarosław Czarzasty, Dyrektor Oddziału, Centrum Operacyjnego Thomson Reuters w Gdańsku i Gdyni, w 2007 i 2008 roku było mało dostępnych powierzchni biurowych w Trójmieście. Obecnie jest jej tyle samo, bądź też nawet mniej, jako że niektóre budowy planowanych projektów zostały wstrzymane. Dla najemcy liczy się możliwość wyboru, elastyczność i różnego rodzaju dodatkowe korzyści jakie może zaoferować deweloper. Centra kosztowe (BPO), tak jak centrum uruchomione przez Thomson Reutersa w Gdyni, stanowią koszt dla firmy. Muszą się więc wykazać optymalizacją kosztów. Są one istotnym elementem w kwestii ostatecznego wyboru powierzchni biurowej. Natomiast o decyzyjności, co do ulokowania biura w konkretnym mieście czy państwie, bardziej istotnym elementem niż sprawa powierzchni biurowej są chociażby zasoby ludzkie. Paweł Orłowski, Wiceprezydent Miasta Sopot, także zauważa problemy w sektorze nieruchomości, jakie wynikają dla miasta z powodu kryzysu. Miasta mają trudności ze znalezieniem nabywców na swoje nieruchomości. Jego zdaniem wynika to z faktu, iż inwestor liczy, że za jakiś czas może kupić ta samą nieruchomość po korzystniejszej cenie i odwleka decyzje o zakupie.

- Patrząc na dalszą perspektywę nasz rynek nieruchomości ma wciąż duży potencjał. Zmiany widzimy, aczkolwiek jeśli chodzi o trwające procesy inwestycyjne idą one bardzo dobrze. Jeśli chodzi o nowe, przyszłościowe inwestycje mamy szeroko zakrojone plany dotyczące koncepcji Osi Administracji i Biznesu. Liczę na to, że po uchwaleniu nowego Studium Zagospodarowania Przestrzennego Sopotu będziemy mogli zaproponować inwestorom w planach zagospodarowania przestrzennego bardzo atrakcyjne warunki, aby mogli rozpocząć swoje inwestycje – komentował Paweł Orłowski.

Jak miasto zachęca inwestorów do lokowania swoich inwestycji w Gdańsku?
- Na terenie miasta znajdują się lokalizacje objęte specjalną strefą ekonomiczną, które dają różne korzyści finansowe firmom się w nich lokującym. Istnieją także zachęty z powiatowych urzędów pracy oraz fundusze stypendialne dla przyszłych pracowników realizowanych w Gdańsku inwestycji - mówił Alan Aleksandrowicz, Prezes Zarządu Gdańskiej Agencji Rozwoju Gospodarczego. - Większość firm zainteresowanych ulokowaniem biur w Trójmieście, stanowią jednak firmy szukające siedzib dla swoich centrów kosztowych (BPO). Firmy te nie są zainteresowane tego typu zachętami, gdyż ulgi podatkowe nie dotyczą przedsiębiorstw niegenerujących dochodów. Agencja natomiast pełni funkcję przewodnika dla inwestora, dostarczając najważniejsze informacje potrzebne na start każdemu potencjalnemu inwestorowi.
- Ważną rolę odgrywa praca analityczna z inwestorami i doradztwo prowadzone przez naszą Agencję. Zanim inwestor podejmie ostateczną decyzję o miejscu ulokowania swojego biura potrzebuje wielu danych i raportów, które udostępnia mu właśnie Agencja. W odniesieniu do nieruchomości, to jeśli inne wskaźniki np. dotyczące rynku pracy są podobne w różnych rozważanych miastach czy państwach, dostępność powierzchni biurowej może stać się tym małym czynnikiem, który zadecyduje o wyborze – podsumował Alan Aleksandrowicz.
- Jest ogromna wola administracji, aby tworzyć optymalne warunki do inwestowania. Pokazując wspólny potencjał gospodarczy i dobre plany zagospodarowania przestrzennego stajemy się atrakcyjnym rynkiem pod inwestycje i zapewniamy rozwój naszych miast. Szeroką promocję gospodarczą w dużej mierze realizujemy razem z Gdańskiem - dodał Paweł Orłowski.

Ważną też kwestią poruszoną podczas panelu był temat dotyczący współpracy Gdańska, Sopotu i Gdyni w zakresie obsługi inwestorskiej. Każde z tych miast ma odrębne komórki, które są odpowiedzialne za relacje inwestorskie. Brak wspólnej polityki i działania często zniechęca potencjalnych inwestorów do wejścia na rynek trójmiejski, który jest przez nich postrzegany jako jeden silny, a nie trzy oddzielne małe rynki. Z perspektywy firmy Torus jest to istotny problem.
- Póki nie stworzymy organizmu ponad trzy-miejskiego, to działanie oddzielnie jako oddzielne relatywnie małe miasta a nie razem, powoduje, że tracimy - wjaśniał Sławomir Gajewski.
- Aby unikać tego typu problemów jakie dotknęły Trójmiasto, powinny pojawić się przepisy o organizmach metropolitarnych, działających według tej samej strategii działania. Potrzebna jest ustawa metropolitarna - Alan Aleksandrowicz jest także tego zdania.