Boom na rynku nieruchomości wpływa na jakość inwestycji

2021-12-13 12:32

Boom na rynku nieruchomości – tj. zarówno bardzo wysoka podaż, jak i galopujący popyt - obserwujemy od kilkudziesięciu miesięcy. W czasach wysokiej inflacji i do niedawna bardzo niskich stóp procentowych, inwestycje w nieruchomości były i nadal jeszcze są atrakcyjnym sposobem lokowania kapitału. Niestety, wysoka fala wzrostu ma swoje ofiary. W tym wypadku ofiarami są nabywcy nieruchomości.

Boom na rynku nieruchomości w liczbach

Według danych z 2020 r. opracowanych przez Deloitte [Property Index, Overview of European Residential Markets, 10th edition, July 2021, Deloitte], liczba mieszkań na 1000 mieszkańców w Polsce to 392,90. Na tle reszty państw UE jest to wynik słaby. Dla porównania w Słowacji, która ma najgorszy wynik w UE z 16 badanych państw, ta liczba wynosi 381,52 mieszkań na 1000 mieszkańców. Państwa bliskie nam ekonomicznie:

Czechy – 468
Węgry – 458.01

i pozostałe:

Niemcy – 514.91
Francja – 548.75
Belgia - 575.32
Portugalia – 581.91 (najwyższy wskaźnik wśród badanych krajów).

Polska ma również wysoki na tle UE wskaźnik ludności mieszkającej w przeludnionych mieszkaniach – aż 37,6%. Średnia unijna kształtuje się na poziomie 17,2 % (dane: gethome.pl na podstawie Eurostatu). Trudno się zatem dziwić, że kiedy okoliczności zaczęły sprzyjać – deweloperzy zaczęli szybko i dużo budować, zaś konsumenci i inwestorzy – kupować. Ten „szał” budowania i kupowania również widać w liczbach.

W 2019 roku oddano w Polsce do użytku 207,5 tysięcy mieszkań, a w 2020 roku, pomimo pandemii, aż 221,4 tysiąca! Ten wynik uplasował nas na pierwszym miejscu w UE biorąc pod uwagę współczynnik ilości oddanych mieszkań na 1000 mieszkańców - 5.79.

W liczbach bezwzględnych w UE oddano więcej mieszkań tylko w państwach z wyraźnie większą populacją: Niemczech (306,4 tysiąca) i Francji (381.6 tys.) [raport Deloitte].

Polska jest również na podium rankingu rozpoczętych inwestycji. W sierpniu 2021 deweloperzy w Polsce rozpoczęli budowę ponad 14 tys. mieszkań, to najlepszy sierpień w historii (oprac. HRE Investments z danych GUS).

Wszystko to pokazuje, że zarówno podaż, jak i popyt są na rekordowych poziomach.

Może zechcesz przeczytać nasze artykuły:

Boom na rynku nieruchomości powoduje niższa jakość inwestycji?

Firmy budowlane i remontowe mają więcej pracy niż są w stanie wykonać. Wywiązanie się z terminów coraz częściej graniczy z cudem. Nie zawsze jest to też winą przedsiębiorców - brakuje materiałów budowlanych, trudno zastąpić odchodzących pracowników wykwalifikowaną kadrą. Pomagają tutaj pracownicy zza wschodniej granicy, ale nie zawsze odbierają odpowiednie przeszkolenie, aby zagwarantować oczekiwaną jakość. Problemy konsumentów, i to wynika z mojego osobistego doświadczenia, dotyczą zarówno jakości wykonania, jak i terminowości.

Źle zaizolowane fundamenty powodujące wilgoć i grzyb wewnątrz domu, a nawet wycieki wody pod płytkami czy brak ogrzewania – niektóre wady uniemożliwiają normalne życie w nowym domu czy lokalu. Na szczęście wady istotne nie są aż tak częste, częściej mamy do czynienia z pomniejszymi wadami i przede wszystkim – opóźnieniami.

Więcej o wadach nieruchomości i rękojmi za wady przeczytasz w artykule: Rękojmia za wady nieruchomości - prawa nabywców

Jak zabezpieczyć się przed nieuczciwym deweloperem czy wykonawcą?

Niestety, odstąpienie od umowy zakupu nieruchomości jest ostatecznością, która w bardzo niewielu przypadkach będzie w „społeczno-gospodarczym” interesie nabywcy.

Podobnie odzyskanie pieniędzy od firmy wykończeniowej, która opóźnia się z wykonaniem prac, często nastręcza wielu trudności i dodatkowych problemów życiowych. Świeżo upieczeni właściciele nieruchomości zazwyczaj są w największym finansowym dołku życia. W związku z tym, nie mają dodatkowych wolnych kilkudziesięciu czy kilkuset tysięcy, którymi mogliby zapłacić nowej ekipie, aby w międzyczasie dochodzić swoich roszczeń w stosunku do nieterminowych wykonawców.

I tak konsument staje się w swoich oczach bezbronnym zakładnikiem dewelopera czy firmy remontowej – to obserwacja, nie hipoteza. Oczywiście nie zawsze jest to zgodne z prawdą, w konkretnych przypadkach udaje się, np. w ramach usług prawnych takim osobom pomóc.

Nadmienić trzeba gwoli sprawiedliwości, że nadal nie brakuje na rynku sprawdzonych deweloperów i solidnych firm remontowych. W związku z powyższym najważniejsza obecnie jest prewencja - tj. zabezpieczanie się już na etapie wyboru dewelopera bądź firmy remontowej. Zazwyczaj będzie trzeba dłużej czekać i więcej zapłacić – trudno się dziwić.

Jeżeli szukasz domu lub mieszkania – sprawdź dewelopera we właściwym rejestrze. Ile czasu prowadzi już działalność gospodarczą? Obejrzyj jego poprzednie inwestycje, skontaktuj się z nabywcami z poprzednich inwestycji. Zapytaj o to, jak u nich przebiegał proces zawierania i wykonywania umowy - czy były wady lub opóźnienia?

Nie ufaj pięknym wizualizacjom i słowu sprzedawców. Sprawdź prospekt informacyjny. Podobnie warto sprawdzić przedsiębiorcę zajmującego się remontem.

Umowy z deweloperem czy wykonawcą

Drugim kluczowym elementem prewencji są warunki umowy. Umowy deweloperskie, czy umowy o przeniesienie własności nieruchomości czasami zawierają niekorzystne, czy wręcz niebezpieczne zapisy z punktu widzenia konsumenta i niejednokrotnie da się te zapisy negocjować. Należy pamiętać, że jeżeli mamy wątpliwości - pokażmy umowę profesjonaliście.

Umowy mogą mieć również przepisy dot. szeroko rozumianego zabezpieczenia. Chociaż z deweloperem nie jest łatwo wynegocjować wyższe kary za opóźnienie w przeniesieniu własności, a harmonogram wypłat z banku uzależniony jest od zakończenia konkretnych etapów budowy, tak już zmiana umowy z ekipą remontową w tym zakresie jest jak najbardziej w zasięgu konsumenta.

Warto tam wprowadzić elementy dyscyplinujące strony, jak kary umowne za opóźnienie albo zwłokę, określić szczegółowy harmonogram prac i obowiązki informacyjne stron. Co też kluczowe z punktu widzenia konsumenta, warto ułożyć harmonogram płatności tak, żeby płacić proporcjonalnie do już wykonanej pracy i wtedy, kiedy jesteśmy w stanie zweryfikować, jaka część zamówienia została już wykonana.

Jeżeli już na etapie odbioru nieruchomości bądź po jej odbiorze mamy zastrzeżenia do jakości wykonania, warto skorzystać z uprawnień wynikających z przepisów prawa.

Po raz kolejny warto tutaj odesłać do artykułu: Rękojmia za wady nieruchomości - prawa nabywców. W przypadku pytań można też skontaktować się bezpośrednio z autorem: kontakt@blogdlakonsumenta.pl

Adam Rusiłowicz, adwokat, ekspert ds. prawa nieruchomości i konsumenckiego, autor bloga: https://adamrusilowicz.pl/