Boom na rynku nieruchomości wpływa na jakość inwestycji

2021-12-13 12:32

Boom na rynku nieruchomości – tj. zarówno bardzo wysoka podaż, jak i galopujący popyt - obserwujemy od kilkudziesięciu miesięcy. W czasach wysokiej inflacji i do niedawna bardzo niskich stóp procentowych, inwestycje w nieruchomości były i nadal jeszcze są atrakcyjnym sposobem lokowania kapitału. Niestety, wysoka fala wzrostu ma swoje ofiary. W tym wypadku ofiarami są nabywcy nieruchomości.

Boom na rynku nieruchomości w liczbach

Według danych z 2020 r. opracowanych przez Deloitte [Property Index, Overview of European Residential Markets, 10th edition, July 2021, Deloitte], liczba mieszkań na 1000 mieszkańców w Polsce to 392,90. Na tle reszty państw UE jest to wynik słaby. Dla porównania w Słowacji, która ma najgorszy wynik w UE z 16 badanych państw, ta liczba wynosi 381,52 mieszkań na 1000 mieszkańców. Państwa bliskie nam ekonomicznie:

  • Czechy – 468
  • Węgry – 458.01

i pozostałe:

  • Niemcy – 514.91
  • Francja – 548.75
  • Belgia - 575.32
  • Portugalia – 581.91 (najwyższy wskaźnik wśród badanych krajów).

Polska ma również wysoki na tle UE wskaźnik ludności mieszkającej w przeludnionych mieszkaniach – aż 37,6%. Średnia unijna kształtuje się na poziomie 17,2 % (dane: gethome.pl na podstawie Eurostatu). Trudno się zatem dziwić, że kiedy okoliczności zaczęły sprzyjać – deweloperzy zaczęli szybko i dużo budować, zaś konsumenci i inwestorzy – kupować. Ten „szał” budowania i kupowania również widać w liczbach.

W 2019 roku oddano w Polsce do użytku 207,5 tysięcy mieszkań, a w 2020 roku, pomimo pandemii, aż 221,4 tysiąca! Ten wynik uplasował nas na pierwszym miejscu w UE biorąc pod uwagę współczynnik ilości oddanych mieszkań na 1000 mieszkańców - 5.79.

W liczbach bezwzględnych w UE oddano więcej mieszkań tylko w państwach z wyraźnie większą populacją: Niemczech (306,4 tysiąca) i Francji (381.6 tys.) [raport Deloitte].

Polska jest również na podium rankingu rozpoczętych inwestycji. W sierpniu 2021 deweloperzy w Polsce rozpoczęli budowę ponad 14 tys. mieszkań, to najlepszy sierpień w historii (oprac. HRE Investments z danych GUS).

Wszystko to pokazuje, że zarówno podaż, jak i popyt są na rekordowych poziomach.

Może zechcesz przeczytać nasze artykuły:

Boom na rynku nieruchomości powoduje niższa jakość inwestycji?

Firmy budowlane i remontowe mają więcej pracy niż są w stanie wykonać. Wywiązanie się z terminów coraz częściej graniczy z cudem. Nie zawsze jest to też winą przedsiębiorców - brakuje materiałów budowlanych, trudno zastąpić odchodzących pracowników wykwalifikowaną kadrą. Pomagają tutaj pracownicy zza wschodniej granicy, ale nie zawsze odbierają odpowiednie przeszkolenie, aby zagwarantować oczekiwaną jakość. Problemy konsumentów, i to wynika z mojego osobistego doświadczenia, dotyczą zarówno jakości wykonania, jak i terminowości.

Źle zaizolowane fundamenty powodujące wilgoć i grzyb wewnątrz domu, a nawet wycieki wody pod płytkami czy brak ogrzewania – niektóre wady uniemożliwiają normalne życie w nowym domu czy lokalu. Na szczęście wady istotne nie są aż tak częste, częściej mamy do czynienia z pomniejszymi wadami i przede wszystkim – opóźnieniami.

Więcej o wadach nieruchomości i rękojmi za wady przeczytasz w artykule: Rękojmia za wady nieruchomości - prawa nabywców

Jak zabezpieczyć się przed nieuczciwym deweloperem czy wykonawcą?

Niestety, odstąpienie od umowy zakupu nieruchomości jest ostatecznością, która w bardzo niewielu przypadkach będzie w „społeczno-gospodarczym” interesie nabywcy.

Podobnie odzyskanie pieniędzy od firmy wykończeniowej, która opóźnia się z wykonaniem prac, często nastręcza wielu trudności i dodatkowych problemów życiowych. Świeżo upieczeni właściciele nieruchomości zazwyczaj są w największym finansowym dołku życia. W związku z tym, nie mają dodatkowych wolnych kilkudziesięciu czy kilkuset tysięcy, którymi mogliby zapłacić nowej ekipie, aby w międzyczasie dochodzić swoich roszczeń w stosunku do nieterminowych wykonawców.

I tak konsument staje się w swoich oczach bezbronnym zakładnikiem dewelopera czy firmy remontowej – to obserwacja, nie hipoteza.  Oczywiście nie zawsze jest to zgodne z prawdą, w konkretnych przypadkach udaje się, np. w ramach usług prawnych takim osobom pomóc.

Nadmienić trzeba gwoli sprawiedliwości, że nadal nie brakuje na rynku sprawdzonych deweloperów i solidnych firm remontowych. W związku z powyższym najważniejsza obecnie jest prewencja - tj. zabezpieczanie się już na etapie wyboru dewelopera bądź firmy remontowej. Zazwyczaj będzie trzeba dłużej czekać i więcej zapłacić – trudno się dziwić.

Jeżeli szukasz domu lub mieszkania – sprawdź dewelopera we właściwym rejestrze. Ile czasu prowadzi już działalność gospodarczą? Obejrzyj jego poprzednie inwestycje, skontaktuj się z nabywcami z poprzednich inwestycji. Zapytaj o to, jak u nich przebiegał proces zawierania i wykonywania umowy - czy były wady lub opóźnienia?

Nie ufaj pięknym wizualizacjom i słowu sprzedawców. Sprawdź prospekt informacyjny. Podobnie warto sprawdzić przedsiębiorcę zajmującego się remontem.

Umowy z deweloperem czy wykonawcą

Drugim kluczowym elementem prewencji są warunki umowy. Umowy deweloperskie, czy umowy o przeniesienie własności nieruchomości czasami zawierają niekorzystne, czy wręcz niebezpieczne zapisy z punktu widzenia konsumenta i niejednokrotnie da się te zapisy negocjować. Należy pamiętać, że jeżeli mamy wątpliwości - pokażmy umowę profesjonaliście. 

Umowy mogą mieć również przepisy dot. szeroko rozumianego zabezpieczenia. Chociaż z deweloperem nie jest łatwo wynegocjować wyższe kary za opóźnienie w przeniesieniu własności, a harmonogram wypłat z banku uzależniony jest od zakończenia konkretnych etapów budowy, tak już zmiana umowy z ekipą remontową w tym zakresie jest jak najbardziej w zasięgu konsumenta.

Warto tam wprowadzić elementy dyscyplinujące strony, jak kary umowne za opóźnienie albo zwłokę, określić szczegółowy harmonogram prac i obowiązki informacyjne stron. Co też kluczowe z punktu widzenia konsumenta, warto ułożyć harmonogram płatności tak, żeby płacić proporcjonalnie do już wykonanej pracy i wtedy, kiedy jesteśmy w stanie zweryfikować, jaka część zamówienia została już wykonana.

Jeżeli już na etapie odbioru nieruchomości bądź po jej odbiorze mamy zastrzeżenia do jakości wykonania, warto skorzystać z uprawnień wynikających z przepisów prawa.

Po raz kolejny warto tutaj odesłać do artykułu: Rękojmia za wady nieruchomości - prawa nabywców. W przypadku pytań można też skontaktować się bezpośrednio z autorem: kontakt@blogdlakonsumenta.pl

Czy artykuł był przydatny?
Przykro nam, że artykuł nie spełnił twoich oczekiwań.
Nasi Partnerzy polecają

Materiał Partnerski

Materiał sponsorowany

Podziel się opinią
Grupa ZPR Media sprzeciwia się głoszeniu opinii noszących znamiona mowy nienawiści przepełnionych pogardą czy agresją. Jeśli widzisz komentarz, który jest hejtem, powiadom nas o tym, klikając zgłoś. Więcej w REGULAMINIE
Czytaj więcej