Rynek biurowy w Polsce przed rewolucją. Blisko 80% obiektów może wymagać transformacji

Blisko 80% biurowców w Polsce i jedna trzecia nowoczesnych obiektów handlowych mogą wymagać pilnej transformacji. Zgodnie z najnowszym raportem firmy doradczej Colliers „Ostatnia szansa starzejących się nieruchomości – modernizować, przekształcać czy wyburzać?”, na największych rynkach biurowych w kraju budynki dojrzałe i starsze stanowią już od 40% do nawet 77% zasobów. Właściciele nieruchomości stają przed strategicznym wyborem: modernizacja, zmiana funkcji lub wyburzenie.

Problem starzejących się aktywów jest coraz bardziej widoczny w danych rynkowych. Starsze budynki borykają się z rosnącym poziomem pustostanów i presją na obniżki czynszów. Jednocześnie rosną koszty ich utrzymania, a dostęp do finansowania staje się trudniejszy bez jasno zdefiniowanej strategii odnowy.

Polecamy: Gigant logistyczny buduje w Sosnowcu. Nowe centrum powstaje na dawnej hałdzie pokopalnianej

Rynek biurowy w Polsce kurczy się po raz pierwszy w historii

Skala zmian strukturalnych na rynku biurowym jest bezprecedensowa. Od 2020 roku z warszawskiego rynku wycofano ponad 500 tys. mkw. powierzchni w 52 budynkach, a kolejne 222,6 tys. mkw. zniknęło z rynków regionalnych. Rekordowy pod tym względem był 2025 rok, kiedy tylko w stolicy wyłączono z użytkowania 165,8 tys. mkw. biur. Co więcej, już w 2023 roku rynek warszawski po raz pierwszy w historii zaczął się kurczyć – wycofano ponad 84 tys. mkw. powierzchni, podczas gdy deweloperzy dostarczyli zaledwie 61 tys. mkw. nowych biur.

– Polski rynek biurowy w ostatnich latach przechodzi istotne zmiany strukturalne, wynikające zarówno z ewolucji modelu pracy, jak i rosnących wymagań regulacyjnych oraz jakościowych. Obecnie obserwujemy rosnącą polaryzację rynku – nowoczesne, dobrze zlokalizowane obiekty utrzymują wysoki popyt, podczas gdy starsze budynki, zwłaszcza te zlokalizowane poza centrum, mierzą się z rosnącą presją pustostanów oraz koniecznością dostosowań technicznych i funkcjonalnych. Dla właścicieli nieruchomości oznacza to konieczność podjęcia strategicznych decyzji dotyczących modernizacji, zmiany funkcji lub nawet wyburzenia aktywa. W najbliższych latach to właśnie sposób zarządzania dojrzałym i starszym zasobem, a nie skala nowej podaży, będzie jednym z głównych czynników kształtujących rynek biurowy w Polsce – mówi Dominika Jędrak, dyrektor działu Market Insights w Colliers.

Wiek zasobów biurowych bezpośrednio wpływa na wyniki rynkowe. W Warszawie 28% zasobu stanowią obiekty starsze niż 21 lat, a 64% powierzchni biurowej znajduje się w budynkach mających ponad 10 lat. W Szczecinie budynki dojrzałe i starsze odpowiadają za 77% zasobów, natomiast w Poznaniu za 58%. We Wrocławiu wskaźnik pustostanów w najstarszych obiektach osiąga nawet 34%. W strefach pozacentralnych parametr ten w budynkach mających 11–20 lat sięga 14,2%.

Modernizacja, konwersja lub wyburzenie: właściciele przed strategicznym wyborem

Właściciele starszych nieruchomości stają przed wyborem jednej z trzech ścieżek. Najmniej inwazyjnym rozwiązaniem jest modernizacja, która pozwala utrzymać funkcję biurową i podnieść czynsze nawet o 10–25%. Drugą opcją jest konwersja, czyli zmiana funkcji budynku na mieszkaniową, akademikową lub hotelową. Może ona generować stopy zwrotu na poziomie 10–16% i pozwala uwolnić wartość aktywów w lokalizacjach tracących atrakcyjność biurową.

Najbardziej radykalnym scenariuszem pozostaje wyburzenie i budowa nowego obiektu. Choć wiąże się to z najwyższym ryzykiem i najdłuższym okresem bez przychodów, daje pełną swobodę projektową i potencjał osiągnięcia stóp zwrotu z inwestycji sięgających 12–20%.

Zainteresowanie konwersjami jest napędzane przez luki podażowe w innych segmentach, zwłaszcza na rynku akademików, gdzie przy blisko 1,3 mln studentów prywatny sektor PBSA oferuje zaledwie kilkanaście tysięcy miejsc.

– Konwersja starszego biurowca na funkcję mieszkaniową może być procesem nawet o ponad połowę szybszym niż realizacja nowej inwestycji od podstaw, co istotnie skraca czas wejścia projektu na rynek. Temu rozwiązaniu sprzyjają także zmieniające się warunki ekonomiczne – spadek wartości starszych biurowców, wzrost cen mieszkań oraz dynamiczne dojrzewanie rynku PRS. W efekcie coraz więcej właścicieli i inwestorów postrzega konwersję nie jako alternatywę, lecz jako racjonalny sposób odbudowy wartości aktywa i dostosowania go do aktualnych potrzeb rynku – mówi Paweł Szafarczyk, dyrektor, Colliers Define.

Polecamy: Rynek najmu instytucjonalnego w Krakowie rośnie. Rusza budowa 252 apartamentów przy Alei Pokoju

Jak rewitalizacja i konwersja wyglądają w praktyce? Przykłady z warszawskiego rynku

Przykładem głębokiej modernizacji jest warszawski V Tower, dawniej Warta Tower. Inwestor zdecydował się na kompleksową rewitalizację zamiast wyburzenia, co objęło wymianę większości instalacji budynkowych. Po modernizacji oczekiwane jest ograniczenie emisji CO2 o ponad 40% oraz redukcja zużycia energii pierwotnej o około 31%.

– Największym wyzwaniem przy tym projekcie była praca na istniejącej strukturze budynku. Modernizacja wymagała bardzo precyzyjnego podejścia do wymiany kluczowych systemów technicznych bez ingerencji w konstrukcję. Jej zachowanie, podobnie jak elewacji, pozwoliło dodatkowo zminimalizować wpływ prac na środowisko – w przypadku wyburzenia i budowy od zera do atmosfery trafiłoby ponad 27 tysięcy ton CO₂, czyli tyle, ile generuje kilka tysięcy samochodów osobowych rocznie – wyjaśnia Bartosz Jankowski, partner, dyrektor Colliers Define.

Z kolei projekt SHED Sky Living, powstały w miejscu części kompleksu Lipowy Office Park, pokazuje potencjał konwersji na cele mieszkaniowe. Dwa budynki biurowe przekształcono w akademik oferujący 582 pokoje dla 733 mieszkańców. Cały proces trwał zaledwie 11 miesięcy.

Unijne dyrektywy i ESG zmuszają do renowacji co czwartego budynku

Presję na modernizację wzmacniają czynniki środowiskowe i regulacyjne. Emisje związane z budową nowego obiektu mogą być nawet o 40–80% wyższe niż w przypadku głębokiej modernizacji. Unijna dyrektywa EPBD zobowiązuje państwa członkowskie do poprawy efektywności energetycznej 16% najgorzej ocenianych budynków niemieszkalnych do 2030 roku oraz kolejnych 10% do 2033 roku. W praktyce oznacza to, że w najbliższych latach renowację będzie musiał przejść co czwarty tego typu obiekt w Unii Europejskiej.

Problem starzejących się zasobów dotyka także centra handlowe

Podobne procesy dotyczą rynku handlowego, gdzie 4,5 mln mkw. z blisko 14 mln mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej stanowią obiekty mające ponad 20 lat. Właściciele coraz częściej decydują się nie tylko na rekomercjalizację i modernizację, ale również na przebudowy, częściowe wyburzenia czy całkowitą zmianę funkcji. Przykładami całkowitych rozbiórek starszych galerii są Galeria Plaza w Krakowie, Malta w Poznaniu czy Arkady Wrocławskie. Inne obiekty, jak Plac Unii w Warszawie czy Renoma we Wrocławiu, rozszerzają funkcję o komponent biurowy.

Polska na tle Europy Środkowo-Wschodniej: wspólne wyzwania i trendy

Procesy obserwowane w Polsce są charakterystyczne dla całego regionu Europy Środkowo-Wschodniej. Rynki biurowe w stolicach CEE również wchodzą w fazę dojrzałości, co prowadzi do polaryzacji i wzrostu znaczenia transformacji istniejących zasobów. Konwersje na cele mieszkaniowe i PRS stają się jednym z kluczowych trendów w odpowiedzi na niedobory lokalowe w największych miastach regionu.

– Właściciele, którzy odpowiednio wcześnie podejmą decyzje transformacyjne, mogą nie tylko ochronić wartość swoich aktywów, ale również zbudować przewagę konkurencyjną – podsumowuje Bartosz Jankowski z Colliers Define.

***

Źródło: Colliers 

Artykuł powstał przy wsparciu AI

Przejdź do galerii: Fasady, które „żyją” ‒ transparentność, ruch i energia