Zasiedzenie nieruchomości: jak uzyskać własność przez zasiedzenie?
Kwestię zasiedzenia nieruchomości reguluje rozdział II Kodeksu cywilnego. Są to przepisy wyjaśniające status prawny „bezpańskich” nieruchomości, które – dzięki instytucji zasiedzenia – zyskują formalnego właściciela.
Jest rzeczą oczywistą, że aby sprzedać nieruchomość, trzeba być jej właścicielem. A co, jeśli nie jesteśmy w stanie tego udowodnić, bo nieruchomość, którą np. dostaliśmy w spadku po rodzicach, nie ma księgi wieczystej? Albo zaginął dowód zakupu, a w księdze figuruje jakaś nieznana osoba? Gdy taka nieruchomość wystawiana jest na sprzedaż, żaden bank nie udzieli kredytu, którego zabezpieczeniem jest hipoteka. Na szczęście, tę sprawę da się wyjaśnić, a służą temu wspomniane przepisy – art. 172-176 – Kodeksu cywilnego.
Co znajdziesz w artykule:
- Czym jest zasiedzenie nieruchomości?
- Gdzie potwierdzić zasiedzenie nieruchomości?
- Kiedy złożyć wniosek o zasiedzenie nieruchomości?
- Jak udowodnić zasiedzenie nieruchomości?
- Kiedy zasiedzenie nieruchomości nie jest możliwe?
- Jaki podatek od zasiedzenia nieruchomości?
Czym jest zasiedzenie nieruchomości?
W Kodeksie cywilnym nie ma definicji zasiedzenia nieruchomości. W art. 172 §1 czytamy, że „posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie)”. Z kolei §2 precyzuje, że „po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze”. Zaś §3 dodaje, że „nabyć nieruchomość rolną (…) przez zasiedzenie może jedynie rolnik indywidualny, jeżeli (…) powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych”.
Gdzie potwierdzić zasiedzenie nieruchomości?
Jak widać, zasiedzenie następuje po spełnieniu ustawowych przesłanek. Wymaga to jednak sądowego potwierdzenia. Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia własności nieruchomości należy złożyć w sądzie rejonowym (wydział cywilny), właściwym dla miejsca położenia nieruchomości. Można to zrobić osobiście w biurze podawczym sądu, ale wysłać taki wniosek za pośrednictwem poczty (najlepiej listem poleconym). Wzór takiego wniosku można znaleźć w Internecie, np. na stronie sądu rejonowego. Trzeba pamiętać o załączeniu tylu kopii wniosku wraz z załącznikami, ilu jest uczestników postępowania. Poza tym do wniosku dołączamy wypis z księgi wieczystej, o ile nieruchomość ją ma. Oczywiście takie postępowanie sądowe kosztuje. Od wniosku o zasiedzenie nieruchomości sąd pobierze 2 tys. zł (wpis stały), ale w przypadku trudnej sytuacji materialnej można wnioskować i zwolnienie z tej opłaty. Dowód wpłaty należy dołączyć do wniosku o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości, bo w przeciwnym razie sąd nie kiwnie palcem w tej sprawie. Sprawy związane z zasiedzeniem są skomplikowane, np. gdy chętnych do przejęcia własności nieruchomości jest więcej. Jeśli więc zechcemy skorzystać z pomocy kancelarii prawnej, ustalamy z nią wysokość honorarium. Trudno powiedzieć, jaka to będzie kwota, bo prawnicy uzależniają ją od stopnia skomplikowania danej sprawy, a w efekcie - przewidywanego nakładu pracy. Trzeba się też liczyć z kosztami opinii biegłych, ogłoszeń o toczącym się postępowaniu sądowym o zasiedzenie. Wydatki mogą więc być całkiem spore. Pocieszeniem może być to, że nabyty przez zasiedzenie majątek ma znacznie większą wartość.
Kiedy złożyć wniosek o zasiedzenie nieruchomości?
Wspomniany art. 172 przewiduje dwa terminy, w zależności od tego, czy korzystamy z nieruchomości w dobrej czy w złej wierze. W pierwszym przypadku uzyskamy własność po 20 latach samoistnego posiadania tej nieruchomości, w drugim na zasiedzenie poczekamy 30 lat.
Sąd musi więc rozpoznać, z jakim przypadkiem ma do czynienia. Oznacza to, że zbada okoliczności, w jakich staliśmy się posiadaczami nieruchomości.
Jak udowodnić zasiedzenie nieruchomości?
Dlatego we wniosku o stwierdzenie zasiedzenia własności nieruchomości dokładnie opisujemy nieruchomość (gdzie jest położona, jaki ma obszar, numer działki) oraz wyjaśniamy, w jaki sposób weszliśmy w jej posiadanie – czy na podstawie aktu notarialnego, nieformalnej umowy czy bezumownie.
Do wniosku dołączamy mapę sytuacyjną nieruchomości wraz z wypisem z rejestru gruntów (ten wymóg nie dotyczy wniosku o zasiedzenie całej nieruchomość, dla której jest założona księga wieczysta).
Sąd oczekuje też od nas wyjaśnień w kwestii ewentualnych sporów granicznych z sąsiadami. Rzecz jasna trzeba posiadanie nieruchomości udokumentować. Może to być zaświadczenie z urzędu skarbowego o odprowadzanych składkach podatku od nieruchomości lub gruntowego za cały okres zasiedzenia. Dowodem może być też np. pozwolenie na budowę domu, polisa ubezpieczeniowa lub zeznania świadków.
Należy też wskazać szacunkową wartość działki (taką informację można uzyskać w urzędzie skarbowym).
Jeśli wiemy kim był poprzedni właściciel nieruchomości, wskazujemy go, zaś jeśli ta osoba nie żyje – informujemy o jej spadkobiercach. Oczywiście mamy prawo o nich nie wiedzieć. W takim przypadku sąd może nas zobowiązać do umieszczenia ogłoszeń o trwającym postępowaniu o stwierdzenie zasiedzenia własności nieruchomości. Potencjalni uczestnicy postępowania (np. właściciel lub jego spadkobiercy) mają wówczas trzy miesiące na zgłoszenie się do sądu.
Jeśli wykażemy przed sądem, że nie byliśmy świadomi tego, że nieruchomość ma innego właściciela, sąd uzna to za zasiedzenie w dobrej wierze. Jeśli nieruchomość ma założoną księgę wieczystą, a jako właściciel wpisany jest ktoś inny, o dobrej wierze nie może być mowy.
Warto wiedzieć, że do okresu zasiedzenia wliczany jest okres, w którym z nieruchomości korzystali np. nasi rodzice. Jest całkiem prawdopodobne, że zdążyli się oni zasiedzieć, bo przed 1 października 1990 r. okres zasiedzenia wynosił - w zależności od dobrej lub złej wiary - odpowiednio 10 i 20 lat. Wówczas składamy wniosek w imieniu spadkodawców. Oczywiście wcześniej przeprowadzając postępowanie spadkowe.
Kiedy zasiedzenie nieruchomości nie jest możliwe?
Nie ma szans na zasiedzenie ten, kto korzysta z nieruchomości na podstawie umowy dzierżawy lub najmu. Nieruchomości nie zasiedzi również osoba sprawująca opiekę nad jej właścicielem. Najmniejszych szans na własność poprzez zasiedzenie nie mają użytkownicy działek w pracowniczych ogrodach działkowych należących do Polskiego Związku Działkowców.
Do października 1990 r. nie można też było zasiedzieć nieruchomości należących do gmin i skarbu państwa. Od października 2015 r. jest to możliwe, a do zasiedzenia można zaliczyć 15 lat z okresu, w którym zasiedzenie nie wchodziło w grę. Gmina lub skarb państwa może próbować pokrzyżować plany tylko wówczas, gdy nie upłynęło 30 lat, które wymagane jest do stwierdzenia zasiedzenia.
Jaki podatek od zasiedzenia nieruchomości?
Tę kwestię reguluje ustawa o podatku od spadków i darowizn. Zgodnie z art. 15 ust. 2 w przypadku zasiedzenia stawka podatku wynosi 7% wartości nieruchomości. Art. 7 ust. 1 mówi, że jest ona ustalana „według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego”, czyli innymi słowy - w dnia uprawomocnienia postanowienia sądu o zasiedzeniu. Art. 7 ust. 4 ustawy o podatku od spadków i darowizn pozwala jednak odliczyć „wartość nakładów dokonanych na rzecz przez nabywcę podczas biegu zasiedzenia”. A jeśli nabywamy przez zasiedzenie nieruchomość, na której wybudowaliśmy budynek, to – zgodnie z art. 7 ust. 5 – „z podstawy opodatkowania wyłącza się wartość tego budynku”.
