Zabytek objęty jest ochroną, ale nie zawsze
Nie tylko nieruchomość może być objęta ochroną konserwatora zabytków. Może to również dotyczyć terenu, a wtedy znajdujące się na nim nieruchomości podlegają określonym procedurom i właściciele nie mogą o nich dowolnie decydować. Jednak nie każdy zabytek objęty jest ochroną konserwatorską.
- Nawet jeśli sam budynek czy działka nie są objęte ochroną, warto zwrócić uwagę na status ich najbliższego otoczenia. Może się bowiem zdarzyć, iż zabytkowe sąsiedztwo uniemożliwi realizację planowanej inwestycji – przypomina Marcin Studziński, radca prawny, partner europejski w kancelarii Squire Sanders Święcicki Krześniak. Właśnie to przytrafiło się deweloperowi, który kupił teren w pobliżu zamku w Chęcinach, z zamiarem wybudowania tam osiedla mieszkaniowego. Niestety, w niedługim czasie całe otoczenie zamku (wraz z terenem dewelopera) zostało wpisane do wojewódzkiego rejestru zabytków i wiadomym się stało, że tam już żadnego osiedla nie da się wybudować. Gdy nieruchomość jest zabytkiem lub nią nie jest w rozumieniu ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami ( z 23 lipca 2003 r., z późniejszymi zmianami), ale znajduje się na terenie pod ochroną konserwatora zabytków - to jej właściciel nie może dowolnie o niej decydować.
Zabytkowa nieruchomość - prawie na wszystko zgoda konserwatora
Właściwie, bez zgody konserwatora nie można w zabytkowej nieruchomości wpisanej do rejestru zrobić żadnej przebudowy, modernizacji, rozbudowy, zmienić rozkładu wnętrz, uzupełnić uszkodzonych ścian czy tynków, zmienić kolorystyki, czyli wszystkich prac budowlanych wymienionych w art. 3 pkt 7 Prawa budowlanego. Nie można również wykonywać żadnych robót budowlanych w otoczeniu zabytku i na terenie objętym ochroną. To wszystko wymaga uzyskania pozwolenia na budowę i wcześniejszej zgody konserwatora. Pozwolenia wymaga również zmiana przeznaczenia lub użytkowania zabytkowej nieruchomości, tak samo jak umieszczenie na niej wszelakich urządzeń technicznych, tablic, reklam czy napisów. Nie można zrobić nic co w jakikolwiek sposób naruszy wygląd zabytku wpisanego do rejestru.
Przeczytaj o zabytkowej kamienicy w Warszawie przebudowywanej na biurowiec
Ustawa o ochronie zabytków mocno ogranicza działania właściciela, a z drugiej strony przerzuca na właściciela koszty związane z jego utrzymaniem na określonym poziomie, nie dopuszczając do jej niszczenia czy degradacji.
- Powyższe ograniczenia, wprowadzone w celu zachowania zabytku dla ogółu społeczeństwa, przysparzają jego właścicielowi wielu wydatków. W przypadku, gdy konieczne prace remontowe lub zabezpieczające wymagają dużych nakładów finansowych, mogą prowadzić do znaczącego ograniczenia rynkowej wartości nieruchomości. Ustawa nie zawiera jednak żadnego mechanizmu umożliwiającego właścicielowi zabytku domaganie się wyrównania poniesionych kosztów lub obniżenia wartości tej nieruchomości – komentuje mec. Marcin Studziński.
Jaka nieruchomość może oficjalnie zostać zabytkiem?
Jeżeli uważamy, że posiadamy zabytkową nieruchomość i w celu jej ochrony chcielibyśmy wpisać ją do rejestru, oczywiście możemy wystąpić z odpowiednim wnioskiem. Jednak nie każdy stary budynek spełni warunki, które go zabytkiem uczynią. Ustawa o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami w art. 3 pkt 1 stwierdza m.in., że zabytkiem jest (czy może nim zostać) „nieruchomość lub rzecz ruchoma, będące świadectwem minionej epoki lub zdarzeń, których zachowanie leży w interesie społecznym ze względu na ich wartość historyczną, artystyczną lub naukową”.
Przeczytaj o remoncie zabytkowego dworca w Brzegu
- Zabytek powinien pełnić istotną rolę w wyjaśnianiu znaczenia przeszłych zdarzeń, być wysoko oceniany ze względu na indywidualnie odczuwane piękno i walory artystyczne, bądź służyć do weryfikacji hipotez czy badań naukowych. Czy dany obiekt ma powyższe przymioty jest kwestią dowodową, dlatego w wielu postępowaniach inwestorzy, jak i organy administracji, uzyskują opinie mające udowodnić, lub zaprzeczyć, iż dany obiekt ma cechy zabytku – wyjaśnia mec. Marcin Studziński. Podaje tu przykład sławnej sprawy wyburzenia przez inwestora w Warszawie budynków carskich koszar, znajdujących się w sąsiedztwie Łazienkach Królewskich. Inwestor wyburzył je po uzyskaniu opinii dowodzącej, że obiekt jest budowlą typową dla swego okresu, pozbawioną cech indywidualnych i szczególnej wartości historycznej. Trzeba tu jednak dodać gwoli ścisłości, że od trzech lat trwała procedura wpisania koszar do rejestru zabytków, by właśnie uchronić je przed takim losem. Pierwszy wniosek wojewódzki konserwator zabytków odrzucił z przyczyn formalnych. Nie zdążył rozpatrzyć drugiego wniosku, który z Ministerstwa Kultury i Dziedzictwa Narodowego wpłynął już właściwie w trakcie rozbiórki. Trwa teraz procedura wpisania do rejestru zabytków terenu po wyburzonych koszarach i działania zmierzające do rozwiązania umowy z inwestorem o dożywotnią jego dzierżawę, który chciał w tym miejscu wybudować luksusowy apartamentowiec (pierwotnie deklarował modernizację istniejącego budynku).
Ustawa o ochronie zabytków nie zawiera ścisłej definicji zabytku, ale jak twierdzi mec. Studziński, to nie oznacza, że np. organy administracji mogą dowolnie uznawać co nim jest, a co nie jest. Za każdym razem trzeba szczegółowo uzasadnić, dlaczego dana nieruchomość jest zabytkiem, trzeba wniosek poprzeć solidnym materiałem dowodowym. Stwierdzenie, że nieruchomość jest zabytkiem nie oznacza też, że automatycznie zostaje objęta nadzorem konserwatorskim i ochroną prawną. Ustawa ogranicza przysługującą ochronę jedynie do obiektów, które są wpisane do rejestru zabytków, uznane są za pomnik historii, ich ochrona została ustalona na mocy postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub znajdują się w granicach tzw. parku kulturowego.
Sama decyzja o wpisie danej nieruchomości do rejestru zabytków jeszcze jej właściciela nie ogranicza. Jest ona bowiem deklaratoryjno-konstytutywna, czyli dopiero na jej podstawie dochodzi do wpisania zabytku do ewidencji, a tym samym do objęcia go ochroną konserwatorską. Ustawa nie przewiduje też ochrony tymczasowej obiektu w okresie tzw. postępowania o wpis.
- A zatem jeśli postępowanie jeszcze trwa lub decyzja o wpisie jest uchylona, nie można objąć zabytku ochroną na mocy ustawy. Jest to podyktowane faktem, iż wpis do rejestru zabytków wiąże się z istotną ingerencją w prawo własności, ograniczając właściciela, jeśli chodzi o możliwości dysponowania swoim stanem posiadania. W obliczu konfliktu dwóch konstytucyjnie chronionych wartości, czyli prawa własności i obowiązku dbałości o dobro narodowe, ustawodawca zdecydował, że prawo własności nie może być ograniczane tymczasowo, na czas trwania postępowania o wpis - wyjaśnia mec. Marcin Studziński, co również tłumaczyłoby działania inwestora, który wyburzył carskie koszary.
Inny przypadek spotkał łodzianina, który kupił działkę wraz ze stojąca na niej zrujnowaną willą, która zamierzał wyburzyć i postawić nowy dom. Nie sprawdził jednak statusu nowo nabytej nieruchomości, a okazało się, że widniała w rejestrze zabytków. Nie przeszedł zatem procedury uzyskania pozwolenia na rozbiórkę obiektu pod ochroną konserwatora za co grozi mu całkiem spora kara - do pięciu lat więzienia wraz z grzywną na cele społeczne, która może wynieść nawet 30-krotność minimalnego wynagrodzenia.
