Ustawa Prawo bankowe po senackich poprawkach. Więcej kredytobiorców dostanie zwrot opłat bankowych?

Znowelizowana 22 lipca Ustawa o zmianie ustawy – Prawo bankowe wprowadza znaczącą dla banków i kredytobiorców zmianę. W przypadku naliczenia przez bank dodatkowej opłaty lub prowizji, związanych z oczekiwaniem na wpis do księgi wieczystej hipoteki zabezpieczającej spłatę kredytu, po dokonaniu wpisu bank taką opłatę lub prowizję będzie musiał zwrócić. Senat wprowadził istotną poprawkę. Ustawa wraca do Sejmu.

22 lipca 2022 Sejm uchwalił Ustawę o zmianie ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami oraz ustawy o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw.

Senacka poprawka do Ustawy

Senat zaproponował, aby przepisy miały zastosowanie nie tylko do umów o kredyt hipoteczny zawartych od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy. Senat chce, aby zwrot opłat bankowych dostały także osoby, które zawarły umowy o kredyt hipoteczny przed dniem jej wejścia w życie i oczekują obecnie na dokonanie wpisu do hipoteki.

Dodatkowo poprawka zakłada również, że zwrot dodatkowych kosztów będzie następował w terminie 60 dni od dnia wpisu hipoteki do księgi wieczystej.

Teraz ustawa wraca do Sejmu. Posiedzenie Sejmu odbędzie się w piątek, 5 sierpnia. A ustawa wejdzie w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia.

Zmiana w Prawie bankowym korzystna dla kredytobiorców

Ustawa wprowadza znaczącą dla banków i kredytobiorców zmianę, wskazując, że „W przypadku naliczenia przez bank dodatkowej opłaty lub prowizji, związanych z oczekiwaniem na wpis do księgi wieczystej hipoteki zabezpieczającej spłatę kredytu udzielonego konsumentowi, ustanawianej na rzecz tego banku, po dokonaniu wpisu opłata lub prowizja podlega zwrotowi lub zaliczeniu na poczet innych należności obciążających kredytobiorcę.”.

Nowe przepisy mają zastosowanie do umów o kredyt hipoteczny zawartych od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy. Ustawa ma wejść w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia. Oznacza to, że zmiany obejmą wyłącznie nowych kredytobiorców.

Banki nakładają na kredytobiorców dodatkowe opłaty i prowizje w związku z oczekiwaniem na wpis hipoteki do księgi wieczystej. Zatory w sądach wieczystoksięgowych i często ponad roczne terminy oczekiwania na wpis, powodują, że kredytobiorcy ponoszą powyższe koszty przez ponadstandardowo długi okres, z przyczyn od siebie całkowicie niezależnych.

Polski Związek Firm Deweloperskich szacuje, że przyjmując uśrednioną wartość kredytu na poziomie 305 tys. zł można założyć, że roczne opóźnienia w postępowaniach wieczystoksięgowych generują dla kredytobiorców łączny wzrost kosztów na poziomie około 370 mln złotych rocznie. 

Przeczytaj także:

• Wpis do księgi wieczystej - czekasz zbyt długo? Przysługuje odszkodowanie
• Księga wieczysta tradycyjnie i księga wieczysta online

Jak długo się czeka na wpis do księgi wieczystej?

Ustawa jest próbą rozwiązania przez Ministerstwo Sprawiedliwości zatorów w sądach wieczystoksięgowych, które od kilku ostatnich lat są skrajnie niewydolne. Czas oczekiwania na wpis do księgi wieczystej wynosi średnio 8 miesięcy a w większych miastach tj. Warszawa, Gdańsk, Poznań, Wrocław nawet rok.

Do powyższego przyczyniło się wiele czynników, w tym za mała liczba referendarzy, przekształcenie użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe, z którym urzędy i sądy jeszcze sobie nie poradziły, mimo, iż ustawa o przekształceniu weszła w życie już ponad 3 lata temu.

Ponadto sytuacji w sądach wieczystoksięgowych nie poprawia zwiększona ilość transakcji na rynku nieruchomościowym, związana m. in. z rosnącą inflacją, inwestowaniem w nieruchomości oraz rekordową ilością kredytów hipotecznych udzielonych w 2021.

Banki uzasadniają pobieranie dodatkowych opłat i prowizji tym, że do czasu wpisu hipoteki do księgi wieczystej, ponoszą zwiększone ryzyko związane z brakiem dostatecznego zabezpieczenia spłaty kredytu. W praktyce jednak, niemal w każdym przypadku wpis hipoteki jest dokonywany zgodnie z wnioskiem i zakładane przez banki zdarzenie, które miało uzasadniać pobranie opłaty o charakterze nadzwyczajnego „ubezpieczenia” ryzyka kredytowego, nie zachodzi. W ocenie autorów projektu, skoro zatem ryzyko uzasadniające dodatkowe koszty nie ziściło się, koszty te, jako mające charakter nadzwyczajny i asekuracyjny powinny być kredytobiorcy zwrócone, względnie zaliczone na poczet jego umownych zobowiązań kredytowych.

Jak szybko bank zwróci pieniądze?

Niestety przepisy zaproponowane przez Sejm nie określają kiedy mają zostać zwrócone pieniądze przez bank. Senat zaproponował, aby zwrot dodatkowych kosztów będzie następował w terminie 60 dni od dnia wpisu hipoteki do księgi wieczystej.

Zmiana w Prawie bankowym niekorzystna dla banków

Znowelizowane przepisy są bezwzględnie korzystne dla kredytobiorców. Projektodawca skupiając się jednak na ich interesie, pomija całkowicie, że obciążanie kredytobiorców kosztami ubezpieczenia pomostowego czy wyższą marżą na czas oczekiwania na wpis hipoteki do księgi wieczystej jest uzasadnione zabezpieczeniem słusznych interesów banku a w ujęciu globalnym wymaga tego również bezpieczeństwo finansowe, które obliguje banki do stosowania tych mechanizmów.

Co więcej, banki również w żadnym zakresie nie ponoszą odpowiedzialności za niewydolność w sądach wieczystoksięgowych, która to okoliczność jest od nich całkowicie niezależna. Ponadto niewykluczone, że wprowadzenie omawianych zmian spowoduje, że banki będą zobowiązane obciążyć kredytobiorców innymi kosztami powiązanymi z kredytem, tak aby zrekompensować sobie, ew. koszty zwróconych na podstawie zmienionych przepisów opłat. 

Wydaje się, że projektodawca kosztem banków próbuje rozwiązać problem niewydolności sądów wieczystoksięgowych. Autor ustawy pomija całkowicie, że zatory w sądach wieczystoksięgowych mają aspekt wielowymiarowy i negatywnie wpływają nie tylko na kredytobiorców ale na cały obrót nieruchomościami, blokując i wydłużając wiele transakcji i inwestycji, którego to problemu omawiana nowela nie zmieni. 

Więcej w artykule: Oczekiwanie na wpis do księgi wieczystej będzie krótsze?

Monika Wystrychowska-Zawiślak