Ulga mieszkaniowa 2023 z pułapką. Komu fiskus może odebrać ulgę podatkową przy sprzedaży mieszkania?
Szybko rosnące ceny mieszkań sprawiły, że na rynku jest sporo kupujących lokale, nowe i używane, by w miarę szybko odsprzedać je z zyskiem. Ci, którzy robią to okazjonalnie, a nie w ramach działalności gospodarczej, próbują uniknąć podatku od sprzedaży, zaraz kupując następne i liczą, że nowy zakup zwalnia ich z podatku w ramach ulgi mieszkaniowej 2023.
Spis treści
- Ulga mieszkaniowa 2023 dla osób fizycznych: kiedy przysługuje?
- Wielokrotne transakcje kupna i sprzedaży mieszkań – bez ulgi podatkowej
- Do ulgi mieszkaniowej uprawnia jednak pojedyncza inwestycja
Skala tego zjawiska sprawiła, że takimi osobami, próbującymi poza obrotem gospodarczym zarabiać na różnicach cenowych, zainteresował się fiskus, kwestionując ich prawo do ulgi mieszkaniowej.
Ulga mieszkaniowa 2023 dla osób fizycznych: kiedy przysługuje?
Perspektywa zapłacenia podatku PIT (19%) od zysku ze sprzedaży nieruchomości poza działalnością gospodarczą na pewno nie jest zachęcająca. Warto jednak pamiętać, że ustawodawca nalicza wspomniany podatek tylko jeśli sprzedaż nastąpiła w ciągu pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym podatnik nabył lub wybudował zbywaną nieruchomość.
Istnieje również możliwość skorzystania z ulgi mieszkaniowej, która pozwala wyłączyć z opodatkowania nawet cały dochód uzyskany dzięki sprzedaży lokum.
– Ulga mieszkaniowa pozwala wyłączyć z opodatkowania całość lub część zysku ze sprzedaży nieruchomości poza działalnością gospodarczą pod warunkiem przeznaczenia środków na realizację swoich celów mieszkaniowych. Od 1 stycznia 2019 r. podatnik ma trzy lata na takie wydatkowanie pieniędzy, licząc od końca roku podatkowego, w którym doszło do sprzedaży nieruchomości. Poprzednio obowiązywał termin dwuletni – wyjaśnia Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.
Ulga mieszkaniowa może zostać wykorzystana między innymi, jeśli podatnik:
- zakupi dom, lokal, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, grunt pod budowę domu,
- zbuduje, adaptuje lub wyremontuje dom albo spłaci kredyt na cele mieszkaniowe.
Zwolnioną z opodatkowania część dochodu uzyskanego dzięki zbyciu poprzedniej nieruchomości oblicza się następująco:
dochód zwolniony z opodatkowania PIT (ulga mieszkaniowa) = (dochód ze sprzedaży nieruchomości x wydatki na cele mieszkaniowe)/przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości
Tak więc przeznaczenie na cele mieszkaniowe całego przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości skutkuje zupełnym zwolnieniem nieruchomościowego dochodu z opodatkowania stawką 19%.
– Właśnie taki był zamysł ustawodawcy projektującego ulgę mieszkaniową. Warto dodać, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych to cena określona w umowie z kupującym, którą należy pomniejszyć o koszty odpłatnego zbycia (m.in. opłaty notarialne i prowizję dla pośrednika nieruchomości) – wyjaśnia Magdalena Markiewicz. – Z kolei do kosztów uzyskania przychodu kształtujących dochód zaliczamy udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości i praw majątkowych, a także cenę jej nabycia.
Wielokrotne transakcje kupna i sprzedaży mieszkań – bez ulgi podatkowej
W związku z powyższym trudno się dziwić, że ulga mieszkaniowa zaczęła kusić nieruchomościowych inwestorów. Chodzi zwłaszcza o osoby, które nabywają mieszkania w celu tak zwanego flippingu, czyli osiągnięcia zysku po dość szybkiej odsprzedaży.
Zysk flippera może być pochodną rosnących cen na rynku albo efektów remontu lub podniesienia klasy komfortu w inny sposób.
Flipperzy, którzy od dawna zarabiają na różnicy w wartości kupowanych mieszkań i sprzedaży ich na rynku wtórnym wiedzą już, że próba podatkowego rozliczania takich transakcji z wykorzystaniem ulgi mieszkaniowej zakończy się kłopotami ze skarbówką. Byli tacy, którzy już kilka lat temu próbowali wygrać z urzędem skarbowym w sądzie, ale polegli.
Jak wskazuje ekspertka, wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego nie pozostawiają wątpliwości. Wielokrotny obrót takimi mieszkaniami musi być uznany za działalność gospodarczą.
Taka interpretacja przepisów w każdym przypadku oznacza, że ulga mieszkaniowa nie znajdzie zastosowania, a podatnik może zostać zmuszony do zwrotu korzyści uzyskanych dzięki takiej preferencji podatkowej – wraz z odsetkami.
- Zobacz galerię: Najwyższe budynki mieszkalne Warszawy
Autor: Szymon Starnawski / Grupa Murator
Projekt wieżowca wyszedł spod ręki słynnego architekta Daniela Libeskinda i reprezentuje znamienny dla jego pracowni język dynamicznych form.
– Oczywiście, każda sytuacja musi być oceniana indywidualnie. Pojedyncza transakcja inwestycyjna zrealizowana przez osobę nieprowadzącą działalności gospodarczej raczej nie będzie skutkować problemami z kwestionowaniem ulgi mieszkaniowej – wyjaśnia Magdalena Markiewicz.
Do ulgi mieszkaniowej uprawnia jednak pojedyncza inwestycja
Na potwierdzenie tych słów ekspertka powołuje się na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 27 stycznia 2021 r. (sygnatura akt: III SA/Wa 2428/20) oraz późniejszy Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 16 lutego 2022 r. (sygnatura akt: II FSK 1151/21). Podane orzeczenia zapadły na korzyść podatniczki, która odziedziczyła dwa małe mieszkania, następnie jedno sprzedała w celu zakupu większego lokum i nosiła się z zamiarem wykorzystania ulgi mieszkaniowej dotyczącej środków ze sprzedaży drugiego spadkowego „M”.
– Warto jednak pamiętać, że w tym przypadku nie mieliśmy do czynienia z przesłankami, które sugerowałyby powtarzalność inwestycyjnych zakupów – podsumowuje Magdalena Markiewicz.
