Patodeweloperka zniknie, ale ceny mieszkań wzrosną? Nowe warunki techniczne w ogniu krytyki
Autor: Szymon Starnawski
Zaczynamy od Bliska Wola Tower. Apartamenty inwestycyjne, które wybudowała firma J.W. Construction, od samego początku wzbudzały kontrowersje, m.in. ze względu na niewielki metraż sprzedawanych tam mieszkań. Lokale poniżej 25 m2 deweloper sprzedawał jako lokale niemieszkalne. Stołeczny ratusz odmówił deweloperowi uznania 157 lokali w inwestycji Bliska Wola Tower za samodzielne mieszkania. Ostatecznie inwestycja dostała pozwolenie na użytkowanie
W ramach walki z patodeweloperką odchodzący rząd uchwalił zmiany w prawie, które m.in. zwiększają minimalną dopuszczalną odległość zabudowy od granicy działki. To problem dla deweloperów, bo na swoich działkach mogą teraz postawić mniejsze budynki. Zdaniem ekspertów może się to przełożyć na wzrost cen mieszkań.
Spis treści
Nowelizacja rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2022 r. poz. 1225) (dalej jako: „Rozporządzenie”), która została podpisana 27 października 2023 r. przez ustępującego już Ministra Rozwoju i Technologii, miała na celu ograniczenie tzw. patodeweloperki, pod pojęciem której rozumie się przede wszystkim gęstą zabudowę mieszkaniową (okno w okno, balkon w balkon) ograniczającą dostęp światła naturalnego oraz prywatność mieszkańców.
O ile za wprowadzeniem przepisów stały z pewnością racjonalne przesłanki, to ich wykonanie w praktyce budzi, i zapewne budzić będzie, spore kontrowersje.
- Sprawdź także: Podatek od fotowoltaiki 2024 - czy będzie podatek od paneli fotowoltaicznych? Ile wyniesie?
Zmiana linii zabudowy
Kluczowa zmiana, na tle której dochodzi do największych sporów, to wynikające z nowelizacji § 12 Rozporządzenia zwiększenie do 5 metrów minimalnej odległości od granicy działki dla budynków mieszkalnych wielorodzinnych o wysokości ponad czterech kondygnacji nadziemnych, niezależnie od tego, czy taki budynek zwrócony jest ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy, czy też ścianą bez drzwi i okien.
Okazuje się, że niemal każdy plan miejscowy, regulując intensywność zabudowy i wskazując odległości budynku od granicy działki, podaje odległości wynikające z obowiązującego już ponad 20 lat Rozporządzenia w brzmieniu sprzed październikowej zmiany, czyli zasadniczo 4 metry.
Omawiana regulacja prowadzi więc do znacznego ograniczenia zabudowy oraz zmiany sposobu zagospodarowania działki.
Dotyczy ona wszystkich deweloperów, a zatem nie tylko tych, przeciwko którym skierowane były omawiane regulacje i sprawia, że najpewniej wszyscy zmuszeni będą doliczyć do planowanych inwestycji dodatkowe koszty związane ze zmianami, co niekorzystnie wpłynie na rentowność inwestycji i spowoduje przerzucenie kosztów na finalnego nabywcę. Zmniejszenie intensywności zabudowy względem pierwotnie planowanej i jednocześnie kalkulowanej przez deweloperów będzie zapewne dodatkowym czynnikiem powodującym wzrost cen mieszkań.
- Zobacz galerię: Patodeweloperka Warszawa. I tak niestety buduje się w Warszawie
Autor: Szymon Starnawski
Zaczynamy od Bliska Wola Tower. Apartamenty inwestycyjne, które wybudowała firma J.W. Construction, od samego początku wzbudzały kontrowersje, m.in. ze względu na niewielki metraż sprzedawanych tam mieszkań. Lokale poniżej 25 m2 deweloper sprzedawał jako lokale niemieszkalne. Stołeczny ratusz odmówił deweloperowi uznania 157 lokali w inwestycji Bliska Wola Tower za samodzielne mieszkania. Ostatecznie inwestycja dostała pozwolenie na użytkowanie
Chaos legislacyjny przez nowe prawo
Nie brak, co prawda, głosów o tym, że techniczne regulacje Rozporządzenia nie mają pierwszeństwa w hierarchii źródeł prawa przed przepisami prawa miejscowego o charakterze urbanistycznym i stosowane będą dotychczas uchwalone plany miejscowe oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy. Przeważa jednak zdanie o tym, że regulacje rozporządzenia są wiążące i w związku z tym plany miejscowe trzeba będzie zmienić. To ostatnie zdanie opierane jest na art. 87 Konstytucji RP.
To, co nie budzi wątpliwości, to chaos legislacyjny, który już wywołał spowolnienie decyzyjności w procesie inwestycyjnym, i może spowodować jego niemal całkowite zatrzymanie. Nie wiadomo bowiem, jak zachowają się starostowie, których Prawo budowlane w art. 35 zobowiązuje do weryfikacji projektu zagospodarowania działki oraz projektu architektoniczno-budowlanego z ustaleniami planu miejscowego oraz przepisami techniczno-budowlanymi, do których Rozporządzenie się zalicza.
Rozwiązaniem impasu byłaby pilna zmiana planów miejscowych w zakresie przebiegu linii zabudowy. Możliwe byłoby w tym względzie zastosowanie mechanizmu postępowania uproszczonego, co umożliwia nowy art. 27b ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Postępowanie uproszczone także jednak cechuje się czasochłonnością i najpewniej niemożliwe będzie przeprowadzenie zmian do czasu wejścia zmian w życie. Do czasu zmiany planów miejscowych tam, gdzie to możliwe, głównym rozwiązaniem będzie jednak z pewnością położenie nacisku na przyspieszenie i przeprowadzenie formalności budowlanych w takim tempie, aby uniknąć niekorzystnych zmian.
Inne krytykowane zmiany
Rozporządzenie krytykowane jest także za inne rozwiązania, w szczególności dotyczące definicji „publicznie dostępnego placu” i jej nieostrego charakteru. Zdarzają się także głosy o tym, że zawarcie tej definicji w Rozporządzeniu wykroczyło poza zakres delegacji ustawowej zawartej w Prawie budowlanym.
Kolejne zarzuty branży to postanowienia nakazujące, aby lokal użytkowy w budynku posiadał powierzchnię nie mniejszą niż 25 m². Celem tej regulacji jest ochrona minimalnej powierzchni lokalu mieszkalnego w sytuacji zmiany przeznaczenia lokalu z użytkowego na mieszkalny. Krytyka sprowadza się do tego, że omawiane ograniczenie zbytnio ingeruje w zasady ustanawiania odrębnej własności lokali będące głównie domeną prawa cywilnego, w szczególności przepisów o własności lokali, a wskazane rozwiązanie może utrudniać wybrany przez właściciela sposób wykonywania prawa własności.
- Przeczytaj również: Wniosek o wakacje kredytowe 2023/2024. Jak złożyć wniosek o wakacje kredytowe? Sprawdź
Podsumowanie
Rozporządzenie wchodzi w życie 1 kwietnia 2024 r., a zatem po niemal półrocznym vacatio legis (zostało opublikowane 9 listopada 2023 r.).
Daje to szansę na pochylenie się nad tym zagadnieniem przez nowego ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego jeszcze przed wejściem przepisów w życie i ich zmianę, uchylenie lub wydłużenie momentu ich wejścia w życie.
Kontakt do autora znajdziesz tu: chmuralegal.pl
Kancelaria Chmura i Partnerzy zapewnia wszechstronną obsługę prawną dla przedsiębiorców, w tym w szczególności z branży budowlanej, nieruchomości. Działalność kancelarii koncentruje się na zapewnieniu klientom kompleksowego wsparcia w zakresie rozwiązywania ich problemów prawnych oraz pomocy w rozwijaniu działalności gospodarczej.
Mateusz Chmura, radca prawny z Kancelarii Chmura i Partnerzy Radcowie Prawni sp. p.
Kontakt do autora znajdziesz tu: chmuralegal.pl
Kancelaria Chmura i Partnerzy zapewnia wszechstronną obsługę prawną dla przedsiębiorców, w tym w szczególności z branży budowlanej, nieruchomości. Działalność kancelarii koncentruje się na zapewnieniu klientom kompleksowego wsparcia w zakresie rozwiązywania ich problemów prawnych oraz pomocy w rozwijaniu działalności gospodarczej.
