Spis treści
Nowelizacja rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2022 r. poz. 1225) (dalej jako: „Rozporządzenie”), która została podpisana 27 października 2023 r. przez ustępującego już Ministra Rozwoju i Technologii, miała na celu ograniczenie tzw. patodeweloperki, pod pojęciem której rozumie się przede wszystkim gęstą zabudowę mieszkaniową (okno w okno, balkon w balkon) ograniczającą dostęp światła naturalnego oraz prywatność mieszkańców.
O ile za wprowadzeniem przepisów stały z pewnością racjonalne przesłanki, to ich wykonanie w praktyce budzi, i zapewne budzić będzie, spore kontrowersje.
- Sprawdź także: Podatek od fotowoltaiki 2024 - czy będzie podatek od paneli fotowoltaicznych? Ile wyniesie?
Zmiana linii zabudowy
Kluczowa zmiana, na tle której dochodzi do największych sporów, to wynikające z nowelizacji § 12 Rozporządzenia zwiększenie do 5 metrów minimalnej odległości od granicy działki dla budynków mieszkalnych wielorodzinnych o wysokości ponad czterech kondygnacji nadziemnych, niezależnie od tego, czy taki budynek zwrócony jest ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy, czy też ścianą bez drzwi i okien.
Okazuje się, że niemal każdy plan miejscowy, regulując intensywność zabudowy i wskazując odległości budynku od granicy działki, podaje odległości wynikające z obowiązującego już ponad 20 lat Rozporządzenia w brzmieniu sprzed październikowej zmiany, czyli zasadniczo 4 metry.
Omawiana regulacja prowadzi więc do znacznego ograniczenia zabudowy oraz zmiany sposobu zagospodarowania działki.
Dotyczy ona wszystkich deweloperów, a zatem nie tylko tych, przeciwko którym skierowane były omawiane regulacje i sprawia, że najpewniej wszyscy zmuszeni będą doliczyć do planowanych inwestycji dodatkowe koszty związane ze zmianami, co niekorzystnie wpłynie na rentowność inwestycji i spowoduje przerzucenie kosztów na finalnego nabywcę. Zmniejszenie intensywności zabudowy względem pierwotnie planowanej i jednocześnie kalkulowanej przez deweloperów będzie zapewne dodatkowym czynnikiem powodującym wzrost cen mieszkań.
- Zobacz galerię: Patodeweloperka Warszawa. I tak niestety buduje się w Warszawie
Chaos legislacyjny przez nowe prawo
Nie brak, co prawda, głosów o tym, że techniczne regulacje Rozporządzenia nie mają pierwszeństwa w hierarchii źródeł prawa przed przepisami prawa miejscowego o charakterze urbanistycznym i stosowane będą dotychczas uchwalone plany miejscowe oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy. Przeważa jednak zdanie o tym, że regulacje rozporządzenia są wiążące i w związku z tym plany miejscowe trzeba będzie zmienić. To ostatnie zdanie opierane jest na art. 87 Konstytucji RP.
To, co nie budzi wątpliwości, to chaos legislacyjny, który już wywołał spowolnienie decyzyjności w procesie inwestycyjnym, i może spowodować jego niemal całkowite zatrzymanie. Nie wiadomo bowiem, jak zachowają się starostowie, których Prawo budowlane w art. 35 zobowiązuje do weryfikacji projektu zagospodarowania działki oraz projektu architektoniczno-budowlanego z ustaleniami planu miejscowego oraz przepisami techniczno-budowlanymi, do których Rozporządzenie się zalicza.
Rozwiązaniem impasu byłaby pilna zmiana planów miejscowych w zakresie przebiegu linii zabudowy. Możliwe byłoby w tym względzie zastosowanie mechanizmu postępowania uproszczonego, co umożliwia nowy art. 27b ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Postępowanie uproszczone także jednak cechuje się czasochłonnością i najpewniej niemożliwe będzie przeprowadzenie zmian do czasu wejścia zmian w życie. Do czasu zmiany planów miejscowych tam, gdzie to możliwe, głównym rozwiązaniem będzie jednak z pewnością położenie nacisku na przyspieszenie i przeprowadzenie formalności budowlanych w takim tempie, aby uniknąć niekorzystnych zmian.
Inne krytykowane zmiany
Rozporządzenie krytykowane jest także za inne rozwiązania, w szczególności dotyczące definicji „publicznie dostępnego placu” i jej nieostrego charakteru. Zdarzają się także głosy o tym, że zawarcie tej definicji w Rozporządzeniu wykroczyło poza zakres delegacji ustawowej zawartej w Prawie budowlanym.
Kolejne zarzuty branży to postanowienia nakazujące, aby lokal użytkowy w budynku posiadał powierzchnię nie mniejszą niż 25 m². Celem tej regulacji jest ochrona minimalnej powierzchni lokalu mieszkalnego w sytuacji zmiany przeznaczenia lokalu z użytkowego na mieszkalny. Krytyka sprowadza się do tego, że omawiane ograniczenie zbytnio ingeruje w zasady ustanawiania odrębnej własności lokali będące głównie domeną prawa cywilnego, w szczególności przepisów o własności lokali, a wskazane rozwiązanie może utrudniać wybrany przez właściciela sposób wykonywania prawa własności.
- Przeczytaj również: Wniosek o wakacje kredytowe 2023/2024. Jak złożyć wniosek o wakacje kredytowe? Sprawdź
Podsumowanie
Rozporządzenie wchodzi w życie 1 kwietnia 2024 r., a zatem po niemal półrocznym vacatio legis (zostało opublikowane 9 listopada 2023 r.).
Daje to szansę na pochylenie się nad tym zagadnieniem przez nowego ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego jeszcze przed wejściem przepisów w życie i ich zmianę, uchylenie lub wydłużenie momentu ich wejścia w życie.
Kontakt do autora znajdziesz tu: chmuralegal.pl
Kancelaria Chmura i Partnerzy zapewnia wszechstronną obsługę prawną dla przedsiębiorców, w tym w szczególności z branży budowlanej, nieruchomości. Działalność kancelarii koncentruje się na zapewnieniu klientom kompleksowego wsparcia w zakresie rozwiązywania ich problemów prawnych oraz pomocy w rozwijaniu działalności gospodarczej.
Mateusz Chmura, radca prawny z Kancelarii Chmura i Partnerzy Radcowie Prawni sp. p.
Kontakt do autora znajdziesz tu: chmuralegal.pl
Kancelaria Chmura i Partnerzy zapewnia wszechstronną obsługę prawną dla przedsiębiorców, w tym w szczególności z branży budowlanej, nieruchomości. Działalność kancelarii koncentruje się na zapewnieniu klientom kompleksowego wsparcia w zakresie rozwiązywania ich problemów prawnych oraz pomocy w rozwijaniu działalności gospodarczej.
