Opłata planistyczna - nowe zasady naliczania renty planistycznej od 2023. Rząd wprowadzi nowy podatek?

Rząd szykuje nowe zasady naliczania opłaty planistycznej. Zasada naliczania renty planistycznej zmieni się diametralnie. Opłata będzie pobierana już nie tylko przy sprzedaży nieruchomości, ale także wtedy, gdy wzrośnie jej wartość wskutek uchwalenia planu miejscowego.

Najważniejsza zmiana jaką szykuje rząd od przyszłego roku jest to, że opłatę planistyczną zapłacimy bez względu na to, czy zamierzamy działkę sprzedać. Wystarczy, że gmina uchwali miejscowy plan zagospodarowania, a wartość naszej nieruchomości wzrośnie.

Zmiana zasad naliczania opłaty planistycznej

Jak tłumaczy rząd, zmiany w naliczaniu opłaty planistycznej wprowadzane są po to, aby nakładanie opłaty stało się bardziej powszechne, co ma zarazem usprawnić obrót gruntami.

Obecnie opłata planistyczna jest nakładana gdy:

• wzrasta wartość nieruchomości na skutek uchwalenia planu miejscowego oraz
• zbycie nieruchomości następuje w ciągu 5 lat od dnia jego wejścia w życie.

Oba te warunki muszą być spełnione jednocześnie. Dodatkowo rada gminy ma możliwość kształtowania stawki opłaty planistycznej. W treści miejscowego planu ustala ją w przedziale od 0 do 30 % wzrostu wartości nieruchomości. 

Projektowany przepis art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu przestrzennym zakłada, że: „Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera od właściciela albo użytkownika wieczystego tej nieruchomości opłatę w wysokości 30% wzrostu wartości nieruchomości, stanowiącą dochód własny gminy.”

Opłata planistyczna obejmie zatem wszystkie nieruchomości, które zyskały na wartości wskutek uchwalenia planu, niezależnie od tego, czy i po jakim czasie od uchwalenia planu dana nieruchomość zostanie sprzedana.

Propozycję zmian w zakresie renty planistycznej (czyli opłaty od wzrostu wartości nieruchomości wskutek uchwalenia planu miejscowego) w kształcie zaproponowanym w projekcie nowelizacji Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oceniam jako rozwiązanie kontrowersyjnie.

Charakter tej opłaty oraz jej powszechność i przymusowość (a będzie ona należna od wszystkich tych właścicieli lub użytkowników wieczystych nieruchomości, których wartość wzrosła wskutek uchwalenia planu miejscowego) nadaje jej charakter nowego obciążenia podatkowego.

Zatraca się tym samym założenie jakie przyświecało wprowadzeniu opłaty planistycznej, która miała z jednej strony rekompensować wydatki samorządów w zakresie prac planistycznych, a z drugiej strony wskazywano, iż jest to rodzaj partycypacji społeczności lokalnej w dodatkowym przychodzie uzyskiwanym przez właściciela sprzedającego nieruchomość, której wartość wzrosła w wyniku uchwalenia planu miejscowego. Stąd też do decyzji samorządu lokalnego należała decyzja w jakiej procentowej wysokości opłata planistyczna powinna zostać ustalona (maksymalnie 30%). Decydował o tym, w każdym przypadku zapis w uchwale przyjmującej plan miejscowy.

Wydaje się, że kierunek proponowanych zmian nie odpowiada początkowo przyjętym założeniom renty planistycznej. Mam nadzieję, że w trakcie dalszych prac nad projektem dojdzie do zasadniczej rewizji tego zapisu. Jeżeli tak się nie stanie, spodziewam się zalewu wniosków o wydanie decyzji o ustalenie warunków zabudowy. Zgodnie z dotychczasowym orzecznictwem sądowo-administracyjnym zmiana przeznaczenia terenu następuje w następstwie ustalenia warunków zabudowy dla tego terenu.

Czym jest opłata planistyczna?

W myśl ustawy z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (UPZP) obowiązek wniesienia opłaty planistycznej powstaje w tych przypadkach, w których w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany dochodzi do wzrostu wartości nieruchomości. Dodatkowym warunkiem jest to, aby do zbycia nieruchomości doszło nie później niż 5 lat od daty wejścia w życie zapisów planu.

Jest to jednorazowa opłata na rzecz gminy. Warto zaznaczyć, że wzrost wartości spowodowany innymi czynnikami nie stanowi podstawy do żądania wniesienia opłaty planistycznej.

Co istotne, mówiąc o zbyciu nieruchomości chodzi nie tylko o sprzedaż, ale każdy rodzaj rozporządzenia nieruchomością, w wyniku którego dochodzi do zmiany jej właściciela, np. zamiany nieruchomości lub wniesienia jej do spółki tytułem aportu. Zbyciem nie będzie natomiast darowizna nieruchomości, co akceptują sądy administracyjne przyjmując, iż umowa darowizny nie wywołuje skutków w zakresie obowiązku zapłaty opłaty planistycznej.

Ile wynosi opłata planistyczna?

Opłata jest jedną z danin na rzecz samorządu lokalnego. Ma stanowić procentowy ekwiwalent w korzyści, którą właściciel nieruchomości odnosi w wyniku wzrostu wartości nieruchomości w wyniku przyjęcia planu miejscowego. Aby doszło do ustalenia opłaty planistycznej, jej procentowy wskaźnik powinien zostać określony w uchwale przyjmującej plan.

Obecnie opłata planistyczna nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Sytuacja jest stosunkowo prosta w przypadku zmiany istniejącego planu miejscowego. Opłata planistyczna zostanie wówczas ustalona od różnicy między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu jej przeznaczenia w starym planie miejscowym i wartością ustaloną w oparciu o nowe przeznaczenie w zmienionym planie.

Sytuacja wygląda odmiennie w przypadku uchwalenia planu miejscowego w sytuacji braku planu wcześniej obowiązującego. Prawo nakazuje, aby ustalenie wzrostu wartości nieruchomości nastąpiło poprzez porównanie wartości nieruchomości ustalonej zgodnie z jej przeznaczeniem w uchwalonym planie do wartości ustalonej wg. faktycznego sposobu jej wykorzystania w czasie przed uchwaleniem planu. Kryterium faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości już teraz wywołuje szereg kontrowersji praktycznych.

Faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości to kryterium, które będzie miało zastosowanie w przypadku uchwalenia planu miejscowego w sytuacji braku poprzednio obowiązującego planu. To w praktyce występujące najczęściej sytuacje, w których dochodzi do ustalenia opłaty planistycznej. Obecnie UPZP nie definiuje jednak tego pojęcia.

Dowodem potwierdzającym faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości są przede wszystkim dane wynikające z ewidencji gruntów i budynków. Może się jednak okazać, iż dane ewidencyjne nie odzwierciedlają rzeczywistego sposobu wykorzystania nieruchomości. W takiej sytuacji wydaje się, że nie ma przeszkód, aby dowodem w sprawie o ustalenie opłaty planistycznej mogło być wszystko to, co przyczyni się do wyjaśnienia sprawy zgodnie z ogólną regułą dowodzenia wynikającą z art.75 KPA, a więc dokumenty, zeznania świadków czy oględziny.

Sądy administracyjne są zgodne co do tego, że faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości, to wyłącznie rzeczywisty stan nieruchomości przed uchwaleniem planu, a nie potencjalne możliwości jego zagospodarowania. W konsekwencji sądy odrzucają możliwość odwołania się przez biegłego dokonującego wyceny dla potrzeb opłaty planistycznej do zapisów określających przeznaczenie nieruchomości w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania, będącym dokumentem w oparciu, o który plan miejscowy jest uchwalany (np. wyrok NSA z dnia 20.11.2019 r. w sprawie II OSK 2930/18).

Czytaj więcej:

• Wielka zmiana ustawy o planowaniu przestrzennym
• Planowanie przestrzenne - na czym polega? Przepisy o planowaniu przestrzennym
• Co zawiera miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jak uzyskać wypis i wyrys?