Nowy Kodeks urbanistyczno – budowlany. Prawo budowlane i zagospodarowanie przestrzenne w jednym

Proces budowlany regulują obecnie przepisy kilku ustaw, z czego najważniejsze to Prawo budowlane i Ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym. Zobaczmy, w jaki sposób będzie łączył te dokumenty projektowany Kodeks urbanistyczno – budowlany.

Prezentowaliśmy już, według jakich założeń kodeks jest opracowywany, podaliśmy też zawartość projektu. Tym razem bardzie szczegółowo kilku zasadom, na podstawie których tworzone są przepisy ogólne Kodeksu urbanistyczno – budowlanego. Chodzi o:
- władztwo planistyczne gminy,
- ochronę wartości wysoko cenionych,
- ochronę praw podmiotowych inwestora do zagospodarowania i zabudowy terenu,
- integrację planowania przestrzennego z planowaniem gospodarczym.

Zobacz, na jakich fundamentach tworzony jest nowy Kodeks Urbanistyczno - budowlany >>
Projekt Kodeksu urbanistyczno - budowlanego >>

Władztwo planistyczne gminy

To kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych. Przekazanie przez ustawodawcę gminie kompetencji w zakresie przeznaczania i zasad zagospodarowania terenu na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, lub w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Często używane jest zamiennie pojęcie samodzielności planistycznej gminy.
Można, zatem stwierdzić, że władztwo planistyczne:
- przysługuje gminie na jej terenie, które materializuje się poprzez uchwalanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
- oparte jest na ustawowym umocowaniu do wprowadzania ograniczeń w prawach konstytucyjnie chronionych, w tym w prawie własności.

Ochrona wartości wysoko cenionych

Dbałość o wartości wysoko cenionych (wynikające z przepisów Konstytucji, Kodeksu lub ustaw odrębnych) służy organom administracji, które mogą wprowadzać ograniczenia w przeznaczeniu terenu lub zabudowie, gdy jest to niezbędne dla ochrony interesu publicznego, z zachowaniem zasady proporcjonalności. Ograniczenie w drodze aktu administracyjnego może być wprowadzone tylko wówczas, gdy przepis ustawy wprost tak stanowi i w zakresie określonym tym przepisem a uzasadnienie tego aktu powinno wskazywać, ze względu, na jakie wartości wysoko cenione dokonano ograniczenia.
Ograniczenia, które mogą być wprowadzane w celu ochrony wartości wysoko cenionych to:
1) zakaz bądź nakaz przeznaczenia terenów na określone cele,
2) zakaz lub ograniczenie zabudowy, w tym budowy rodzajowo określonych obiektów budowlanych lub urządzeń infrastruktury technicznej,
3) zakaz lub ograniczenie przebudowy obiektów budowlanych i urządzeń infrastruktury technicznej,
4) zakaz lub ograniczenie zmiany sposobu zabudowy nieruchomości sąsiadujących z nieruchomością wymagających ochrony,
5) zakaz rozbiórki obiektów,
6) zakaz bądź nakaz zagospodarowania terenu w określony sposób,
7) zakaz lub ograniczenie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub terenu,
8) określanie parametrów i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym linii zabudowy, gabarytów obiektów oraz wskaźników intensywności zabudowy,
9) określenie zasad i warunków scalania oraz podziału nieruchomości, w tym możliwości przekształcania struktury własności nieruchomości,
10) zakaz lub ograniczenia w wykonywania prac ziemnych trwale zmieniających rzeźbę terenu, w tym określania warunków i sposobu ich prowadzenia,
11) określanie zasad kształtowania formy architektonicznej obiektów.

Ochrona praw podmiotowych inwestora do zagospodarowania i zabudowy terenu

Tę zasadę cechuje to, że gmina ma obowiązek zapewnienia równego (bez dyskryminacji) traktowania inwestorów zawierających umowy infrastrukturalne. Obszary zabudowane wyznaczać będzie gmina się na terenach spełniających następujące kryteria: wysoki stopień zabudowy, wyposażenie w niezbędną infrastrukturę techniczną i społeczną oraz rozwinięty układ komunikacyjny. Obszar rozwoju zabudowy, określający podstawowy kierunek przestrzenny inwestowania, gmina wyznacza spośród terenów niezainwestowanych lub słabo zainwestowanych, w celu zabezpieczenia potrzeb społeczności lokalnej, w szczególności w zakresie: budownictwa mieszkaniowego, usług i produkcji, infrastruktury technicznej, przestrzeni publicznych oraz systemu zieleni publicznej. Inne tereny gminy to  obszary o ograniczonej zabudowie, obejmujący tereny rolne, leśne lub inne aktywne ekologicznie, chronione i wyłączone z zabudowy bądź objęte istotnymi ograniczeniami zabudowy.

Integracja planowania przestrzennego z planowaniem gospodarczym

To szerszy niż dotąd obowiązek sporządzania planów miejscowych, uzasadniony przesłankami dwojakiego rodzaju – po pierwsze, dotyczy obszaru rozwoju zabudowy, po drugie, bez względu na obszar, dotyczy wskazanych w Kodeksie urbanistyczno - budowlanym kategorii inwestycji, które wymagają planowania miejscowego ze względu na ochronę interesu publicznego i wartości wysoko cenionych (inwestycje dużej skali, wybrane kategorie inwestycji celu publicznego, inwestycje na obszarach zagrożonych, na których inwestowanie dopuszczone jest w przypadkach szczególnych). W ten sposób Kodeks ustala standardy urbanistyczne, które dotyczą parametrów zagospodarowania i zabudowy terenu, takich jak: maksymalna, w zależności od wielkości miasta i lokalizacji zabudowy, intensywność zagospodarowania terenu oraz minimalna, w zależności od rodzaju zabudowy i uzbrojenia terenu - wielkość działek budowlanych, a także minimalne wymogi dostępu do infrastruktury społecznej na terenach zabudowy mieszkaniowej, a także minimalne wymogi w zakresie komunikacyjnej obsługi mieszkańców oraz dostępu do rekreacji i sportu.