Kara grzywny za brak okresowych kontroli w przypadku dwóch współwlaścicieli obiektu. Odpowiedź na pytanie Czytelnika

Czy karę grzywny z tytułu nieprzestrzegania przepisów o okresowych kontrolach użytkowanego obiektu budowlanego (art. 93 pkt 8 i pkt 9 ustawy Prawo budowlane) należy nałożyć na obydwu współwłaścicieli czy tylko na jednego w przypadku, gdy obiekt jest własnością dwóch osób?

Sprawa dotyczy budynku, w którym na parterze znajduje się sklep odzieżowy, a na piętrze lokal gastronomiczno-rozrywkowy.

Okresowe kontrole obiektów budowlanych

Wskazany w pytaniu art. 93 pkt 8 i 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2003 r. Nr 207, poz. 2016, z późn. zm.) stanowi, iż kto nie spełnia obowiązku, o którym mowa w art. 62 ust. 1 lub nie spełnia określonych w art. 63 lub art. 64 ust. 1 i 3 obowiązków przechowywania dokumentów, związanych z obiektem budowlanym lub prowadzenia książki obiektu budowlanego, podlega karze grzywny. Obowiązek, o którym mowa w art. 62 ust. 1 dotyczy tego, że obiekty powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę nieruchomości:

• przeglądom okresowym budynków, które należy wykonywać co najmniej raz w roku i mają one polegać na sprawdzeniu stanu technicznego:
  - elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu,
  - instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,
  - instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych);
• okresowej kontroli, co najmniej raz na 5 lat, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia. Kontrolą tą powinno być objęte również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów.

Kto odpowiada za przeglądy okresowe?

Na wstępie należy ustalić, na kim ciążą obowiązki, o których mowa w art. 62 ust. 1 i art. 63 lub art. 64 ust. 1 i 3. Jak to już wynika z przytoczonego art. 62 ust. 1, obowiązek okresowej kontroli ciąży na właścicielu lub zarządcy nieruchomości. Z kolei art. 63 i 64 również dotyczy obowiązku właściciela lub zarządcy w zakresie przechowywania dokumentów.
Tym samym, w świetle pytania, pozostaje do rozważenia, czy obowiązek ciążący na właścicielu dotyczy również obowiązku dwóch współwłaścicieli budynku, czy też jednego z nich.

Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Jak podkreśla się w doktrynie (np. S. Rudnicki, "Komentarz do Kodeksu cywilnego. Księga druga. Własności i inne prawa rzeczowe", Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis, Warszawa 2002 r. – komentarz do art. 195 k.c.) każdemu ze współuprawnionych przysługuje to samo prawo, którego zakres może być tylko różny ze względu na sam sposób podziału wspólnego prawa, tzn. na wielkość udziałów w nim.

Tym samym, na każdym ze współwłaścicieli ciąży obowiązek w zakresie utrzymania budynku i przechowywania dokumentów, które to obowiązki wynikają z prawa budowlanego. Tak więc karę grzywny można nałożyć na każdego z współwłaścicieli. Potwierdza to wyrok NSA w Warszawie z dnia 24 stycznia 2002 r. (sygn. akt IV SA 472/00; publik. Wspólnota z 2002/8/51). W razie ustalenia w toku prawidłowo przeprowadzonego postępowania administracyjnego, że istnieje materialno-prawna przesłanka do zastosowania przepisu art. 66 Prawa budowlanego, organ nadzoru budowlanego wydaje stosowną decyzję administracyjną, skierowaną do właściciela obiektu budowlanego lub współwłaścicieli (jeżeli obiekt stanowi współwłasność), nie kierując się przy tym wielkością udziałów we współwłasności. Rozstrzygnięcie to bowiem nie jest uzależnione od tego, czy toczy się postępowanie cywilne o zniesienie współwłasności lub dział spadku (jeżeli nieruchomość należy do masy spadkowej), czy też jeden ze współwłaścicieli zamierza wystąpić z odpowiednim wnioskiem wszczynającym takie postępowanie. Rozliczenia bowiem pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości nie należą do sfery spraw administracyjnych, jak też w tym przypadku nie mają wpływu na orzeczenie administracyjne.

Podział budynku

Jednakże orzecznictwo sądowe wskazuje na specyficzną sytuację związaną z podziałem budynku do korzystania. Otóż, NSA we Wrocławiu w wyroku z dnia 14 maja 1996 r. (sygn. akt SA/Wr 2096/95; publik. Prokuratura i Prawo z 1997/6/45) potwierdził, iż wynikający z art. 43 ustawy z dnia 24 października 1974 r. – Prawo budowlane i obecnie obowiązującego art. 61 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane obowiązek utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym i estetycznym ciąży na właścicielu lub zarządcy obiektu, a w wypadku współwłasności, na wszystkich współwłaścicielach. Jednakże w sytuacji, gdy z mocy przepisów prawa budowlanego obowiązek utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym ciąży na współwłaścicielach obiektu, a pomiędzy współwłaścicielami zawarta została ugoda sądowa o podziale obiektu do użytkowania, organ administracji orzekając o obowiązku utrzymania w należytym stanie technicznym określonej części obiektu, pozostającej w wyłącznym użytkowaniu jednego współwłaściciela, może skierować wydawane w drodze decyzji nakazy wyłącznie do tego współwłaściciela. W postępowaniu takim organ obowiązany jest, w trybie art. 61 § 4 k.p.a., zapewnić udział pozostałym współwłaścicielom.

Tak więc, jeżeli budynek został podzielony do korzystania (może to być również umowa, a nie tylko ugoda sądowa) organ powinien rozważyć, czy z zakresu tego podziału nie wynika konieczność ustalenia, na którym konkretnie współwłaścicieli ciążą obowiązki związane z utrzymaniem danej części budynku, w stosunku do której występuje nienależyty stan.

Trzeba też zwrócić uwagę, iż art. 200 k.c. stanowi, iż każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną, natomiast art. 205 k.c. określa, iż współwłaściciel sprawujący zarząd rzeczą wspólną może żądać od pozostałych współwłaścicieli wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi jego pracy. Z przepisów tych wywodzi się, iż sposób zarządu rzeczą wspólną może wynikać z przepisów ustawy lub zapisów odpowiedniej umowy lub orzeczenia sądu. Tym samym może zachodzić sytuacja, gdy jeden z współwłaścicieli będzie zrządzał rzeczą wspólną - będzie zarządcą. W takiej sytuacji należy rozważyć, czy obowiązki, o których mowa w pytaniu nie ciążą na jednym ze współwłaścicieli, jako zarządcy, co uzasadniałoby nałożenie grzywny na jednego z nich.

Odnośnie orzekania w sprawie o czyny z art. 93, to art. 94 Prawa budowlanego stanowi, iż następuje na podstawie przepisów ustawy z dnia 24 sierpnia 2001 r. – Kodeks postępowania w sprawach o wykroczenia (Dz. U. z 2001 r. Nr 106, poz. 1148). Na podstawie § 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia z dnia 16 października 2002 r. w sprawie nadania pracownikom organów nadzoru budowlanego uprawnień do nakładania grzywien w drodze mandatu karnego (Dz. U. Nr 174, poz. 1423) pracownicy organów nadzoru budowlanego są uprawnieni do nakładania grzywien w drodze mandatu karnego za wykroczenia określone w art. 93 Prawa budowlanego.

Podsumowując, z uwagi na brak danych, na postawione pytanie należy odpowiedzieć, iż jeżeli nie wynika to z okoliczności konkretnej sprawy, generalnie grzywnę za naruszenie nakazów przewidzianych prawem budowlanym nałożyć można na obydwu współwłaścicieli budynku.