Mieszkanie będzie tańsze o 100 tys. złotych? Wystarczy zmiana jednego przepisu w ustawie zwanej lex deweloper
Po niespełna dwóch miesiącach obowiązywania, ma być wycofany przepis ustalający limity miejsc postojowych w nowych budynkach mieszkalnych. Dzięki szybkiej nowelizacji prawa, koszty inwestycji obniżą się średnio o 100 tys. złotych na jedno mieszkanie.
Spis treści
- Nowe mieszkania tylko z miejscem postojowym?
- Tańsze mieszkania przez ułatwienia w budowie
- Lex deweloper dłużej: do kiedy obowiązywać będą ułatwienia?
W sumie z limitami miejsc postojowych w nowych inwestycjach mieszkaniowych jest spore zamieszanie. Wynika ono z rozbieżności celów kilku resortów rządowych. Jedne chciałyby budować jak najlepiej pod względem logistyki i wygody mieszkańców, inne za absolutny priorytet uznają tanie mieszkania. Szkoda tylko, że wymiana argumentów odbywa się przez nowelizacje ustaw i to w tak krótkim czasie.
Nowe mieszkania tylko z miejscem postojowym?
Tak jest w myśl obowiązującego od niedawna prawa. Od 12 maja 2023 r. ustawa o zmianie ustaw w celu likwidowania zbędnych barier administracyjnych i prawnych nakazuje, by w nowych inwestycjach mieszkaniowych na każde mieszkanie przypadało jedno miejsce postojowe – to w strefach śródmiejskich – albo nawet 1,5 miejsca w innych dzielnicach.
Polski Związek firm Deweloperskich sięgnął po ekspertów, którzy wyliczyli, iż średni koszt budowy jednego miejsca postojowego na poziomie minus jeden to 70-100 tys. zł, a z każdym kolejnym poziomem w dół niemal się podwaja. Oczywiście taki koszt zwiększa zasadniczo cenę mieszkania.
Tymczasem podkreślanym wszem i wobec priorytetem rządu w polityce mieszkaniowej są tanie mieszkania. Dlatego sejmowa Komisja Nadzwyczajna do spraw deregulacji w kolejnej nowelizacji spec ustawy – określanej popularnie mianem lex deweloper – zaprojektowała wykreślenie tego przepisu. Po nowelizacji ma być powrót do stanu prawnego sprzed 12 maja br., a więc decyzja o liczbie miejsc postojowych w takich projektach deweloperskich znów należeć ma do gminy.
To lokalne władze samorządowe zdecydują co jest ważniejsze dla przyszłych mieszkańców: wygoda z garażowaniem i parkowaniem prywatnych samochodów czy możliwość zakupu tańszego mieszkania za cenę bólu z parkowaniem auta w przyszłości.
Tańsze mieszkania przez ułatwienia w budowie
Komisja, w której większość mają posłowie PiS – co dla losów projektu poselskiego ma w polskim parlamencie kluczowe znaczenie – złożyła projekt ustawy zawierający zmiany w prawie, które mają uprościć budowę mieszkań, z nadzieją na obniżkę ich cen na rynku pierwotnym.
Przypomnijmy, że od 12 maja obowiązują przepisy, które pozwalają na szybkie budowanie osiedli na terenach po centrach handlowych i w miejsce starych budynków biurowych. Ale na zasadzie coś za coś – czyli z obowiązkiem zapewnienia jednego albo półtora miejsca parkingowego na każde mieszkanie.
Teraz kolejna ustawa zmieniająca lex deweloper – ustawa deregulacyjna – przywrócić ma prawo do decydowania o miejscach parkingowych w takich nowych inwestycjach samorządom. Jednak jej głównym celem jest też wprowadzenie ułatwień w planowaniu lokali handlowych i usługowych. Pośrednio – poprzez obniżkę kosztów inwestycji – obniżyć ceny mieszkań oferowanych przyszłym właścicielom w takich inwestycjach.
Przypomnijmy, że lex deweloper weszła w życie w 2018 r. i miała rozwiązać problem braku gruntów pod nowe inwestycje mieszkaniowe; dała prawo radom gmin do uchwalania zgody na takie inwestycje nawet gdy są one w kolizji z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Z tego prawa tak naprawdę gminy zaczęły jednak korzystać – czego dowodzą statystyki – dopiero od 2022 roku.
W tym momencie jednak tę dobrą passę mogą przyhamować feralne obligi dotyczące miejsc parkingowych. Problem ten ma więc oddalić przygotowany przez Komisję Nadzwyczajną projekt ustawy o ograniczaniu biurokracji i barier prawnych.
Jakie bariery likwiduje jeszcze projektowana ustawa?
Po pierwsze obniża minimalny limit powierzchni usługowej i handlowej z 5 proc. obecnie do 2,5 proc. budynku. Jednocześnie podwyższa limit w drugą stronę: udział lokali o przeznaczeniu handlowo usługowym w budynku może wynosić nawet 40 proc., a nie maksymalnie 20 proc., jak jest obecnie.
Daje to deweloperowi dużo większą elastyczność – na przykład jeśli projektuje miniosiedle, w budynku frontowym, który marketingowo dla właścicieli sklepów i punktów usługowych jest kluczowy, może przewidzieć więcej takich lokali kosztem mieszkań. Dzięki temu też nie musi popytu na nie rozwiązywać planując takie lokale w budynkach z drugiego szeregu.
Inny przepis da też dodatkowe uprawnienie radzie gminy – będzie mogła ona zezwolić na gęstszą zabudowę danej działki niż wynika to z ogólnie obowiązujących norm.
A kolejna nowa norma uprości i skróci procedurę prawną zawierania umowy inwestycyjnej dotyczącej budownictwa mieszkaniowego między gminą a prywatnym inwestorem.
Lex deweloper dłużej: do kiedy obowiązywać będą ułatwienia?
Przypomnijmy: lex deweloper - to tak zwana specustawa na czas określony. Tym różni się ona od standardowych ustaw. One bowiem zmieniają prawo z intencją „na zawsze”, a jeśli zmiana jest potrzebna, wprowadza ją nowa ustawa.
Lex deweloper została wprowadzona na nieco ponad 10 lat – ma obowiązywać do końca 2028 r., a weszła w życie w sierpniu 2018 roku. Najnowszy projekt nowelizacji przygotowany przez Komisję Nadzwyczajną ma ten okres obowiązywania lex deweloper wydłużyć do końca 2030 roku czyli o kolejne dwa lata. Intencją zmiany jest nadzieja, że w ten sposób lex deweloper zachęci inwestorów do zaprojektowania i zrealizowania przedsięwzięć, które będą mogły wykorzystać wprowadzane dopiero teraz uproszczenia i ułatwienia. Autorzy projektu ustawy liczą na to, że nowe inwestycje po mniejszych kosztach zwiększą ofertę mieszkań na rynku pierwotnym, a tym samym przyczynią się do obniżki cen w tym segmencie rynku.
Zobacz też: Patodeweloperka Warszawa. I tak niestety buduje się w Warszawie
Autor: Szymon Starnawski
Zaczynamy od Bliska Wola Tower. Apartamenty inwestycyjne, które wybudowała firma J.W. Construction, od samego początku wzbudzały kontrowersje, m.in. ze względu na niewielki metraż sprzedawanych tam mieszkań. Lokale poniżej 25 m2 deweloper sprzedawał jako lokale niemieszkalne. Stołeczny ratusz odmówił deweloperowi uznania 157 lokali w inwestycji Bliska Wola Tower za samodzielne mieszkania. Ostatecznie inwestycja dostała pozwolenie na użytkowanie
